ZNALECKÝ POSUDEK 395-53/2015
Odhad obvyklé ceny nemovitosti s pozemkem parc.č. 179, jehož součástí je stavba č.p. 68 (bydlení) a s pozemky parc.č. 178/2, parc.č. 180, parc.č. 181/1 a parc.č. 181/2 v katastrálním území Lipence, obci Praha, okrese Hlavní město Praha.
NSG Morison znalecký ústav s.r.o. Společnost zapsána v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 164462, IČ 246 64 651 DIČ CZ 699 000 888
Jakubská 2, 110 00 Praha 1, Česká republika T +420 224 800 930 F +420 224 810 360 E
[email protected] www.nsgmorison.cz
ZNALECKÝ POSUDEK
Téma:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti s pozemkem parc.č. 179, jehož součástí je stavba č.p. 68 (bydlení) a s pozemky parc.č. 178/2, parc.č. 180, parc.č. 181/1 a parc.č. 181/2 v katastrálním území Lipence, obci Praha, okrese Hlavní Město Praha.
Číslo posudku:
395-53/2015
Ocenění provedeno ke dni:
27. října 2015
Objednatel:
Exekutorský úřad Kladno JUDr. Ing. Petr Kučera, soudní exekutor náměstí Starosty Pavla 5, Kladno PSČ: 272 01
Zpracovatel:
NSG Morison znalecký ústav s.r.o. Jakubská 647/2, Praha 1 IČ: 246 64 651 Tel.: + 420 224 800 930
[email protected] www.nsgmorison.cz
Počet výtisků:
3 výtisky
Počet stránek:
29 stránek včetně příloh
V Praze dne 27. listopadu 2015
strana | 2
ZNALECKÝ POSUDEK
Obsah 1
Úvod ...........................................................................................................................................4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
2
Základní údaje o předmětu a účelu znaleckého posudku .....................................................4 Obecné předpoklady a omezující podmínky ocenění ...........................................................4 Podkladové materiály ...........................................................................................................5 Celkový popis oceňované nemovitosti..................................................................................5 Vlastnické a evidenční údaje .................................................................................................6
Ocenění ......................................................................................................................................8 2.1 Pojmy a terminologie ............................................................................................................8 2.2 Metodologie ..........................................................................................................................8 2.2.1
Oceňování nemovitostí .................................................................................................8
2.2.1.1
Nákladový přístup .................................................................................................9
2.2.1.2
Porovnávací přístup...............................................................................................9
2.2.1.3
Výnosový přístup ...................................................................................................9
2.3 Výběr metody ocenění ....................................................................................................... 10 2.4 Místní šetření ..................................................................................................................... 10 2.5 Odhad obvyklé ceny ........................................................................................................... 10 2.5.1.1
Věcná hodnota ................................................................................................... 10
2.5.1.2
Porovnávací hodnota ......................................................................................... 13
2.5.1.3
Rekapitulace shrnutí výsledků............................................................................ 16
3
Závěr ....................................................................................................................................... 17
4
Znalecká doložka ..................................................................................................................... 18
5
Přílohy ..................................................................................................................................... 19
strana | 3
ZNALECKÝ POSUDEK
1 Úvod 1.1
Základní údaje o předmětu a účelu znaleckého posudku
Předmět znaleckého posudku:
Předmětem znaleckého posudku je stanovit obvyklou cenu nemovitosti s pozemkem parc.č. 179, jehož součástí je stavba č.p. 68 (bydlení) a s pozemky parc.č. 178/2, parc.č. 180, parc.č. 181/1 a parc.č. 181/2 v katastrálním území Lipence, obci Praha, okrese Hlavní Město Praha. Dále znalecký úkol byl vymezen doplňujícími úkoly: -
-
Účel znaleckého posudku:
1.2
a) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitou věcí spojené. b) Ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou. c) Zjistit a určit, zda se u oceňovaných nemovitých věcí, nebo kterékoli jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči. d) Uvést cenu obecnou, za níž jsou nemovité věci v dražbě prodejné.
Znalecký posudek byl proveden na základě usnesení č.j. 150 EX 1346/12-286 o ustanovení znalce vydané soudním exekutorem JUDr. Ing. Petrem Kučerou pověřeným provedením exekuce na základě vykonatelného rozhodčího nálezu č.j. R04/FB/GERLAND/2011-03 ze dne 18.08.2011, který vydal JUDr. Jaroslav Tvrdík - rozhodce a usnesení o nařízení exekuce č.j. 206 EXE 6264/2012–14, které vydal Okresní soud Praha – západ dne 14.05.2012, o vymožení pohledávky oprávněného Fio banka, a.s.
