ZNALECKÝ POSUDEK č. 2382/2015 O ceně obvyklé podílu 1/2 na rekreační chatě v Losiné u Plzně E 141 s pozemky č.par. 429 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 1598/7 orná půda v obci Losiná , okres Plzeň - město, kat. území Losiná u Plzně, kraj Plzeňský.
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Plzeň – sever, JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň
Účel znaleckého posudku:
na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu Plzeň - město 74 EXE 3481/2014-10 064 EX- 274/14-15
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.3.2015 znalecký posudek vypracoval:
Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
Znalecký posudek obsahuje předává ve 3 vyhotoveních.
Ve Vejprnicích 18.3.2015
12
stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednavateli se
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé podílu 1/2 na rekreační chatě v Losiné u Plzně E 141 s pozemky č.par. 429 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 1598/7 orná půda v obci Losiná , okres Plzeň - město, kat. území Losiná u Plzně, kraj Plzeňský.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rekreační Chata Losiná E 141 332 04 Losiná Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Losiná Katastrální území: Losiná u Plzně Počet obyvatel: 1 246 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 050,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina O5. Dopravní obslužnost obce - Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. III IV IV
Pi 0,75 0,60 1,01
IV IV
0,55 0,70
V
0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 304,91 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.3.2015 za přítomnosti soudního znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 946 - kopie snímku z katastrální mapy - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Lucie Beránková, Na Vrchu95 1, 301 00 Červený Hrádek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jakub Tesař, náměstí Republiky 136/22, 301 00 Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 -2-
Vlastníci pozemku: Lucie Beránková, Na Vrchu95 1, 301 00 Červený Hrádek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jakub Tesař, náměstí Republiky 136/22, 301 00 Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem
7. Celkový popis nemovité věci Obec Losiná je vzdálená od Plzně cca 4 km a leží u hlavního tahu Plzeň – České Budějovice . Obec má základní občanskou vybavenost (MŠ, ZŠ, prodejnu potravin, restauraci ) a je dopravně dostupná ČSAD. Nemovitost je rekreační chata v katastru vedená jako rozestavěná, která leží v zástavbě rekreačních chat. Příjezd po polní cestě, možnost připojení pouze na elektřinu 220/380V na pozemku je vlastní studna zdroj vody a žumpa. Nemovitost nebyla přístupná, a proto nelze přesně stanovit technické vybavení a dispozici rekreační chaty. Nemovitost byla postavena cca v roce 1970 až 1975 jako zděná chata podsklepená s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou - obyvatelné podkroví. Má vyměněna oken za plastová. Stavba je na betonových základech s izolace proti zemní vlhkosti a radonu, obvodové stěny zděné tvárnicové nebo cihelné na 300mm, sokl obložen kamenem, vnější omítka břízolit, vnitřní vápenné, stropy dřevěné povalové se záklopem, střecha sedlová s eternitovou šablonou, povrchy podlah dlažby a dřevěné. Schodiště do podkroví dřevěné. Vytápění je lokální na tuhá paliva a lze předpokládat, ohřev teplé vody bojler. Dispozici lze pouze předpokládat. V suterénu je garáž s dílnou a skladem V I.NP je chodba se schodištěm, WC ,koupelna - kout, kuchyně, pokoj. Podkroví jsou dva pokoje a chodba. Technický stav nemovitosti je horší bez viditelných investic a oprav. Příslušenstvím je přípojka elektřiny, studna, žumpa kolna na palivo, zpevněné plochy a porosty s oplocením zahrady. Nemovitost má zapsáno ve výpisu z katastru, že se jedná o rozestavěnou stavbu.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační Chata 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky -3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V 0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - elektřina 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,02 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I 0,00 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
-4-
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,893 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,893
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační Chata Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25):
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 45 let 2 474,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén - sklep: I.NP: podkroví: Název podlaží suterén - sklep: I.NP: podkroví:
= = = Zastavěná plocha 32,00 m2 36,00 m2 32,00 m2
32,00 m2 36,00 m2 32,00 m2
Konstrukční výška 2,25 m 2,25 m 1,90 m
Obestavěný prostor suterén - sklep: (32)*(2,25) I.NP: (36)*(2,25) podkroví: (32)*(1,90) Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
72,00 m3 81,00 m3 60,80 m3 213,80 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepená - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Zděné tl. více jak 30 cm 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - WC ve stavbě 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 -5-
č. IV
Vi typ A
II V III
0,00 0,05 0,03
II III II III
0,00 0,00 0,00 0,00
III
0,03
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: s = 1 - 0,005 * 45 = 0,775
III IV
0,00 0,65
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 0,85
III
0,05
V II
0,08 -0,05
III
0,00
IV
-0,02
I I
-0,01 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
9
Index vybavení
Σ Vi) * V10 * 0,775 = 0,559
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Samoty 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - elektřina 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,893 i=2
-6-
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 474,- Kč/m3 * 0,559 = 1 382,97 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 213,80 m3 * 1 382,97 Kč/m3 * 1,000 * 0,893= 264 041,33 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
264 041,33 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,893 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,893 = 0,893 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 304,91 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 429
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
-7-
Výměra [m2] 36,00
Index
Koef.
