ZNALECKÝ POSUDEK č. 3291/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Orlovice, obec Orlovice, okres Vyškov: rodinného domu č.p. 160 na pozemku parc. č. St. 208, s pozemky parc. č. St. 208, 473/1, včetně příslušenství Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 242/11
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitých věcí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
3. dubna 2015
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
3. dubna 2015 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Datum vyhotovení:
21. července 2015
Tento posudek obsahuje 23 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 242/11-196 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 ve vlastnictví povinného Zdeňka Habrdy. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 3. dubna 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV 514 vyhotovený dne 3.3.2015 pro k.ú. Orlovice: A: Vlastník: Podíl: Habrda Pavel, č.p. 160, 68201 Orlovice 1/4 Habrda Rudolf Mgr., Latovičia 1, 940 72 Nové Zámky, Slovensko 1/4 Habrda Zdeněk Ing., Sídliště Osvobození 650/34, 68201 Vyškov 1/4 Santora družstvo, Americká 579/17, 12000 Praha 2 1/4 2 B: Nemovitosti: Parcela: St. 208 - 372 m zastavěná plocha a nádvoří 473/1 - 913 m2 zahrada Stavba: Orlovice, č.p. 160 – bydlení, stavba stojí na pozemku parc.č. St. 208 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Orlovice z http://nahlizenidokn.cuzk.
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 3.4.2015. Prohlídka nemovitosti byla provedena za účasti povinného pana Z. Habrdy.
1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN.Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4
1.2 Situace oceňované nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty:
Rodinný dům č.p. 160 na pozemku parc. č. St. 208 Vedlejší stavby na pozemku parc.č. St. 208 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. St. 208 Pozemek parc.č. St. 208 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 372 m2 Pozemek parc.č. 473/1 – zahrada o výměře 913 m2
Nemovitost se nachází v obci Orlovice, číslo popisné 160. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně staršími rodinnými domy.
1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce: Obecní úřad: Poštovní úřad: Škola: Obchod potravinami a služby: Občanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:
Obec 324 Obec se nachází asi 10 km jihovýchodně od Vyškova. Nachází se v členité krajině na okraji Litenčické pahorkatiny. Ano Ano Jen MŠ Základní nabídka obchodů a služeb Sokolovna, restaurace, hřiště Poptávka je nižší než nabídka
1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
Na severním okraji obce Příjezd po zpevněné hlavní komunikaci Členitý, vlastní pozemek mírně sklonitý k západu Převážně starší rodinné domy V garáži Elektro, vodovod, zemní plyn, telefon
1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota
Dům řadový koncový Garáž, vedlejší stavba, venkovní úpravy 1.NP- z jižní strany ze dvora 1.PP – po vnitřním schodišti V půdním prostoru Objekt v podprůměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.
1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Telefon:
Vodovod ze studny, zřízena přípojka na veřejný vodovod Kanalizace svedena do jímky 230/400 V Zaveden Zaveden
5
2.
Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce.
2.2 Rodinný dům 2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Orlovice, číslo pop. 160. Dům je řadový koncový, podsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
Rodinný dům řadový koncový Obdélníkový Ano 1 NP Není Základové pasy Dodatečná izolace Zděná z cihel pálených tl. 45 cm Krov dřevěný, střecha sedlová Pálené tašky Měděný plech Břízolit Chybí Není
2.2.2 Popis objektu Dům je řadový koncový, uliční fasáda je orientována k východu. Vstup do domu je ze dvora z jižní strany do chodby, odtud do dalších místností v 1.NP a po schodišti do suterénu. Dům obsahuje 1 bytovou jednotku 2+1, skládá se z těchto částí: 1.PP – 5x sklep, kotelna, schodiště 1.NP – 2 pokoje, kuchyň, koupelna, WC, spíž, chodba, zádveří Půdorys domu je obdélníkový. Na dům navazuje na západní straně garáž a vedlejší stavba, za nimi se nachází větší zahrada se starými ovocnými stromy. Dům je zděný z cihel pálených tl. 45 cm, střecha je sedlová krytá pálenými taškami, krov je dřevěný. Fasáda je břízolitová, klempířské konstrukce z měděného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená. Stropy jsou rovné, vnitřní omítky vápenné hladké, keramické obklady jsou v kuchyni a v koupelně. Podlahy obytných místností tvoří prkna na sraz, na podlahách ostatních místností je keramická dlažba nebo PVC. Vnitřní vybavení tvoří umyvadlo, vana a WC splachovací, v kuchyni sporák na ZP. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn, radiátory jsou deskové, ohřev vody zajišťuje zásobníkový bojler na zemní plyn. Dům je připojen na elektřinu a zemní plyn. Vodovod je z vlastní studny, je zřízena i přípojka na veřejný vodovod v ulici. Kanalizace je svedena do jímky.
