ZNALECKÝ POSUDEK č. 3345/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Vonoklasy obec Vonoklasy, okres Praha-západ: rekreačního objektu č.e. 78 na pozemku parc. č. st. 204, pozemků parc.č. st. 204, 424/4, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph. D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného náměstí 2, 611 18 Brno
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 513/07
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
5. listopadu 2015
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
5. listopadu 2015 – k datu místního šetření
Datum vyhotovení:
3. prosince 2015
Zvláštní požadavky objednatele:
Ocenit spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/6
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.
Tento posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 513/07-96 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí – spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/6 ve vlastnictví povinného Tomáše Kubely. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 5. listopadu 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb., v platném znění používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 41 vyhotovený dne 15.10.2015 pro k.ú. Vonoklasy: A: Vlastník: Kocourková Zdeňka, Matúškova 785/8, Háje, 14900 Praha 4 RČ 286123/066 Podíl 1/2 Kubela Tomáš, Havlíčkovo náměstí 700/9, Žižkov, 13000 Praha3 RČ 710321/0147 Podíl 1/6 Stojanová Zdeňka, , Matúškova 785/8, Háje, 14900 Praha 4 RČ 505930/379 Podíl 1/3 B: Nemovitosti: Pozemky, parcela č. st. 204 zastavěná plocha a nádvoří 43 m2 součástí pozemku je stavba Vonoklasy, č.e. 78, rodinná rekreace 424/4 ostatní plocha 397 m2 C: Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Zahájení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Vonoklasy z http://nahlizenidokn.cuzk
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitostí bylo provedeno dne 5.11.2015 za účasti zástupce realitní kanceláře, p. Ochotného, který zároveň poskytl informace o nemovitosti.
1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN.Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Dražební internetové stránky: Na internetových stránkách www.exdrazby.cz byly nalezeny a použity v posudku srovnatelné nemovitosti vydražené v rámci exekuční dražby. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4
1.2 Situace oceňované nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty:
Rekreační objekt č.e. 78 na pozemku parc. č. st. 204
Pozemek parc. č. st. 204 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 43 m2
Pozemek parc. č. 424/4 – zahrada o výměře 397 m2
Nemovitost se nachází v obci Vonoklasy, místní části Bukovka, číslo evidenční 78. Přístup k nemovitosti je po nezpevněné cestě ve vlastnictví obce Vonoklasy. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně samostatně stojícími rekreačními objekty.
1.2.1 Obec a okolí nemovitých věcí Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce:
Obecní úřad: Poštovní úřad: Škola: Obchod potravinami a služby: Občanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:
Obec 500 Obec se nachází cca 10 km jihozápadně od hlavního města Prahy, na východě sousedí s Černošicemi. Nachází se ve zvlněné krajině využívané převážně k rekreaci v CHKO Český kras. Ano Ne Ne Základní nabídka obchodů a služeb Obchod, restaurace Poptávka je v rovnováze s nabídkou
1.2.2 Umístění nemovitých věcí v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
Cca 1 km jihovýchodně od středu obce Příjezd po nezpevněné veřejné cestě Členitý, vlastní pozemek svažitý k severu k potoku Převážně starší rekreační chaty Na vlastním pozemku nebo na okraji komunikace cca 50 m od chaty Elektro
1.2.3 Vlastní nemovité věci Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota
Chata samostatně stojící Venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu 1.NP z vlastního pozemku, 2.NP po vnitřním schodišti Není Objekt v průměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.
5
1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Dle zjištění při místním šetření: Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Telefon:
2.
Studna na obecním pozemku u potoka, napojená na rozvod v chatě, nyní potrubí nefunkční Pravděpodobně jímka 220 / 380 V Nezaveden Nezaveden
Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce.
2.2 Rekreační chata 2.2.1 Popis celkový Rekreační chata se nachází v obci Vonoklasy, místní části Bukovka, číslo evidenční 78. Jedná se o samostatně stojící zděnou chatu, nepodsklepenou, se 2 nadzemními podlažími, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Výměry domu a materiálové a konstrukční vybavení domu byly zjištěny při místním šetření. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
Rekreační chata samostatně stojící Obdélníkový Nepodsklepeno 2 NP Ne Původní, betonové Proti zemní vlhkosti Zděná Dřevěný krov, sedlová střecha Pozinkovaný plech Pozinkovaný plech Cementové nástřiky Kamenný obklad soklu Chybí
6
2.2.2 Popis objektu Chata je samostatně stojící, má pravidelný obdélníkový půdorys. Vstup je orientován k jihovýchodu, vchod do chaty je z vlastního pozemku do 1.NP, odtud po schodišti do podkroví. Chata se skládá z těchto částí: 1.NP – obývací pokoj, kuchyňský kout, koupelna, WC, spíž, chodba 2.NP – 3 malé pokoje, chodba, lodžie Pozemek zahrady kolem chaty je oplocený, přístupný z veřejného pozemku parc.č. 535, resp. 540 ve vlastnictví obce Vonoklasy. Chata je zděná, zastřešená sedlovou střechou. Krov dřevěný, krytina z pozinkovaného plechu. Fasáda je z cementového nástřiku, sokl obložen kamenem, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, v 1.NP okenice, dveře dřevěné plné nebo prosklené v plechových zárubních. Vytápění je řešeno krbem a kamny na tuhá paliva. Chata je připojena na elektřinu, voda je přivedena ze studny na obecním pozemku u potoka pod chatou, potrubí je ale dle sdělení zástupce realitní kanceláře nefunkční. Kanalizace je pravděpodobně svedena do jímky, plyn není zaveden.
