ZNALECKÝ POSUDEK č. 3519 190/2015 o ceně pozemků parc.č. 1100/4, 1100/7, 1100/9, 1100/10, 1100/11, 1100/12, 1100/13, 1100/14, 1100/15, 1115, 1116, 1121/1, 1121/2, 1122/2, 1122/3, 1122/6, 1122/7, vše v k.ú. Buš, okr. Praha západ Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Beroun Mgr. Pavel Dolanský - soudní exekutor Palackého 31 2 266 01 Beroun
Účel znaleckého posudku: zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad pro exekuční řízení vedené Exekutorským úřadem Beroun, č.j. 015 EX 2/15 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé (tržní), podle stavu ke dni 27.8.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail:
[email protected]_ Počet stran: 13 včetně titulního listu a 31 stran příloh. Objednavateli se předává vyhotoveních.
V Praze 15.9.2015
ve 2
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit obvyklou cenou nemovité věci a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené, a to pozemky parc.č. 1100/4, 1100/7, 1100/9, 1100/10, 1100/11, 1100/12, 1100/13, 1100/14, 1100/15, 1115, 1116, 1121/1, 1121/2, 1122/2, 1122/3, 1122/6, 1122/7, vše v k.ú. Buš, okr. Praha - západ
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky vedené na LV č.476 pro k.ú. Buš k.ú. Buš 252 08 okr. Praha - západ Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Buš Katastrální území: Buš Počet obyvatel: 324 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.8.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku územní plán obce Buš zájmové lokality včetně technického popisu území označeného jako A 7 - viz příloha tohoto posudku kolaudační souhlas Městského úřadu Černošice ze dne 13.12.2010, č.j. ŽP/MEUC-049878/2010/V/Kou-KS - věc: Vodovodní řád a splašková kanalizace pro 5 nových parcel v obci Buš - viz příloha tohoto posudku kolaudační souhlas Městského úřadu Nový Knín, stavebního úřadu ze dne 9.6.2009, č.j. 1262/09-Č/2 s užíváním stavby - zasíťování elektro - VN, kNN a trafostanice - viz příloha tohoto posudku informace sdělené na Obecním úřadu Buš od pana starosty Ing. Laštovky (tel: 602 207 641) aktuální informace o prodejích obdobných pozemků získaných z realitních serverů skutečnosti zjištěné při místním šetření výpis z katastru nemovitosti list vlastnictví č. 476 pro k.ú. Buš, ze dne 18.8.2015
5. Vlastnické a evidenční údaje Petra Štajerová, Drahňovice 49, PSČ 257 26
6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je soubor pozemků ( parc.č. 1100/4, 1100/7, 1100/9, 1100/10, 1100/11, 1100/12, 1100/13, 1100/14, 1100/15, 1115, 1116, 1121/1, 1121/2, 1122/2, 1122/3, 1122/6, 1122/7) na západním okrají obce Buš, okr. Praha - západ. Předmětná lokalita není stavebně srostlá se
zástavbou vlastní obce Buš, přístupová komunikace zpevněná (užší asfaltová cesta napojující se na silnici č. 103 (Štěchovice - Chotilsko). Soubor pozemků lze v zásadě rozdělit na tři typy pozemků. a) pozemky určené územním plánem k zástavbě rodinnými domy (max. výška hřebene střechy domu 10m, římsy 4,5m), přičemž zcela zásadní je skutečnost, že výměra pozemků pro stavbu rodinných domů nesmí být menší jak 3000m2. Jedná se o pět pozemků, a to parc.č. 1100/10, 1100/12, 1100/13, 1100/14, 1121/2. Pozn. Pozemek parc.č. 1100/9 byl také nově oddělen, při letmém pohledu by se mohlo zdát, že se jedná také o stavební pozemek, ale jak vyplývá z územního plánu obce, tento pozemek je veden jako pole. To, že je v územním plánu uvažováno pouze s pěti parcelami, lze dovodit i z kolaudačního souhlasu pro vodovodní řád a splaškovou kanalizaci - viz příloha tohoto posudku) b)
pozemky komunikací (parc.č. 1100/15, 1100/11, 1100/4, 1100/7)