6
2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Celkový technický stav
1961 (dle sdělení vlastníka) Objekt je bez zásadních modernizací. Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.
2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění o
o
1.PP Část Základní část Celkem 1.PP
délka m 10,90
šířka m 9,30
výška m 2,65
ZP m2 101,37 101,37
OP m3 268,63 268,63
1.NP Část Základní část Celkem 1.NP
délka m 10,90
šířka m 9,30
výška m 2,70
ZP m2 101,37 101,37
OP m3 273,70 273,70
Zastřešení
délka m 10,90
šířka m 9,30
výška m
ZP m2 101,37
OP m3
Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení
0,90 4,40
Rekapitulace 1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží zastřešení Celkem Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu)
Užitná plocha domu 1. PP sklep sklep sklep sklep sklep kotelna
výměra (m2) 9,70 7,60 11,50 11,00 15,70 13,50
Celkem Redukce plochy 1.PP na 1/2
69,00 34,50
1. NP pokoj pokoj kuchyň koupelna
celkem výměra (m2)
17,30 20,00 15,60 3,80
91,23 223,01 314,24 ZP m2 101,37 101,37 202,74
OP m3 268,63 273,70 314,24 856,57 100,00 %
7 WC spíž chodba zádveří
1,30 2,00 10,25 6,00 Celkem
76,25
Celkem 1.PP+1.NP
145,25
Celkem - po redukci 1.PP
110,75
2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu C.
2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný podsklepený nad 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14b Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC )
typ ZC/ ppod ZC OP K5 Ki
C
podsklepený
sklonitá
111
bez podkroví 2 130,00 1,000 2 130,00 856,57 0,80 2,115
Kč/m3 Kč/m3 m3 -
CZ-CC:
Koeficient vybavení stavby %
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(4)
Podíl (př.21) (5)
(6)
(7)
(8)
(9)
S S S S S N S S S C S S S S P S S S
0,05400 0,23400 0,09100 0,05400 0,03300 0,00800 0,00800 0,06100 0,02800 0,00500 0,02200 0,02300 0,03200 0,05100 0,02100 0,01300 0,05300 0,04200
100 100 100 100 100 60 40 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,05400 0,23400 0,09100 0,05400 0,03300 0,00480 0,00320 0,06100 0,02800 0,00500 0,02200 0,02300 0,03200 0,05100 0,02100 0,01300 0,05300 0,04200
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand
(1)
(2)
(3)
1 2 3 4 5 6a 6b 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění Elektroinstalace
betonové pasy s izolací cihelné tl. 45 cm s rovným podhledem omítané krov dřevěný, střecha sedlová pálené tašky žlaby a svody - měděný plech parapety - pozinkovaný plech vápenné štukové břízolit chybí koupelna, vana, kuchyně betonové, dřevěné žebříkové dřevěné náplňové dřevěná dvojitá prkna na sraz keramická dlažba, PVC, ústřední s kotlem na ZP 230/400V, jističe
0,05400 0,23400 0,09100 0,05400 0,03300 0,00739 0,00320 0,06100 0,02800 0,00000 0,02200 0,02300 0,03200 0,05100 0,00966 0,01300 0,05300 0,04200
8 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené
chybí rozvod studené a teplé vody zásobníkový bojler na ZP zaveden zemní plyn z kuchyně, koupelny, WC- do jímky plynový sporák umývadlo, vana ocelová WC splachovací chybí není
C S S S S S S S C
0,00600 0,02900 0,01700 0,00500 0,02700 0,00500 0,04300 0,00300 0,04000 0,00000
( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki
K4
Kč/m3
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,00600 0,02900 0,01700 0,00500 0,02700 0,00500 0,04300 0,00300 0,04000 0,00000
Celkem
0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
0,00000 0,02900 0,01700 0,00500 0,02700 0,00500 0,04300 0,00300 0,00000 0,00000
1,00000
Koeficient vybavení Zákl. cena upravená