Obecné předpoklady a omezující podmínky ocenění
Tento znalecký posudek byl vypracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Při ocenění jsme vycházeli z informací poskytnutých vlastníkem nemovitosti paní Annou Gepprtovou, které jsme považovali za věrohodné, pravdivé a správné. Z tohoto titulu nepřebíráme žádnou odpovědnost. Informace z ostatních zdrojů, které jsou použity ve znaleckém posudku, jsou považovány za věrohodné, avšak nebyly ověřovány ve všech případech. Pokud nebylo uvedeno jinak, při ocenění byly použity informační zdroje vymezené v rámci podkladových materiálů. Znalecký posudek byl zpracován na základě podmínek, které byly známy v době jeho provádění resp. k datu ocenění, za případné změny v tržních, ekonomických, právních podmínkách po předání znaleckého posudku nebude převzata žádná odpovědnost. Při ocenění byly respektovány právní předpisy platné v době zpracování.
strana | 4
ZNALECKÝ POSUDEK Výsledky ocenění jsou platné pouze ve vztahu k vymezenému účelu a k uvedenému datu ocenění. Zpracovatel nemá žádné současné ani budoucí zájmy na majetku, který je předmětem ocenění. Výše odměny za zpracování znaleckého posudku nezávisí na výsledné hodnotě oceňovaného majetku a závěrech uvedených ve znaleckém posudku.
1.3
Podkladové materiály
Pro potřeby zpracování ocenění byly použity veřejné informace a dokumentace získaná od vlastníka nemovitosti a objednatele. Jedná se zejména o následující materiály: Výpis z katastru nemovitostí, LV 1097 pro katastrální území Lipence, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 02. 01. 2015 Kopie katastrální mapy vyhotovená na www.katastralnimapa.cz Znalecký posudek číslo 13535-395/12 o ceně rodinného domu č.p. 68, katastrální území Lipence, obec Praha, okres Hlavní město Praha, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé (LV 1097), vypracoval: Jaromír Klein, Hlavní třída 565/77, 708 00, Ostrava – Poruba, ze dne 9. prosince 2012 Zamření nemovitosti provedené během místního šetření dne 27. října 2015 Informace získané během místního šetření ze dne 27. října 2015
1.4
Celkový popis oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění je nemovitost s pozemkem parc.č. 179, jehož součástí je stavba č.p. 68 (bydlení) a s pozemky parc.č. 178/2, parc.č. 180, parc.č. 181/1 a parc.č. 181/2 v katastrálním území Lipence, obci Praha, okrese Hlavní Město Praha. Oceňovaná nemovitost evidovaná na LV 1097 pro k.ú. Lipence je jeden funkční celek sloužící jako rodinný dům s pozemky (zahradou) ve strmém svahu. Nemovitost se nachází na jižním okraji Hlavního města Prahy, v katastrálním území Lipence při ulici Jílovišťská. Správní centrum a objekty občanské vybavenosti jsou v místě. Lokalita je dopravně obsluhována autobusovou hromadnou dopravou, zastávka linky č. 241 je v blízkosti nemovitosti, jízda na stanici metra Smíchovské nádraží trvá 20 minut. Nemovitost je umístěna v lokalitě s původní zástavbou rodinnými domy.
strana | 5
ZNALECKÝ POSUDEK Stavba č. p. 68 - rodinný dům Předmětem ocenění je samostatně stojící, přízemní rodinný dům se sedlovou střechou. Stavba je založena na betonových základech. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel plných v tl. 45 cm. Konstrukce krovu je dřevěná, krytina je z pálených tašek. Stropy jsou dřevěné trámové s na rákos omítnutým podhledem. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítky jsou břízolitové bez obkladů. Vnitřní původní keramické obklady jsou v kuchyni, koupelně a na WC. Dveře jsou dřevěné do ocelových nebo zcela původních dřevěných zárubních. Okna jsou dřevěná dvojitá. Podlahy ve dvou pokojích jsou dřevěné, v jednom pokoji je pouze betonová mazanina. V kuchyni a předsíni je keramická dlažba. Vytápění objektu je elektrickými akumulačními kamny, v kuchyni jsou kamna na tuhá paliva. Ohřev teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Samostatný plynový sporák připojitelný na plynovou láhev jako samostatná věc movitá není předmětem ocenění. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umyvadlo a splachovací WC. Stavba nemá hromosvod. Stavba je připojena na veřejnou vodovodní, kanalizační a elektro přípojku, dále na vlastní studnu na pozemku parc.