ZNALECKÝ POSUDEK Č.
16/29/2015
o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. ½ na pozemku parc. č. st. 52/2 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 144, která je součástí pozemku parc. č. st. 52/2; to vše v k. ú. Zlechov, obec Zlechov, okres Uherské Hradiště.
Objednatel:
Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394
Účel znaleckého posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 24272/14-55 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 27. 7. 2015.
Zhotovitel:
Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 IČ: 49966375, DIC: CZ49966375 mob: +420 604 555 649 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 1. 8. 2015.
Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 40 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.
V Praze dne 7. 9. 2015
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.
Úvod ........................................................................................................................................................... 3
1.
Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3
2.
Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3
3.
Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.
Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4
3.2.
Administrativní cena .......................................................................................................................... 4
4.
Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4
B.
Nález .......................................................................................................................................................... 4
5.
PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.
Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4
5.2.
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5
5.3.
Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7
5.4.
Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7
5.5.
Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8
6.
METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.
Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8
6.2.
Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9
6.3.
Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9
6.4.
Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9
7.
CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10 7.1.
Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10
7.2.
Rodinný dům č. p. 144, který je součástí p. č. st. 52/2, a příslušenství .......................................... 11
7.3.
Pozemek .......................................................................................................................................... 13
7.4.
Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 14
7.5.
Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 15
7.6.
Shrnutí ............................................................................................................................................. 15
C.
Posudek ................................................................................................................................................... 16
8.
URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 16 8.1.
Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 16
8.2.
Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 25
8.3.
Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 26
D.
Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 31
E.
Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 32
F.
Seznam příloh .......................................................................................................................................... 32
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 2 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 24272/14-55: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 2136, tj.: - podíl ve výši id. ½ na pozemku parc. č. st. 52/2 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 144, která je součástí pozemku parc. č. st. 52/2; to vše v k. ú. / obec Zlechov, okres Uherské Hradiště. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považujeme nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.
2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 2136 pro k. ú. / obec Zlechov, okres Uherské Hradiště; ke dni 27. 7. 2015 ALV:
BLV:
Vlastník Hilšer Jaroslav, Zlechov č. p. 144, 687 10, Zlechov; Identifikátor: 820319/4395; podíl: ½ Přerovská Martina, Zlechov č. p. 144, 687 10 Zlechov; Identifikátor: 905625/5032; podíl: ½ Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. st. 52/2 zastavěná plocha a nádvoří 112 m Součástí je stavba: Zlechov č. p. 144; rodinný dům Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 52/2
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 3 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“
4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; k. ú. – katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; VB – věcné břemeno; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc
B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 1. 8. 2015 bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znaleckému ústavu i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Doporučeným dopisem byla obeslaná i paní Přerovská Martina (spoluvlastník), která se znaleckým ústavem komunikovala prostřednictvím telefonních hovorů, při kterých poskytla informace o oceňované stavbě. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno.
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 4 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.
5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2136 ze dne 27. 7. 2015, k. ú. Zlechov, obec Zlechov, okres Uherské Hradiště – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 24272/14-55 ze dne 27. 7. 2015 Písemné sdělení městyse Buchlovice, odbor výstavby ze dne 19. 8. 2015; č. j. ÚMB – 1330/2015; vyřizuje: Ing. Miroslav Smatana; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady pro ocenění Žádala jsem o: •
Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy
•
Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích
Doloženo bylo: • Situace, měřítko 1:100 (poloha opěrné zdi u RD Zlechov) •
Půdorys k plynofikaci objektu z roku 1994
•
Stavební povolení pro plynofikaci ze dne 11. 11. 1994
Dokumenty získané z katastru nemovitostí: •
Smlouva kupní ze dne 22. 2. 2012; V-945/2012-711
•
Smlouva kupní ze dne 2. 7. 2012; V-2733/2012-711 Informace získané z obecního úřadu:
•
Dle sdělení starosty obce pana Ing. Ondřeje Machala je v obci možnost napojení na veškeré inženýrské sítě
Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2136 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Zlechov – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Zlechov Informace získané při místním šetření Údaje předané spoluvlastníkem nemovitých věcí – paní Přerovskou Martinou prostřednictvím telefonního hovoru Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 5 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 6 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015
5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.
5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 7 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2136 ze dne 27. 7. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2136 ze dne 27. 7. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.
5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. Informace o vybavení a vnitřním stavebně technickém stavu nemovitých věcí byly získány prostřednictvím telefonických hovorů s paní Martinou Přerovskou, která vlastní podíl ve výši id. ½ na oceňovaných nemovitých věcech. K nemovitým věcem nebyla získána kompletní výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty.