0,94025 0,94025 3 388,62
Rok odhadu Rok pořízení Stáří
S
roků
2015 1961 54
Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost
Z
roků
lineárně 100
O CN
% Kč
54,00 2 902 590,23
D CND O
% Kč Kč Kč Kč
100,00 2 902 590,23 -1 567 398,72 1 335 191,51 1 335 191,51
Opotřebení Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 54,00 % Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
2.3
CS
Garáž
Garáž je přistavěna k západní straně domu, vjezd do ní je z jižní strany. Jedná se o garáž pro jedno vozidlo, zděnou, s 1NP. Plochá střecha je užívána jako terasa. Vrata jsou plechová dvoukřídlá, je zde zaveden elektřina. Garáž je v podprůměrném stavebně-technickém stavu, se zanedbanou údržbou. Výpočet výměr o
délka m 3,90
1.NP Část Základní část vč. zastřeš. Celkem 1.NP
šířka m 6,70
výška m 2,60
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží Celkem
ZP m2 26,13 26,13
OP m3 67,94 67,94
ZP m2 26,13 26,13
OP m3 67,94 67,94
2.3.1 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny
Garáž Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b
Garáž podle § 15 a přílohy č. 13 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu
typ
B
zděná
nepodsklepená
plochá
bez podkroví 2015
9 Rok pořízení resp. kolaudace Stáří Základní cena Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb Koeficient vybavení stavby Pol. č. Konstrukce a vybavení (1)
(2)
1 2 3 4 5
Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina
6
Klempířské konstrukce
7 8 9 10 11 12 13
Úpravy povrchů Dveře Okna Vrata Podlahy Elektroinstalace Neuvedené
( příloha č. 14 vyhlášky ) ( příloha č. 38, dle CZ-CC)
Kč/m3 m3 -
Provedení
Stand.
Podíl (př.21)
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
S S S S S
0,06200 0,30100 0,26200 0,00000 0,05700
100 100 100 100 100
0,06200 0,30100 0,26200 0,00000 0,05700
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,06200 0,30100 0,26200 0,00000 0,05700
S
0,02900
100
0,02900
1,00
0,02900
S S S S S S
0,04800 0,02700 0,01400 0,06800 0,07200 0,06000 0,00000
100 100 100 100 100 100 100
0,04800 0,02700 0,01400 0,06800 0,07200 0,06000 0,00000
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,04800 0,02700 0,01400 0,06800 0,07200 0,06000 0,00000
dle typu z příl. č. 7 vyhlášky = ZC/ x ppod
základové pasy zděné tl. 30 cm rovné bez krovu asfaltové pásy žlaby a svody z pozinkovaného plechu omítky dřevěné jednoduchá plechová dvoukřídlá betonové světelná není
roků Kč/m3
CZ-CC
Celkem
1274
1,00000
Koeficient vybavení
( z výpočtu výše )
Zákl. cena upravená
ZC × K4 × K5 ×Ki
K4
Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná životnost
1961 54 1 375,00 1,00 1 375,00 67,94 0,80 2,067
S ZC/ ppod ZC OP K5 Ki
1,00000
-
1,00000
Kč/m3
2 273,70
S
roků
2015 1961 54
Z
roků
lineárně 80
O CN
% Kč
67,50 154 475,18
D CND O CSN
% Kč Kč Kč
100,00 154 475,18 -104 270,75 50 204,43
( lineárně / analyticky )
Opotřebení Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 67,50 % Cena ke dni odhadu
2.4 Vedlejší stavba Objekt je přistavěn k západní straně domu a garáži. Je přízemní, nepodsklepený, s plochou střechou krytou pozinkovaným plechem. Výpočet výměr o
1.NP Část Základní část Celkem 1.NP
délka m 6,90
šířka m 4,20
výška m 2,60
ZP m2 28,98 28,98
OP m3 75,35 75,35
10
o
délka m 6,90
2.NP Část Základní část vč. zastřešení Celkem 2.NP
šířka m 4,20
výška m 2,40
ZP m2 28,98 28,98 ZP m2 28,98 28,98 57,96
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží Celkem
OP m3 69,55 69,55 OP m3 75,35 69,55 144,90
2.4.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.
2.4.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny
Vedlejší stavba Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b typ
Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří Základní cena Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb
A
zděná
nepodsklepená
sklonitá
( příloha č. 20 vyhlášky ) ( příloha č. 41, dle CZ-CC )
S ZC/ ppod ZC OP K5 Ki
dle typu z příl. č. 14 vyhlášky = ZC/ x ppod
podkroví nezřízeno 2015 1961 54 1 250,00 1,00 1 250,00 144,90 0,80 CZ-CC 1274 2,067
roků Kč/m3 Kč/m3 m3 -
Koeficient vybavení stavby %
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(4)
Podíl (př.21) (5)
(6)
(7)
(8)
(9)
S S S S S
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
100 100 100 100 100
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
S
0,01900
100
0,01900
1,00
0,01900
C C P C S S
0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
100 100 100 100 100 100 100
0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
0,00 0,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00
0,00000 0,00000 0,01426 0,00000 0,06800 0,04900 0,00000
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand.
(1)
(2)
(3) základové pasy zděné, tl. 30 cm rovné dřevěný, střecha plochá pozinkovaný plech žlaby, svody z pozinkovaného plechu chybí chybí dřevěné svlakové chybí betonové světelná není
1 2 3 4 5
Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina
6
Klempířské práce
7 8 9 10 11 12 13
Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené Celkem
1,00000
0,88626
11 Koeficient vybavení
( z výpočtu výše )
Zákl. cena upravená
ZC × K4 × K5 ×Ki
Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná životnost
-
0,88626
Kč/m3
1 831,90
S
roků
2015 1961 54
Z
roků
lineárně 80
O CN
% Kč
67,50 265 442,31
D CND O
% Kč Kč Kč Kč
100,00 265 442,31 -179 173,56 86 268,75 86 268,75
( lineárně / analyticky )
Opotřebení Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 67,50 % Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
2.5
K4
CS
Venkovní úpravy
Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (plot z ocelových rámů s drátěným pletivem, plotová vrátka, zpevněné plochy dlážděné). Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky Hlavní objekt Rodinný dům Cena Hlavní stavba Kč 1 335 191,51 86 268,75 Vedlejší stavby tvořící příslušenství Kč 50 204,43 Garáže tvořící příslušenství Kč Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 3,5 % až 5 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Kč Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem
1 471 664,69 3,5 % 5,0 % 3,5 % 51 508,26
2.6 Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz – červenec 2015. Porovnávané nemovitosti – stavební pozemky:
Prodej stavebního pozemku 5 929 m², Bohdalice-Pavlovice - Pavlovice, okres Vyškov Okr. Vyškov, pozemek o celkové výměře 5 929 m2, územním plánem z části určen pro výstavbu RD. Situovaný na okraji obce podél silnice na Bučovice. Sítě: vodovod, plyn, elektro – u hranice pozemku. Dobrá dopravní dostupnost do Brna. Celková cena: 2 075 150 Kč za nemovitost Cena za m²: 350 Kč Aktualizace: 04.07.2015 Plocha pozemku:5929 m2