č. 179. Stavba byla postavena v roce 1921, poslední částečná rekonstrukce rodinného domu byla dle informací vlastníka provedena v roce 1962. V domě se nachází jedna bytová jednotka 3+1, ke dni ocenění není nemovitost užívána. Před dalším užívání je nutné provést celkovou rekonstrukci, neboť stavební prvky krátkodobé životnosti jsou dožity, staticky sanační zásah si vyžádá oprava trhliny v obvodovém zdivu, lokalizována byla degradace střešní krytiny. Na vnější obvodové fasádě je ve spodní části zjevná lokální degradace omítky. K datu ocenění ani v předchozích několika letech není nemovitost užívána, čemuž nasvědčuje neprováděná údržba stavby i zahrady a například i stejná dispozice věcí v kuchyni při zpracování znaleckého posudku v říjnu roku 2012. V současné době není k dispozici souhlas stavebního úřadu, který by povoloval například realizaci vestavby bytové jednotky do půdního prostoru, realizaci nástavby nebo přístavby. V rámci zpracování znaleckého posudku s oceněním předmětné nemovitosti je zcela irelevantní zabývat se jakýmkoliv jiným stavem oceňované nemovitosti než současným. V obecné rovině můžeme o takovém to potenciálu nástavby hovořit o každé stavbě včetně všech uvedených v referenčních příkladech. V situaci, kdy jakákoliv stavba vykazuje na nosné obvodové konstrukci trhlinu, není z pohledu stavebně-technického zcela na místě uvažovat o dalším zatěžování stavby například půdní vestavbou. Předmětem ocenění jsou rovněž veškeré součásti a příslušenství oceňované nemovitosti, mezi které patří zděná vedlejší stavba s dřevěnými vraty, opěrná zeď, zemní sklep, kopaná studna, přípojky inženýrských sítí (vodovodní přípojka, kanalizační přípojka, elektro přípojka), oplocení z drátěného pletiva, oplocení z ocelových rámů s drátěnou výplní včetně podezdívek, vrata ocelová s pletivem, okapový chodník z betonových dlaždic, zpevněné plochy, přístřešek při opěrné zdi, součástí pozemků jsou trvalé porosty.
1.5
Vlastnické a evidenční údaje
Evidovaným vlastníkem oceňované nemovitosti v katastru nemovitostí je: Gepprtová Anna Ratiboř č.p. 52 378 21, Ratiboř
strana | 6
ZNALECKÝ POSUDEK Na LV 1097 pro k.ú. Lipence v odstavci C – Omezení vlastnického práv je evidováno: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Gepprtová Anna Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní
strana | 7
ZNALECKÝ POSUDEK
2 Ocenění 2.1
Pojmy a terminologie
Trh je systémem, kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činnosti. Každá strana reaguje na nabídkové – poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase. Ekonomická koncepce hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Obvyklá cena je cenou, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku se stejnou užitnou hodnotou, nebo při poskytování stejné, nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu (prodejnost, množství, poruchovost apod.), avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vlivy zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího. Osobní poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Datum ocenění je datum, které je považováno za rozhodné pro shromažďování informací o stavu majetku, majetkoprávních vztazích, stavu tržního prostředí a ostatních důležitých informací pro ocenění majetku.
2.2
Metodologie
2.2.1 Oceňování nemovitostí Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) u nemovitostí se provádí v zásadě třemi základními metodami, které jsou různě modifikovány a kombinovány: a) Metoda majetkové hodnoty (Nákladový přístup) Jedná se o metodu, jež zkoumá náklady, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle stavu ke dni ocenění. b) Metoda tržní komparace (Porovnávací přistup) Metoda tržní komparace vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. strana | 8