c) ostatní pozemky vedené ostatní plocha / neplodná půda či trvalý travní porost či orná půda (parc.č. 1100/9, 1115, 1116, 1121/1, 1122/2, 1122/3, 1122/6, 1122/7) Do této lokality (dle územního plánu označené jako A 7) je přiveden obecní vodovod (při místním šetření tato skutečnost prověřena, prokazatelně osazen hydrant), a dále splašková kanalizace (v části gravitační, v části tlaková) - rozsah je zřejmý z fotografie podrobné situace - viz příloha tohoto posudku. Elektro rozvedeno, u některý pozemků vyzděny elektropilířky s rozvodnou skříní SP.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Znaleckým úkolem dle objednatele má být stanovení ceny obvyklé předmětných pozemků jako celku. Jinými slovy, znalec má za úkol ocenit jednou cenou všechny pozemky, neboť dle zadavatele posudku se budou tyto pozemky také jako celek nabízet k prodeji. Jak bylo již uvedeno v nálezové části tohoto posudku, k pozemkům je přiveden elektrický proud, vodovod a kanalizace jsou přivedeny pouze k východnímu okraji (viz projekt skutečného provedení, který je zakreslen do podrobné situace - viz příloha tohoto posudku). Dosud neprovedeno osvětlení, nebyly vybudovány zpevněné komunikace. Bez provedení přístupových komunikací k jednotlivým stavebním parcelám nemůže být vydáno stavební povolení. Jinými slovy, předmětné pozemky jsou sice vedeny v územním plánu obce jako pozemky určené k zástavbě, na druhou stranu, pokud nebudou dokončeny inženýrské sítě (zejména komunikace), nebude umožněno investorovi postavit rodinný dům. Toto je zcela zásadní skutečnost, která ovlivňuje hodnotu předmětných stavebních pozemků, a to směrem dolů. Při oceňování, kdy je požadováno zjištění ceny obvyklé (tržní), se zpravidla postupuje porovnáním s již zrealizovanými prodeji obdobných nemovitostí, nebo alespoň s nemovitosti inzerovanými v komerční inzerci. Nabízené nemovitosti v inzerci jsou vesměs dvojího druhu, buď se jedná o přímo zasíťované stavební pozemky určené k okamžité zástavbě nebo o pozemky (zpravidla o větší výměře), kde je třeba provést parcelaci, přivést inženýrské sítě. Oba dva případy se pak liší v požadované ceně za 1m2 pozemku.
Výpočet je proveden variantním způsobem: a) dle cenového předpisu b) porovnáním - dvěma početními způsoby
a)
Ocenění dle cenového předpisu
První výpočet je proveden podle cenového předpisu, který je byl vytvořen pro stanovení ceny bytů v osobním vlastnictví a zde je přiměřeně aplikován. Tvůrci cenového předpisu se velmi snažili přiblížit se cenám, za které se nemovitosti prodávají. Od roku 2009 se v cenovém předpisu používá tzv. porovnávací metoda spočívající v hodnocení znaků bytové jednotky na základě charakteristiky kvalitativních pásem Na základě tohoto hodnocení je pak upravena základní cena bytové jednotky daná v cenovém předpise Skutečností zde bude, že ne vždy je ve smlouvě uvedena skutečně cena sjednaná, v řadě případů se poplatníci přiznají jen k ceně podle předpisu, poněvadž daň se platí z té z nich, která je vyšší. Zkušenosti z poslední doby přesto ukazují, že v řadě případů se již ceny podle cenového předpisu blíží ceně obecné. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty odlišovat. Např v případě nutnosti rychlého prodeje (např. na základě usnesení soudu, nutnosti získání okamžité hotovosti apod) se jedná o tzv. cenu v tísni, a skutečná prodejná cena může být výrazně nižší Z tohoto důvodu lze cenu bytu zjištěnou dle současně platného cenového předpisu považovat za přiměřenou a zvolený postup jako jednu z variantních metod. Obsah znaleckého posudku dle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - určené ke stavbě rodinného domu 1.2. Pozemek - komunikace 1.3. Pozemek - ostatní pozemky Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně
č. V III
Pi 0,50 0,85
III
1,02
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
I
1,00
I
1,00
V
0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 998,57 Kč/m2
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - žádaná lokalita, klidná lokalita
II
0,00
II I III
0,00 -0,02 0,30
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,182 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,111
