-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2149-106/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: - bytové jednotky č. 283/12, umístěné v domě č.p. 283,284,285,293 na pozemku parc.č.75/10 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 283,284,285,293 na parc.č. 75/10 a pozemku parc.č. 75/10, katastrální území Přerov, obec a okres Přerov (LV č. 12696) - pozemku parc.č. 1981/65 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če, katastrální území Přerov, obec a okres Přerov (LV č. 2596)
Objednatel posudku:
Účel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00316/14
Podle stavu ke dni 6. 3. 2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 12. 3. 2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Bytová jednotka č. 283/12 a garáž bez čp/če Kainarova 283, 750 02 Přerov Přerov Přerov Přerov
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 6. 3. 2015 za účasti znalce a zástupce povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12696 a LV č. 2596 pro k.ú. Přerov ze dne 10. 2. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00316/14-067 o ustanovení znalce. Prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 12696 zapsán: Adámková Ilona Mgr., Ph.D., Plynárenská 1672, Hranice I-Město, 75301 Hranice Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 2596 zapsán: Adámková Ilona Mgr., Ph.D., Plynárenská 1672, Hranice I-Město, 75301 Hranice Omezení vlastnického práva na LV 12696: Zástavní právo exekutorské Věcné břemeno bytu (Pavelková Jarmila) Věcné břemeno bytu (Pavelka Jiří) Věcné břemeno užívání (Pavelková Jarmila) Věcné břemeno užívání (Pavelka Jiří) Exekuce na část majetku Omezení vlastnického práva na LV 2596: Zástavní právo exekutorské Věcné břemeno užívání (Pavelková Jarmila) Věcné břemeno užívání (Pavelka Jiří) Exekuce na část majetku blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci - Bytová jednotka č. 283/12 Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Přerov, při ul. Kainarova, poblíž MŠ Kratochvílova, cca 350 m jihovýchodně od autobusové zastávky „ nám. T.G.Masaryka". Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve statutárním městě je veškerá občanská vybavenost. Umístění v širším centru města – dobrá dostupnost centra města. Přístup k nemovité věci je z pozemku parc.č. 75/1 (ve vlastnictví Statutárního města Přerov). Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 283/12 umístěnou v domě č.p. 283,284,285,293 na parc.č. 75/10 a spoluvlastnickým podílem ve výši 515/36438 na společných částech domu č.p. 283,284,285,293 na pozemku parc.č. 75/10 a pozemku parc.č.75/10 v k.ú. a obci Přerov. Pozitiva oceňované nemovité věci: - situován poblíž centra Přerova Negativa oceňované nemovité věci: - nutné další investice na rekonstrukce, bytová jednotka se nachází v původním stavu -Garáž bez čp/če Oceňovaná nemovitá věc je situovaná v Přerově, při ul. Tománkova, v garážovišti. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného a individuálního bydlení a objekty občanská vybavenosti. Přístup ke garáži je z pozemku parc.č. 1981/35 (ve vlastnictví Statutárního města Přerov). Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 1981/65 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če, v k.ú. a obci Přerov. Pozitiva oceňované nemovité věci: - situována poblíž centra Přerova Negativa oceňované nemovité věci: - nebyly shledány 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci bytové jednotky - Srovnávané nemovité věci garáže - Výpisy z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č.283/12 Oceňovaný byt o velikosti 2+1 se nachází v bytovém domě č.p. 283 v 7. NP z 9.NP. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou, dům je po revitalizaci (z poloviny zateplen, nová okna, nový výtah, společné prostory). V domě je výtah. Dům je stáří cca 50 let. Společné prostory tvoří kolárna, kočárkárna. Vybavení jednotky: Podlahy v obytných místnostech parkety, v ostatních prostorách dlažby. Vybavení kuchyně tvoří původní kuchyňská linka a sporák. Sociální zařízení tvoří vana, umyvadlo a WC. Bytové jádro umakart. Vytápění bytu ústřední dálkové. Byt se nachází v původním stavu, s předpokladem dalších investic na rekonstrukci. Příslušenstvím bytu je sklepní kóje. K bytu patří dvě lodžie (nezapočítává se do podlahové plochy). Dispoziční řešení: Kuchyně Předsíň
11,9 m2 6,9 m2
Pokoj Pokoj
11,9 m2 15,9 m2
Koupelna WC
2,5 m2 1 m2
Šatna Lodžie
1,4 m2 2 x 3,7 m2
Celková podlahová plocha bytu je 51,5 m2.
-5Součástí ocenění bytu je i spoluvlastnický podíl ve výši 515/36438 na společných částech domu č.p. 283,286,285,293 na pozemku parc.č. 75/10 a pozemku parc.č.75/10, v k.ú. a obci Přerov. B) Garáž bez čp/če součást pozemku parc.č. 1981/65 Jedná se o řadovou vnitřní garáž. Přízemní, s pultovou střechou. Základy betonové. Nosné konstrukce zděné. Střecha pultová. Podlaha betonová. Vnitřní omítky vápenné. Vrata plechová. Garáž se nachází v udržovaném, průměrném stavu. Garáž je napojena na elektrorozvod Pozemek parc.č. 1981/65 zastavěná plocha a nádvoří Součástí pozemku je stavba garáže bez čp/če.
o výměře 19 m2
-6-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 650 tis. až 750 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce:
srovnávané lokalita byty
byt č.1 byt č.2 byt č.3 byt č.4
Kainarova, Přerov Palackého, Přerov Trávník, Přerov Svisle, Přerov
výměra korekce cena užitné redukovaná korekce ceny za nabídková plochy cena za m2 stavu bytu pramen bytu v m2
korekce stavu domu
výsledná korekce objektivizační cena za lokality koeficient m2
690 000
0,90
52
11 942
1,00
1,05
1,00
1,00
12 539
655 000
0,90
45
13 100
1,00
1,00
1,00
1,00
13 100
700 000
0,90
58
10 862
1,05
1,00
1,00
1,00
11 405
750 000
0,90
50
13 500
1,00
1,00
1,00
1,00
13 500
průměrná indexovaná hodnota
Výměra bytu v m2 51,5
12 636
průměrná cena bytu indexovaná zjištěná hodnota srovnáváním 12 636
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno):
650 762
650 762,- Kč 650 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 650 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č.283/12, tak i podíl na společných částech domu č.p. 283,284,285,293 na pozemku parc.č. 75/10 a pozemku parc.č. 75/10 a činí ……….….650 000,- Kč
-7Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 283/12, umístěné v domě č.p. 283,284,285,293 na pozemku parc.č.75/10 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 283,284,285,293 na pozemku parc.č. 75/10 a pozemku na parc.č. 75/10, katastrální území a obec Přerov, okres Přerov (LV č. 12696), je stanovena ke dni 6. 3. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 650 000,- Kč.
2) Ocenění garáže bez čp/če V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s garážemi. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 655 tis. až 750 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 4 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovitosti Garáž 1 Garáž 2 Garáž 3 Garáž 4
lokalita Dluhonice,Přerov Přerov Přerov, Kozlovice Přerov
cena 100 000 95 000 130 000 180 000
korekce ceny na pramen
výměra
0,85 0,85 0,85 0,85
reduková korekce cena za m 2 lokality
výsledná cena za m2
20 4 250 1,10 20 4 038 1,00 17 6 500 1,10 19 8 053 1,00 průměrná indexovaná hodnota
4675 4038 7150 8053 5 979
Průměrná Výměra oceňované Cena obvyklá garáže indexovaná garáže v m2 zjištěná srovnáním hodnota 19
5 979
113 597
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
113 597,- Kč
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno):
115 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 115 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i stavby, jež je součástí pozemku a činí ……….….115 000,- Kč
-8Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc. č. 1981/65 jehož součástí je garáž bez čp/če, v k.ú., obci a okrese Přerov (LV č. 2596), je stanovena ke dni 6. 3. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou nemovitých věcí k datu ocenění ve výši 115 000,- Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitých věcech Na LV č. 12696 je v Katastru nemovitostí ČR zapsáno věcné břemeno bytu pro Pavelková Jarmila a Pavelka Jiří, povinnost k jednotce č. 283/12, dále Věcné břemeno užívání pro Pavelková Jarmila a Pavelka Jiří, povinnost k jednotce č. 283/12. Všechna tato věcná břemena vznikla na základě Smlouvy darovací, o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 21.12.2010. (V-5360/2010-808). Na LV č. 2596 je v Katastru nemovitostí ČR zapsáno věcné břemeno užívání pro Pavelková Jarmila a Pavelka Jiří, povinnost k pozemku parc.č. 1981/65. Tato věcná břemena vznikla na základě Smlouvy darovací, o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 21.12.2010. (V-5360/2010-808). Okresní soud v Přerově rozsudkem č. 16 C 49/2013-76, (který nabyl právní moci právní moci dne 5.12.2013), rozhodl, že darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene doživotního bydlení a užívání nemovitostí, uzavřená dne 21.12.2010 mezi manžely Jiřím a Jarmilou Pavelkovýni jako dárci a oprávněnými z věcného břemene a Mgr. Ilonou Adámkovou, Ph.D. jako obdarovanou a povinnou z věcného břemene, na jejímž základě byl v katastru nemovitostí povolen vklad vlastnického práva ve prospěch Mgr. Ilony Adámkové a vklad práv odpovídajících věcnému břemeni ve prospěch manželů Jiřího a Jarmily Pavelkových je vůči žalobci (v předmětném exekučním řízení, kde je prováděno oceňování jako oprávněnému) právně neúčinná. Na základě shora uvedeného je nutné mít za to, že vůči oprávněnému v exekučním řízení, kde dochází k oceňování těchto nemovitých věcí, předmětné věcné břemeno neexistuje, a proto znalec k uvedeným věcným břemenům nepřihlíží a tato neoceňuje.
