Znalecký posudek č. 4310/2015 O ceně nemovitosti - byt č. 5 a 7 v čp. 250 v Benešově nad Ploučnicí dle LV 1796 stanovení obvyklé ceny (Desider Czigány)
Objednatel posudku:
Mgr. Pánek Zdeněk ml. - soudní exekutor Prokopa Holého 15 405 02 Děčín IV č. obj.: č.j. 112 EX 990/08-48 ze dne: 26.11.2013 vystavil: exekutorský úřad Děčín
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti dle současně platných cenových předpisů pro potřeby exekutorského úřadu.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 2.5.2015 posudek vypracoval: Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice
Posudek obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Česká Kamenice, 2.5.2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu bytu č. 250/5 a 250/7 dle LV č. 1796 v Benešově nad Ploučnicí společně s podíly na pozemcích a spol. částech domu čp. 250..
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.11.2013 za přítomnosti vlastník nepřítomen.
3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1796 pro k.ú. Benešov nad Ploučnicí - Snímek pozemkové mapy - Zaměření a prohlídka nemovitosti včetně fotodokumentace
4. Vlastnické a evidenční údaje Katastrální území Benešov nad Ploučnicí, obec Benešov nad Ploučnicí, okres Děčín LV č. 1796 byt: č. 205/5....podíl na společných částech budovy a pozemku č. 382..............................306m2 ve výši 485/3302 byt: č. 205/7....podíl na společných částech budovy a pozemku č. 382..............................306m2 ve výši 215/3302 vlastník: SJM Desider Czigány a Jiřina
5. Dokumentace a skutečnost Skutečnost zjištěná na místě odpovídá stavu zapsaném v evidenci katastrálního úřadu
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem stanovení obvyklé ceny jsou dva byty č. 250/5 2+1 a 250/7 1+1 7 v netypovém bytovém domě čp. 374, vícebytový zděný dům, ulice Českolipská v Benešově nad Ploučnicí. Byty jsou ve 2.NP, dům má dvě nadzemní podlaží a obytné podkroví, sedlová střecha s minivalbami s eternitovou krytinou, cihelné zdivo, okna dřevěná dvojitá. Nemá výtah, byty vytápěny komny na pevná paliva, teplá voda el. boiler, kuchyň el. sporák. Splašky svedeny do kanalizace. Podstandardní byt ve špatném technickém stavu. Plyn v ulici, možnost napojení. Postaven v roce 1935, ke dni ocenění je 80let starý, neudržován. K bytům jsou podíly na společných částech budovy č.p.250 a pozemku č. 382.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
7. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky II. Byty a) Byt č. 205/5 b) Byt č. 205/7
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00
0,00 0,00
0,02
–5– 8
Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí I. Vyšší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 –0,01 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 1,000 i=2
I. Pozemek
a) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Benešov nad Ploučnicí Název okresu: Děčín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 960,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 460,38 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 0,950 i=1
Oi 0,85 0,60 1,01
1,00 0,95 0,98
Pi 0,00 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,00
–6– Index polohy: IP = 1,000 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,950 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 437,3610 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 382 stavební 306 Pozemky – určená cena: Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt č. 205/5 – spoluvlastnický podíl: 485 / 3 302 Byt č. 205/7 – spoluvlastnický podíl: 215 / 3 302
Cena [Kč] 133 832,47 133 832,47 Kč
133 832,47 Kč 133 832,47 Kč 19 657,40 Kč 8 714,11 Kč
II. Byty
a) Byt č. 205/5 – § 38 Byt 2+1 v čp. 250, v netypovém domě, ve 2.NP dvoupodlažního bytového domu a podílu 485/3302 na společných částech domu a pozemku. Objekt bez výtahu, vytápění lokální na pevná paliva, TUV el. boiler Postaven v roce 1920, ke dni ocenění je 95 let starý Podlahové plochy jednotky (PP): Byt č. 250/5
48,50 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Benešov nad Ploučnicí Počet obyvatel: 3 832 Základní cena (ZC): 7 905,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu I. Lokální na tuhá paliva 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
Vi 0,10 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 –0,10 0,00 0,65*