2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Zjištěné závady Celkový technický stav
1975 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) Chata je bez zásadních modernizací, v posledních letech byla provedena výměna klempířských konstrukcí. Poškozené potrubí přívodu vody, chybí vybavení koupelny. Objekt je v průměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.
2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění o
1.NP Část Základní část Celkem 1.NP 2.NP
o
Část Základní část Celkem 2.NP Zastřešení
Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení Rekapitulace 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví Celkem
délka m 6,80
šířka m 6,25
výška m 2,30
ZP m2 42,50 42,50
OP m3 97,75 97,75
délka
šířka
výška
ZP
OP
2
m 6,80
m 6,25
m 2,50
m 42,50 42,50
m3 106,25 106,25
délka
šířka
výška
ZP
OP
m 6,80
m 6,25
m
m2 42,50
m3
0,25
5,31 5,31 ZP m2 42,50 42,50 85,00
OP m3 97,75 106,25 5,31 209,31
7 Užitná plocha 1. NP chodba spíž WC koupelna obývací pokoj kuchyňský kout 2.NP chodba ložnice ložnice ložnice lodžie Celkem Celkem bez lodžie
výměra (m2) 4,07 0,93 0,98 2,80 13,49 5,75 výměra (m2) 6,30 7,30 16,60 6,30 7,30 71,82 64,52
2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 14 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb. v platném znění: obestavěný prostor je nejvýše 360 m3, zastavěná plocha má nejvýše 80 m2, objekt nemá více než jedno nadzemní podlaží a podkroví a může být podsklepen, jedná se tedy o rekreační chatu. Konstrukce objektu je převážně zděná a chata není podsklepená, jedná se o rekreační chatu typu A I.
2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Rekreační chata č.e. 78 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b typ A zděná Chata podle § 14 a přílohy č. 12 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha sklonitá Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří S roků Základní cena dle typu z přílohy č. 12 vyhlášky ZC/ Kč/m3 Koeficient využití podkroví ppod Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m3 Obestavěný prostor objektu OP m3 ( příloha č. 41 vyhlášky, Koeficient změny cen staveb dle CZ-CC ) Ki CZ-CC 111 Koeficient vybavení stavby Pol. Podíl Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Pod.č. Koef. č. (př.21) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) 1 Základy vč. zem. prací původní s izolací S 0,05600 100 0,05600 1,00 2 Podezdívka není C 0,03600 100 0,03600 0,00 3 Svislé konstrukce zděné S 0,25300 100 0,25300 1,00 4 Stropy s rovným podhledem S 0,09400 100 0,09400 1,00 5 Zastřeš. mimo krytinu sedlová střecha S 0,09200 100 0,09200 1,00 6 Krytiny střech pozinkovaný plech S 0,04100 100 0,04100 1,00 7 Klempířské konstrukce nové, pozinkovaný plech S 0,00800 100 0,00800 1,00 8 Úprava povrchů cementový nástřik S 0,09200 100 0,09200 1,00
nepodsklepená podkroví nezřízeno 2015 1975 40 1 750,00 1,00 1 750,00 209,31 2,115 Uprav. podíl (9) 0,05600 0,00000 0,25300 0,09400 0,09200 0,04100 0,00800 0,09200
8 9
Schodiště
10
Dveře
11
Okna
12
Podlahy
Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Rozvod propan - butanu Kanalizace Záchod Okenice Vnitřní hyg.vybavení Ostatní Neuvedené Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná životnost Opotřebení Výchozí cena Odpočet na opotřebení Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
dřevěné plné nebo prosklené v plechových zárubních dřevěná zdvojená PVC, prkna na sraz, bet. mazanina lokální na tuhá paliva 220/380 V rozvod studené chybí chybí pravděpodobně jímka splachovací v 1.NP pouze umyvadlo krb není ( z výpočtu výše ) ZC x K4 x K5 × Ki
50,00 %
S
0,02100
100
0,02100
1,00
0,02100
S
0,03100
100
0,03100
1,00
0,03100
S
0,05200
100
0,05200
1,00
0,05200
S
0,04100
100
0,04100
1,00
0,04100
S S P C C S S S P S
0,03200 0,03100 0,02200 0,00900 0,00200 0,02100 0,00400 0,01900 0,02300 0,02000 0,00000
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,03200 0,03100 0,02200 0,00900 0,00200 0,02100 0,00400 0,01900 0,02300 0,02000 0,00000 1,00000
1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00
K4 ZCU
Kč/m3
S
roků
Z O CN O
roků % Kč Kč Kč Kč
0,03200 0,03100 0,01012 0,00000 0,00000 0,02100 0,00400 0,01900 0,01058 0,02000 0,00000 0,92870 0,92870 3 437,35 2015 1975 40 lineárně 80 50,00 719 471,73 -359 735,87 359 735,86 359 735,86