ZNALECKÝ POSUDEK c) Metoda výnosové hodnoty (Výnosový přístup) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Základem pro stanovení hodnoty nemovitosti je současná hodnota očekávaných čistých výnosů. 2.2.1.1 Nákladový přístup Nákladový přístup oceňování neboli oceňování na bázi věcné hodnoty je založen na porovnání a substituci. V případě nákladového přístupu na porovnání nákladů na realizaci. Vychází se z předpokladu, že racionálně uvažující kupující nebude ochoten platit cenu vyšší, než by činila výše nákladů na vybudování nemovitostí optimálně shodného rozsahu, parametrů a užitečnosti v době ocenění včetně nákladů na jejich uvedení do technického a funkčního stavu, který požaduje. Věcná hodnota je v rámci tohoto pojetí definována jako součet hodnoty pozemků a výše nákladů na něm postavených staveb snížená o její případné znehodnocení. Podobně jako u jiných metod ocenění ani zde neexistuje jednoznačně mechanicky aplikovatelná metoda. Přístup na bázi věcné hodnoty je založen na převážně technickém pohledu na nemovitost, v jejímž rámci lze použít poměrně širokou paletu prostředků, jak k věcné hodnotě dospět. Zjednodušeně lze říci, že princip tržního oceňování staveb na bázi věcné hodnoty spočívá v tom, že předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry, při zohlednění skutečnosti, že oceňovaná stavba již novostavbou není, což se provádí srážkou z titulu jejího znehodnocení. Při určování nákladů v souvislosti s tržním oceňováním je možno přistupovat např.: globálně, na základě rozpočtových ukazatelů získaných většinou ze skutečných nákladů realizovaných staveb s případným následným statistickým ošetřením v rámci jednotlivých staveb; stavebnicově, zejména na základě rozpočtových ukazatelů pro ocenění jednotlivých konstrukčních částí či funkčních dílů stavby a jejich následnou sumarizací; podrobným stavebním rozpočtem, který vychází z podrobného výkazu výměr a z kalkulace jednotlivých položek stavby. 2.2.1.2 Porovnávací přístup Porovnávací metoda vychází z kupních, resp. prodejních cen skutečně realizovaných na trhu nemovitostí. Tato metoda spočívá ve srovnání většího počtu obdobných nemovitostí, respektive cen, za které byly realizovány. Obdobností nemovitostí je třeba chápat zejména jejich podobnost z hlediska hlavních hodnototvorných faktorů, jakými jsou typ nemovitosti, poloha, velikost apod. Důležitým faktorem je také faktor času neboli časová blízkost použitých cen k datu ocenění. Vzhledem k tomu, že zejména podnikové nemovitosti mají často individuální charakter, je praktická a statisticky věrohodná aplikace tohoto přístupu omezená a metoda je použitelná zejména u pozemků a případně bytových jednotek. 2.2.1.3 Výnosový přístup Metodika pro oceňování nemovitostí se často liší, nicméně společným jmenovatelem je ocenění užitku plynoucího z vlastnictví nemovitostí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem/pronajímatelem. V zásadě lze rozdělit výnosový přístup (metody) ocenění nemovitostí do 2 skupin:
strana | 9
ZNALECKÝ POSUDEK a) U prvního přístup vychází výpočet z celkového ročního výnosu nemovitosti (tj. nájemného), od kterého se odečtou roční náklady spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Takto zjištěný provozní zisk z nemovitosti se označuje jako čistý výnos, který plyne z nemovitosti i v budoucnosti. Pomocí diskontování se převádí na současnou hodnotu, jež představuje výnosovou hodnotu. Tento přístup vychází ze zjednodušeného předpokladu konstantního čistého ročního výnosu plynoucího z nemovitosti, respektive jeho konstantního růstu. Jedná se o výpočet tzv. věčné renty. b) Druhý přístup výnosového ocenění vychází z celkových příjmů plynoucích vlastníkovi nemovitosti. Od těchto se pak odečítají výdaje spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti a čisté roční příjmy se podobně jako v případě prvního přístupu převedou na současnou hodnotu. Výše čistých ročních příjmů se v jednotlivých letech může lišit.
2.3
Výběr metody ocenění
S ohledem na vymezený účel a předmět ocenění, dostupné informace a na základě provedeného šetření bylo přistoupeno ke stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací hodnotou, kterou považujeme v daném případě za relevantní a vhodnou k odhadu obvyklé ceny. Pro úplnost je uvedena věcná hodnota nemovitosti, která nemá vypovídající schopnost v úvahách o ceně obvyklé. Výnosová hodnota není stanovena, neboť u rezidenčních nemovitostí nemá vypovídající schopnost pro odhad obvyklé ceny. Tato metoda navíc vychází z dosažitelného nájemného nemovitosti, oceňovaná nemovitost není v stávajícím stavbu obyvatelná.
2.4
Místní šetření
Dne 27. října 2015 bylo provedeno místní šetření za účasti vlastníka oceňované nemovitosti. V rámci místního šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, zaměření nemovitosti a její fotodokumentace.