–7– *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
1920 95 0,600 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,374
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 2 956,47 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,000 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 48,50 × 2 956,47 × 1,000 × 1,000 =
143 388,79 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 133 832,47 Kč Spoluvlastnický podíl: × 485 / 3 302 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 19 657,40 Kč 19 657,40 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 163 046,19 Kč Byt č. 205/5 – určená cena:
163 046,19 Kč
b) Byt č. 205/7 – § 38 Byt 1+1 v čp. 250, v netypovém domě, ve 2.NP dvoupodlažního bytového domu a podílu 215/3302 na společných částech domu a pozemku. Objekt bez výtahu, vytápění lokální na pevná paliva, TUV el. boiler Postaven v roce 1920, ke dni ocenění je 95 let starý Podlahové plochy jednotky (PP): Byt č. 250/7
21,50 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Benešov nad Ploučnicí Počet obyvatel: 3 832 Základní cena (ZC): 7 905,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor užívané spolu s bytem I. Lokální na tuhá paliva 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu
Vi 0,10 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 –0,10 0,00
–8– 10 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) 1920 95 0,600
0,65*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,374
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 2 956,47 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,000 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 21,50 × 2 956,47 × 1,000 × 1,000 =
63 564,11 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 133 832,47 Kč Spoluvlastnický podíl: × 215 / 3 302 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 8 714,11 Kč 8 714,11 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 72 278,21 Kč Byt č. 205/7 – určená cena:
72 278,21 Kč
–9–
C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt č. 205/5 – spoluvlastnický podíl: 485 / 3 302 Byt č. 205/7 – spoluvlastnický podíl: 215 / 3 302
133 832,47 Kč 133 832,47 Kč 19 657,40 Kč 8 714,11 Kč
Ceny bytů bez odpočtu opotřebení: a) Byt č. 205/5 b) Byt č. 205/7 Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
163 046,19 Kč 72 278,21 Kč 235 324,40 Kč 235 320,– Kč
Výsledné ceny bytů včetně opotřebení: a) Byt č. 205/5 b) Byt č. 205/7 Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Zjištěná cena: 235 320,– Kč Cena slovy: dvěstětřicetpěttisíctřistadvacet Kč
Česká Kamenice, 2.5.2015 Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice
163 046,19 Kč 72 278,21 Kč 235 324,40 Kč 235 320,– Kč
– 10 –
D. Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena byt č. 205/5 v Benešově nad Ploučnicí se stanovuje na 185 000,-Kč Obvyklá cena byt č. 205/7 v Benešově nad Ploučnicí se stanovuje na 82 000,-Kč (Slovy: stoosmdesátpěttisíc a osmdesátdvatisíc Kč) Dům č.p. 250 s bytem č. 5 a 7 (2.NP) je postaven v lokalitě, která je pro bydlení velmi problematická, stojí při frekventované silnicí 2.tř. výpadovka na Českou Lípu a železniční tratí Benešov n.Pl. Česká Lípa. Celý objekt je v horším stavebně technickém stavu. Podstandardní byty. Pro stanovení obvyklé ceny je použita porovnávací metoda. Porovnáním cen prodávaných a nabízených podobných objektů na trhu s nemovitostmi v podobných lokalitách. 1) Realitní server: http://www.sreality.cz Nabídková cena:
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Sreality.cz MoniT-ID:
Kód nabídky: 2847C9
Číslo obce:
562351
Kraj:
Ústecký
111 000,– Kč vč. DPH 6 529,41 Kč/m2 Husova, Benešov nad Ploučnicí Benešov nad Ploučnicí 3 832 Děčín
Popis: Celková plocha: 17 m2 Užitná plocha: 17 m2 Plocha sklepa: 6 m2 Dispozice bytu: Umístění nemovitosti: klidná část obce Okolní zástavba: obytná Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Číslo podlaží: 1 Druh vlastnictví: osobní Třída energetické náročnost budovy: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Parkování: parkovací stání Doprava: silnice, autobus, vlak Příslušenství: sklep
Třída G - Mimořádně nehospodárná
– 11 –
2) Realitní server: http://www.sreality.cz Nabídková cena:
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Sreality.cz MoniT-ID:
Kód nabídky:416/1839 231BD1
Číslo obce:
562351
