2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

40/60/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků parc. č. 478 a 479 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 272, která je součástí pozemku parc. č. 478; to vše v k. ú. Blažovice, obec Blažovice, okres Brno-venkov.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 8628/12-42 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 15. 9. 2015.

Zhotovitel:

Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 IČ: 49966375, DIC: CZ49966375 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9. 10. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 46 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 29. 10. 2015

Znalecký posudek č. 40/60/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9

6.

6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10

7.

7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Rodinný dům č. p. 272, který je součástí p. č. 478, a příslušenství ................................................ 11

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 13

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 14

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 15

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 15

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 16

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 16 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 16

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 23

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 29

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 35

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 36

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 36

Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 2 z 36



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 8628/12-42: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 226, tj.: - pozemky parc. č. 478 a 479 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 272, která je součástí pozemku parc. č. 478; to vše v k. ú. Blažovice, obec Blažovice, okres Brno-venkov. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považujeme nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 226 pro k. ú. Blažovice, obec Blažovice, okres Brno-venkov; ke dni 14. 9. 2015 ALV: BLV:

FLV:

Vlastník Vodička Karel, Nádražní 272, 66408 Blažovice; identifikátor 571010/2266 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: parc. č. 478 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Blažovice, č. p. 272, rod. dům Stavba stojí na pozemku p. č.: 478 parc. č. 479 zahrada Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc. č. 479 20810 411 m2


Výměra: 190 m2

411 m2

Stránka 3 z 36



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 9. 10. 2015 bez přítomnosti povinného. Místního šetření se účastnila paní Anežka Vodičková – maminka povinného, která však pouze sdělila informace o nemovité věci a umožnila nahlédnutí do předsíně a do koupelny. Dále také sdělila tel. kontakt na povinného. Místní šetření tak bylo provedeno jen částečně zevnitř a jinak pouze z veřejně přístupných míst. Znaleckému ústavu byly na základě tel. rozhovoru poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích (info o přibližném stáří RD, o dispozici a o rekonstrukci RD, o vedlejších stavbách na zahradě za domem a orientační náčrtek půdorysu s rozměry místností).


Stránka 4 z 36



Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 226 ze dne 14. 9. 2015, k. ú. Blažovice, obec Blažovice, okres Brno-venkov – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 8628/12-42 ze dne 15. 9. 2015 Písemné sdělení povinného o dispozici RD s náčrtkem a rozměry Elektronické sdělení OÚ Blažovice ze dne 30. 9. 2015, vyřizuje: Petr Pleva; že uzemní plán lze dohledat na stránkách Obce Blažovice a že stavební dokumentaci nemají v kompletním stavu. Písemné sdělení MěÚ Šlapanice ze dne 15. 10. 2015; č. j. OV-ČJ/59996-15/JAT; vyřizuje: Mgr. Janíčková Tereza; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady pro ocenění Žádala jsem o: 

Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy



Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Dokumenty získané z katastru nemovitostí: 

Darovací a kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 9. 2. 1995; V3 363/1998

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 226 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Blažovice – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Blažovice Informace získané při místním šetření Údaje předané vlastníkem nemovitých věcí Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 5 z 36



Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015


Stránka 6 z 36



5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 226 ze dne 14. 9. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech věcná břemena:  Věcné břemeno užívání - Oprávnění pro: Vodičková Anežka, Nádražní 272, 66408 Blažovice, RČ: 295215/448 - Povinnost k: Parcela: 478; Parcela: 479 - Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 363/1995. POLVZ: 15/1995 Toto věcné břemeno je závadou a má výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí. Popis a ocenění uvedeného věcného břemene je provedeno níže v bodu 8.2. tohoto znaleckého posudku. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 7 z 36



Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 226 ze dne 14. 9. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 226 ze dne 14. 9. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny a zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. Jiné závady – plomba „P“ Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 226 ze dne 14. 9. 2015 je dále u nemovitých věcí uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č. j.:  Z-13841/2015-703. Řízení se týká Poznámky, poslední operací bylo dne 18. 9. 2015 jeho ukončení; 

Z-13993/2015-703. Řízení se týká Poznámky, poslední operací bylo dne 22. 9. 2015 jeho ukončení.

Tato skutečnost není ve znaleckém posudku zohledněna.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. Informace o vybavení a vnitřním stavebně technickém stavu nemovitých věcí byly získány od paní Anežky Vodičkové a od povinného. K nemovitým věcem nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Poslední relevantní informace pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne 29. 10. 2015 od katastrálního úřadu, jednalo se o smlouvu o zřízení věcného břemene užívání. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 8 z 36



