2015

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1087/50/2015 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu určení obvyklé ceny nemovitosti

Předmět ocenění Budova RD č.p. 392, LV č. 75 součástí pozemku parc.č. 175/2 Garáž, LV č. 0 na pozemku pozemek parc.č. 175/1, LV č. 75 pozemek parc.č. 175/2, LV č. 75 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Rudolfov u Českých Budějovic Část obce dle LV Rudolfov

Město Ulice

Rudolfov

Počet obyvatel 2445 č.p. 392

Luční

Objednatel JUDr. Ing. Petr Štillip Lukavická, Jižní Předměstí č.p. 2019 č.o. 16 301 00 Plzeň ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí

Tel. E-mail

Hájek Jan - Rudolfov, Luční 392/4, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 520316/252 Hájek Ladislav - Rudolfov, Třeboňská 549/47, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 771016/1217

Zpracováno pro

insolvenčního správce

Vypracoval Licence číslo

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email: [email protected]

0845

Počet stran textu 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha

236.15 m2

5/6

6.2.2015 4.2.2015 4.2.2015

8

17 000 Kč/m2

4 014 600 Kč

4 000 000 Kč Čtyři miliony Kč

Obvyklá cena - současný stav

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav

Vyhodnocení rizik ANO

1/6

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 733 698996 Počet stran příloh

+420 416 732 472

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí

-1-

4 755 000 Kč Čtyři miliony sedmsetpadesátpět tisíc Kč

ANO ANO ANO ANO ANO

Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní - není zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti.

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 75. Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Hájek Ladislav

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko

-2-

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Smlouva darovací ze dne 28.6.2010. Tento nabývací titul nemůže sloužit jako orientační bod pro určení obvyklé ceny nemovitosti. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 75, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice 19.12.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Rudolfov u Českých Budějovic, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 5.2.2015. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu 4.2.2015. Datum předání kompletních podkladů 5.2.2015 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 75, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice 19.12.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Rudolfov u Českých Budějovic, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 5.2.2015. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu 4.2.2015. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Rudolfov se nachází na území okresu České Budějovice a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město České Budějovice. Obec Rudolfov se rozkládá asi šest kilometrů severovýchodně od Českých Budějovic. Na katastrálním území tohoto malého města má nahlášený trvalý pobyt asi 2390 obyvatel. Rudolfov se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Hlinsko a Rudolfov. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Na školní docházku využívají děti v obci základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Rudolfov má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Nákupní možnosti dostupné v místě Ano

6 Km

Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je zděný samostatně stojící rodinný dům z roku 1965, se dvěma nadzemními podlažími a s využitelném podkrovím, u kterého byla v letech 2009 - 2010 provedena kompletní rekonstrukce interiéru a exteriéru. V domě se nachází tři bytové jednotky. V 1.NP bytová jednotka o dipozici 2 + 1 s příslušenstvím, druhá bytová jednotka o dispozici 3 + kk se nachází ve 2.NP a třetí bytová jednotky v podkroví o dispozici 2 + 1. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, el. síť a kabelovou síť, vytápění je ÚT s kotlem na TP, možnost napojení na plyn. Dispozice rodinného domu: 1.NP - chodba, kuchyň, pokoj, ložnice, kotelna a 2 x sklad 2.NP - chodba, obývací pokoj s kk, pokoj, WC, pokoj, Podkroví - chodba, 2 x pokoj, obývací pokoj s kk, koupelna s WC a balkon Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1016/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0

Počet NP

Počet bytových jednotek 3 Každá bytová jednotka má vlastní Celý RD má společné

2

Počet podkroví

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. vchod vytápění, měření elektro, měření vody

-3-

105 m2

Zastavěná plocha 1.NP Ne

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný

Ano

Technický stav Budova RD

Stav výborný - velmi dobrý Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

50

Garáž

0

Stav výborný - velmi dobrý Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

20 % nevykazuje 0 % nevykazuje

Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Konstrukce Rozsah Střešní krytina bet. taška Krovy kompletní Vnější omítky kontaktní zateplovací systém Vnitřní omítky štukové Okna Plastová okna s izol.dvojsklem Dveře inter. s dýhou Podlahy částečně v 1.NP, 2.NP + podkroví kompletní Instalace nové topení s radiátory, nové rozvody el., vody a odpadů Koupelny kompletní Kuchyně kompletní

Rok provedení 2010 2009 2010 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 951 m3 Cena