6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 8 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.
6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.
6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 9 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází cca 6 km od západního okraje okresního města Uherského Hradiště, konkrétně u západního okraje obce Zlechov, v souvisle zastavěné části obce. Při příjezdu do obce Zlechov směrem od obce Buchlovice se jedná o 7 rodinný dům po pravé (jižní) straně. Místní kostel s návsí je vzdálen cca 200 m severovýchodním směrem. Obec Zlechov se rozprostírá podél Zlechovského potoka se sousední obcí Tupesy tvoří konurbaci. Díky blízkosti okresního města, s dostatkem pracovních příležitostí se jedná o vhodnou lokalitu k bydlení. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je ze základní občanské vybavenosti k dispozici – obchod s potravinami, pošta, obecní úřad, MŠ, ZŠ, kavárna, kostel, knihovna. Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci okresního města Uherského Hradiště. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnici III. třídy, kterou z jižní strany lemuje silnice I. třídy. Z veřejné dopravy je v místě k dispozici autobusová zastávka zajišťující průměrné dopravní spojení s okolím (Zlechov – Uherské Hradiště cca 13 minut jízdy, poslední „noční spoj“ ve 21:00). Nevýhodou je pouze absence nočních spojů. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné (zámková dlažba) veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 2705/3 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastník: obec Zlechov). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné v omezené míře pouze na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí je v místě k dispozici napojení na elektřinu, vodovod, kanalizaci i plyn. Rodinný dům je na všechny uvedené sítě napojen. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Pořado okresu vé číslo
Název obce
Kód obce
Správní obvod 1
2
3
CZ0722
Zlechov
592862
7207
1
1
77
4
5
6
652 1 693 1 124
7
8
9
26
21
25
10 11 12 13 1
*
1
1
Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm) Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 10 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
7.2. Rodinný dům č. p. 144, který je součástí p. č. st. 52/2, a příslušenství Jedná se o jednopodlažní rodinný dům s menší nástavbou 1 místnosti, která je umístěna ve východní části objektu. Na jižní část objektu navazuje přístavba vstupu (možnost vstupu 2 vstupními dveřmi ze západní a východní strany). Stavba severní stranou navazuje na opěrnou zeď a příjezdovou komunikaci do obce. Na pozemku u domu se nachází přístřešek, který slouží jako venkovní posezení (příslušenství). Oplocení stavby je tvořeno okolní výstavbou, pouze část pozemku mezi venkovním posezením a domem je oplocena zdí z plných pálených cihel s kovovou brankou. Dispoziční řešení Dle sdělení spoluvlastníka paní Přerovské je rodinný dům dispozičně řešen jako 3+1. Objekt nelze v současném stavu jednoduchou stavební úpravou rozdělit na dvě samostatné části. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „bydlení“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení SÚ Buchlovice je stavba z počátku 20. století, stáří proto odhaduji na cca 100 let Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + částečně stavebně upravené podkroví Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: (kombinace) tvar sedlový, pultový, krov dřevěný Krytina střechy: původní pálená krytina či vlnitý plech Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka břízolitová, západní štít RD s dřevěným obkladem, sokl pouze v části objektu kabřincový, jinak není proveden Vstupní dveře do objektu: dřevěné do dřevěných zárubní Vrata: nejsou Okna: plastová s izolačním zasklením, luxfery Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené do obložkových zárubní Povrch podlah: linoleum, keramická dlažba Vytápění: ústřední plynovým kotlem, deskové radiátory Ohřev teplé vody: plynovým kotlem Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: standardní (sprchový kout, umyvadlo, WC) Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC/ do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden přívod k plynovému kotli
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 11 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s dřezem, elektrickou troubou, digestoří Údržba: prováděna běžná údržba Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako standardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.
Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 144 - odměřeno z KM Podlaží
Výpočet
1.NP
4,91*8,3+5,9*2+4,5*5,5+2,5*2 4,5*5,5
Konstrukční výška
podkroví / 4,91*8,3+5,9*2 - nadezdívka půda (4,91*8,3+5,9*2)*2*0,5 - sedlová střecha
Zastavěná plocha
Obestavěný prostor
2
247 m 3 69 m
2
42 m
3
53 m
3
3 m 2,8 m
82,30 m 2 24,75 m
0,8 m
52,55 m
Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo
3
411 m
3
2
Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo
82 m 2 107 m 2 107 m
Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy: 19,41 2,72 22,13 59,87 0,73
zastavěná plocha - obvodové zdivo zastavěná plocha - vnitřní příčky zastavěná plocha celková všemi zdmi započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha
Informativní odhad vnitřní výměry místností rodinného domu č. p. 144 Podlaží
Místnost
Podlahová plocha
Zohledněno
60,08
100%
60,08 m 2 60,08 m
17,51
100%
17,51 m
1.NP vnitřní výměra - odhad 0,73 x zastavěná plocha 1.NP Započitatelná plocha 1.NP místnost - odhad ze zastavěné plochy bez schodiště podkroví 3,9x4,9-0,8x2 Započitatelná plocha podkroví Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)
Započitatelná plocha 2
2
2
17,51 m
78 m
2
Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 100 lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ), kromě střešní krytiny a krovu, a prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost. Dle telefonického sdělení paní Martiny Přerovské (spoluvlastník) byla v nedávné minulosti (cca r. 2012-2013) provedena kompletní rekonstrukce interiéru stavby: koupelna, kuchyňská linka, podlahy, dveře, okna, vnitřní malby. Při místním šetření při pohledu přes okno bylo zjištěno, že obývací pokoj i kuchyňská linka jsou v dobrém stavu po nedávné rekonstrukci. V blízké budoucnosti předpokládám provedení rekonstrukce střešní krytiny, která je ve zhoršeném stavu. Optickým nedostatkem stavby je chybějící sokl, chybějící začištění okolo některých oken, opadávající omítka západní strany objektu.
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 12 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako střední, vyžadující v blízké budoucnosti provedení výměny střešní krytiny a opravu fasády. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a běžné údržbě. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -
Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn (jsou součástí pozemku) b) Oplocení – zděné z plných pálených cihel c) Vstupní branka – kovová s nátěrem a výplní z pletiva a plechu d) Zpevněné plochy – betonové e) Venkovní schodiště – betonové (3. stupně)
-
Přístřešek – v severovýchodní části pozemku parc. č. st. 52/2 je umístěna stavba ze smíšeného zdiva (pálená cihla + tvárnice), která tvoří venkovní posezení. V severní části je provedeno luxferové okno, nášlapnou vrstvu tvoří betonová mazanina, střecha je pultová, nově jsou provedeny klempířské konstrukce, fasáda není zcela omítnutá, v severní stěně se vyskytuje prasklina pravděpodobně z důvodu chybně provedeného vyzdění. Stáří objektu odhaduji na cca 60 let, stav hodnotím jako nevalný. Informativní odhad obestavěného prostoru přístřešku - odměřeno z KM Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.NP 3*4,4 2,8 m Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo
Zastavěná Obestavěný plocha prostor 2 3 13,2 m 37 m 37 m
3
7.3. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 52/2, který je rovněž zapsán na LV č. 2136 ze dne 27.7.2015 pro k. ú. / obec Zlechov, okres Uherské Hradiště. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládáme nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. st. 52/5: 572/5, 2675/2, 2705/3 Pozemek parc. č. st. 52/2
Pozemek je svažitý, výškový rozdíl je vyrovnán opěrnou zdí, která navazuje na severní stěnu rodinného domu. Pozemek má podlouhlý cca obdélníkovitý tvar, který je téměř z celé části zastavěn rodinným domem č. p. 144
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 13 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
a z částipřístřeškem, který je umístěn v severovýchodní části pozemku. Pozemek je napojen na veškeré inženýrské sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.
7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Zlechov se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „BI“ – Plochy pro bydlení individuální.
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 14 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
7.5. Povodňový plán ČR 7.6. Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území. Shrnutí Adresa: okres Uherské Hradiště, obec Zlechov č. p. 144 zděný rodinný dům č. p. 144 s pozemkem parc. č. st. 52/2 a příslušenstvím - podíl id. 1/2 střední, interiér po Stavební stav: Vybavení: standardní rekonstrukci Dispozice vč.zhodnocení: Příslušenství: venkovní úpravy, přístřešek dle spolumajitelky 3+1 2 Podlažnost: Výměra pozemků: 1.NP + podkroví/půda 112 m Nemovité věci:
Obestavěný prostor (OP): Započitatelná plocha (zap.pl.): Realizovatelnost:
411 m
3
78 m
2
obtížná
Zast. plocha 1.NP: Zastavěná plocha nadzemních podlaží: IPP: OP / zap.pl.:
82 m
2
107 m
2
0,955 5,269
Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 15 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 0 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 1 1 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 1 3 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma.