6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 9 z 36



Ocenění je provedeno dvěma způsoby : pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Brno-venkov poblíž centra obce Blažovice v katastrálním území Blažovice, v souvisle zastavěné části obce. Konkrétně se jedná o střed ulice Nádražní mezi ulicemi Nová a U Dráhy. Ulice Nádražní je kolmá na ulici Náves a je souběžná s ulicemi Jiříkovická a Kozí. Absolutní centrum obce je vzdáleno cca 500 m pěší chůzí severozápadním směrem. Okresní město Brno je vzdáleno cca 17 km jízdy autem severozápadním směrem. V okolí obce převažují pole. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. Jedná se o desátý řadový rodinný dům po pravé straně při příjezdu od odbočky z ulice Náves. V blízkosti oceňovaných nemovitých věcí (cca 430 m od oc. nem) se nachází autobusová zastávka a také vlaková stanice. V místě je hluk od železnice. Nejbližší vodní plocha je vzdálena (vodní nádrž Grunty) cca 3,8 km. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici základní občanská vybavenost - obecní úřad, kostel, ZŠ, MŠ a pošta. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v nedalekém Brně. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic III. třídy a především v blízkosti dálnice D1. Z veřejné dopravy je asi 430 m pěší chůzí zastávka autobusů - průměrné spojení do Brna na autobusové nádraží. Vlaková stanice je vzdálena rovněž cca 430 m pěšky – trať Brno – Vyškov. Nevýhodou je nízká četnost spojení a absence nočních linek. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Nádražní, z pozemku parc. č. 422/1 (ostatní plocha-jiná plocha, vlastník: Česká republika). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné pouze na okolním veřejném prostranství. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 10 z 36



Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod obecní + studna (na cizím pozemku), kanalizace i plyn. Rodinný dům je na všechny uvedené inženýrské sítě napojen. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Pořado okresu vé číslo CZ0643

Název obce

6 Blažovice

Kód Správní obvod 1 obce 582841

6216

2 1

3

4

1 594

5

6

1186

782

7

8

9

10

11 37

10 11 12 13 1 *

0

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rodinný dům č. p. 272, který je součástí p. č. 478, a příslušenství Jedná se o jednogenerační rodinný dům ve tvaru písmene L se sklepem, 1 nadzemním podlažím a půdou, svou jihovýchodní a severozápadní štítovou stranou navazuje na sousední cizí domy. Jedná se o vnitřní řadový dům. Na pozemku za domem se nachází dvě hospodářské stavení (prádelna a zahradní sklad), které tvoří příslušenství. Oceňované pozemky nejsou oplocené, jsou travnaté a společně se stavbami tvoří funkční celek. Dispoziční řešení – dle sdělení povinného V přízemí se nachází vstupní předsíň, ze které vedou dveře do koupelny, kotelny a kuchyně. Na kuchyň navazuje pokoj a chodba s přístupem na zahradu, na WC a do 2 pokojů. V patře se nachází půda. Dispoziční řešení rodinného domu je tak 3+1. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinný dům“. Objekt užívá oprávněná z věcného břemene paní Anežka Vodičková k bydlení. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU – dle sdělení povinného: Doba výstavby: dle sdělení povinného byl dům postaven před cca 85-ti lety Počet podlaží: částečně 1 podzemní podlaží + 1 nadzemní podlaží + půda Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tloušťce cca. 45 cm - zděné z pálených plných cihel Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný; částečně (přístavba) plochá střecha Krytina střechy: pálené tašky; asfaltová lepenka (přístavba) Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: břizolitová Vstupní dveře do objektu: dřevěné částečně prosklené do kovových zárubní Vrata: nejsou Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 11 z 36

1



Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden Komíny: cihelné Zabezpečovací systém: není proveden POPIS INTERIÉRU – dle sdělení povinného Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně Schody: konstrukce: dřevěná na půdu, kamenné do sklepa Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z PVC a keramické dlažby Vytápění: ústřední plynovým kotlem, radiátory Ohřev teplé vody: plynový kotel Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní (vana, umyvadlo, WC) Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC/ do kanalizace Vnitřní plynovod: je proveden přívod k plynovému kotli a ke sporáku Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: plynový sporák s troubou, lednice a mikrovlnka Údržba: zanedbaná Ostatní: není Informativní odhad obestavěného prostoru RD č. p. 272 - odměřeno z KM + výšky odhadnuty Konstrukční výška

Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP

3,6*3,6 7,19*9,32+5,03*5,37

půda

(7,19*9,32+5,03*5,37)*(3,5/2) - sedlová střecha

2,3 m 3,3 m

Zastavěná plocha 12,96 m2 94,02 m2

Obestavěný prostor 30 m3 310 m3 165 m3

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

505 m3

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

94 m2 107 m2 94 m2

Informativní odhad výměry místností rodinného domu č. p. 272 - dle zákresu povinného Podlaží

Místnost

1.PP sklep - dle sdělení paní Vodičkové Započitatelná plocha 1.PP předsíň koupelna kotelna kuchyně 1.NP chodba WC pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3


Podlahová plocha

Zohledněno

9,00

50%

4,88 3,00 3,00 8,16 7,28 2,38 14,45 14,96 14,45

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Započitatelná plocha 4,50 4,50 4,88 3,00 3,00 8,16 7,28 2,38 14,45 14,96 14,45

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Stránka 12 z 36


Započitatelná plocha 1.NP Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)