5 000 Kč/m3

Cena celkem

4 755 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 891 m2 Cena pozemků

1 200 Kč/m2

Cena celkem

1 069 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

napojeno není není není není

Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní s izolací proti zemní vlhkosti práce vodorovné keramické konstrukce, stropy krytina střech betonová tašková úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

Počet koupelen

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

napojeno napojeno není přivedeno na hranici pozemku není

Konstrukce svislé konstrukce

Provedení zděné v tloušťce 40 cm

konstrukce střechy

sedlová s krovem dřevěným

klempířské konstrukce vápenná omítka štuková úpravy vnějších povrchů obklad keramický schody vchodové plastové okna laminátové plovoucí + ker. dlažba + vytápění PVC světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod

pozinkované

svislé a vodorovné potrubí bojlerem

chybí není

3

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Počet kuchyní

-4-

kontaktní zateplovací systém betonové plastová s dvojsklem ústřední s kotlem na pevná paliva rozvod studené a teplé

3

Vybavení koupelny vana, umyvadlo, WC sprchový kout, , umyvadlo, WC

Vybavení kuchyně kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba, lednice s mrazákem kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba s mikrovlnným ohřevem, myčka nádobí, lednice s mrazákem

vana, umyvadlo, WC Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

0

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností chodba kuchyně pokoj ložnice koupelna s WC kotelna sklad sklad

plocha m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 4.60 m2 1.0 11.00 m2 1.0 16.20 m2 1.0 12.50 m2 1.0 4.80 m2 0.5 6.25 m2 0.5 4.80 m2 0.5 6.40 m2

84.00 m2

66.55 m2

4.60 11.00 16.20 12.50 4.80 12.50 9.60 12.80

Součet ploch za podlaží 2.NP - výčet místností chodba obývací pokoj s kk pokoj koupelna s WC pokoj

plocha m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 7.20 m2 1.0 34.00 m2 1.0 32.00 m2 1.0 5.80 m2 1.0 10.00 m2

89.00 m2

89.00 m2

7.20 34.00 32.00 5.80 10.00

Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností chodba pokoj pokoj obývací pokoj s kk koupelna s WC balkon

plocha m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 8.80 m2 1.0 17.70 m2 1.0 19.20 m2 1.0 22.00 m2 1.0 10.30 m2 0.5 2.60 m2

83.20 m2

80.60 m2

8.80 17.70 19.20 22.00 10.30 5.20

Součet ploch za podlaží

-5-

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje 27.11.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 203.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

4 100 000 Kč 0 % 4 100 000 Kč

117.0 m2 814.0 m2 20 200 Kč/m2 20 200 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 845 / 200 / 2014. Oceňovanou nemovitostí je rodinný dům z roku 1969, který je postaven jako samostatně stojící v obci Hrdějovice.Tato nemovitost prošla v roce 2004 kompletní rekonstrukcí ( nová fasáda, plast.okna, rozvody el., vody a odpadů, ÚT, střecha, int. dveře, koupelny + WC, přístavba schodiště ....). Nemovitost je kompletně podsklepená s jedním nadzemním podlažím a s využitelným podkrovím. Nemovitost je postavena na betonových základech s izolací vodorovnou i svislou. Je zděná v tl. 50 cm. Okna jsou plastová s izol. dvojsklem a střešní krytina je betonová taška. Stropy jsou rovné škvárobetonové. Vnitřní omítky štukové a vnější břizolit. Podlahy plovoucí, PVC a keramické dlažba. Interiérové dveře jsou dýhované. Vytápění je ústřední s plyn. kotlem 2 x + krbová kamna. TUV zajištěna plan. kotlem + el. bojler. RD je napojen na el. síť, plyn, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Na pozemku se nachází 2 x studna. Nemovitost je koncipována o třech bytových jednotkách, po jedné v každém podlaží. V 1.PP se nachází 1.BJ o dipozici 1 + 1 - chodba, koupelna s WC, pokoj, kuchyně, komora a kotelna, sklad, garáž. Po betonovém schodišti s ker. obkladem se dostaneme do 1.NP, kde se nachází 2.BJ o dipozici 3 + 1 - chodba, koupelna s WC, obývací pokoj, kuchyně, pokoj a ložnice. V podkroví nalezneme 3.BJ o dispozici 4 + 1 skládající se z chodby, technické místnosti, koupelny s WC, ložnice, 2 x pokoje, obývacího pokoje, kuchyně a komory.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje 1.12.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 181.7 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