2.5
Odhad obvyklé ceny
2.5.1.1 Věcná hodnota Definice věcné hodnoty - (dle právního názvosloví "časová cena" majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. Seznam podlaží Název podlaží 1.NP Výčet místností Název podlaží Název místnosti
Zastavěná plocha 130,50 m2
Podlahová plocha
Započitatelná plocha podlaží 93,92 m2
Koeficient
Započitatelná plocha
1,00 1,00 1,00 1,00
18,43m2 21,91m2 19,30m2 3,41m2
1.NP pokoj pokoj kuchyň vodárna
18,43 m2 21,91 m2 19,30 m2 3,41 m2
strana | 10
ZNALECKÝ POSUDEK chodba koupelna pokoj WC předsíň 1.NP - celkem
6,02 m2 4,49 m2 10,54 m2 1,29 m2 8,53 m2 93,92 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název vrchní stavba 8,7*15,0*3,6 zastřešení 8,7*15,0*3,0/2 Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
6,02m2 4,49m2 10,54m2 1,29m2 8,53m2 93,92 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
= = =
Obestavěný prostor 469,80 m3 195,75 m3 665,55 m3
Popis betonové pasy zděná (cihla plná) dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená taška (bobrovka) pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové omítky keramické obklady dřevěné do ocelových nebo dřevěných zárubní dřevěná špaletová dřevěné parketové dlažba lokální elektrickými akumulačními kamny světelná a motorová původní elektrický zásobníkový ohřívač není původní původní základní standard původní
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
131 665,55 4 400 100,00 2 928 420 94 80,00 585 684 strana | 11
ZNALECKÝ POSUDEK Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Vedlejší stavba
zděná stavba s 1524 dřevěnými vraty Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 74,00 m3
JC
RC
Opotřeb VH ení 2 000 148 000 Kč 85 % 22 200 Kč Kč/m3 22 200 Kč
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 179, parc.č. 178/2, parc.č. 180, parc.č. 181/1 a parc.č. 181/2 v katastrálním území Lipence, obci Praha, okrese Hlavní Město Praha. Stavba rodinného domu je připojena na veřejnou vodovodní, kanalizační a elektro přípojku, na hranici pozemku parc.č. 179 je ukončena plynová přípojka. Na pozemku parc.č. 179 se nachází studna, na kterou je rodinný dům rovněž připojen. Pozemky jsou oceněny včetně trvalých porostů, které jsou bez vlivu na jejich obvyklou cenu. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky pro výstavbu rodinných domů se v této lokalitě obchodují v intervalu 3 500 až 5 000 Kč/m2 vzhledem k umístění pozemku, svažitost, orientaci a dalších okolností místa. S přihlédnutím k svažitosti terénu v místě, je ocenění pozemků provedeno s jinou jednotkovou cenou pro přední rovinatou část a s jinou jednotkovou cenou pro výrazně svažitou obtížně upravitelnou zadní část. Pro přední část je volena jednotková cena ve středu intervalu obchodovaných cen rovinatých stavebních pozemků a to konkrétně ve výši 4 250 Kč/m 2. Z důvodu obtížné využitelnosti strmé zahrady v rámci užívání rodinného domu je jednotková cena důvodně krácena na 900 Kč/m2. Tato cena vychází z nabízených a obchodovaných cen pozemků nevyužitelných pro rezidenční nebo komerční účely. Tyto pozemky v rámci jižních a západních okrajových částí Prahy se nabízí a obchodují v intervalu 500 až 1000 Kč/m2. Horní část intervalu je volena z důvodu toho, že předmětné pozemky přes jejich zhoršenou využitelnost jsou ve funkčním celku s rodinným domem. V rámci odhadu obvyklé ceny není řešena situace v cenové mapě, neboť nemá vypovídající schopnost v úvahách o ceně obvyklé. Cena v cenové mapě vzniká z výpočtů úředníků Ministerstva financí z omezených dostupných údajů platná pro určité oblasti, v žádném případě nepřihlíží ke konkrétním okolnostem místa a proto stejnou cenu například najdeme na nejlepším místě lokality tak i v místě u rušné komunikace, železniční dráhy nebo v obtížně přístupném svažitém terénu. Druh pozemku
Parcela č.
trvalý travní porost 178/2 zastavěná plocha a 179 nádvoří zahrada 180 trvalý travní porost 181/1 trvalý travní porost 181/2 Celková výměra pozemků:
Výměra m2 35 421 533 230 179 1 398
Jednotková cena Kč/m2 900 4 250
Vlastnický podíl
Celková cena pozemku Kč
1/1 1/1
31 500 1 789 250
900 1/1 900 1/1 900 1/1 Hodnota pozemků celkem:
479 700 207 000 161 100 2 668 550
Věcná hodnota: 3 276 434,- Kč
strana | 12