72,56 m2 77 m2

Stavebně technický stav a provedené rekonstrukce Na objektu je krytina původní. Klempířské prvky byly nedávno nově osazeny, místy však chybí a nejsou opatřeny nátěry. V roce 1960 byla provedena rekonstrukce a přístavba směrem do zahrady (pokoje, WC), nové rozvody elektřiny. Při místním šetření paní Anežka Vodičková sdělila, že neteče voda v koupelně a na WC, teče jen v kuchyni, stavba prádelny na parc. č. 478 se rozpadá, studna je umístěna na pozemku souseda a užívají ji dohromady. Objekt je bez viditelných statických poruch. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako zhoršený, vyžadující provedení rekonstrukce zejména vnitřních prostor, výměnu střešní krytiny, opravu krovu a výměnu části prvků krátkodobé životnosti (např. okna, dveře, podlahy, rozvody inženýrských sítí, zařizovací předměty atd.). Pokud nedojde k výše uvedeným opravám, hrozí celkové snížení životnosti stavby. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod ze studny (na cizím pozemku, dle sdělení povinného) + obecní, plyn (jsou součástí pozemku)

-

Prádelna na p. č. 478 – základy z kamene, stěny cihelné, rovná střecha, krytina „vlnovka“, přiveden el.proud – dle sdělení povinného. Stav objektu je dle sdělení špatný. Informativní výpočet obestavěného prostoru prádelny - odměřeno z KM + výšky odhadnuty Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 4*3,9 2,2 m 15,60 m2 34 m3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

-

34 m3

Zahradní sklad na p. č. 478 – hospodářská budova pro zahradu je celodřevěná – dle sdělení povinného, je pravděpodobně ve špatném stavu, navazuje na prádelnu. Informativní výpočet obestavěného prostoru zahradního skladu - odměřeno z KM + výšky odhadnuty Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 3*3 2,2 m 9 m2 20 m3 Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

20 m3

7.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 478 a 479, které jsou zapsané na LV č. 226 ze dne 14. 9. 2015 pro k. ú. Blažovice, obec Blažovice, okres Brno-východ. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná, je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty


Stránka 13 z 36



z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládáme nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou mírně svažité severozápadním směrem, mají celkově tvar úzkého obdélníka o rozměrech cca 7 m x 88 m. Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. 478: 422/1, 479, 477 a 484 parc. č. 479: 478, 476, 483 a 480 Pozemek parc. č. 478

Pozemek je rovinatý, má podlouhlý obdélníkový tvar o šířce cca 7 m, ve své severovýchodní části je zastavěn rodinným domem č. p. 272 a v jihozápadní části zastavěn prádelnou a zahradním skladem. Pozemek severovýchodním okrajem těsně sousedí s veřejnou přístupovou plochou parc. č. 422/1. Směrem do ulice jsou na pozemku okrasné trvalé porosty. U tohoto pozemku není druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 479

Pozemek je rovinný obdélníkového tvaru, tvoří zahradu k rodinnému domu. Pozemek je udržovaný s travnatým povrchem a porosty. Na severovýchodním okraji je ohraničen rodinným domem č. p. 272 (parc. č. 478), na jihovýchodu na něj navazuje obdobný pozemek (parc. č. 483), na jihozápadě na něj navazuje obdobný pozemek (parc. č. 480) a na severozápadě na něj navazuje další obdobný pozemek (parc. č. 476). U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Blažovice se oceňované pozemky: - parc. č. 478 nachází v území vymezeném jako „čisté bydlení venkovského charakteru“;


Stránka 14 z 36


-


parc. č. 479 nachází v území vymezeném jako „zeleň soukromá a vyhrazená (zahrady, sady)“.

Přes pozemek parc. č. 479 vede šrafovaná čára, která představuje ochranná pásma technická.

7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Brno-venkov, obec Blažovice, ulice Nádražní č. p. 272 Pozemky parc. č. 478 a 479 včetně příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 272, která je součástí pozemku parc. č. 478, vč. věcného břemene užívání Stavební stav: Vybavení: nevalný podstandardní prádelna, zahradní sklad, Dispozice vč.zhodnocení: Příslušenství: 3+1 venkovní úpravy Podlažnost: část 1PP + 1NP + půda Výměra pozemků: 601 m2 Nemovité věci:

Obestavěný prostor (OP): Započitatelná plocha (zap.pl.): Realizovatelnost:

505 m3 77 m2 obtížná

Zast. plocha 1.NP: Zastavěná plocha nadzemních podlaží: IPP: OP / zap.pl.:

94 m2 94 m2 0,156 6,558

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 15 z 36



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 0 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 1 1 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,75 až 0,95, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 1 3 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma.


Stránka 16 z 36



K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Závady právní povahy Závadou je skutečnost existence doživotního věcného břemene užívání nemovité věci. Popis a ocenění věcných břemen je proveden v bodě 8.2. tohoto znaleckého posudku. Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Blažovice - bylo nalezeno celkem 4 nemovité věci s nabídkovou cenou od 2.550.000 Kč do 8.500.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 9 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 790.000 Kč do 3.100.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Blažovice - nebyla nalezena žádná nemovitá věc. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 5 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.799.000 Kč do 4.790.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Blažovice - bylo nalezeno celkem 2 nemovité věci s nabídkovou cenou od 4.495.000 Kč do 8.500.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ Na těchto serverech nebyla v obci Blažovice nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. 5.) http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla v obci Blažovice nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle


Stránka 17 z 36



obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 18 z 36

Znalecký posudek č.