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 16 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2136 ze dne 27. 7. 2015 mají nemovité věci celkem 2 spoluvlastníky. Nemovité věci nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle spoluvlastnického podílu tak, aby nebylo negativně ovlivněno nejlepší možné využití. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18. 2. 2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy a příslušenstvím 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí (RD) v obci Zlechov bylo nalezeno celkem 9 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.249.000 Kč do 3.700.000 Kč. V obci a blízkém okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 27 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 590.000 Kč do 7.500.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Zlechov – byla nalezena pouze 1 nemovitá věc s nabídkovou cenou 2.789.000Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Zlechov - byly nalezeny celkem 3 nemovité věci s nabídkovou cenou od 2.490.000 Kč do 2.890.000 Kč. 4.) http://www.eurodrazby.cz Dle databáze historických dražeb na tomto portálu bylo provedeno v okrese Uherské Hradiště několik nedobrovolných dražeb rodinných domů (viz. tabulka níže).
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 17 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
Příklady uskutečněných dražeb v okrese Uherské Hradiště Realizovaná dražba č. 1 Nemovité věci: Adresa: GPS:
řádový RD
Realizovaná dražba č. 2 řádový RD
Korytná 279, Uherské Hradiště
Realizovaná dražba č. 3 samostatný RD
Vlčnov 104, Uherské Hradiště
Kunovice 801, Uherské Hradiště
Realizovaná dražba č. 4 řádový RD Pašovice 42, Uherské Hradiště
48.9391092N, 17.6682022E
49.0086719N, 17.5781061E
49.0515072N, 17.4670017E
49.0771225N, 17.6422119E
32 km
20 km
10 km
26 km
RD není vybavený (interiér), Dispozice: 1.PP: sklad, sušárna, chodba, prádelna, garáž. V 1.NP: pokoj, ložnice, pokoj, kuchyně, chodba, hala, koupelna s WC, spíž, schodiště, terasa.
V 1.PP: sklad, kotelna. V 1.NP: zádveří, 3x pokoj, 2x WC, schodiště, veranda, kuchyně s jídelnou, spíž 2x, koupelna, průjezd. Ve 2.NP: chodba, WC, koupelna, kuchyně, jídelna, 4x pokoj, spíž, komora.
Vzdálenost cca od oc. nem.:
Fotografie:
Doplňující popis:
Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Pozemky parc. č.:
RD s dispozici 3+1 (veranda, chodba, koupelna, prádelna, WC, kuchyň, pokoj, vodárna - 1.NP; 2 pokoje - 2.NP). V r. 2006 rekonstrukce (koupelna, odpady, rozvody vody, obklady, zařizovací předměty, elektro, dlažby v chodbě a kuchyni. zděné smíšené zdivo nebylo zjištěno 3+1 1.PP - 1.NP 1.PP - 2.NP p. č. 1549 - 443 m2 p. č. st. 428 - 508 m2 p. č. 1551/1 - 441 m2 p. č. 1641/3 - 965 m2 p. č. 1552 - 84 m2
RD zděný, dveře venkovní prosklené, okna jsou dřevěná dvojitá kastlová. Vytápění je ÚT, elektroinstalace je 220/380 V.
Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]: Vydražená cena [Kč]: Vydražená cena [Kč/m2 zap.pl.]:
zděné zděné 3+1 7+2 1.PP - 1.NP 1.PP - 2.NP p. č. 2966 - 221 m2 pč. st. 149/1 - 1114 m2 p. č. st. 151/1 - 78 m2 p. č. 2967 - 103 m2 p. č. 37/1 - 390 m2 p. č. 2968 - 398 m2
1 473 116 138
968 69 112
722 113 211
1 582 205 293
340 000
350 000
1 310 000
995 000
2 464
3 125
6 209
3 396
Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 18 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne 22. 2. 2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 7. 3. 2012; V-945/2012-711 byla 2 kupní cena za nemovité věci ve výši 577.500,- Kč, tj. 7.404 Kč/m započitatelné plochy. Kupní cena je posouzena jako přiměřená, přibližně odpovídá obvyklé ceně nemovitých věcí jako celek. Dle Kupní smlouvy ze dne 2. 7. 2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 2. 7. 2012; V-2733/2012-711 byla 2 kupní cena za podíl ve výši id. ½ na nemovité věci ve výši 300.000,- Kč, tj. 7.692 Kč/m započitatelné plochy. Kupní cena je posouzena jako vyšší než je cena obvyklá. Jednalo se o převod spoluvlastnického podílu mezi spřízněnými osobami (současní spoluvlastníci).