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - určené ke stavbě rodinného domu Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 1,182 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 1,182 = 1,111 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 998,57 1,111 Název
Typ
§ 9 odst. 4 (§ 4 orná půda odst. 1) § 9 odst. 4 (§ 4 orná půda odst. 1) § 9 odst. 4 (§ 4 orná půda odst. 1) § 9 odst. 4 (§ 4 orná půda odst. 1) § 9 odst. 4 (§ 4 orná půda odst. 1) Stavební pozemky - celkem
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,300
332,82
Parcelní číslo 1100/10
Výměra [m2] 3 412,00
Jedn. cena [Kč/m2] 332,82
Cena [Kč] 1 135 581,84
1100/12
3 294,00
332,82
1 096 309,08
1100/13
3 535,00
332,82
1 176 518,70
1100/14
3 508,00
332,82
1 167 532,56
1121/2
3 274,00
332,82
1 089 652,68
17 023,00
m2
Pozemek - určené ke stavbě rodinného domu - zjištěná cena
5 665 594,86 =
5 665 594,86 Kč
1.2. Pozemek - komunikace Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
Pi
-0,50
-0,15 -0,05 0,00 0,60 4
Úprava základní ceny pozemků komunikací
I = P5 * (1 + Pi) = 0,180 i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 998,57 0,180 1,000 Parcelní číslo 1100/4
Název
Typ § 4 odst. 3
ostatní plocha ostatní komunikace § 4 odst. 3 orná půda 1100/7 § 4 odst. 3 orná půda 1100/11 § 4 odst. 3 orná půda 1100/15 Ostatní stavební pozemky - celkem
Výměra [m2] 211,00
Upr. cena [Kč/m2] 179,74
Jedn. cena [Kč/m2] 179,74
402,00 179,74 2 736,00 179,74 178,00 179,74 2 3 527,00 m
Pozemek - komunikace - zjištěná cena
Cena [Kč] 37 925,14 72 255,48 491 768,64 31 993,72 633 942,98 633 942,98 Kč
=
1.3. Pozemek - ostatní pozemky Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 73,00 196,00 3 298,00 643,00
orná půda 1100/9 53211 orná půda 1100/9 55011 orná půda 1100/9 52901 trvalý travní 1121/1 55011 porost trvalý travní 1121/1 53211 17,00 porost trvalý travní 1122/3 53211 51,00 porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 4 278,00 m2
JC [Kč/m2] 5,75 6,34 9,00 6,34
Úprava [%]
UC [Kč/m2] 5,75 6,34 9,00 6,34
5,75
5,75
97,75
5,75
5,75
293,25
35 812,01
Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava [Kč/m2] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 5 5,47 0,25 Typ
Název
§ 9 odst. 5
ostatní plocha
Parcelní číslo 1115
Cena [Kč] 419,75 1 242,64 29 682,00 4 076,62
Výměra Jedn. cena Srážka [m2] [Kč/m2] 2 192,00 1,37
Upr. cena [Kč/m2] 1,37 Cena [Kč] 3 003,04
§ 9 odst. 5 ostatní plocha § 9 odst. 5 ostatní plocha § 9 odst. 5 ostatní plocha § 9 odst. 5 ostatní plocha Jiné pozemky - celkem
1116 1122/2 1122/6 1122/7
144,00 244,00 6 150,00 22 630,00 31 360,00 m2
Pozemek - ostatní pozemky - zjištěná cena
1,37 1,37 1,37 1,37
197,28 334,28 8 425,50 31 003,10 42 963,20 =
78 775,21 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - určené ke stavbě rodinného domu 1.2. Pozemek - komunikace 1.3. Pozemek - ostatní pozemky
5 665 594,90 Kč 633 943,- Kč 78 775,20 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
6 378 313,10 Kč
Celkem
6 378 313,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
6 378 000,-- Kč
b) Porovnávací metoda: Jako porovnávací nemovitosti byly vybrány z realitní inzerce na internetovém servru „sreality.cz” nemovitosti v dané lokalitě, které jsou v současné době nabízeny k prodeji. Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Tato zdánlivě jednoduchá porovnávací metoda má u nemovitostí několik více či méně podstatných úskalí. Za prvé bude zřejmě problém zjistit skutečné ceny prodejní. O těchto cenách se lze dozvědět např. z realitních kanceláří, příp. z internetu. Informace čerpané z realitní inzerce jsou důležité, ale je třeba si uvědomit, že ceny inzerované jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Navíc tato cena zpravidla obsahuje i marži pro realitní kancelář za zprostředkování.