40/60/2015

Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci

Reprezentant č. 1

Rodinný dům řadový

Rodinný dům řadový

Nemovité věci: Adresa:

Nádražní č. p. 272, Blažovice

GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Reprezentant č. 2 Rodinný dům rohový V Horce ev.č. 150, Řícmanice

Podolí č. p. 77

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1.máje č. p. 755, Oslavany

Měnín č. p. 226

Moravské Bránice č. p. 7

49°09'50.08"N, 16°47'32.65"E

49.1904269N, 16.7200597E

49.2574058N, 16.6973878E

49.1339142N, 16.3352661E

49.0850203N, 16.6955836E

49.0846386N, 16.4361867E

x

8,1 km

26 km

42,9 km

14,1 km

37 km

Cihelný, přízemní objekt je částečně podsklepený, sedlová střecha. U objektu jsou přípojky inženýrských sítí.

Dům je po částečné rekonstrukci, nová střecha a střešní svody, nové podlahy, WC, vchodové dveře. Malý sklep. Topení v kamnech na TP. Před domem je malá zahrádka s altánem.

RD v původním stavu, k rekonstrukci, komplet nová elektroinstalace. Na dvorku jsou hospodářská stavení, sklepy. Dům je napojen na veškeré IS (vodovod, kanalizace, elektřina, plyn).

Přízemní řadový RD. Tři z pokojů jsou průchozí a jeden je samostatný. RD je částečně podsklepený. Vytápění je z plynového kotle a vodu ohřívá el. bojler. V domě je E, P, K a studna. Na dvoře jsou bývalá hospodářská stavení.

Dům po částečné rekonstrukci z r. 2000. RD byl kompletně podřezán a zaizolován, byla vybudována kanalizace, koupelna, toaleta a byl přiveden plyn.

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost:

x

cihelné 3+1 část 1PP + 1NP + půda

cihelné 2+1 část 1PP + 1NP + půda

smíšené 1+1 část 1PP + 1NP + půda

parc. č. 478 - 190 m2 parc. č. 479 - 411 m2

parc. č. 304 - 64 m2

parc. č. 630 - 212 m2

parc. č. 1836 - 228 m2 parc. č. 1837 - 90 m2 parc. č. 1834/2 - 50 m2

parc. č. 692 - 179 m2 parc. č. 693 - 306 m2

parc. č. 780 - 201 m2 parc. č. 788/3 - 7 m2; 776/21 - 7 m2

601 94 77

64 45 38

212 70 57

368 64 48

485 131 87

215 149 109

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

790 000

890 000

699 000

1 200 000

1 135 000

Jednotková cena [Kč/m2 zap.pl.]:

20 654

15 505

14 710

13 793

10 437

Pozemky parc. č. s výměrami: Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

Variační koeficient [%]:


cihelné cihelné 2+1 4+1 1NP + půda část. 1PP + 1NP + půda

cihelné 4+1 1NP + půda

22,00%

Stránka 19 z 36


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

navazuje na centrum obce

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy

vlak i autobus

tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy

silnice III. třídy, v blízkosti D1

tj. číselná úprava v hodnotě K4 - Pozemek: Koeficient úpravy

601 m2

tj. číselná úprava v hodnotě K5 - Stavebně technický stav:

blíž k Brnu - lepší

obdobná

dál od Brna-horší

obdobná

0,98

1,00

1,04

1,00

1,04

-31 807 Kč

0 Kč

45 306 Kč

0 Kč

32 145 Kč

jen bus-horší

jen bus-horší

obdobná

jen bus-horší

obdobná

1,01

1,01

1,00

1,01

1,00

15 585 Kč

11 939 Kč

0 Kč

10 621 Kč

0 Kč

obdobná 1,00

dál od dálnice-horší 1,03

dále od dálnice-horší 1,03

obdobná 1,00


0 Kč

36 175 Kč

35 338 Kč

0 Kč

25 073 Kč

menší

menší

menší

menší

menší

1,06

1,04

1,03

1,02

1,04

94 446 Kč

49 681 Kč

36 398 Kč

21 454 Kč

34 434 Kč

vlhkost-horší

nová střecha, svody, podlahy, WC, dveře lepší

obdobný

vlhkost-horší

obdobný

nevalný Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K6 - Vybavení: Koeficient úpravy

podstandardní, vytápění plyn.kotel

tj. číselná úprava v hodnotě K7 - Příslušenství: Koeficient úpravy

dvě hospodářská stavení

tj. číselná úprava v hodnotě K8 - Velikost nemovitých věcí: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