ZNALECKÝ POSUDEK 2.5.1.2 Porovnávací hodnota Hodnota porovnávací - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Níže jsou uvedeny vybrané referenční příklady obdobných nemovitostí v této nebo srovnatelné lokalitě nabízených na trhu. V rámci každého referenčního příkladu je uvedena požadované cena, jednotková cena vztažená na m2 užitné plochy a dále upravená jednotková cena vztažená na m2 užitné plochy vzniklá na základě vyhodnocení referenčního příkladu s porovnáním oceňované nemovitosti. Pro srovnání bylo možné použít koeficienty: K1 – redukce prameny ceny, K2 – velikost objektu, K3 – poloha, K4 – provedení a vybavení, K5 – celkový stav, K6 – vliv pozemku, K7 – úvaha zpracovatele ocenění. Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Černošická, Praha 5 Lipence
100,00
170
2+kk
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
3 800 000
38 000
1,06
Upravená cena Foto Kč/m2 40 253
-
Rodinný dům 5+1, Jednopodlažní rodinný dům o dispozici 5+1 s užitnou plochou 100 m2, na pozemku 170 m2. Dům je v rozestavěné rekonstrukci. Je podsklepen, podlahy jsou zatepleny - betonové bez dalších podlahových krytin. Okna jsou nová - dřevěná. Kuchyň je nevybavena. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka - koeficient 0,90; Celkový stav - Lepší stav - koeficient 1,10; Vliv pozemku - Menší pozemek - koeficient 1,07; Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 U lip, Praha 5 - 237,00 Lipence
1 765
1+kk a 3+1
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
6 999 000
29 532
0,94
Upravená cena Foto Kč/m2 27 760
Rodinný dům, Částečně podsklepený, dvoupodlažní, dvougenerační rodinný dům s užitnou plochou 237 m2 se zahradou 1202 m2. V přízemí RD se nachází 2 bytové jednotky (1+kk a 3+1). V obytném podkroví se nachází bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím. Přízemí domu je po částečné rekonstrukci. Podkroví je nutné zrekonstruovat. Do domu jsou zavedeny veškeré sítě (voda, el., plyn, kanalizace). Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka - koeficient 0,90; Velikosti objektu Větší stavba - koeficient 1,10; Vliv pozemku - Rovinatý pozemek - koeficient 0,95;
strana | 13
ZNALECKÝ POSUDEK Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Lesáků, Praha 5 108,00 - Zbraslav
559
4+1
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
4 399 000
40 731
0,87
Upravená cena Foto Kč/m2 35 436
Rodinný dům 4+1, Rodinný dům 4+1, který se nachází na mírně svažitém pozemku s jihozápadní orientací. Nemovitost s dispoziční řešením 4+1 je plně podsklepena s možností úpravy podkroví k bydlení. Kompletní napojení na IS (plyn, elektro, voda, telefon). Dřevěná montovaná stavba typu OKÁL. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - Konstrukční systém OKAL - koeficient 0,95; Vliv pozemku - Menší pozemek koeficient 1,02;
Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Lipence, Praha 5
70,00
259
1+1
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
2 990 000
42 714
Upravená cena Foto Kč/m2
0,95
40 749
Rodinný dům 1+1, Rodinný dům o dispozice je 1+1 ke kompletní rekonstrukci. Užitná plocha 70 m2. Celková plocha pozemků je 259 m2. Do domu je zaveden veřejný vodovod, kanalizace a elektřina, plynovod na hranici pozemku. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka - koeficient 0,90; Vliv pozemku - Menší pozemek - koeficient 1,06; Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Slivenec
140,00
396
5+1
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
4 990 000
35 643
0,99
Upravená cena Foto Kč/m2 35 367
2
Rodinný dům 5+1, Rodinný dům o celkové ploše 180 m2, obyvatelná plocha 100 m , započitatelná plocha 140 m2, jedná se o cihlový dům kolaudovaný v roce 1971. Objekt se nachází na pozemku o výměře 396 m2. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektřina, obecní vodovod a kanalizace, plyn vede v ulici. Interiér nabízí byt 5+1, koupelnu s vanou a samostatnou toaletu. Další užitný prostor poskytuje sklep o výměře 25 m2 a podkroví o ploše 55 m2. Vytápění objektu zajišťuje centrálně kotel na pevná paliva a ohřev teplé vody je díky bojleru. Dům prošel nedávnou rekonstrukcí střechy, jinak je v původním stavu určený k rekonstrukci. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka - koeficient 0,90; Velikosti objektu Větší stavba - koeficient 1,05; Vliv pozemku - Menší pozemek - koeficient 1,05;
strana | 14
ZNALECKÝ POSUDEK Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Drážní, Velká 105,00 Chuchle
457
3+1
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
3 500 000
33 333
0,95
Upravená cena Foto Kč/m2 31 666