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 19 z 32
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
23,49%
11 515
Jednotková cena [Kč/m2 zap.pl.]:
Variační koeficient [%]:
760 000
Nabídková / prodejní cena [Kč]:
8 550
699 000
Stránka 20 z 32
7 792
750 000
1 236 115 96
112 82 78
Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:
360 109 82
parc. č. st. 19 - 107 m2 parc. č. 418/5 - 70 m2
st. 52/2 - 112 m2
Pozemky parc.č. s výměrami:
177 88 66
parc. č. st. 265 - 441 m2 parc. č. 2633/4 - 795 m2
parc. č. 5124 - 175 m2 parc. č. 5122 - 94 m2 parc. č. 518 - 91 m2
RD po částečné rekonstrukci - zateplení, okna, dveře, střecha po opravě. Interiér původní, pouze nová koupelna. RD podsklepen, na dvoře hospodářské budovy.
9 km
zděné nebyla zjištěna 1.NP + půda
RD 3+1 v okrajové části obce. Možnost půdní vestavby. Podlahy jsou betonové, vytápění plynové - rozvod měď, ohřev vody - el. bojler, koupelna a samostatné WC, dvorek a zahrada za domem.
15 km
49.0295967N, 17.3074356E
Ořechov 216, Ořechov
49.0086539N, 17.4426728E
řádový RD
vnitřní řadový RD
Reprezentant č. 3
V uličce 440, Ostrožská Nová Ves
Reprezentant č. 2
zděné 3+1 1.NP + půda
RD 2+1 po částečné rekonstrukci - plastová okna, kuchyně, zateplení štítu; součástí prodeje i materiál na dostavbu. U RD garáž.
16,4 km
49.0744758N, 17.5283028E
Javorovec 323, Mistřice
samostatný RD
Reprezentant č. 1
smíšené zdivo 2+1 1.NP + půda
x
x
49.0714853N, 17.3780328E
Zlechov 144, Zlechov
samostatný RD
Oceňované nemovité věci
zděné dle povinné 3+1 1.NP + podkroví/půda
Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost:
Doplňující popis:
Fotografie:
Vzdálenost cca od oc. nem.:
GPS:
Adresa:
Nemovité věci:
Srovnávací metoda
Znalecký posudek č. 16/29/2015
11 892
880 000
219 110 74
parc. č. 623 - 219 m2
zděné 3+1 1.NP + půda
RD 3+1 (pokoje neprůchozí), vytápění plynovým kotlem a krbovými kamny. Za domem hospodářská budova, garáž. Nová okna a vstupní dveře.
11 km
49.0400128N, 17.4792964E
Lidická 441, Kunovice
vnitřní řádový RD
Reprezentant č. 4
6 303
1 300 000
1 156 110 206
parc. č. st. 505 - 208 m2 parc. č. 620/1 - 502 m2 parc. č. 620/3 - 16 m2 parc. č. 621/2 - 409 m2 parc. č. 621/3 - 21 m2
zděné 2xBJ (3+1, 4+1) 1.PP - 2.NP + půda
RD podsklepený s 2.NP, dům je dvougenerační. Dispozice 1 NP: 3+1; v 2.NP 4+1.
800 m
49.0775106N, 17.3775639E
Zlechov 454, Zlechov
samostatný RD
Reprezentant č. 5
Určení obvyklé ceny
veškeré IS - E, K, P, V
1.NP + podkroví/půda, dle povinné 3+1, zap. pl. = 78 m2
venkovní úpravy, přístřešek
standardní - interiér po rekonstrukci
střední - interiér po rekonstrukci
převážně zastavěný RD a přístřeškem
průměrná
průměrná
Zlechov 144, Uherské Hradiště
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
tj. číselná úprava v hodnotě
K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy
tj. číselná úprava v hodnotě
Koeficient úpravy
K8 - Velikost nemovitých věcí:
tj. číselná úprava v hodnotě
Koeficient úpravy
K7 - Příslušenství:
tj. číselná úprava v hodnotě
Koeficient úpravy
K6 - Vybavení:
tj. číselná úprava v hodnotě
Koeficient úpravy
K5 - Stavebně technický stav:
tj. číselná úprava v hodnotě
Koeficient úpravy
K4 - Pozemek:
tj. číselná úprava v hodnotě
Koeficient úpravy
K3 - Dostupnost osobní dopravou:
tj. číselná úprava v hodnotě
Koeficient úpravy
K2 - Obslužnost veřejnou dopravou:
tj. číselná úprava v hodnotě
Koeficient úpravy
K1 - Lokalita:
Znalecký posudek č. 16/29/2015
0 Kč
obdobné 1,00
-18 999 Kč
-49 997 Kč menší; 1.NP + půda, 2+1 0,98
0,95
lepší; garáž
0 Kč
0 Kč
obdobné 1,00
0 Kč
1,00
obdobná, půda
0 Kč
1,00
obdobné
32 282 Kč
1,05
Stránka 21 z 32
0 Kč
obdobné 1,00
12 489 Kč
1,02
větší, půda
-32 866 Kč
59 757 Kč lepší; hospodářské stavby 0,95
1,10
horší; v interiéru pouze nová koupelna
horší; nižší standard, větší opotřebení
obdobné; interiér po rekonstrukci 1,00
0 Kč
30 745 Kč
1,00
obdobný; koupelna a exteriér po rekonstrukci
-105 453 Kč
0,85
lepší; větší
13 785 Kč
1,02
horší; dál od silnice I. třídy
32 821 Kč
1,05
horší; méně spojů
48 623 Kč
1,08
horší; méně občanské vybavenosti, dál od města
0 Kč
1,05
horší; pouze po částečné rekonstrukci
obdobný; interiér po rekonstrukci 1,00
-25 621 Kč
0,96
lepší; větší
0 Kč
-10 101 Kč
0,99
lepší; větší
19 805 Kč
1,00
obdobná
horší; dál od silnice I. třídy 1,02
-13 072 Kč
0,98
lepší; více spojů