část 1PP + 1NP + půda; zap.pl. = 77 m2

K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy

E, P, K, V

tj. číselná úprava v hodnotě K10 - Funkční využitelnost: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


obtížná

dál od Brna-horší

1,04

0,80

1,00

1,04

1,00

66 742 Kč

-258 339 Kč

0 Kč

43 766 Kč

0 Kč

obdobné

lokální topení, standardní-horší

lokální topení-horší

obdobné

standardní-lepší

1,00

1,02

1,03

1,00

0,98

0 Kč

20 667 Kč

37 490 Kč

0 Kč

-17 906 Kč

žádné-horší 1,04

altán-horší 1,01

obdobné 1,00

obdobné 1,00


69 412 Kč

10 540 Kč

0 Kč

0 Kč

35 095 Kč

menší

menší

menší

větší

větší

0,94

0,96

0,95

1,01

1,03

-108 282 Kč

-42 583 Kč

-64 359 Kč

11 379 Kč

27 374 Kč

obdobné 1,00

pouze elektro-horší 1,06

obdobné 1,00

není voda-horší 1,02

obdobné 1,00

0 Kč

61 319 Kč

0 Kč

22 986 Kč

0 Kč

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

Stránka 20 z 36



Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K12 - Právní vztahy: Koeficient úpravy

v exekuci

tj. číselná úprava v hodnotě K13 - Věcná břemena: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

0,75

0,85

0,90

reality.idnes.cz; ID: V1141BM035; bez provize 0,90

-424 106 Kč

-162 495 Kč

-122 281 Kč

-117 227 Kč

-46 992 Kč

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

0,96

0,96

0,96

0,96

0,96

-50 893 Kč

-36 832 Kč

-44 021 Kč

-42 202 Kč

-35 714 Kč

bez VB 1,00

bez VB 1,00

bez VB 1,00

bez VB 1,00

bez VB 1,00

reality.idnes.cz; ID: reality.idnes.cz; ID: 1MO P898

K11 - Zdroj informací:

VB užívání; zohledněno následně v tabulce níže

K14 - Ostatní:

reality.idnes.cz; ID: 20150360; bez provize

reality.idnes.cz; ID: 476018; bez provize 0,95

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

obdobné

rekreace, č.ev.-horší

obdobné

obdobné

obdobné

Koeficient úpravy

1,00

1,05

1,00

1,00

1,00

tj. číselná úprava v hodnotě

0 Kč

44 199 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

Váhy: Vážený průměr [Kč / m2 zap.pl.]: Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

13 185 Kč

15 863 Kč

12 054 Kč

13 721 Kč

13 154 Kč

11 132 Kč

1 015 219 Kč 12,21%

1 221 425 Kč

928 173 Kč

1 056 511 Kč

1 012 845 Kč

857 142 Kč

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

123 933 Kč 857 142 Kč 891 286 Kč 1 015 219 Kč 1 139 152 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

1 221 425 Kč

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení – vzhledem k celkovému zaokrouhlení vč. VB) bez závady věcné břemeno užívání Závada - věcné břemeno užívání ve prospěch: Anežka Vodičková Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) vč. závady - věcné břemeno užívání


1 010 000 Kč -310 000 Kč 700 000 Kč

Stránka 21 z 36



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o možnost dalšího rozšíření objektu – stavební úprava půdy Ponižující faktory: o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o předpokládaný celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o pouze základní občanská vybavenost v obci o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: V blízkém okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitých věcí v nevalném stavu, podstandardně vybavených s obdobnou velikostí. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Poptávka je spíše po objektech, které splňují standardní požadavky na bydlení, protože případné náklady na rekonstrukci obdobných starých objektů se ne zcela zohlední v obvyklé ceně – poměr růstu obvyklé ceny ku vloženým finančním prostředkům je nízký. Obchodovatelnost proto posuzuji jako obtížnou. Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem v průměru od 0,7 mil. Kč do 1,2 mil. Kč Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 22 z 36



(tj. cca od 10.437 Kč/m2 do 20.654 Kč/m2 zap.pl.). Rozměrově největší rodinný dům s pozemky měl nejnižší nabídkovou cenu Kč/m2 zap.pl. – 10.437 Kč. Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 10.132,- až 15.863,- Kč/m2 Určená cena za 1 m2 u oceňované nemovité věci: 13.185,- Kč/m2 Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 1.015.219 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen ve výši 1.010.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu řadových rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v malé obci s pouze základní občanskou vybaveností a předpokládanému nevalnému stavu (negativní faktory) i přes možnosti dalšího rozšíření objektu (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,75, 0,85, 0,9 a 0,95. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu, ve výši 1.010.000,- Kč, tj. 13.117 Kč/m2 zap.pl. bez zohlednění věcného břemene užívání. Obvyklá cena vč. věcného břemene užívání je určena ve výši 700.000 Kč. Po vyhodnocení všech výše uvedených povyšujících a ponižujících faktorech posuzuji obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí jako obtížnou.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 226 ze dne 14. 9. 2015 vázne na oceňovaných nemovitých věcech věcné břemeno:  Věcné břemeno užívání - Oprávnění pro: Vodičková Anežka, Nádražní 272, 66408 Blažovice, RČ: 295215/448 - Povinnost k: Parcela: 478; Parcela: 479 - Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 363/1995. Dle smlouvy o zřízení věcného břemene je Anežka Vodičková oprávněna užívat doživotně a bezplatně, výhradně pro sebe celý dům č. p. 272 a p. č. 478, na které je dům postaven, v k. ú. Blažovice, společně s vlastníky pak užívat a rovným dílem se podílet na výnosech z převáděných pozemků p. č. 475, 476 a 479, vše zahrady v k. ú. Blažovice. Náklady spojené se zachováním a opravami domu č. p. 272 ponesou vlastníci. Použitá metoda ocenění věcného břemene Oprávněnou osobou z věcného břemene je žena, jejíž věk je dle roku narození (1929) 86 let. Domnívám se, že v tomto případě je nejvíce realistický způsob ocenění věcného břemene spočívající ve výplatě důchodu na dožití ve výši obvyklého nájemného, který musí splňovat zejména tyto dva požadavky: Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 23 z 36