Rodinný dům 3+1, Rodinný dům s užitnou plochou 105 m2 o celkové dispozici 3+1 s četnými venkovními přístavky (garáž, kůlna) a zahradou, o výměře 352 m2 (celková plocha parcel 457 m2). Cihlový přízemní dům pochází z poválečných let, postupně se rozšiřoval o přístavby a přístavky a byl donedávna obýván, skládá se ze vstupní chodby a dále koupelny s vanou společné s WC, menší šatny (původně samostatné WC), prostorné centrální kuchyně a třech větších pokojů a technické místnosti, je zde zaveden plyn, který zajišťuje vytápění, ohřev teplé vody i vaření, dále je zde zavedena voda a dům je též na napojen na el. energii, stejně jako na kanalizaci. Stavba je vhodná k celkové rekonstrukci. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka - koeficient 0,90; Poloha - Lepší poloha, blíže centru - koeficient 1,00; Vliv pozemku - Menší pozemek - koeficient 1,05; Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Ke Zděři, Praha 220,00 5 - Radotín
497
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
6 490 000
29 500
0,99
Upravená cena Foto Kč/m2 29 205
Rodinný dům 6+3, odinný dům s dispozicí 6+3 vhodný pro užívání jako 3 byty, přízemí 1+1, II. NP 2+1, III. NP 3+1 s pěknou zahradou, dvěmi garážemi a pergolou s krbem pro trávení volných chvil na zahradě. Dům je situován v ulici Ke Zděři. Pozemek o celkové výměře 497 m2. Inženýrské sítě - elektřina, voda městská i studna, kanalizace městská, plyn v domě, topení plynovým kotlem, ale je zde rovněž kotel elektrický. Ohřev vody elektrick Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka - koeficient 0,90; Velikosti objektu Větší stavba - koeficient 1,10; Celkový stav - Lepší stav - koeficient 0,95; Vliv pozemku - Menší pozemek - koeficient 1,05; Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Matějovského, Radotín
122,00
411
4+1
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
5 150 000
42 213
0,92
Upravená cena Foto Kč/m2 38 836
Rodiný dům, Rodinný dům s užitnou plochou 188 m2 se zahradou o celkové výměře 411 m2 v klidné ulici. V přízemí 3 místnosti + sociální zařízení, v patře jedna místnost, komora a půda umožňující vestavbu dalších 1 – 2 místností. Dům je z poloviny podsklepen. Střecha sedlová, krytina pálené tašky z r. 1991, okna dvojitá dřevěná špaletová, podlahy dřevěné/beton. Vytápění v přízemí plynové 2 x VAV, patro kamna na tuhá paliva. Plyn, obecní vodovod, veřejná kanalizace, elektřina. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka - koeficient 0,90; Celkový stav - Mírně lepší stav - koeficient 0,95; Vliv pozemku - Menší pozemek - koeficient 1,05;
strana | 15
ZNALECKÝ POSUDEK
Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Ke starému hřišti, 99,00 Praha 4 - Točná
691
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
3 700 000
37 374
0,93
Upravená cena Foto Kč/m2 34 646
Rodinný dům 3+1, Pozemek o velikosti 691 m2 s rodinným domem o užitné ploše 99 m2 vhodný k rekonstrukci. Dispozice domu je 3+1 s předsíní a samostatnou koupelnou a WC. Vlastní studna s užitkovou vodou, jinak je dům napojen na obecní vodovod. Vytápění j na tuhá paliva, v domě je vlastní kotelna. K domu náleží sklípek, který je možno využít jako vinný. Kanalizace je plánována v r. 2018, v současné době má dům vlastní septik. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka - koeficient 0,90; Vliv pozemku - Menší pozemek - koeficient 1,03; 2
Užitná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
93,92 m 2 27 760Kč/m 2 34 880 Kč/m 2 40 749 Kč/m 2 34 900 Kč/m
Minimální cena: Průměrná cena: Maximální cena: Porovnávací hodnota:
2 607 219 Kč 3 275 930 Kč 3 827 146 Kč 3 277 808 Kč
Porovnávací hodnota: 3 277 808,- Kč 2.5.1.3
Rekapitulace shrnutí výsledků
Rekapitulace dílčích výsledků: Věcná hodnota nemovitosti Výnosová hodnota nemovitosti Porovnávací hodnota nemovitosti
3 276 434,- Kč nestanovena 3 277 808,- Kč
Porovnávací hodnota má nejvíce vypovídající schopnost v úvahách o ceně obvyklé, neboť vychází z analýzy místního nemovitostního trhu se srovnatelnými nemovitostmi. Věcná hodnota nemá vypovídající schopnost a to zejména u starších staveb před rekonstrukcí. Silné stránky nemovitosti Atraktivní lokalita pro bydlení na okraji Prahy. Slabé stránky nemovitosti Svažitý pozemek, rodinný dům pouze s minimálně využitelnou rovinatou zahradou. Trhlina v obvodové stěně procházející nosnou konstrukcí vyžadující sanační statický zásah. Degradace střešní konstrukce. Stavba před celkovou rekonstrukcí, prvky krátkodobé životnosti dožity. Na základě dostupných informací, provedených výpočtů a místního šetření byla stanovena hodnota (obvyklá cena), za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně, bez nátlaku ve výši 3 280 000,- Kč Výsledná obvyklá cena nemovitosti k datu ocenění činí 3 280 000,- Kč.