4 000 000 Kč 0 % 4 000 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

-6-

125.0 m2 0.0 m2 22 000 Kč/m2 22 000 Kč/m2

Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 845 / 205 / 2014. Oceňovanou nemovitostí je zděný řadový krajní rodinný dům v obci Rudolfov - ul. Růžová č.p. 190, podsklepený s jedním nadzemními podlažím a s využitelném podkrovím a dále samostatně stojící garáž bez č.p./č.e. Součástí nemovitosti je i samostatná vedlejší stavba - přístřešek pro 1 x aut. stání + zahrada. Dispozice rodinného domu: 1.PP - kotelna, sklad a dílna 1.NP - zádveří, ložnice, obývací pokoj, kuchyně, koupelna, WC a pokoj Podkroví - chodba, koupelna, WC, obývací pokoj s kk, ložnice a 2 x pokoj Rodinný v současném stavu je cca 100 let starý. V roce 2004 prošel rodinný dům rekonstrukcí - přístavba obytného podkroví, nový krov, nová krytina, nové topení, plastová okna, nová fasáda, nové rozvody vody a el., odpadů. Celkové náklady na rekonstrukci byly ve výši cca. 600 - 800 tis. Kč. Rodinný dům je rozdělen na 2 bytové jednotky. Každá bytová jednotka se nachází v jednom nadzemním podlaží a jsou o dispozicích 3 + 1 a 4 + kk. RD je zděný v tl.50 cm. Krov dřevěný s krytinou bet. taška. Stropy jsou povalové dřevěné. Schodiště je kamenné. Okna plast. s izol. dvojsklem. Vnitřní omítky jsou štukové a vnější tenkovrstvá omítka. RD je vytápěn ÚT s kotlem na plyn + krbová kamna na TP. RD je napojen na el. síť, plyn, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 30.1.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 170.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

4 490 000 Kč 10 % 4 041 000 Kč

116.0 m2 803.0 m2 26 400 Kč/m2 23 800 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům se nalézá ve Vrátě u Č.Budějovic. Celkový pozemek činí 803 m2, zastavěná plocha 116 m2. Dům prošel kompletní rekonstrukcí v roce 2010 - 2012 , jsou nové rozvody vody, odpadu, elektřiny, topení, nové koupelny, podlahy, zateplení . V přízemí domu se nachází byt 3+ kk s koupelnou vybavenou vanou o výměře cca 60 m2, kotelna a krytá terasa. V 1. patře je obývací pokoj s výstupem na balkon spojený s kuch. koutem, ložnice se šatnou, dětský pokoj, prostorná koupelna a WC o výměře cca 110 m2. Objekt je vytápěn kotlem na tuhá paliva nebo elektrokotlem, přípojka plynu u domu. Na zahradě je k dispozici nová dřevěná pergola o výměře 60 m2 s venkovním krbem a zděná dílna o výměře 13 m2. Také se zde nalézá vyčištěná zděná jímka 4x5 m, vhodná na uložení bazénu. Parkování je možné před domem či na zahradě.

-7-

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

20 200 - 23 800 Kč/m2

4 000 000 - 4 100 000 Kč 17 000 Kč/m2

Obvyklou cenu nemovitosti č.p. 392 zapsanou na LV č. 75 v katastrálním území Rudolfov u Českých Budějovic, obce Rudolfov včetně pozemků p.č. 175/1 a p.č. 175/2 vše zapsané na LV č. 75 v katastrálním území Rudolfov u Českých Budějovic odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na 17.000 Kč/m2 užitné plochy, tj. 4.000 mil.Kč. Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. 5/6 odhaduji na základě vyhodnocení negativního vlivu prodeje pouze části nemovitosti na 3.000 mil. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo 0845

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov

podpis

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1087/50/2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č. 2015010. V Českém Krumlově dne 6.2.2015 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov

-8-

Fotodokumentace

Pohled na zahradu

1.NP - 2.BJ - zádveří

1.NP - kotelna

2.NP - 2.BJ - chodba

2.NP - 2.BJ - kuchyně s jídelním koutem

2.NP - 2.BJ - koupelna s WC

-9-

Fotodokumentace

2.NP - 2.BJ - koupelna s WC

2.NP - 2.BJ - pokoj

2.NP - 2.BJ - pokoj

2.NP - 2.BJ - pokoj

Schodiště

Podkroví - chodba

- 10 -

Fotodokumentace

Podkroví - obývací pokoj s kk

Balkon

Podkroví - koupelna s WC

Podkroví - pokoj

Podkroví - obývací pokoj s kk

Podkroví - pokoj

- 11 -

Fotodokumentace - mapy

Obec Rudolfov

Luční č.p. 392 - umístění nemovitosti v obci

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -