2015

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8, 796 04 Prostějov

stránka č. 1

č.j.: 018 EX 03401/09 - 095

ZNALECKÝ POSUDEK č. 10982-70/2015 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální 1/2 bytové jednotky č. 482/22 v bytovém domě č.p. 482, postaveném na pozemku p.č. 1125 včetně alikvotního podílu 458/10000 na společných částech bytového domu č.p. 482 a pozemku p.č. 1125 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Opavské Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál, LV č. 4380, 4379.

Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 03401/09-095 ze dne 3.2.2015

Určeno pro:

Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov

Oceněno ke dni:

17.3.2015

Vypracoval:

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 04 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 32 stran, z toho 14 stran příloh.

V Prostějově, dne 29.4.2015 Znalecký posudek č. 10982-70/2015


stránka č. 2

1. ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální 1/2 bytové jednotky č. 482/22 v bytovém domě č.p. 482, postaveném na pozemku p.č. 1125 včetně alikvotního podílu 458/10000 na společných částech bytového domu č.p. 482 a pozemku p.č. 1125 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Opavské Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál, LV č. 4380, 4379.

Takto stanovené obvyklé ceny by měly být na místním trhu zpětně dosažitelné za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování.

Obvyklá cena nemovitých věcí ve vlastnictví Ludmily Kratochvílové (ideální 1/2 bytové jednotky č. 482/22 v bytovém domě č.p. 482, postaveném na pozemku p.č. 1125 včetně alikvotního podílu 458/10000 na společných částech bytového domu č.p. 482 a pozemku p.č. 1125 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Opavské Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál, LV č. 4380, 4379) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto posudku na:

225.000,- Kč

Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí.

V Prostějově, dne 29.4.2015

Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]

Ing. František Kocourek Znalecký posudek č. 10982-70/2015


stránka č. 3

2. OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklých cenách nemovitostí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

Znalecký posudek č. 10982-70/2015


stránka č. 4

3. POUŢITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÝCH CENÁCH NEMOVITOSTÍ 3.1.

POUŢITÉ PODKLADY:

3.1.1. Údaje sdělené vlastníkem nemovitostí: Přístup do oceňované bytové jednotky nebyl umoţněn, vlastník nezastiţen. Byla provedena pouze venkovní obhlídka. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna sráţkou 20 %. 3.1.2. Podklady předané objednavatelem: -

Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 03401/09 - 095 ze dne 3.2.2015

-

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Opavské Předměstí, LV č. 4380 vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.1.2015.

-

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Opavské Předměstí, LV č. 4379 vyhotovený dne 27.1.2015.

-

Znalecký posudek č. 1147-250/2008 ze dne 3.9.2008, zpracoval Ing. Jan Šíma.

3.1.3. Podklady zajištěné zpracovatelem. -

Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Opavské Předměstí vyhotovená dne 18.3.2015.

-

Fotodokumentace ze dne 17.3.2015.

-

Situační plánek ze dne 17.3.2015.

-

Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 17.3.2015, při místním šetření byl přítomen pracovník soudního exekutora.

-

Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku.

3.2.

PŘEDMĚT POSUDKU

Účelem tohoto posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: ideální 1/2 bytové jednotky č. 482/22 v bytovém domě č.p. 482, postaveném na pozemku p.č. 1125 včetně alikvotního podílu 458/10000 na společných částech bytového domu č.p. 482 a pozemku p.č. 1125 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Opavské Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál, LV č. 4380, 4379.

3.3.

VLASTNICTVÍ

Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Opavské Předměstí, LV č. 4380 ze dne 27.1.2015 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví:



3.4.

stránka č. 5

OMEZENÍ A RIZIKA

Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Opavské Předměstí, LV č. 1692 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:

Přístup do oceňované bytové jednotky nebyl umožněn, vlastník nezastižen. Byla provedena pouze venkovní obhlídka. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna srážkou 20 %.

Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňovaným nemovitostem.



stránka č. 6

4. NÁLEZ 4.1. POPIS NEMOVITOSTÍ Předmětem ocenění je ideální 1/2 bytové jednotky č. 482/22 v bytovém domě č.p. 482, postaveném na pozemku p.č. 1125 včetně alikvotního podílu 458/10000 na společných částech bytového domu č.p. 482 a pozemku p.č. 1125 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Opavské Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál, LV č. 4380, 4379.