-13 339 Kč
0,98
lepší; okraj větší obce
47 155 Kč
1,05
horší; méně spojů a dále od autobusu
44 909 Kč
1,05
horší; méně občanské vybavenosti, dál od města
Srovnání pomocí indexové metody
Určení obvyklé ceny
0 Kč
obdobné 1,00
0 Kč
1,00
obdobná, půda
-85 687 Kč
40 803 Kč hospodářská budova, garáž 0,90
1,05
horší; nižší standard, větší opotřebení
38 860 Kč
1,05
horší; pouze po částečné rekonstrukci
-15 861 Kč
0,98
lepší; větší
0 Kč
1,00
obdobná
-41 741 Kč
0,95
lepší; více spojů
-92 757 Kč
0,90
lepší; občanská vybavenost, blízkost města
0 Kč
obdobné 1,00
77 513 Kč
1,20
větší, více podlaží
-43 063 Kč
20 506 Kč hospodářská budova, garáž 0,90
1,05
horší; horší technické řešení a standard
-12 684 Kč
0,97
lepší; novější po rekonstrukci
-68 829 Kč
0,86
lepší; větší
0 Kč
1,00
obdobná
0 Kč
1,00
obdobná
0 Kč
1,00
obdobná
2
288 430 Kč 230 744 Kč 230 000 Kč
Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 2136, k. ú. Zlechov Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)
Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/2 na LV č. 2136, k. ú. Zlechov
Stránka 22 z 32
576 860 Kč
Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/2 na LV č. 2136, k. ú. Zlechov
535 342 Kč
6 863 Kč
0,225
15 592 Kč
Srovnávací hodnota celku (Vážený průměr) [Kč]:
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
obdobné 1,00
0 Kč
1,00
obdobné; exekuce
-115 678 Kč
0 Kč jiho.moravskereality.cz; ID: 89836 0,85
1,00
obdobná
622 732 Kč
7 984 Kč
0,225
-32 775 Kč
0 Kč lepší; celkový dojem, horší; vnitřní ŘRD, vnitřní ŘRD, přístup ze 2 přístup ze 2 stran stran 1,03 0,95
0 Kč
obdobné 1,00
-21 656 Kč
0,96
643 475 Kč
576 242 Kč
7 388 Kč
0,225
0 Kč
1,00
obdobné
0 Kč
obdobné 1,00
0 Kč
1,00
Maximální upravená cena [Kč]:
643 475 Kč
8 250 Kč
0,225
-71 497 Kč
0,90
lepší; celkový dojem
0 Kč
obdobné 1,00
-29 791 Kč
0,96
bez exekuce
-95 542 Kč
0 Kč reality.idnes.cz; ID: 577094 0,85
1,00
obdobná
79 718 Kč 418 572 Kč 497 142 Kč 559 273 Kč 638 990 Kč
576 860 Kč 14,25%
7 396 Kč
bez VB
v exekuci
obdobné; exekuce
-101 690 Kč
0 Kč reality.idnes.cz; ID: IDNES-44789 0,85
1,00
obdobná
Určení obvyklé ceny
Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:
Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:
Vážený průměr [Kč/m zap.pl.]:
Váhy:
tj. číselná úprava v hodnotě
Koeficient úpravy
K14 - Ostatní:
tj. číselná úprava v hodnotě
K13 - Věcná břemena (VB): Koeficient úpravy
tj. číselná úprava v hodnotě
Koeficient úpravy
bez exekuce
-186 191 Kč
K12 - Právní vztahy:
Koeficient úpravy
K11 - Zdroj informací:
tj. číselná úprava v hodnotě
1,00
obdobná 0 Kč jihomoravskereality.cz; ID: 74153 0,80
bydlení
tj. číselná úprava v hodnotě
Koeficient úpravy
K10 - Funkční využitelnost:
Znalecký posudek č. 16/29/2015
418 572 Kč
5 366 Kč
0,10
0 Kč
1,00
obdobné
0 Kč
obdobné 1,00
0 Kč
1,00
obdobné; exekuce
-46 508 Kč
0 Kč remax-czech.cz; ID: 193-N00707 0,90
1,00
obdobná
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5
Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o napojení na kompletní IS o interiér stavby po rekonstrukci Ponižující faktory: o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o parkování možné pouze na okolním veřejném prostranství o v obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost o malá výměra pozemku – pozemek je prakticky zcela zastavěný o pozemek umístěný ve svahu, ze severní strany od silnice ve vyšší výškové úrovni je oddělen opěrnou zdí o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: V blízkém okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitých věcí ve středním, dobrém i nevalném stavu, se standardním i podstandardním vybavením s obdobnou popřípadě větší velikostí. Konkurence nemovitých věcí je tedy poměrně vysoká. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Obchodovatelnost posuzuji jako obtížnou.