V příloze tohoto posudku je uvedeno několik aktuálních nabídek k prodeji stavebních pozemků. 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9)
Chotilsko, výměra pozemku: 4.613m2, požadovaná cena: 350Kč/m2 Neveklov, výměra pozemku 3.126m2, požadovaná cena: 299Kč/m2 Velká Lečice, výměra pozemku 6.621m2, požadovaná cena 219Kč/m2 Velká Lečice, výměra pozemku 5.790Kč/m2, požadovaná cena 420Kč/m2 Štěchovice - Masečín, výměra pozemku 2.512m2, požadovaná cena 680Kč/m2 Chotilsko, výměra pozemku 14.400m2, požadovaná cena 485Kčm2 Čím, výměra pozemku 830m2, požadovaná cena 720Kč/m2 Slapy, výměra pozemku 3665m2, požadovaná cena 437Kč/m2 Slapy, výměra pozemku 1222m2, požadovaná cena 696Kč/m2
Prodejní ceny stavebních pozemků v obci Buš se dle vyjádření pana starosty obce Ing. Laštovky pohybují v průměru 1.100Kč/m2 - 1.200Kč/m2. Jedná se o pozemky zasíťované, na okraji obce o rozloze kolem 1.000m2. Výše uvedené tvrzení pana starosty lze dokladovat na aktuální nabídce z inzerce 10)
Buš, výměra pozemku 1438m2, požadovaná cena 1.147Kč/m2
V příloze tohoto posudku je pak uvedena ještě jedna nabídka k prodeji pozemků v obci Buš s cenou 750Kč/m2. Nejedná se o pozemek navazující na zástavbu obce, proto je jeho cena nižší. 11)
Buš, výměra pozemku 1.304m2, požadovaná cena: 750Kč/m2
Výpočet hodnoty pozemku: Celková výměra pozemků určených k zástavbě rodinným domem (parc.č. 1100/10, 1100/12, 1100/13, 1100/14, 1121/2) : 3412m2 + 3294m2 +3535m2 + 3508m2 + 3274m2 = 17.023m2 Náklady na zasíťování uvedených pozemků (předpoklad položení vodovodního řadu v délce 100m, kanalizace v délce 100m, veřejné osvětlení, komunikace v délce 300m) stanovené odborným odhadem ve výši 200Kč/m2, tedy v celkové výši cca 3.400.000 milKč Hodnota (prodejní cena) zasíťovaných pozemků běžné velikosti (cca 1.000m2) v obci Buš činí v současné době 1.200Kč/m2 Jak uvedeno výše, podmínkou v dané oceňované lokalitě je plocha pozemku o minimální výměře 3.000m2. Cena pozemku za 1m2 se zmenšuje s rostoucí výměrou, v daném případě lze dané snížení ceny odhadnou na 30%, číselně vyjádřeno by cena kompletně zasíťovaného pozemku o výměře 3.000m2 činila cca 800Kč/m2 (pozn. vycházeno z částky 1.200Kč/m2) Celková hodnota stavebních (zasíťovaných) pozemků: 800Kč/m2 * 17.023m2 = 13.600.000Kč Odhad nákladů na zasíťování: 3.400.000Kč Současná hodnota pozemků: 13.600.000Kč - 3.400.000Kč = 10.200.000Kč
Hodnota komunikací (celková výměra: 211m2 + 402m2 + 2736m2 + 178m2 = 3.527m2) se při této metodě neuvažuje. S pozemky typu komunikace se běžně na realitním trhu neobchoduje. Po dokončení komunikací se tyto stavby zpravidla předávají do majetku obce, a to bezúplatně. Náklady na vybudování (i koupě pozemků pod komunikacemi) jsou proto „rozpuštěny” do ceny vlastního stavebního pozemku. Ostatní pozemky: Jedná se o pozemek parc.č. 1100/9, který má rozměrově i situačně charakter stavebního pozemku, ale je již mimo plochu vymezenou územním plánem jako pozemek stavební. Jedná se o pozemek vedený jako orná půda, výhledově by teoreticky přicházela v úvahu i možnost zařadit tento pozemek jako stavební (pozn. samozřejmě po předchozím projednání a změně územního plánu). Ocenit proto tento pozemek čistě jako ornou půdu (tedy s nízkou cenou) by nebylo v pořádku, proto znalec s ohledem na zkušenosti z realitního trhu i s ohledem na specifika dané nemovitosti stanovuje cenu tohoto pozemku ve výši 100Kč/m2, v celkové výši: 3567m2 * 100Kč/m2 = 357.000Kč. Ostatní pozemky (1115, 1116, 1121/1, 1122/2, 1122/3, 1122/6, 1122/7) o celkové výměře 32.131m2 jsou pozemky neplodné půdy, zarostlé, nestavební, z části porostlé náletovými jehličnany či listnatými stromy. Lesní pozemky s lesními porosty se tržně prodávají za cenu cca 200.000Kč/ha (pozn. samozřejmě záleží na stáří lesa a dalších okolnostech, ale pro tento zjednodušující výpočet lze tuto cenu považovat za dostatečnou), což činí 20Kč/m2 Zemědělské pozemky (pozn. v daném případě se jedná o dva pozemky vedené jako trvalý travní porosty o celkové výměře 711m2, přičemž přes část pozemku parc.č. 1122/3 vede v současné době polní cesta, pozemek parc.č. 1121/1 je také porostlý náletovými křovinami) se obecně prodávají za cenu cca 20Kč/m2 Hodnota ostatních pozemků: 35.698m2 * 20Kč/m2 = 714.000Kč Celková hodnota všech pozemků: 10.200.000Kč + 0 + 357.000Kč + 714.000Kč 11.270.000Kč