-9-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci bytové jednotky č.283/12 vč. příslušenství a součástí a podílu na spol. částech domu a pozemku
650 000,- Kč Slovy: šestsetpadesáttisíc Kč 2) Cena obvyklá nemovité věci pozemku parc.č. 1981/65 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če
115 000,- Kč Slovy: jednostopatnácttisíc Kč 3) Znalci nejsou známy žádné další právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby, co se týká věcných břemen v části C LV č. 12696 a 2596, o neúčinnosti jejichž zřízení vůči oprávněnému rozhodl soud shora citovaným rozsudkem; pak tyto vůči oprávněnému neexistují a z katastru nemovitostí budou vymazány na základě sdělení soudního exekutora po právní moci rozvrhového usnesení.
V Ostravě, 12. 3. 2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2149-106/2015 znaleckého deníku.
- 10 Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci - bytové jednotky Příloha č. 4: Srovnávané nemovité věci - garáže Příloha č. 5: Výpisy z katastru nemovitostí
- 11 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Bytový dům č.p. 283
Pokoj
Koupelna
Kuchyně
Pokoj
WC
Garáž bez čp/če
Garáž interiér
- 12 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 13 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci (bytové jednotky) Nemovitá věc č. 1 Byt 2+1, ul. Kainarova, Přerov Cena: 690 000,- Kč Užitná plocha: 52 m2 Panelový byt o dispozici 2 + 1 v osobním vlastnictví, výměře 51,50 m2 v 6 NP se dvěma lodžiemi a sklepní kójí na ulici Kainarova v centru města Přerova. Bytová jednotka je v původním stavu, jádro umakartové. Dům prošel celkovou revitalizací.
Nemovitá věc č. 2 Byt 2+1, ul. Palackého, Přerov Cena: 655 000,- Kč Užitná plocha: 45 m2 Byt v osobním vlastnictví 2+1 v centru města na ul. Palackého. Byt o výměře 45 se nachází v 7.patře domu s výtahem. Dům prošel celkovou revitalizací, opravou střechy, zateplení, nový výtah. V bytě je kuch. linka se sporákem, omítky, lino, plastová okna, žaluzie, původní udržované jádro, KTV, sklep. U domu je prostorné parkoviště. Byt má velmi nízké provozní náklady
.Nemovitá
věc č. 3
Byt 2+1, Trávník, Přerov Cena: 700 000,- Kč Užitná plocha: 58 m2 Byt v osobním vlastnictví o celkové ploše 58 m2 nacházející se na ulici Trávník. Byt s velkým balkonem, který je orientován jihozápadním směrem se nachází v 8.NP panelového domu s novým a především tichým výtahem a zrekonstruovanou střechou, v celém domě byly vyměněny stupačky. Jádro a rozvody elektřiny jsou v původním, ale udržovaném stavu. Parkování možné na parkovišti přímo před domem.
Nemovitá věc č. 4 Byt 2+1, Svisle, Přerov Cena: 750 000,- Kč Užitná plocha: 50 m2 Byt 2+1 v Přerově, ulice Svisle. Dům je po celkové revitalizaci, zateplený, plastová okna. Bytová jednotka se nachází ve 4. poschodí bez výtahu. Byt je velmi dobře řešený, pokoje jsou neprůchozí, v každém pokoji balkon s výhledem do zeleně. Původní koupelnové jádro, samostatná toaleta, prostorná kuchyně, chodba s vestavěnými skříněmi.
- 14 Příloha č. 4: Srovnávané nemovité věci (garáže) Nemovitá věc č. 1 Garáž, Dluhonice, Přerov Cena: 100 000,- Kč Užitná plocha: 20 m2 Komplex 4 garáží v Dluhonicích. Komplex nově zrekonstruován, možnost prodeje i jednotlivých garáží. Garáže situovány jako dvě jednogaráže a jedna dvougaráž. Původně řešeno k záměru drobné opravny automobilů. V garážích elektrika, samostatné hodiny, garáže zabezpečeny před krádežemi.
Nemovitá věc č. 2 Garáž, Přerov Cena: 95 000,- Kč Užitná plocha: 20 m2 Garáž s pozemkem o výměře 20 m2, která se nachází nedaleko hlavní vrátnice Prechezy. V garáži je přímo napojena elektřina se zásuvkou na 220 V.
.Nemovitá
věc č. 3
Garáže Přerov IV-Kozlovice, Cena: 130 000 Kč Užitná plocha:17 m2
Garáž o rozloze 17m2 v místní části Přerov - Kozlovice v uzamykatelném garážovém komplexu. Objekt celý oplocen, vrata na dálkové ovládání, k dispozici mycí boxy a montážní rampy. V garáži zavedena elektřina.
Nemovitá věc č. 4 Garáž,Přerov Cena: 180 000,- Kč Užitná plocha: 19 m2 Garáž o výměře 19 m2 v oploceném areálu v lokalitě u hřbitova. Elektřina 220 V, 1. NP, bez jiných inženýrských sítí. V blízkosti supermarket, nádraží, centrum města Přerova zimní stadion a další občanská vybavenost.