12
Prodej stavebního pozemku 1 032 m², Bohaté Málkovice, okres Vyškov Nabízíme k prodeji pozemek - zahradu o velikosti 1032 m2 ve středu obce Bohaté Málkovice u Vyškova. Orientace SV / JZ. Částečně svažitý, udržovaný pozemek lze použít k výstavbě RD s pěkným výhledem nebo jako ovocný sad. Na hranici pozemku se nachází rozvodná skříň. K pozemku je dobrá dopravní dostupnost. Celková cena: 499 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 484 Kč Aktualizace: 01.07.2015 Plocha pozemku: 1032 m2 Elektřina: 230V
Prodej stavebního pozemku 445 m², Medlovice, okres Vyškov K prodeji je nabízen rovinatý stavební pozemek o výměře 445 m2 v Medlovicích. Parcela ideálního tvaru o výměře 25m x 18m je určena územním plánem obce k výstavbě rodinného domu. K pozemku jsou dovedeny inženýrské sítě (elektřina, voda, plyn). K cenám pozemků bude připočtena částka 40.000,-Kč za přípojky (voda, elektro, plyn a vodovodní šachta). Jsou již zbudovány. Celková cena: 307 050 Kč za nemovitost Cena za m²: 690 Kč Aktualizace: 11.7.2015 Plocha pozemku: 445 m2
Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 350 - 690 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 450 Kč/m2, cenu přilehlé zahrady na 300 Kč/m2.
13 Ocenění stavebních pozemků Parcela Druh pozemku číslo St. 208
zastavěná plocha a nádvoří
473/1
zahrada
Umístění
Výměra m2
plocha pod domem a dvorem za domem
ZC Kč/m2
Cena Kč
372
450,00
167 400,00
913
300,00
273 900,00
441 300,00
Celkem parcely
2.7 Rekapitulace ocenění časovou cenou
Objekt Rodinný dům č.p. 160 Garáž Vedlejší stavba Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem Stavby celkem Pozemky : St. 208 473/1 Pozemky celkem Celkem
Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 1 335 191,51 50 204,43 86 268,75 51 508,26 1 523 172,95
Celkem po zaokrouhlení
3.
167 400,00 273 900,00 441 300,00 1 964 472,95
1 964 470,00
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty v obdobných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí.
14
3.1 Cenové porovnání – rodinný dům Porovnávané objekty – realizovaný prodej: Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení
Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
okres Vyškov, Habrovany, nedaleko centra obce 1.NP Typ 4+1, zděný, garáž samostatná na dvoře Rodinný dům z r. 1956. 2007 - 2010 provedena pouze dílčí rekonstrukce - modernizace koupelny, nové vytápění, rozvod vody a odpadu. Stavebně-technický stav je průměrný. Stavba je zděná, podlahy jsou keramická dlažba, povlaky a palubky. Dveře dřevěné plné, okna původní špaletová. V koupelně z r. 2010 nové obklady, sprch. kout, WC splachovací kombi. vytápění je z r. 2007 - plynový kotel. Kuchyňská linka zastaralá s dřezem, kombinovaný sporák. 184,91 Podl. plocha celková (m2) 121,3 Obest. prostor (m3) 858,87 0