Zohlednit stáří oprávněné osoby a prognózy ohledně zbývající délky jejího života



Zohlednit časovou hodnotu peněz


Tyto dva požadavky nejlépe splňuje metoda pana M. Vogels (Vogels M.: Grundstücks- und Gebäudebewertung – marktgerecht. 5. überarbeitete Auflage, Wiesbaden-Berlin, Bauverlag, 1996, str. 286 – 298), která vychází z úmrtnostních tabulek pro daný region, ze kterých je vypočtena pravděpodobnost úmrtí. Základní veličinou pro další výpočty tvoří proměnné lx a ly. Ty udávají, kolik osob mužského (lx) resp. ženského (ly) pohlaví se ze 100.000 novorozenců dožije určitého věku. V České republice se ze 100.000 novorozených chlapců dožije 20ti let 99.252 a ze 100.000 novorozených dívek dožije 20ti let 99.462 (dle: Podrobné úmrtnostní tabulky za ČR v roce 2009, ČSÚ Praha 2010). Proměnná ax představuje zásobitel pro doživotní předlhůtní (anticipativní) důchod vyplácený muži. Tento zásobitel vychází ze situace, kdy se oprávněná osoba (muž) dožije věku t (jev jistý) a stanovuje jednak pravděpodobnost dožití se dalších let a zohledňuje časovou hodnotu vypláceného důchodu díky použití odúročitele. Analogicky výše uvedené bude platit i pro ženy. Obvyklá cena nájemného – rodinný dům s pozemky a příslušenstvím Určení obvyklé ceny nájemného je provedeno pomocí srovnávací metody. Srovnání je provedeno s rodinnými domy nabízenými k pronájmu na realitních serverech. V nabídce je malé množství obdobných nemovitých věcí. Rodinné domy většinou slouží k bydlení vlastníkům, jejich pronájem zpravidla nebývá (kromě některých lokalit) tolika rentabilní, jako u bytů.


Stránka 24 z 36



Srovnávací metoda – nájemné Rodinné domy - pronájem Nemovité věci:

Oceňované nemovité věci

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Adresa:

Blažovice č. p. 272

Lesní Hluboké

U Lednice č. p. 361, Troubsko

Hostěnice č. p. 29

GPS:

49°09'50.08"N, 16°47'32.65"E

49.2683328N, 16.3100797E

49.1694956N, 16.5034019E

49.2351161N, 16.7780889E

Vzdálenost cca od oc. nem.:

x

44,5 km

27,7 km

13,4 km

Dům je řadový, cihlový, je napojen na veřejný vodovod a studnu s užitkovou vodou. Vytápění je plynovým kotlem, ohřev vody také plynový kotel. K dispozici je také sklep, dřevník a garáž

Byt v RD v 1.NP, na podlaze plovoucí podlaha či dlažba. V koupelně je sprcha, vanou a umyvadlo. WC je samostatně. K bytu náleží 1 parkovací stání před domem.

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice:

x

RD s velkou zahradou. Světnice se sporákem, dřezem a kredencí i ložnice jsou vytápěny wawkami, pokoj v podkroví přístupný z verandy, el. přímotop. Na pozemek je vjezd z hlavní silnice a dá se zde parkovat.

cihelné 3+1

cihelné 4+1

cihelné 2+kk

cihelné 3+kk

část 1PP + 1NP + půda

část 1PP + 1NP + půda

1NP + podkroví

část 1PP + 1NP + část podkroví

parc. č. 478 - 190 m2 parc. č. 479 - 411 m2

zast. plocha - 298 m2 zahrada - 852 m2

601 100 77

1 150 144 120

186 86 71

2 122 140 80

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

9 000

12 500

8 000

Jednotková cena [Kč/m2 zap.pl.]:

75

175

100

Podlažnost: Pozemky parc.č. s výměrami: Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

Variační koeficient [%]:


787/1 - 320 m2 st. 2 - 217 m2; 76/1 - 843 789/1 - 335 m2 m2; 76/2 - 1.062 m2

36,51%

Stránka 25 z 36


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: Koeficient úpravy

navazuje na centrum obce

tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy

vlak i autobus

tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

silnice III. třídy, v blízkosti D1

K4 - Pozemek: Koeficient úpravy

601 m2

tj. číselná úprava v hodnotě K5 - Stavebně technický stav: Koeficient úpravy

nevalný

tj. číselná úprava v hodnotě K6 - Vybavení: Koeficient úpravy

podstandardní, vytápění plyn.kotel

tj. číselná úprava v hodnotě K7 - Příslušenství: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K8 - Velikost nemovitých věcí: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy

dvě hospodářská stavení část 1PP + 1NP + půda; zap.pl. = 77 m2

E, P, K, V

tj. číselná úprava v hodnotě K10 - Funkční využitelnost: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K11 - Zdroj informací:


obtížná

dál od Brna, méně občanské vyb.-horší

obdobná

obdobná

1,10

1,00

1,00

578 Kč

0 Kč

0 Kč

jen bus-horší

obdobná

jen bus-horší

1,05

1,00

1,03

318 Kč

0 Kč

231 Kč

obdobná 1,00

obdobná 1,00


0 Kč

0 Kč

159 Kč

větší-lepší

menší, horší

vetší-lepší

0,97

1,02

0,95

-200 Kč

270 Kč

-404 Kč

udržovaný-lepší

po kompletní rekonstrukci-lepší

udržovaný-lepší

0,90

0,80

0,95

-647 Kč

-2 754 Kč

-384 Kč

standardní-lepší

dobré-lepší

vytápění lokální, standardní-lepší

0,90

0,80

0,95

-582 Kč

-2 203 Kč

-365 Kč

dřevník,garáž-lepší 0,95


garáž-lepší 0,98

-262 Kč

88 Kč

-139 Kč

větší

menší

větší

1,05

0,99

1,03

249 Kč

-89 Kč

204 Kč

veškeré IS-obdobné 1,00



0 Kč

0 Kč

0 Kč

obdobná

obdobná

obdobná

1,00

1,00

1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

reality.idnes.cz; ID: QE192B036-1

reality.idnes.cz; ID: 004468pn

reality.idnes.cz; ID: N68705

Stránka 26 z 36



Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K12 - Ostatní:

0,95

0,85

0,90

-261 Kč

-1 322 Kč

-700 Kč obdobné

obdobné

byt v RD - lepší

Koeficient úpravy

1,00

0,90

1,00

tj. číselná úprava v hodnotě

0 Kč

-749 Kč

0 Kč

0,33

0,33

0,33

Váhy: Vážený průměr [Kč/m zap.pl./měs.]: 2

Vážený průměr upr. nájmů [Kč/měs.]: Vážený průměr [Kč/m2 zap.pl./rok]: Variační koeficient [%]:

78 Kč

64 Kč

88 Kč

82 Kč

6 003 Kč 935 Kč 12,57%

4 966 Kč

6 741 Kč

6 301 Kč

Statistické údaje a určení obvyklé ceny nájemného Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

755 Kč 4 966 Kč 5 248 Kč 6 003 Kč 6 757 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

6 741 Kč

Obvyklá cena nájemného (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč/měsíc]:

6 000 Kč


Stránka 27 z 36



Vyhodnocení srovnání a určení obvyklého nájemného Z tabulky srovnání pro nabízené rodinné domy v regionu a z výše uvedeného popisu reprezentantů je zřejmé, že mezi nabízenými pronájmy jsou velké rozdíly, které vždy nemají své opodstatnění. V obdobných spíše menších obcích je velké množství nemovitých věcí v nevalném či špatném stavu, které nejsou obydleny a jsou nabízeny k prodeji. V nabídce k pronájmu se však žádný obdobný objekt nevyskytuje. K pronájmu se nabízí pouze málo objektů po rekonstrukci nebo dobře udržovaných. Výše obvyklé ceny nájemného za nemovité věci jako celek je určena na základě výše uvedených skutečností, provedené srovnávací metody a zkušeností znalce ve výši 6.000 Kč/měsíc, tj. 72.000 Kč/rok, cca 935 Kč/m2/rok či cca 78 Kč/m2/měsíc. Ocenění věcného břemene podle věku oprávněné osoby Pohlaví Žena

Oprávněná osoba Anežka Vodičková

Rok narození 1929

Plnění: Roční důchod pro ženu Pojistně-matematická data: Zásobitel pro doživotní důchod ženy

Stáří 86 Kč/rok 72 000

ay =

Současná hodnota doživotního důchodu - pro ženu Obvyklá cena věcného břemene k datu ocenění (po zaokrouhlení)

4,352 Kč 313 344 310 000

Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitých věcech je 310.000,- Kč. Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem).

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. NE

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na LV č. 226 je zapsáno VB užívání pro: Anežka Vodičková.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku


Stránka 28 z 36



stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí. ANO Stavba je určena výhradně k bydlení. ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p.. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě.

NE

Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Na LV č. 226 ze dne 14. 9. 2015 je dále u nemovitých věcí uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů: č. j. Z-13841/2015-703 a č. j. Z-13993/2015-703. Tyto skutečnosti nejsou ve znaleckém posudku zohledněny.

ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační – vnitřní rozměry a vybavení dle sdělení povinného, nebylo možné je ověřit, dále nebylo možné ověřit vedlejší stavby. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 664 08 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Blažovice Katastrální území: Blažovice Počet obyvatel: 1 186 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m2 Koeficienty obce


Stránka 29 z 36



Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a I plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní IV středisko, nebo škola)

Pi 0,75 0,60 1,02 1,00 1,00 0,90

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 760,10 Kč/m2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 272 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavní práva, zahájení a I nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi -0,03 0,00

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,930 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00


Stránka 30 z 36



4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I

0,00

I

0,00

V

-0,02

II

-0,03

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 0,990 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,921

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 272 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 85 let 1 901,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 3,6*3,6 1.NP: 7,19*9,32+5,03*5,37 Název podlaží 1.PP: 1.NP:

Zastavěná plocha 12,96 m2 94,02 m2

Konstrukční výška 2,30 m 3,30 m

Obestavěný prostor 1.PP: 12,96*2,3 1.NP: 94,02*3,3 půda: (7,19*9,32+5,03*5,37)*(3,5/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,14

12,96 m2 94,02 m2

= =

29,81 m3 310,27 m3 164,54 m3 504,62 m3

= = = =

ZP1 ZP

94,02 m2 106,98 m2

= =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

č. I

Vi typ A

II

-0,01

Stránka 31 z 36



2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 85 let: s = 1 - 0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

III II II V

0,00 0,00 0,01 0,08

III II

0,00 -0,05

I I III

0,00 -0,05 0,05

II III III

0,00 0,00 0,85

12

Index vybavení

IV = (1 + ∑ Vi) * V13 * 0,600 = 0,525 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 901,- Kč/m3 * 0,525 = 998,03 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 504,62 m3 * 998,03 Kč/m3 * 0,930 * 0,990= 463 688,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

463 688,36 Kč

=

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II III

Pi 0,00 -0,01

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + ∑ Pi = 0,990 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 0,990 * 0,990 = 0,911 Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 32 z 36



Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 760,10

Zatřídění

Název

Typ § 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 478 479

Výměra [m2] 190,00 411,00 601,00

Index

Koef.

0,911

Upr. cena [Kč/m2] 692,45

Jedn. cena [Kč/m2] 692,45

Cena [Kč] 131 565,50

692,45

284 596,95 416 162,45

m2

Ocenění věcných břemen váznoucích na pozemcích Věcné břemeno užívání Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Věcné břemeno užívání: Výměra: 77,00 m2 Jednotková cena: 935,06 Kč/m 2/rok Obvyklé nájemné: 77,00 m 2 * 935,06 Kč/m2/rok = 72 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 72 000,- Kč/rok * 100 % = 72 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 72 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 72 000,- Kč * 10 let = 720 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí

=

720 000,- Kč

Cena věcných břemen váznoucích na pozemcích celkem Pozemky - celkem

= +

- 720 000,- Kč 416 162,45 Kč

Pozemky - zjištěná cena

=

- 303 837,55 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Kč 416 162,45 Celková výměra pozemku m2 601,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m2 205,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 141 952,25 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 9 226,90 Trvalé porosty - zjištěná cena


=

9 226,90 Kč

Stránka 33 z 36



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 272

463 688,40 Kč

1. Ocenění staveb celkem

463 688,40 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

- 303 837,50 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

- 303 837,50 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

9 226,90 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

9 226,90 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

169 077,80 Kč

169 077,80 Kč

169 080,- Kč

slovy: Jednostošedesátdevěttisícosmdesát Kč


Stránka 34 z 36



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota bez závady - věcné břemeno užívání Závada - věcné břemeno užívání pro Anežka Vodičková Srovnávací hodnota vč. závady - věcné břemeno užívání Zjištěná cena dle vyhlášky vč. závady - věcné břemeno užívání

1 010 000 Kč -310 000 Kč 700 000 Kč 169 080 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 226, tj.: o

pozemky parc. č. 478 a 479 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 272, která je součástí pozemku parc. č. 478; to vše v k. ú. Blažovice, obec Blažovice, okres Brno-venkov.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 9. 10. 2015, částkou ve výši:

700 000,- KČ slovy: Sedmsettisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Prádelna; zahradní sklad; venkovní úpravy

c) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – Věcné břemeno - oprávnění pro: Anežka Vodičková (viz. LV 226) Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 29. 10. 2015 Znalecký ústav ESTIMMO, s. r. o. se sídlem: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Na vypracování tohoto znaleckého posudku se podíleli Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) a Ing. Jan Rejmon a Ing. Tomáš Kukla a mohou osobně stvrdit správnost tohoto posudku a mohou podat žádaná vysvětlení před orgánem veřejné moci.

…………………………………………….. Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková)


……………………………………. Ing. Jan Rejmon

…………………………….. Ing. Tomáš Kukla

Stránka 35 z 36



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav, který byl rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 17. 3. 2015 pod čj. MSP-21/2015-OSD-SZN/9 zapsán do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitých věcí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, určení obvyklého nájemného) a práv k nemovitým věcem (zástav, břemen), oceňování movitých věcí (motorových vozidel). Znalecký úkon je zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 40- 2015. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. 40/60/2015 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 226 ze dne 14. 9. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 9. 10. 2015


Stránka 36 z 36

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 226

Příloha č. 2 Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3 Mapy oblasti

Letecká fotomapa rodinného domu č.p. 272 GPS: 49°09'50.08"N, 16°47'32.65"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „Nádražní“

Umístění nemovité věci v rámci městské části „Blažovice“

Umístění nemovité věci v rámci okresu Brno-venkov

Přístupový a příjezdový pozemek 422/1

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Pohled na RD č. p. 272 z ulice Nádražní, Blažovice

Pohled na vstupní dveře do ulice nádražní a detail okna v RD č. p. 272

Detail vodovodního šoupěte a kanalizačního poklopu v ulici Nádražní, Blažovice

2015

Recommend Documents