Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1114/77/2015 Typ nemovitosti Účel ocenění
Byt ve vlastnictví bez garáţe a bez garáţového stání v současném stavu exekuční řízení
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 67/1, LV č. 145, s podílem na společných částech domu a pozemku 854/6120, budova zapsána na LV č. 128 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 125, LV č. 128 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Pivonice u Pohorské Vsi Část obce dle LV Pohorská Ves
Obec Ulice
Pohorská Ves Pohorská Ves
Počet obyvatel 292 č.p. 67
Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p. 197 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Bytová jednotka
Tel. E-mail IČ DIČ
Benson Property Group s.r.o. - Praha 1 - Malá Strana, U luţnického semináře 114/46, ČESKÁ REPUBLIKA, IČ 28479521
Zpracováno pro
exekutora
Vypracoval Licence číslo
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email:
[email protected]
0845
Počet stran textu 6 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 733 698996 Počet stran příloh
85.4 m2
9.3.2015 9.3.2015 9.3.2015
8
5 250 Kč/m2
448 400 Kč
450 000 Kč Čtyřistapadesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO NE
380 711 410
[email protected] 662 54 132 CZ7412231882
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umoţňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné uţívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace
-1-
Přes pozemek p.č. 776/1 - trvalý travní porost ve vlastnictví obce Pohorská Ves. ANO
Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 145. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní - toto zástavní právo není v obvyklé ceně zohledněno.
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěţí Věc nemovitá v území se zhoršeným ţivotním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztíţený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatíţená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Sluţebnosti Reálné břemeno doţivotního uţívání/poţívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 145. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - BENSON PROPERTY GROUP s.r.o.
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Riziko spojené s napojením na inţenýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neuţívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, ţe upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatíţení Jiné riziko
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Smlouvu kupní ze dne 12.11.2008. Nabývací titul nebyl předloţen.
-2-
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předloţen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 128, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 9.3.2015. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 145, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Kaplice 29.12.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Pivonice u Pohorské Vsi, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 9.3.2015. Místní šetření s pořízením fotodokumenatce a zaměřením stavby, vyhotovil zpracovatel odhadu 9.3.2015. Usnesení , vyhotovil Judr. Marek Frank 24.2.2015. Ţádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš 3.3.2015. Datum předání kompletních podkladů 9.3.2015 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 145, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Kaplice 29.12.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Pivonice u Pohorské Vsi, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 9.3.2015. Místní šetření s pořízením fotodokumenatce a zaměřením stavby, vyhotovil zpracovatel odhadu 9.3.2015. Usnesení , vyhotovil Judr. Marek Frank 24.2.2015. Ţádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš 3.3.2015. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Pohorská Ves patří územně do okresu Český Krumlov a náleţí pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kaplice. Obec Pohorská Ves se rozkládá asi třicet čtyři kilometrů jihovýchodně od Českého Krumlova a sedmnáct kilometrů jihovýchodně od města Kaplice. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má úředně hlášeno kolem 310 obyvatel. Pohorská Ves se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Luţnice, Pohorská Ves a Pohoří na Šumavě. Obec je vzdálená přibliţně 4 km od rakouských hranic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Pohorská Ves má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněţ poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou vyuţívat kanalizaci i veřejný vodovod. V obci se nachází zastávka ČSAD. Rozšířená občanská vybavenost se nachází ve 7 km vzdálené obci Malonty. Pracovní příleţitosti - do Českého Krumlova cca 34 km, Do Kaplice cca 17 km, do Českých Budějovic cca 48 km Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů nízká frekvence spojů Nákupní moţnosti dostupné v místě Ne
48 Km
Informace o nemovitosti Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 3+1 (zádveří, koupelna, WC, kuchyně, komora, obývací pokoj, pokoj, loţnice a balkon ??? ) a je umístěna v 1.NP bytového zděného domu bez výtahu. Součástí bytu je samostatný balkon, 1 x sklep v 1.PP a podíl na společných částech domu a pozemku. Do bytové jednotky nebyl umoţněn vstup - uvaţováno s bytovou jednotkou v původním stavu. Bytový dům je zděný o 9 BJ. Střecha sedlová s krytinou betonová taška. Vytápění ÚT s kotlem na TP umístěném v kotelně v 1.PP. TUV zajištěna el. bojlerem. Bytový dům je napojen na el. síť, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup !!! Informace ohledně nemovitosti pouţity z místního šetření, internetu a dálkového náhledu do KN. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 776/1 Obec Pohorská Ves, č.p. 45, 38283 Pohorská Ves
Způsob vyuţití pozemku trvalý travní porost
Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Velikost bytu 3+1
Počet NP domu celkem Výtah
3 Ne
Počet podlaţí bytu Orientace oken
Bytová jednotka je v současném stavu běţně uţivatelná a obyvatelná
-3-
Ano
1 jih, východ, západ
Technický stav Technický stav domu
velmi dobrý - průměrný
Stáří stavby [roky]
50
Technický stav jednotky
průměrný
Opotřebení odhadem %
50
Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Střecha betonová taška Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu práce vodorovné betonové montované konstrukce, stropy krytina střech betonová tašková úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
vápenná omítka štuková obklad keramický vchodové plastové PVC + keramická dlaţba bleskosvod svislé a vodorovné potrubí bojlerem
Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo ???