4.2. MÍSTOPIS, POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚ-TECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA OCEŇOVANÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU. 4.2.1. Místopis Město Krnov leží přibližně 19 Km severovýchodně od města Bruntál a má cca 24.000 obyvatel. V místě je rozšířená infrastruktura a občanská vybavenost, kompletní infrastruktura a občanská vybavenost je dostupná v Bruntále. Krnov je dostupný autobusovou a vlakovou dopravou. Oceňovaná bytová jednotka je situována v bytovém domě postaveném ve východní okrajové zastavěné části města, na ulici SPC E, v rovinném terénu. Okolní zástavba je tvořena převážně bytovými domy. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace.

4.2.2. Bytová jednotka č. 482/22, k.ú. Opavské Předměstí Přístup do oceňované bytové jednotky nebyl umožněn, vlastník nezastižen. Byla provedena pouze venkovní obhlídka. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna srážkou 20 %. Jedná o bytovou jednotku velikosti 3+1 s kompletním sociálním zařízením situovanou ve VIII. NP typového panelového bytového domu, situovaného ve východní okrajové zastavěné části města, na ulici SPC E, v rovinném terénu. Okolní zástavba je tvořena převážně bytovými domy. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace. Bytový dům je podsklepený s osmi nadzemními podlažími s výtahem. Bytový dům a oceňovaná bytová jednotka jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě, parkování je možné před bytovým domem. Oceňovaná bytová jednotka sestává z kuchyně, tří pokojů, koupelny, WC, předsíně, lodžie, k bytu náleží sklepní kóje v I. PP. Původní stáří bytového domu je přibližně z roku 1970. Bytový dům je po revitalizaci. Technický stav bytového domu je dobrý. Oceňovaná BJ je pravděpodobně v průměrném technickém stavu. Základy betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce panelové, stropy železobetonové s rovným podhledem, střecha plochá, střešní krytina živičná svařovaná, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky pravděpodobně vápenné hladké, fasádní omítka hladká vápenná se zateplením, vnitřní obklady keramické pravděpodobně v kuchyni a koupelně, schody teraco, vstupní dveře do bytového domu jsou plastové prosklené, interiérové dveře v bytové jednotce pravděpodobně dřevěné hladké plné a prosklené, okna plastová, povrch obytných místností pravděpodobně PVC, parkety, koberce, povrchy ostatních místností keramická dlažba, teracová dlažba, Znalecký posudek č. 10982-70/2015


stránka č. 7

betonová mazanina, vytápění dálkové, elektroinstalace světelná v bytovém domě k dispozici i motorový rozvod, bleskosvod je instalován, rozvod teplé a studené vody, ohřev teplé vody pravděpodobně dálkově, instalace plynu je provedena, odkanalizování ze všech zařizovacích předmětů do hloubkové kanalizace, v kuchyni pravděpodobně kuchyňská linka, vnitřní vybavení pravděpodobně vana, umyvadlo a WC, ostatní prvky se pravděpodobně nevyskytují. S ohledem na celkový technický stav, stáří bytového domu je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 60 %.

4.3. SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŢNÉ VYUŢITÍ NEMOVITOSTÍ Oceňovaná bytová jednotka je pravděpodobně užívána k bydlení. Tato využití se jako nejvhodnější i v budoucnu.



stránka č. 8

5. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY 5.1.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STAVEB Za stavby se považují: budovy, haly, atypické budovy a haly, inženýrské sítě a venkovní úpravy. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru a to podle vlastního předpisu pro měření staveb (základní měrná jednotka je tedy 1 m3). Podle účelu skutečného užití stavby a dále dle jejího stavebnětechnického provedení se zjistí odpovídající cena za tuto měrnou jednotku. Jako podklad pro zjištění ceny měrné jednotky pro daný typ nemovitosti je publikace „Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku“ vydaná společností ÚRS PRAHA, a.s., v roce 2015. Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení stavby, lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. Podle tohoto oceňovacího systému se u stavebně propojených objektů počítá samostatně každá účelově a konstrukčně odlišná část, takže některé budovy je třeba ocenit po částech. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Náklady na projekt, technický dozor, rizika, pojištění apod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb, stejně tak i cena standardních venkovních úprav (zpevněné plochy, žumpy, oplocení, drobné vedlejší stavby, atd.). Od výchozí ceny staveb se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.



stránka č. 9

5.1.2. Bytová jednotka č. 537/5 Místnosti: 18,70 m2 8,20 m2 15,00 m2 8,00 m2 10,00 m2 2,60 m2 0,90 m2 4,75 m2 2,00 m2

Pokoj Pokoj Pokoj Kuchyně Předsíň Koupelna WC Lodžie Sklep

Celková podlahová plocha oceňované bytové jednotky je 70,15 m2.

Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 60 % Podlahová plocha celkem Jednotková cena Korekce jednotkové ceny Upravená jednotková cena Cena za celou podlahovou plochu Snížení ceny za opotřebení 60 % Cena stavby po započtení opotřebení

m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč Kč Kč

70,15,-22.000,-1,0 22.000,-1.543.300,-925.980,-617.320,--

5.1.2. Výpočet hodnoty pozemku U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Pro stanovení jednotkové ceny pozemku byly použity databáze realizovaných prodejů v obdobných lokalitách, údaje spolupracujících odhadců přímo v lokalitě. Tyto informace byly vyhodnoceny, byly aplikovány veškeré cenotvorné prvky, které mají vliv na jednotkovou cenu. Výsledkem je jednotková cena pozemku, která by v daném případě byla realizovatelná při prodeji nemovitosti (včetně venkovních úprav, vedlejších staveb a trvalých porostů). Jednotková cena pozemku p.č. 1125 je stanovena ve výši 700,- Kč/m2.



stránka č. 10

p.č. 1125 – zastavěná plocha a nádvoří

m2

248,00

Výměra pozemků celkem

m2

248,00

Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku celkem Cena spoluvlastnického podílu 458/10000

m2 Kč/m2 Kč Kč

248,00 700,00 173.600,00 7.950,00

Rekapitulace, LV č. 14380, k.ú. Opavské Předměstí Reprodukční hodnota bytové jednotky Kč Věcná hodnota bytové jednotky Kč Věcná hodnota pozemku Kč Věcná hodnota celkem Kč Ideální ½

1.543.300,617.320,7.950,625.270,312.635,-



stránka č. 11

6. STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 6.1. BYTOVÁ JEDNOTKA Č. 482/22, K.Ú. OPAVSKÉ PŘEDMĚSTÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. ideální 1/2 bytové jednotky 3+1 v panelovém bytovém domě v osobním vlastnictví, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka výrazně niţší neţ nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtíţně obchodovatelná. Objekty k porovnání: 2

BJ 3+1, 66 m , Krnov SPC N

Pěkný a prostorný byt po částečné rekonstrukci. Situován v příjemné lokalitě plné zeleně. Byt má plastová okna, směrována na dvě strany. Zateplení domu, nový výtah dle EU, bezbariérový přistup, zděné jádro, obklady, parkety a PVC v kuchyni a předsíni. Cena: 810.000,- Kč (12.272,Kč/m2) Zdroj: realitní inzerce 2 BJ 3+1, 70 m , Krnov SPC H

Prostorově dobře řešený byt 3+1 s krytou lodžií o velikosti podlahové plochy cca 70 m2 v 5.NP panelového domu. Byt je po celkové rekonstrukci ( 2003) - je zde kuchyňská linka rohová – el. trouba, indukční varná deska Elektrolux, digestoř. Ve všech pokojích je podlaha z PVC , v kuchyni, chodbě, koupelně a WC je dlažba. V bytě jsou plastové okna s žaluziemi. Z chodby je vstup do všech místností samostatně. V koupelně je rohový sprchovací kout se zvýšenou vaničkou, umyvadlo, WC je samostatné. K bytu náleží sklepní box. Cena: 995.000,- Kč (14.214,Kč/m2)

Zdroj: realitní inzerce 2

BJ 3+1, 74 m , Krnov SPC G

Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 3+1 s balkonem, osobní vlastnictví, 74 m², Krnov, ul. SPC, 3p./.5p. panelového domu. V bytě jsou nová plastová okna a radiátory, jinak je v původním, udržovaném stavu. Byt je dobře dispozičně řešen, má neprůchozí pokoje, velkou předsíň a komoru. K bytu náleží sklep. Dům je po celkové revitalizaci (zateplení, výtah, vstupní dveře...). Klidná lokalita s krásným výhledem na Cvilín. Cena: 750.000,- Kč ( 10.135,Kč/m2)

Zdroj: realitní inzerce Znalecký posudek č. 10982-70/2015


stránka č. 12

Tabulka srovnávací hodnoty: Cena (Kč/m2)