strana | 16
ZNALECKÝ POSUDEK
3 Závěr Předmětem ocenění byla nemovitost s pozemkem parc.č. 179, jehož součástí je stavba č.p. 68 (bydlení) a s pozemky parc.č. 178/2, parc.č. 180, parc.č. 181/1 a parc.č. 181/2 v katastrálním území Lipence, obci Praha, okrese Hlavní Město Praha. Obvyklá cena k datu ocenění činí:
3 280 000,- Kč (slovy: tři miliony dvě stě osmdesát tisíc korun českých)
V návaznosti na provedené šetření jsme se dále vyjádřili k navazujícím znaleckým úkolům. a) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitou věcí spojené. Ve vztahu k uvedenému účelu ocenění oceňujeme nemovitost jako nemovitost volnou bez omezení vlastnického práva. Závady typu exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu, zástavní právo smluvní nejsou ocenitelné. b) Ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou. Objednatelem znaleckého posudku jsme nebyli seznámeni s žádnými závadami, které prodejem dražby nezaniknou. Předpokládáme, že všechny závady (omezení vlastnického práva) váznoucí k oceňované nemovitosti prodejem zaniknou.
c) Zjistit a určit, zda se u oceňovaných nemovitých věcí, nebo kterékoli jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči. Oceňovanou nemovitost jsme nedohledali na seznamu nemovitých kulturních památek hlavního města Prahy.
d) Uvést cenu obecnou, za níž jsou nemovité věci v dražbě prodejné. Obecná cena je historický pojem, který parafrázuje cenu obvyklou. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena v hlavní části znaleckého posudku, její definice je pak uvedena v kapitole Pojmy a terminologie.
strana | 17
ZNALECKÝ POSUDEK
4 Znalecká doložka Společnost NSG Morison znalecký ústav s.r.o. byla dne 25. 6. 2010 zapsána na základě rozhodnutí ministryně spravedlnosti České republiky č.j. 186/2010-OD-ZN do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: oceňování podniků a jejich částí oceňování majetkových obchodních podílů
účastí
a
oceňování obchodního jmění zejména při přeměnách právnických osob oceňování nepeněžitých vkladů do obchodních společností oceňování pohledávek a závazků oceňování nemovitostí a staveb oceňování movitého majetku oceňování nehmotného majetku a jiných majetkových hodnot
přezkoumání zpráv o vztazích mezi propojenými osobami přezkoumání ovládací smlouvy o převodu zisku
smlouvy
a
posouzení hodnoty zastaveného obchodního podílu pro účely převodu na úhradu dluhu posouzení hodnoty majetku nabývaného od zakladatele, akcionáře, nebo jiné osoby stanovené zákonem za protihodnotu ve výši alespoň jedné desetiny upsaného základního kapitálu
přezkoumání návrhu smlouvy o fúzi
posouzení přiměřené výše protiplnění při výkupu účastnických cenných papírů pro účely squeeze-outu
přezkoumání projektu rozdělení a přezkoumání smlouvy o rozdělení a převzetí obchodního jmění
vypořádání v penězích při zrušení obchodní společnosti s převodem jmění na společníka
přezkoumání přiměřenosti ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí
transferové ceny
přezkoumání přiměřenosti ceny při veřejném návrhu smlouvy o převodu cenných papírů
kvantifikace finančních ztrát a ušlého zisku
Znalecký posudek je vydán pod pořadovým č. 395-53/2015. V Praze dne 27. listopadu 2015
………………………………………………………. Ing. Richard Etrych, jednatel
Otisk kulaté pečeti:
Znalecký posudek připravoval:
…………………………………………………. Ing. Jiří Preininger strana | 18
ZNALECKÝ POSUDEK
5 Přílohy Příloha č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1097, k.ú. Lipence Příloha č. 2 - Katastrální mapy Příloha č. 3 - Fotodokumentace Příloha č. 4 - Usnesení o ustanovení znalce
strana | 19
ZNALECKÝ POSUDEK Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1097, k.ú. Lipence
strana | 20
ZNALECKÝ POSUDEK
strana | 21
ZNALECKÝ POSUDEK
strana | 22
ZNALECKÝ POSUDEK
strana | 23
ZNALECKÝ POSUDEK Příloha č. 2 - Katastrální mapy
strana | 24
ZNALECKÝ POSUDEK
strana | 25
ZNALECKÝ POSUDEK Příloha č. 3 - Fotodokumentace
Celkový pohled na rodinný dům
Zadní strana rodinného domu
Pohled na fasádu, vpředu trhlina
Pokoj
Pokoj
Koupelna
strana | 26
ZNALECKÝ POSUDEK
Kuchyň
Předsíň
Trhlina v pokoji prokreslená i na fasádě
Pozemek ve svahu
Garáž
Zadní strana rodinného domu
strana | 27
ZNALECKÝ POSUDEK Příloha č. 4 - Usnesení o ustanovení znalce
strana | 28
ZNALECKÝ POSUDEK
strana | 29
