2015

ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 2705-32/2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Rodinný dům. Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Bašnice, k.ú. Bašnice Bašnice 45, 508 01 Bašnice 770709/3174, Luboš Rygl, č.p. 39, 508 01 Bříšťany, vlastnictví: výhradní 770709/3174, Luboš Rygl, č.p. 39, 508 01 Bříšťany, vlastnictví: výhradní

OBJEDNAVATEL: Dražbyprost s.r.o. Adresa objednavatele: Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, 511 01 Turnov IČ: 65711432 telefon: DIČ: CZ510713231 fax:

Pro dobrovolnou dražbu nemovitosti. (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

10

e-mail: [email protected]

stran

V Turnově, dne 3.5.2015

500 000 Kč

29.4.2015

Stav ke dni :

Počet příloh: 2

Zdeněk Bartoš

29.4.2015 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Přehled podkladů -výpis z KN LV č. 241 ze dne 30.3.2015, vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem -informace z realitního trhu -informace a údaje získané od pani Horákové. -fotodokumentace zhotovená znalcem -objednávka znaleckého posudku č.41/015 ze dne 21.4.2015 .

Místopis Bašnice je obec, počet obyvatel 189 (lexikon měst a obcí) minimální základní občanská vybavenost v místě, vybavenost vyššího stupně v 5 km vzdáleném městě Hořice. Nemovitost se nachází v zástavbě rodinných domů v blízkosti centra obce. Přístup a příjezd k nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace, která se nachází podél pozemku. Území je zainvestované veřejnými inženýrskými sítěmi - vody a elektřiny.

SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba  zpevněná komunikace  nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Vlastník nemovitosti se nedostavil a tím neumožnil řádné řízení. Znalec musel objekt ocenit podle vnějších znaků a sdělení sousedky paní Horákové. Rodinný dům je obdélníkového půdorysného tvaru, nepodsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou. Základy kamenné, nosné stěny zděné, stropy rovné, okna dřevěná zdvojená, vnitřní a vnější omítky vápenné, střešní krytina z betonových tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Rodinný dům obsahuje kuchyň, 2 pokoje, koupelnu, WC, komoru, chodbu a verandu. K rodinnému domu je přistavěna garáž a domácí dílna. Nemovitost je oplocena.

Silné stránky Rodinný dům je vystavěn na vlastním pozemku. Dostupnost na silniční síť je dobrá, nemovitost je situovaná u veřejné komunikace. Slabé stránky Celkový stav objektu je velmi sešlý a zanedbaný. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací -2-

 Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci:  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území  Nemovitá věc v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace doprava, výroba, jiné zdroje) Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.241 nejsou zohledněna v obvyklé ceně nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky.

Porovnávací metoda Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek stp.č. 81 je zastavěná plocha a nádvoří, pozemek p.č. 26/3 je zahrada, která tvoří jednotný vlastnický a funkční celek s rodinným domem. Celkový pozemek je lichoběžníkového půdorysného tvaru, rovný, oplocený, příjezd a přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace. Jedná se o pozemek napojený na inženýrské sítě elektřiny a vody, kanalizace je svedena do septiku. Cena pozemku je určena dle údajů spolupracujících odhadců a realitní inzerce. Cena pozemků v obci Bašnice se pohybuje v rozmezí 150 - 400,- Kč/m2 dle umístění a zaivestovanosti pozemku. Pro pozemek je k charakteru zástavby a jeho velikosti zvolena jednotková cena 200,- Kč/m2.

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří zahrada

81 26/3

Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 211

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 200

292 503

200 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 42 200 58 400 100 600

Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o garáž a domácí dílnu, stavby jsou přistavěné k rodinnému domu. Domácí dílna je ve velmi špatném stavebně technickém stavu, chybí krytina střechy a částečně omítky.

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název

Popis

Garáž a domácí dílna

Jednoduchá zděná stavba, nepodsklepená, jednopodlažní se sedlovou střechou.

Parc. číslo Množství 81

120,00 m3

Věcná hodnota ostatních staveb celkem

JC 2 000 Kč/m3

Opotřebe ní 240 000 80 % Kč RC

VH 48 000 Kč

48 000 -3-

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (17,2*9*4,8)+(5*5*2,7)+(1,9*3,4*2,7) zastřešení (17,2*9*3,4*0,5)+(5*5*1,1*0,5)

= =

[m3] 827,98 m3 276,91 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

Název

Typ

vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 827,98 m3 276,91 m3 1 104,89 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace

Provedení kamenné zděné rovné sedlová betonová taška pozinkovaný plech vápenné vápenné hladké chybí běžné keramické obklady standardní hladké plné dveře dřevěná, zdvojená standardní keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová -4-

Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí standardní umyvadlo, vana, WC splachovací chybí

S S S C S S S S C

100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S C S S S S S S S S S S S C S S S S C

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

1 104,89 m3 * 3 723,46 Kč/m3

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

= * * * = =

-5-

Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 95,60 0,9560

2 290,0,9560 0,8000 2,1260 3 723,46 4 114 013,72 Kč

Plná cena:

1 104,89 m3 * 3 723,46 Kč/m3

=

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 125 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 125 / 150 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1- 83,3 % / 100)

*

Rodinný dům. - zjištěná cena

=

4 114 013,72 Kč

0,167 687 040,29 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Plocha pozemku:

130,00 m2 1 105,00 m3 503,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání znalec vycházel z prodejů rodinných domů v regionu. Jednalo se o prodej rodinných domů, obdobné velikosti, stáří a vybavení. Posuzované rodinné domy jsou vybrány z realizovaných prodejů realitní kanceláře MMreality. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům. Rodinný dům 1+kk, s prostornou půdou. Objekt je určen k rekonstrukci, na pozemku nová garáž + nové el. rozvody, kůlna, vlastní studna. Klidná lokalita určená k rekreaci i trvalému bydlení. Prodej uskutečněn 1/2013. Lokalita Bašnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,84 5 206 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 96,00 m 605 m 595 000 Kč 6 198 Kč/m2

-6-

Název: Rodinný dům. Prodej vesnického stavení v obci Petrovice, osada Kanice. Ve stavení jsou 2 obytné místnosti, částečně rekonstruovaná kuchyň a koupelna s WC, u nichž byla rekonstrukce již zahájena, ale nedokončena. Součástí objektu je prostorná garáž. Prodej uskutečněn 1/2013. Lokalita Petrovice, Kanice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,06 3 635 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 77,00 m 77 m 265 000 Kč 3 442 Kč/m2

Název: Rodinný dům. Rodinný dům 2+kk o CP 964 m2 v obci Petrovičky. Dispozice: zádveří, chodba, obytná kuchyně, ložnice, koupelna sprchovým koutem a WC. V patře půdní prostor vhodný k vestavbě dalších místností. Sítě: elektřina, septik, studna, plyn, možnost připojení na obecní vodovod. Součástí nemovitosti jsou chlévy, sklep, stodola, dílna a technická místnost, která se dá přebudovat na další 2 obytné místnosti. Prodej uskutečněn 6/2014. Lokalita Petrovičky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,56 4 130 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 75,00 m 964 m 550 000 Kč 7 333 Kč/m2

-7-

Název: Rodinný dům. Prodej RD (malá zem. usedlost) v Dobré Vodě cca 3 km od Hořic. Dům je v původním, ale velmi dobře udržovaném stavu s novým ústředním topením a plynovým kotlem. Koupelna po rekonstrukci. K domu náleží stodola a garáž. Přes dvůr jsou bývalé chlévy a samostatný pískovcový sklep. Možno rozšířit nebo vestavět do podkroví. U domu pěkný zpevněný dvorek a zahrada. Prodej uskutečněn 7/2013. Lokalita Dobrý Voda u Hořic Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,46 2 457 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 150,00 m 1 418 m 800 000 Kč 5 333 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

-8-

2 457 Kč/m2 3 857 Kč/m2 5 206 Kč/m2 3 857 Kč/m2 130,00 m2 501 410 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

501 410 Kč 835 640 Kč 100 600 Kč

Obvyklá cena 500 000 Kč slovy: Pětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10

Komentář ke stanovení výsledné ceny Odhad rodinného domu č.p.45 je proveden na základě dostupných údajů z důvodu neumožnění znalci vstupu do domu a provedení prohlídky. Znalec vycházel z předložených podkladů, sdělení sousedky paní Horákové a prohlídky rodinného domu z vnějšku. Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.241 nejsou zohledněna v obvyklé ceně. S přihlédnutím k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi a k tomu, že ani nově postavené objekty se obvykle v případě prodeje nepodaří prodat za cenu skutečných nákladů a vzhledem k porovnávací metodě, ke stavu domu, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti stanovuji obvyklou cenu v současném stavu po zaokrouhlení ve výši 500 000,- Kč. Velmi negativně ovlivňuje hodnotu nemovitosti skutečnost, že nebyl znalci umožněn vstupu do domu a provedení prohlídky nemovitosti.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.10.1997 č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2705-32/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015031. V Turnově dne 3.5.2015.

Znalec : Zdeněk Bartoš 1.máje 1166 511 01 Turnov

-9-

Fotodokumentace oceňované nemovitosti

dům od silnice

dům ze zahrady

garáž s domácí dílnou

domácí dílna

- 10 -