Krnov SPC N Krnov SPC H Krnov SPC G

12 272 14 214 10 135

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Tech. Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní 1,00 1,00 1,02 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 0,98 0,98 0,90 1,00 Výsledná cena:

přepočtená cena (Kč/m2) 11 266 12 153 8 760

10 726

Při srovnání realizovaných prodejů bytových jednotek z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s bytovou jednotkou oceňovanou, byly srovnány zejména užitné plochy, vybavení, lukrativita lokality, stavebně-technický stav, dispoziční a technické řešení. V neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na rodinné domy se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. V současné době se tedy srovnatelné bytové jednotky nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových přepočtených cen od 8.760,- Kč/m2 do 12.153,- Kč/m2, po zohlednění hodnototvornými faktory volím srovnávací hodnotu při středu uvedeného rozpětí: 10.726,- Kč/m2. Dále uplatňuji srážku 20 % za neumožnění prohlídky a srážku 20 % za špatnou obchodovatelnost spoluvlastnického podílu, celková srážka je 40%.

Výpočet výsledné srovnávací hodnoty: 10.726,- Kč/m2 * 70,15 m2 * 0,60 (srážka) / 2 (ideální 1/2) = 225.729,- Kč (225.000,- Kč zaokrouhleno)

Výsledná srovnávací hodnota ideální 1/2 bytové jednotky č. 482/22 v bytovém domě č.p. 482, postaveném na pozemku p.č. 1125 včetně alikvotního podílu 458/10000 na společných částech bytového domu č.p. 482 a pozemku p.č. 1125 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Opavské Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál, LV č. 4380, 4379 činí:

225.000,- Kč



stránka č. 13

7. REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota nemovitostí ideální ½ na LV č. 4380, k.ú. Opavské Předměstí: 312.635,Kč Srovnávací hodnota nemovitostí ideální ½ na LV č. 4380, k.ú. Opavské Předměstí: 225.000,- Kč

Výslednou obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí stanovuji ve výši srovnávacích hodnoty.



stránka č. 14

8. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výsledná obvyklá cena:

ideální 1/2 bytové jednotky č. 482/22 v bytovém domě č.p. 482, postaveném na pozemku p.č. 1125 včetně alikvotního podílu 458/10000 na společných částech bytového domu č.p. 482 a pozemku p.č. 1125 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Opavské Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál, LV č. 4380, 4379.

225.000,- Kč

Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisů z katastru nemovitostí.

V Prostějově, dne 29.4.2015 Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected] Ing. František Kocourek



stránka č. 15

9. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. pro k.ú. Opavské Předměstí, LV č. 4380 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k nařízení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Zástavní práva smluvní nejsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně, neboť nelze zjistit aktuální výši služné částky.

10. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŢBĚ NEZANIKNOU Dle znění § 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na základě dostupných podkladů a místního šetření nebyly žádné z výše uvedených závad zjištěny.



stránka č. 16

11. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 4.10.1989, č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 10982-70/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]



stránka č. 17

12. PŘÍLOHY Výpisy z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situační plánek Usnesení



stránka č. 18

13. OBSAH č. 10982-70/2015 ........................................................................................................... 1 1. Účel stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ............................................................... 2 2. Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny ......................................................... 3 3. Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklých cenách nemovitostí ..................... 4 3.1. Použité podklady: ................................................................................................. 4 3.2. Předmět posudku .............................................................................................. 4 3.3. Vlastnictví ......................................................................................................... 4 3.4. Rizika ………………………………………………………………………………5 4. Nález............................................................................................................................. 6 4.1. Popis nemovitostí .................................................................................................... 6 4.2. Místopis, Popis, dispoziční řešení, stavebně-technická charakteristika oceňovaných objektů a údaje o stáří a technickém stavu. ................................................................... 6 4.3. Současné a příhodně možné využití nemovitostÍ .................................................... 7 5. Stanovení věcné hodnoty nemovitostí ........................................................................... 8 5.1. Stanovení věcné hodnoty ........................................................................................ 8 5.1.1. Stanovení věcné hodnoty staveb ......................................................................... 8 5.1.2. Výpočet hodnoty pozemku ................................................................................ 9 6. Stanovení srovnávací hodnoty nemovitostí ................................................................. 11 6.1. Bytová jednotka č. 482/22, k.ú. Opavské Předměstí................................................. 11 7. Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny ...................... 13 8. Stanovení obvyklé ceny .............................................................................................. 14 9. Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených ......................... 15 10. Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou ............................................ 15 11. Znalecká doložka ...................................................................................................... 16 12. Přílohy ....................................................................................................................... 17 13. Obsah ....................................................................................................................... 18


2015

Recommend Documents