2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4001-17/2015 O ceně lesních pozemků p.č.314/7 o výměře 9836m2 a p.č.330/4 o výměře 7398m2, oba v obci a k.ú.Prachovice, okres Chrudim

Objednatel znaleckého posudku:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny podle platného cenového předpisu

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 8stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 17.2.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění lesních pozemků p.č.314/7 o výměře 9836m2 a p.č.330/4 o výměře 7398m2, oba v obci a k.ú.Prachovice, okres Chrudim. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Pozemky p.č.314/7,330/4 Prachovice 538 04 Prachovice Pardubický Chrudim Prachovice Prachovice 1 436

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.2.2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 1309/2014-D z 21.1.2015 - LV č.1148 pro k.ú.Prachovice - cuzk.cz - informace zjištěné při místním šetření - LHO - výpis z hospodářské knihy a porostní mapa od MÚ Chrudim - odbor životního prostředí

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Demak, Praha, S.R.O. V Likvidaci, Vídeňská 619/142, 14800 Praha 4 Kunratice, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění lesních pozemků nebyl předložen projekt žádných staveb – žádné stavby se na pozemku nenachází. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou: 1) lesní pozemek p.č.314/7 o výměře 9836m2 2) lesní pozemek p.č.330/4 o výměře 7398m2, oba v k.ú.Prachovice, obec Prachovice, okres Chrudim.

Dle doložené LHO pro LO Středočeská pahorkatina, LHC 513851, s platností od 1.12010-31.12.2019 se na pozemku p.č.314/7 nachází v dílu H , porostu J: 1) porostní skupina 0 o ploše 5300m2, lesní typ 4B1, HS 451 - nyní bez porostu - holina, dle LHO s plánem zalesnění 70% smrkem a 30% borovicí. 2) porostní skupina 1 o ploše 1400m2, lesní typ 4B1, HS 451, porost - smrk 10%, stáří 7 roků,zakmenění 10, bonita abs.30, bonita rel. 1 3) porostní skupina 2 o ploše 1600m2,lesní typ 4B1, HS 451, porost - smrk 100%, stáří 17 roků, zakmenění 10, bonita abs.30, bonita rel.1 4) porostní skupina 10 o ploše 1600m2, lesní typ 4S2, HS 451, porost - smrk 100%, stáří 97 roků, zakmenění 6, bonita abs.26, bonita rel.4 Jedná se o pozemek v pásmu ohrožení C. Porosty se nachází v severozápadním svahu, jedná se o holinu až mlazinu s předrosty a zbytky kmenoviny.

-2-

Dle doložené LHO pro LO Středočeská pahorkatina, LHC 513851, s platností od 1.12010-31.12.2019 se na pozemku p.č.330/7 nachází v dílu H , porostu r: 1) porostní skupina 1 o ploše 4600m2,lesní typ 4S2, HS 451, porost stáří 12 roků, zakmenění 9, smrk 80% - bonita abs.30, bonita rel. 1, bříza 20%, bonita abs. 26, bonita rel. 1 2) porostní skupina 10 o ploše 2800m2, lesní typ 4S2, HS 436, porost stáří 96 roků, zakmenění 9, buk 95%, bonita abs. 26, bonita rev.4,smrk 5%, bonita abs. 28, bonita rev.3 Jedná se o pozemek v pásmu ohrožení C. Jedná se o pozemek v mírně zvlněném terénu k severu, buková kmenovina a smrková mlazina s podílem břízy. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění pozemků a1) Lesní pozemek p.č.314/7 a2) Lesní pozemek p.č.330/4

B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1. Zjištění výsledné ceny zjištěné dle aktuální vyhlášky MF ČR Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění pozemků a1) Lesní pozemek p.č.314/7 Ocenění Lesní pozemky oceněné dle § 7 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 7 Pásmo ohrožení C: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo

SLT

lesní pozemek 314/7 - část 4B1 lesní pozemek 314/7 - část 4S2 Lesní pozemky oceněné dle § 7 - celkem

-20 % -20 % Výměra [m2] 8 236,00 1 600,00

JC [Kč/m2] 7,56 6,37

Úprava [%] -20,00 -20,00

UC [Kč/m2] 6,05 5,10

Cena [Kč] 49 827,80 8 160,00 57 987,80

Ocenění porostů na pozemcích

Porostní skupina 1 Lesní porosty: § 40 - § 43 . Název

Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra Zast. [roků] [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu c Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] [Kč/m2] Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 7 30 1,000 100 1 400 100 -3-

82,46 14,29 Ha=[(82,46-14,29)*0,067+14,29]*1,00*100 % = 18,8574 Kč/m2 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): smrk ztepilý - celkem Celkem - lesní porosty

0,067 * * =

26 400,36 0,535 1,000 14 124,19

=

14 124,19 Kč

Porostní skupina 1 - zjištěná cena

14 124,19 Kč


Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra Zast. [roků] [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu c Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] [Kč/m2] Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 17 30 1,000 100 1 600 100 82,46 14,29 0,116 Ha=[(82,46-14,29)*0,116+14,29]*1,00*100 % = 22,1977 Kč/m2 35 516,32 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,585 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk ztepilý - celkem = 20 777,05 Celkem - lesní porosty

=


20 777,05 Kč 20 777,05 Kč



=


57 222,51 Kč 57 222,51 Kč

Cena porostů celkem

=

92 123,75 Kč

Lesní pozemek p.č.314/7 - zjištěná cena

=

150 111,55 Kč

-4-

a2) Lesní pozemek p.č.330/4 Ocenění Lesní pozemek oceněný dle § 7 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 7 Pásmo ohrožení C: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo

SLT

lesní pozemek 330/4 4S2 Lesní pozemek oceněný dle § 7 - celkem

-20 % -20 % Výměra [m2] 7 398,00

JC [Kč/m2] 6,37

Úprava [%] -20,00

UC [Kč/m2] 5,10

Cena [Kč] 37 729,80 37 729,80

Ocenění porostů na pozemcích


Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra Zast. [roků] [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu c Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] [Kč/m2] Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 12 30 0,900 100 4 598 80 82,46 14,29 0,116 Ha=[(82,46-14,29)*0,116+14,29]*0,90*80 % = 15,9824 Kč/m2 73 487,08 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,560 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk ztepilý - celkem = 41 152,76 Název

Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra Zast. [roků] [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu c Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] [Kč/m2] Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena bříza bradavičnatá 12 26 0,900 100 4 598 20 (max 80) 11,21 4,32 0,162 Ha=[(11,21-4,32)*0,162+4,32]*0,90*20 % = 0,9785 Kč/m2 4 499,14 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,660 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 bříza bradavičnatá - celkem = 2 969,43 Celkem - lesní porosty

=


44 122,19 Kč 44 122,19 Kč

Porostní skupina 10

-5-

Lesní porosty: § 40 - § 43 . Název

Stáří Bonita Zakmen. Ba Obmýtí Výměra Zast. [roků] [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu c Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Au [Kč/m2] [Kč/m2] Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena buk lesní 96 26 0,900 120 2 800 95 80,39 26,83 0,823 Ha=[(80,39-26,83)*0,823+26,83]*0,90*95 % = 60,6279 Kč/m2 169 758,12 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,880 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 buk lesní - celkem = 149 387,15 Název


=


157 163,53 Kč 157 163,53 Kč

Cena porostů celkem

=

201 285,72 Kč

Lesní pozemek p.č.330/4 - zjištěná cena

=

239 015,52 Kč

B.2..REKAPITULACE výsledných cen zjištěných dle vyhlášky MF ČR Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění pozemků a1) Lesní pozemek p.č.314/7 a2) Lesní pozemek p.č.330/4

150 110,- Kč 239 020,- Kč

a) Ocenění pozemků celkem

389 130,- Kč

Celkem

389 130,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

389 130,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

389 130,- Kč

slovy: Třistaosmdesátdevěttisícjednostotřicet Kč

-6-

C. Analýza trhu, porovnání s nabídkou lesních pozemků na prodej S potřebnými údaji o lesním porostu je nyní v okrese Chrudim pouze tato jedna nabídka (zbývající nabídky obvsahují údaje jen o plošné výměře pozemků): 1) Prodej lesa 7 531 m² Miřetice, okres Chrudim 330 000 Kč (44 Kč za m²) 0,75 ha převážně smrkového lesa ve stáří 84 a 66 let. Celková zásoba 344 m2 dřeva. Les se skládá ze dvou porostních skupin ve stáří 84 let- SM 90%, BO- 9%, BK- 1% zásoba dřeva 104 m3 a 64 let- SM 98%, BO 1%, MD 1% zásoba dřeva 240 m3. Pozemek je dobře přístupný. Veškeré podklady k dispozici. Celková plocha pozemku je 7531 m2 Dlouhodobě pro prodej lesních pozemků s porosty platí, že výsledné ceny (administrativní ceny) dle vyhlášky MFČR jsou většinou výrazně vyšší, než činí kupní ceny lesních pozemků, dlouhodobě činí tento poměr cca 50-70% - ovšem tento poměr platí jen u porostů starších. Je to především z toho důvodu, že současně platný způsob stanovení zjištěné ceny lesního porostu nezahrnuje hodnotu nákladů na zajištění lesního porostu do zjištěné ceny. Při určení ceny pro nedobrovolnou dražbu, vycházím z 50-tního poměru.

Lesní pozemky s porosty mladšími jsou velmi obtížně prodejné za jakoukoliv cenu, neboť se jedná o dlouhodobou investici (doba obmýtí je u oceňovaných smrkových porostů 100 roků). Z těchto důvodů lze předpokládat, že případný zájemce o koupi lesních pozemků v nedobrovolné dražbě bude mít zájem o tyto pozemky jen z důvodu starších porostů, tj. u pozemku p.č.314/7 se jedná o porostní skupinu 10 o výměře 1600m2 (stáří smrkového prostu 97 roků) – zjištěná cena tohoto porostu je 57 223,-Kč, a u pozemku p.č.330/4 o porostní skupinu 10 o výměře 2800m2 (stáří bukového porostu s břízami 96 roků), zde činí zjištěná cena 157 164,-Kč. Tj. vyhlášková cena jen za porost činí v prvním případě (část p.p.č.314/7) 35,76Kč/m2, v druhém případě (část p.p.č.330/4) činí 56,13 Kč/m2. Trvalé porosty na zbývajících částech pozemků jsou prakticky nyní neobchodovatelné.

Z těchto výše uvedených důvodů lze předpokládat obchodovatelnost (po započtení administrativních cen pozemků) u pozemku p.č.314/7 v úrovni cca 58000+0,5*57000= 86 500,-Kč ,u pozemku p.č.330/4 pak v úrovni cca 37 700+0,5*157000= 116 200,-Kč.

Přibližně v této úrovni určuji obvyklou cenu.

Obvyklá cena pozemku p.č.314/7 činí

85 000,-Kč,

Tj. slovy osmdesátpěttisíc Kč

Obvyklá cena pozemku p.č.330/4 činí

115 000,-Kč,

Tj. slovy : stopatnácttisíc Kč

V Lázních Bohdaneč 17.2.2015

Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: [email protected]

-7-

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4001-17/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 001-17/15.

E. Seznam příloh - LV č.1148, snímek kat.mapy z cuzk.cz, LHO, foto

-8-

-9-

2015

Recommend Documents