0,893 Jedn. cena [Kč/m2] 272,28
Upr. cena [Kč/m2] 272,28 Cena [Kč] 9 802,08 9 802,08
Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 100-250 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 543,00
orná půda 1598/7 52914 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 543,00 m2
JC [Kč/m2] 5,00
Pozemky - zjištěná cena
120 % 120,00 % Úprava [%] 120,00
UC [Kč/m2] 11,00
5 973,=
-8-
Cena [Kč] 5 973,00
15 775,08 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata
264 041,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
264 041,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
15 775,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
15 775,10 Kč
Celkem
279 816,40 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
279 816,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chata
264 041,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
264 041,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
15 775,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
15 775,10 Kč
Celkem
279 816,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
279 816,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvěstěsedmdesátdevěttisícosmsetdvacet Kč
-9-
279 820,- Kč
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1.Prodej chaty 36 m2 Losiná, okres Plzeň-město Celková cena: 400 000 Kč za nemovitost Nabízíme zprostředkování prodeje chaty v rekreační oblasti Losiná u Plzně. Chata je postavena na mírně svažitém pozemku přímo u lesa. Je zde veranda, obývací pokoj, ložnice, v chodbě kuchyňská linka. Pod chatou je malý sklípek. Vytápění zde zajišťují kamna na tuhá paliva, elektřina zavedena. Zastavěná plocha chaty je 42 m2 a stojí na vlastním pozemku o výměře 393 m2. V blízkosti se nacházejí dva rybníky a koupaliště. Plzeň vzdálena cca 7 km, obchodní dům Olympie cca 4 km. Doporučujeme k rozmanitému využití (odpočinek, kutilství, sportovní vyžití, houbaření, případně přestavění na celoroční bydlení). Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Polosamota Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 42 m2 Užitná plocha: 36 m2 Plocha pozemku: 393 m2 Elektřina: 230V, 400V
2.Prodej chaty 30 m2 Plzeň - Radobyčice, okres Plzeň-město Celková cena: 399 000 Kč Nabízíme prodej rekreační chaty o zastavěné ploše 35m2 na vlastním pozemku o celkové ploše 410m2. Chata je dřevěná na cihlové podezdívce. Stojí na levém břehu řeky Úhlavy v Plzni-Radobyčicích. Chata prošla rozsáhlou rekonstrukcí - nová střecha, podlahy z osb desek včetně nosných trámů, kompletní elektroinstalace, vnitřní palubkové obklady, kuchyňská linka. Vytápění zajištěno kamny na pevná paliva, stěny zatepleny vatou. Voda není do objektu zavedena - studánka je ve skále přímo za chatou na vlastním pozemku. Wc suché. Na pozemku dále stojí stará dřevěná kůlna. Stavba: Dřevěná Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Samota Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 35 m2 Užitná plocha: 30 m2
- 10 -
3.Prodaná chata 38 m2 Losiná, okres Plzeň-město Celková cena: 350 000 Kč za nemovitost Prodaná rekreační chata v lokalitě Losiná u Plzně. Chata je postavena na rovině přímo u lesa. Je zde veranda, obývací pokoj, ložnice, v chodbě kuchyňská linka. Pod chatou je malý sklípek. Vytápění zde zajišťují kamna na tuhá paliva, elektřina zavedena. Zastavěná plocha chaty je 45 m2 a stojí na vlastním pozemku o výměře 513 m2. V blízkosti se nacházejí koupaliště. Plzeň vzdálena cca 7 km, obchodní dům Olympie cca 4 km. Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Polosamota Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 45 m2 Užitná plocha: 38 m2 Plocha pozemku: 513 m2 Elektřina: 230V, 380V
ZÁVĚREČNÉ STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné podotknout, že na listu vlastnictví ( výpise z katastru nemovitostí) jsou zapsána omezení vlastnických práv. Tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení. Posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících. Při porovnání s nabízenými a prodanými rekreačními chatami je nutné přihlédnout ke stáří objektu, a že se jedná o rozestavěnou stavbu, která bude potřebovat rekolaudaci a vzhledem k technickému stavu i rekonstrukci.
- 11 -
Cena vyhlášková...............................279 820,- Kč Cena obvyklá v místě a čase ..........300 000,-Kč Hodnotu podílu 1/2 na rekreační chatě s příslušenstvím a pozemky lze stanovit na částku ...........120 000,- Kč
Ve Vejprnicích 18.3.2015
Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr. 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2382/2015 znaleckého deníku.
- 12 -