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 23 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s velikostně obdobným rodinným domem v průměru od 699.000 Kč do 2 2 880.000 Kč (tj. cca od 7.792 Kč/m do 11.892 Kč/m zap.pl.). Ve srovnání je také použit reprezentant č. 5 2 s výrazně větší započitatelnou plochou a nabídkovou cenou 1,3 mil. Kč (6.303 Kč/m zap.pl.). 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 5.366,- až 8.250,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 7.396,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 576.860 Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o ocenění pouze id. podílu 1/2, byla uvažována srážka za horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80% z vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen, při spodní hranici obvyklého rozmezí, ve výši 230.000 Kč. Povyšující faktory: o napojení na kompletní IS o interiér stavby po rekonstrukci Ponižující faktory: o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o parkování možné pouze na okolním veřejném prostranství o v obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost o malá výměra pozemku – pozemek je prakticky zcela zastavěný o pozemek umístěný ve svahu, ze severní strany od silnice ve vyšší výškové úrovni je oddělen opěrnou zdí o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o původní zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, počtu podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v malé obci s pouze základní občanskou vybaveností, možnostem parkování pouze na okolním veřejném prostranství, malému pozemku, který je prakticky zcela zastavěn, umístění v nižší výškové úrovni, než sousední ulice (negativní faktory), i přes blízkost okresního města, stav a vybavení interiéru objektu po rekonstrukci je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,8 až 0,9. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 230.000,- Kč, 2 tj. Kč/m zap.pl.
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 24 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znaleckým ústavem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik ANO
Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem).
ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO
Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.
ANO
Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.
NE
Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji
ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO
Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.
ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO
Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.
ANO
Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).
ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 25 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.
8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn přesný rozsah stavby, přesný stav a vybavení interiéru. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.
A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 687 10 Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Zlechov Katastrální území: Zlechov Počet obyvatel: 1 693 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo IV oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a I plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní III středisko a škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 505,18 Kč/m
Pi 0,75 0,60 1,01 1,00 0,90 0,95 2
2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s RD a příslušenstvím
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
č. I
Pi -0,03
Stránka 26 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - malý objekt a pozemek - větší užitek ze stavby než v případě velké stavby, vyhláška jinde nezohledňuje velikost nemovitých věcí 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
III
-0,01
II I III
0,00 -0,04 0,30
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 1,220 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce -0,02 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné V parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 1,040 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,269
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s RD a příslušenstvím Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
č. II II
Pi 0,00 -0,01
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Stránka 27 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + ∑ Pi = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,220 Index polohy pozemku IP = 1,040 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,220 * 0,990 * 1,040 = 1,256 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 505,18
Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st. 52/2
Index
Upr. cena 2 [Kč/m ]
Koef.