Kraj:
Ústecký
270 000,– Kč vč. DPH 4 285,71 Kč/m2 Tkalcovská, Benešov nad Ploučnicí Benešov nad Ploučnicí 3 832 Děčín
Popis: Celková plocha: 63 m2 Užitná plocha: 63 m2 Dispozice bytu: Okolní zástavba: obytná Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Kanalizace: veřejná kanalizace Parkování: parkovací stání Pří 3) Realitní server: 081 EX 26647 / 11 - 164 http://reality.idnes.cz Nabídková cena:
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
3
Reality IDnes Kód nabídky:IDNESMoniT-ID:
2548B8
Číslo obce:
562351
Kraj:
Ústecký
172 500,– Kč vč. DPH 3 450,– Kč/m2 Benešov nad Ploučnicí, okres Děčín Benešov nad Ploučnicí 3 832 Děčín
Popis: Jedná se o bytové jednotky č. 250/2 v budově č. p. 250, příslušející k části obce Benešov nad Ploučnicí, na pozemku p. č. St. 382, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 499/3302, vše zapsané na listu vlastnictví č. 1797 a listu vlastnictví č. 1514, vše v k. ú. Benešov nad Ploučnicí, obec Benešov nad Ploučnicí, okres Děčín, která se nachází v I. nadzemním podlaží výše uvedeného zděného, podsklepeného, bytového domu celkem se dvěma nadzemními podlažími... a využitým podkrovím. Objekt není vybaven výtahem. Objekt je situován v zastavěné části obce, a to na ulici Českolipská. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad a hloubkovou kanalizaci. V obci je dále možnost napojení na
– 12 – plynové vedení. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p. č. 1262/4, který je ve vlastnictví Města Benešov nad Ploučnicí. Parkování je možné na veřejném parkovišti u objektu. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1 s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je uvažováno jako standardní. Vytápění jednotky je uvažováno jako lokální. V průběhu své životnosti byla provedena výměna původních oken za nová plastová zdvojená včetně parapetů. Je uvažováno se stářím objektu od 50 do 80 let. Celková plocha: 50 m2 Užitná plocha: 50 m2 Dispozice bytu: 2+1 Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Příslušenství: balkón, lodžie, sklep
2
V Průměru se podobné byty v podobné lokalitě nabízejí za 4 755,-Kč za 1m2 podlahové plochy.V konkrétním případě pak by byt č. 5 byl za 230 620,-Kč a byt č. 7 za 102 000,-Kč. Vzhledem k tomu, že nabídkové ceny jsou cca o 10 až 20 % nadhodnoceny oproti pak dosažené kupní ceně, stanovuji porovnávací cenu pro byt č. 5.............185 000,-Kč a byt č. 7....................82 000,-Kč
– 13 –
E. Obecné předpoklady Obvyklá cena je zpracována v souladu s těmito předpoklady a omezujícími podmínkami : 1) Nebyla prováděna žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podklady pro zpracování obvyklé ceny. Odhadce proto vycházel pouze z předložených podkladů a nepodílí se tudíž zejména : a) za pravost a platnost vlastnických a jiných věcných práv k oceňovaným nemovitým věcem b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence má, nebo by mohla mít vliv na stanovení obvyklé ceny. 2) Odhadce vychází z toho, že informace získané z jiných zdrojů, které sloužily jako další podklad pro zpracování obvyklé ceny jsou věrohodné a nebyly tedy ve všech případech z hlediska jejich přesnoti a úplnosti ověřovány. 3) Odhadce stanovil obvyklou cenu podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případané změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. 4) Obvyklá cena stanovená tímto oceněním respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platné v době ocenění.
– 14 –
F. Osvědčení Já, níže podepsaný, tímto o s v ě d č u j i, že 1) v současné době ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného stanovení obvyklé ceny 2) zpracovaná obvyklá cena zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty 3) při zpracování obvyklé ceny byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny 4) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné
– 15 –
G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem rozhodnutím Spr. 2714/77 ze dne 6. září 1977 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, special. nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4310/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4310/2015 podle připojené likvidace.
– 16 –
H. Seznam příloh - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek pozemkové mapy - Mapové podklady - širší souvislosti - Fotodokumentace