= cca
Alternativní výpočet vycházející z inzertních cen V příloze tohoto posudku je uvedena celá řada v současné době nabízených deklarovaných stavebních pozemků v dané lokalitě, jejich stručný přehled je uveden výše v tomto znaleckém posudku pod body ad 1) - ad 9). Z výše uvedeného přehledu vyplývá, že pozemky více vzdálené od Prahy či pozemky v méně atraktivních lokalitách mají menší cenu. Pozemky blíže ku Praze a v lepší lokalitě mají ceny vyšší (cena cca 700Kč/m2). Přičemž je zřejmé, že ne všechny inzerované pozemky jsou kompletně zasíťované a přístupné ze zpevněné komunikace. S ohledem na výše uvedené i o hledem na to, že nabízené ceny nejsou ceny dosažené - smluvní (cenu nutno krátit dle názoru znalce 10%) lze proto oceňované stavební pozemky ohodnotit částkou ve výši 600Kč/m2 Stavební pozemky: 17.023m2 * 600Kč/m2 = 10.214.000Kč
Hodnota ostatních pozemků je stanovena ve stejné výši, jako v předešlém výpočtu, tedy ve výši 1.071.000Kč. Celková hodnota všech pozemků: 10.214.000Kč + 1.071.000Kč = 11.285.000Kč
C. CELKOVÁ REKAPITULACE a) b1) b2)
Dle cenového předpisu: Porovnávací hodnota: Porovnávací hodnota:
637.800,--Kč 11.270.000,--Kč 11.285.000,--Kč
D. VÝSLEDNÁ CENA: Na základě výše uvedených výpočtů je stanovena hodnota oceňované nemovitosti (celého souboru všech 17 pozemků) v daném místě a času, ve výši 11.000.000,--Kč (slovy: jedenáctmiliónů Kč)
E. ZÁVĚR: Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity tři na sobě nezávislé metody. První metoda je metoda dle cenového předpisu. Obecně má určitou vypovídací schopnost, v případě pozemků mimo lokality, kde není stanovena cenová mapa, je vypovídací schopnost horší. Druhá a třetí metoda jsou metody porovnávací, metody dávající dobré výsledky, neboť reagují na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou zpravidla nejvíce blíží. Obecné předpoklady a omezující podmínky: Zjištěná hodnota nemovitosti se mění s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvy procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím související cenotvorných faktorů Pro výše zjištěnou cenu dále platí další obecné předpoklady a omezující podmínky: Zpracovat posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z nabídky prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z internetových nabídek jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené klientem je pravé, platné, správné a tudíž převoditelné - zpeněžitelné. Znalci nejsou známé žádné vady, které by byly s nemovitostmi spojené. Znalci není známo, že by např. předmětné pozemky byly pronajmuty, žádné nájemní smlouvy nebyly znalci předloženy. Určitým negativem, který ponižuje současnou hodnotu nemovitostí je skutečnost, že v platném územním plánu pro tuto lokalitu je dána podmínky výměry stavebních pozemků o min. ploše
3.000m2. Pokud by bylo možno uvedenou plochu dělit na menší stavební pozemky (např. na pozemky o výměře 850m2 jako je to v lokalitě A 4 územního plánu obce Buš, nebo na pozemky o výměře 1.200m2 jako je to v lokalitě A 5 územního plánu obce Buš), bylo by dosaženo vyšší ceny.oceňované nemovitosti. Znalec nevylučuje teoretickou možnost změny územního plánu, je třeba ale jednat s orgány místní samosprávy obce Buš, to znamená, požádat o změnu územního plánu. Dle informace od starosty obce Buš musí být dokončeny v dané lokalitě komunikace a veřejné osvětlení, jinak nebude vydáno stavební povolení. Případné závazky např. exekuce, zástavní práva apod. nejsou v tomto znaleckém posudku zohledněna. Cena je stanovena tak, jako by byla „právně čistá” bez jakýchkoliv dalších omezení. Dle výpisu z KN byla na nemovitosti zahájena exekuce. Na nemovitosti vázne zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní. S odkazem na § 337h, odst. 1 o.s.ř. „dnem právní moci rozvrhového usnesení zanikají zástavní práva váznoucí na nemovitosti”
V Praze 15.9.2015 Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail:
[email protected]_ Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14.
E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3519 190/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 145/2015.