1,256
Výměra 2 [m ] 112,00 112,00
Jedn. cena 2 [Kč/m ] 634,51 m
2
634,51 Cena [Kč] 71 065,12 71 065,12
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č. p. 144 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Zlínský kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 3 1 490,- Kč/m
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 4,91*8,3+5,9*2+4,5*5,5+2,5*2 podkroví: 4,5*5,5 Název podlaží 1.NP: podkroví:
Zastavěná plocha 2 82,30 m 2 24,75 m
(4,91*8,3+5,9*2+4,5*5,5+2,5*2)*(3,00) (4,5*5,5)*(2,80) (4,91*8,3+5,9*2)*(0,8+2)*0,5 Obestavěný prostor - celkem:
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
82,30 m 2 24,75 m
Konstrukční výška 3,00 m 2,80 m
Obestavěný prostor 1.NP: podkroví:
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,30
2
= =
= = = =
ZP1 ZP
= =
3
246,91 m 3 69,30 m 3 73,57 m 3 389,78 m 2
82,30 m 2 107,05 m
Stránka 28 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 - přístřešek 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně zvyšující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Index vybavení
č. I
Vi typ A
III III II II V
0,00 0,00 0,00 0,01 0,08
III III I II III
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,05
I
-0,01
V II
0,10 1,00
12
IV = (1 + ∑ Vi) * V13 * 0,600 = 0,720 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,220 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 490,- Kč/m * 0,720 = 1 072,80 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 389,78 m * 1 072,80 Kč/m * 1,220 * 1,040= 530 556,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Rodinný dům č. p. 144 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= = *
530 556,31 Kč 530 556,31 Kč 1/2
Rodinný dům č. p. 144 - zjištěná cena
=
265 278,16 Kč
Cena staveb celkem
=
265 278,16 Kč
+ Pozemky - celkem Pozemek s RD a příslušenstvím - výchozí cena pro výpočet vlastnického = podílu Úprava ceny vlastnickým podílem *
71 065,12 Kč 336 343,28 Kč
Pozemek s RD a příslušenstvím - zjištěná cena
168 171,64 Kč
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
=
1/2
Stránka 29 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s RD a příslušenstvím
168 171,60 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
168 171,60 Kč
Celkem
168 171,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
168 171,60 Kč
168 170,- Kč
slovy: Jednostošedesátosmtisícjednostosedmdesát Kč
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 30 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky
230 000 Kč 168 170 Kč
a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 2136, tj.: o
podíl ve výši id. ½ na pozemku parc. č. st. 52/2 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 144, která je součástí pozemku parc. č. st. 52/2; to vše v k. ú. / obec Zlechov, okres Uherské Hradiště.
Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 1. 8. 2015, částkou ve výši:
230 000,- KČ slovy: Dvěstětřicettisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o
Venkovní úpravy, přístřešek
c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.
V Praze dne 7. 9. 2015 Znalecký ústav ESTIMMO, s. r. o. se sídlem: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Na vypracování tohoto znaleckého posudku se podíleli Ing. Dominika Pisková, Ing. Dagmar Musilová, Ing. Jan Rejmon, a mohou osobně stvrdit správnost tohoto posudku a mohou podat žádaná vysvětlení před orgánem veřejné moci.
………………………….. Ing. Dominika Pisková Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
…………………………. Ing. Dagmar Musilová
………………………… Ing. Jan Rejmon
Stránka 31 z 32
Znalecký posudek č. 16/29/2015
Určení obvyklé ceny
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav, který byl rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 17. 3. 2015 pod čj. MSP-21/2015-OSD-SZN/9 zapsán do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitých věcí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, určení obvyklého nájemného) a práv k nemovitým věcem (zástav, břemen), oceňování movitých věcí (motorových vozidel). Znalecký úkon je zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 16/29/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. 29- 2015.
F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2136 ze dne 27. 7. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 1. 8. 2015
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected]
Stránka 32 z 32
Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2136
Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled
Příloha č. 3: Mapy oblasti
Letecká fotomapa rodinného domu č. p. 144 na pozemku parc. č. st. 52/2 GPS: 49°04'17.13"N, 17°22'40.46"E
Umístění nemovité věci v rámci části obce „Zlechov“
Umístění nemovité věci v rámci obce „Zlechov“
Umístění nemovité věci v rámci města „Uherské Hradiště“ a okolí
Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí
Západní pohled na RD
Východní pohled na RD
Přístřešek (jižní a severní pohled)
Severovýchodní a severozápadní pohled na RD (z obecní komunikace)
Přístřešek
Pohled do interiéru RD přes okno