1
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Byt (jednotka)
bez rekonstrukce Rok provedení ???
Konstrukce svislé konstrukce
Provedení zděné v tloušťce 45 cm
konstrukce střechy
sedlová s krovem dřevěným
klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění vnitřní vodovod
pozinkované
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
chybí chybí
omítka ze škrábaného břizolitu betonové se stupni teraco dřevěná zdvojená ústřední s kotlem na pevná paliva rozvod studené a teplé
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák elektrický, lednice s mrazákem, trouba s mikrovlnným ohřevem ??? Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností zádveří, koupelna, WC, pokoj, loţnice.......???
plocha koeficient KZp započit. plocha 85.40 m2 1.0 85.40 m2 85.40 m2
Součet ploch za podlaží
85.40 m2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 22.1.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaţí bytu 1 Velikost bytu 1+1 Výtah Ne Podlahová plocha 44.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
350 000 Kč 10 % 315 000 Kč
m2 8 000 Kč/m2 7 200 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 1+1, situovaná v bytovém domě čp. 64 v části Pohorská Ves vč. spoluvlastnických podílů na budově a pozemku, na kterém dům stojí. Byt se nachází v 1. patře. Dispoziční řešení: pokoj (17,3 m2), kuchyň (8,5 m2), předsíň (4,9 m2), koupelna (2,1 m2) a WC (0,8 m2). K bytu náleţí 2 sklepy o celkové velikosti 10 m2. Celková podlahová plocha bytové jednotky je 43,6 m2.
-4-
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 4.2.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaţí bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 64.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
m2 7 800 Kč/m2
499 000 Kč 10 % 449 000 Kč
7 000 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o byt 3+1, OV,v obci Malonty. V obci je veškerá občanská vybavenost škola, školka, obchod, zdravotní středisko. Byt o výměře 64 m2 se nachází v prvním patře čtyřpodlaţního domu bez výtahu. Dům je po rekonstrukci, zateplený, nové stoupačky, okna na chodbě jsou plastová, v bytě původní. Byt má balkón. K bytu náleţí sklep v suterénu, kde se nachází i kočárkárna. Topení elektrické s vlastním elektrokotlem.
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje 19.11.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 3 Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
Počet podlaţí bytu Podlahová plocha 450 000 Kč 0 % 450 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
-5-
1 91.2
m2 4 900 Kč/m2 4 900 Kč/m2
Nemovitost je umístěna v odloučené části obce Dolní Jílovice, lokalita Kyselov, která se nachází 600 m severně od části obce Dolní Jílovice a 6 km od obce Vyšší Brod. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 3+1 (zádveří, koupelna s WC, kuchyně, komora, obývací pokoj, pokoj, loţnice ??? ) a je umístěna v 2.NP bytového zděného domu bez výtahu z roku cca. 1964. Součástí bytu je samostatný balkon, 2 x sklep v 1.PP a podíl na společných částech domu a pozemku. Bytová jednotka prošla v roce 2007 částečnou rekonstrukcí (podlahy, dlaţby, kuchyně, koupelna s WC). Bytový dům je zděný o 8 BJ. Střecha mansardová s plechovou krytinou. Vytápění ÚT s kotlem na TP umístěném v kotelně v 1.PP. TUV zajištěna el. bojlerem. Bytový dům je napojen na el. síť, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup !!! Informace ohledně nemovitosti pouţity z odhadu obvyklé ceny nemovitosti číslo 5905-60/08, místního šetření, internetu a dálkového náhledu do KN.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
4 900 - 7 200 Kč/m2
315 000 - 450 000 Kč 5 250 Kč/m2
Obvyklou cenu bytové jednotky č.67/1 domu č.p. 67, obec Pohorská Ves zapsané na LV č. 145, k.ú. Pivonice u Pohorské Vsi včetně podílu na společných částech domu a pozemku 854/6120 odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených bytových jednotek v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů jednotek, konstrukčních provedení bytových domů a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obsluţnosti na 5.250 Kč/m2 uţitné plochy. Tj. 450 tis. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je pronajata třetí osobě Vypracoval Licence číslo 0845
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov
podpis
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1114/77/2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloţeného účetního dokladu: faktura č. 2015013. V Českém Krumlově dne 9.3.2015 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov
-6-
Fotodokumentace
pohled na BD
pohled na BD
vstup do BH
schodiště
chodba BD
Vstup do BJ
-7-
Fotodokumentace - mapy
Obec Pohorská Ves
Pohorská Ves č.p. 67 - umístění nemovitosti v obci
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