z celkové p.p. pl. 0 garáže (m2) 980 Napojení na sítě
z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. 0 průjezdu (m2) B/L/T (m2) Dům je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plyn, el. vedení 220/380V. Vlastní studna na dvoře 5m, garáž, přístřešek, zemní klepy v zadní části zahrady. 1 900 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 15 664 Datum prodeje 11/2014 Zdroj KC
KS-NV
okres Vyškov, Snovídky, okraj obce 1PP+1NP +na části podkroví Typ 4+1, zděný, 1x garáž v 1.PP Dům z r. 1932. Provedena přístavba (garáž, nad ní pokoj) a částečná modernizace vnitřního vybavení Stavebně technický stav je průměrný až dobrý. Stavba je zděná. Základy jsou betonové pasy s izolací, zdivo cihelné tl. 45 cm, bez zateplení. Stropy jsou dřevěné, schodiště betonové. Zastřešení sedlovou střechou, krytina pálená taška. Fasáda vápenná omítka. Podlahy jsou keramická dlažba, PVC, koberce, beton. mazanina. Dveře dýhové plné i s výplní, částečně dřevěné. Okna jsou plastová. WC samostatné - splachovací kombi. V koupelně rohová vana a umyvadlo. V kuchyni, koupelně a WC keramický obklad. Vytápění je s kotel na tuhá paliva. Ohřev TUV v ohřívači. Podl. plocha celková (m2) 159,48 Obest. prostor (m3) 827 125,00 Podl. plocha započitatelná (m2) 39,53 z celkové p.p. pl. 29,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. B 2,70 garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) Kanalizace dešťová, vodovod, el.vedení na 220/380 V, zemní 2 365 Napojení na sítě plyn. Na dvorní část domu navazuje nedokončená přístavba dvoupodlažní garáže - hrubá stavba. Dřevěný altánek, zděná vedlejší stavba - hospodářská stáří ca 75 let, ve zhoršeném stavu. 1 500 000 cena za m2 započitatelné 12 000 Datum prodeje 03/2015 podl. plochy (Kč) Zdroj KC KS
15
Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč)
Okres Vyškov, Bučovice, část Černčín, Pod Školou 122 1. NP Typ 4+1, garážování v průjezdu Objekt je k datu ocenění v průměrném stavu po dílčí rekonstrukci. Stavba z r. 1932, opravy a modernizace v r. 2007 až 2011. Stavba je zděná, stropy jsou dřevěné, zastřešení sedlovou střechou, přístavek do dvora má pultovou střecha, krytina tašková. Okna jsou nová plastová, dveře nové hladké. Vnitřní vybavení v přízemí je z části modernizované. Vytápění je etážové z kotle na plyn, příprava TUV v ohřívači. 161,17 Podl. plocha celková (m2) 145,20 Obest. prostor (m3) 691,00 137,00 Podl. plocha započitatelná (m2) 0,00 z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 15,80 Navíc podl.pl. 0,00 garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) Kanalizace, vodovod veřejný, el.vedení 220/380 V, zemní plyn. 849 Napojení na sítě Kolna, venkovními úpravy - zpevnění části dvora, jímka, vjezd, plot a přípojky na inženýrské sítě. 1 490 000 cena za m2 započitatelné 10 876 Datum prodeje 06/2015 podl. plochy (Kč)
Poznámka
Kupní cena vč. provize 1 550 000 Kč, cena bez provize 1 490 000 Kč.
Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení Zastav. pl. RD (m2)
Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení
Zastav. pl. RD (m2)
Zdroj KC
BKS
Vyškov, místní část Hamiltony, ulice Slovanská 1 PP+2 NP Typ 3+1, 3+1, s garáží Rodinný dům cca 100 let, před rekonstrukcí. Stavba je zděná, základy jsou s dodatečnou hydroizolací, zdivo je cihelné v tl. 45cm nezateplené, s břízolitovou fasádou, zastřešení je dřevěným krovem s taškovou krytinou. V koupelně a kuchyni je obklad keramický, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné hladké, podlahy dřevěné a povlakové, část keramická dlažba, vytápění je ústřední, příprava TUV v boileru, vnitřní vybavení vana, umyvadlo, WC splachovací. 129,00 Podl. plocha celková (m2) 228,50 Obest. prostor (m3) 1 055 197,00 Podl. plocha započitatelná (m2)
16 46,4 z celkové p.p. pl. 0 garáže (m2) 1 007 Napojení na sítě
z celkové p.p. plocha 15,90 Navíc podl.pl. 1,80 průjezdu (m2) B/L/T (m2) Dům je napojen na obecní vodovod, elektro, zemní plyn. Splašková kanal.do jímky. Příslušenstvím jsou venkovní úpravy, oplocení a přípojky na inženýrské sítě. Příslušenství Kupní cena (Kč) 1 650 000 cena za m2 započitatelné 8 376 Datum prodeje 03/2015 podl. plochy (Kč) Zápl.zóna 3 ! Poznámka Zdroj KC BKC Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2)
Pro stanovení porovnávací ceny rodinného domu je do celkové užitné plochy domu započítána redukovaná užitná plocha 1. podzemního podlaží - tj. násobená koeficientem 0,5. Započitatelná užitná plocha domu je 111 m2. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – tab. 1 Počet místností Pozemek Č. Lokalita Garáž (pokoje+ kuchyně) m2 Oceň. Orlovice objekt (1)
(2)
2+1
ano
1 285
1
(4)
(5)
1
Habrovany
4+1
ano
980
2
Snovídky
4+1
ano
2365
3
BučoviceČernčín
4+1
průjezd
849
4
VyškovHamiltony
3+1, 3+1
ano
1007
Jiné RD r. 1961, bez zásadních modernizací. Okna dřev. zdvojená, ÚT s plynovým kotlem. Zanedbaná údržba. Garáž vedle domu, vedl.stavba, velká zahrada. (6) RD 1NP, 1956, po částečné rekonstrukci 2010koupelna, vytápění, rovody vody a kanalizace. Podlahy prkna, dlažba, PVC, okna dřev. Původní. Garáž u domu, sklad, zemní sklep. RD 1PP+1NP+podkroví. Z r. 1932, částeč. modernizace - přístavba garáže, koupelna, WC, okna plast. ÚT s kotlem na TP. Garáž v 1.PP, sklad. RD 1NP, 1932, 2007 modernizace- okna plast, dveře hladké, koupelna. ÚT plyn. kotel. Kůlna. RD 1PP+2NP, 1910, nástavba asi 1950. Podlahy prkna, dlažba, PVC, okna dřev. ÚT s kotlem na ZP. Bez zásadních modernizací. Garáž ve dvoře.
17 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kč/m2
pramen ceny
Kč
(1) (7) (8) (9) 1 15 664 1,00 15 664 2 12 000 1,00 12 000 3 10 876 1,00 10 876 4 8 376 1,00 8 376 Jednotková porovnávací cena Užitná plocha Porovnávací cena
K1
K2
K3
K4
K5
přísstav a pololušen- garáž vybaha ství vení
pozemek
(10) 1,05 1,00 1,06 1,10
(14) 0,99 1,05 0,98 0,99
(11) 1,01 1,00 0,99 0,99
(12) 1,00 1,00 0,99 1,00
(13) 1,10 1,20 1,10 1,08
I
úvaha znalce
K1× …× K6
ze srovnávacího
(16) 1,25 1,45 1,21 1,22 Kč/m2 m2 Kč
(17) 12 531 8 276 8 988 6 866 9 165 111 1 017 315
Kč
1 017 000
(15) 1,08 1,15 1,08 1,05
Porovnávací cena - zaokrouhleno
4.
Cena oceňovaného objektu odvozená
K6
Kč
Práva a závady
Podle sdělení povinného při místním šetření není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 514 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336a Občanského soudního řádu.
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 1 964 470,00 Kč 1 017 000,00 Kč
Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1 000 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
250 000,00 Kč
Ideální 1/4 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4
175 000,00 Kč
Obvyklá cena - slovy: jedenmilionkorunčeských Obvyklá cena id. 1/4 - slovy: jednostosedmdesátpěttisíckorunčeských Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 ( tj. 250 000,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,7 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti.
V Brně dne 21. července 2015
Ing. Tomáš Hudec
18
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3291/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 21. července 2015
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 514 – str. 1, 10 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
19 Fotodokumentace nemovitosti
20
21
22
Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Orlovice
23
Mapa oblasti