CS
2.3 Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz –prosinec 2015. Porovnávané objekty – realitní nabídka: Prodej zahrady 1 642 m² Řevnická, Zadní Třebaň 699 000 Kč (426 Kč za m²) Exkluzivně nabízíme k prodeji zajímavý pozemek v Zadní Třebáni, okr. Beroun. Na pozemku o celkové velikosti 1642 m2 se nachází zbytky shořelé chaty ( s číslem ev.) o ZP 86 m2, na jejímž základě lze budovat nový objekt, případně lze osadit mobilheim apod. Vodovod, kanalizace a elektrická přípojka jsou na hranici pozemku. Na pozemku se dále nachází vlastní studna, nepoužívaný bazén a dřevěná kůlna. Výborné vlakové spojení s Prahou (každých 20 minut, cesta trvá cca 30 minut). Krásné okolí Brdských lesů a řeky Berounky. Vřele doporučuji! Celková cena: 699 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Aktualizace: 25.11.2015 Plocha pozemku: 1642 m2 Voda: Místní zdroj
9
Prodej zahrady 4 500 m² Praha 5 - Radotín 2 500 000 Kč (556 Kč za m²) Prodej pozemku v okrajové části Prahy radotína u řeky s dobrým přístupem i příjezdem po asfaltové komunikaci, pozemek nemá stavební využití je v zátopovém uzemí, má dobrý tvar, možno napojit na ing. sítě,pozemek je oplocen, dobrý terén, jsou zde ovocné stromy, je udržovaný Možná i přímá směna za jakoukoli vaší nemovitost s možností oboustranného doplatku, či nově KP reality na tuto transakci v případě nemožnost, nevhodnosti směnit za vaší nemovitost nabízí zajištění ihned financování této nemovitosti a následně umoření z vaší staré nemovitost v mezičase bez úroku. Celková cena: 2 500 000 Kč za nemovitost Aktualizace: 1.12.2015 Plocha pozemku: 4500 m2
Prodej stavebního pozemku 3 257 m² Za Studánkou, Třebotov - Solopisky 2 490 000 Kč (765 Kč za m²) Prodej pozemku na jižním svahu s krásným výhledem do okolí o celkové výměře 3.257 m2. Dle územního plánu je plocha určená k zástavbě cca 400 m2. Součástí je částečně podsklepená chata s dispozicí 1+1, se zastavěnou plochou 58 m2, užitná plocha je cca 40 m2. Nová střecha, okapy a plastová okna. Do chaty je zavedena elektřina, plyn a voda z vlastní studny, žumpa na pozemku. Topení – WAW + kamna na tuhá paliva. Malá vesnice se nachází 2 km od Černošic. Jedná se o klidnou lokalitu Celková cena: 2 490 000 Kč za nemovitost, včetně právního servisu Aktualizace: 09.11.2015 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 3257 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V
10
Na základě nabídek pozemků k rekreačním účelům ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 426 - 765 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu pozemků na 500 Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Druh pozemku číslo st. 204 424/4
Umístění
Výměra m2
zastavěná plocha a nádvoří plocha pod chatou ostatní plocha zahrada kolem chaty
43 397
ZC Kč/m2 500,00 500,00
Celkem parcely
Cena Kč 21 500,00 198 500,00 220 000,00
2.4 Rekapitulace ocenění časovou cenou
Objekt Rekreační chata č.e. 78 Stavby celkem Pozemky : st. 402 424/4 Pozemky celkem Celkem
Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 359 735,86 359 735,86
Celkem po zaokrouhlení
3.
21 500,00 198 500,00 220 000,00 579 735,86
579 740,00
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých
11 objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. V tomto případě je provedeno porovnání s podobnými rekreačními chatami v této lokalitě z nabídek realitních kanceláří na portálu www.sreality.cz.
3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty – zrealizované prodejní ceny v exekuční dražbě: Chata, Jílové u Prahy, podíl 1/4 Cena: 88 750,-Kč, tj. 1 378,-/m2 za podíl 1/4 dle Znaleckého posudku na www.exdrazby.cz je užitná plocha 64,40 m 2 Dražba začala 24.11.2015 12:00:00 Dražba skončila 24.11.2015 13:06:17 Stav dražby: Ukončené Počáteční cena: 83 750,-Kč Cena stanovena znalcem: 167 500,-Kč Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Město: Jílové u Prahy Popis předmětu dražby Chata je půdorysně postavena zhruba ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaná na svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně rekreační chaty. Objekt stojí v oddělené části obce Jílové u Prahy, centrum této obce je ve vzdálenosti 1 500 m, do Prahy je vzdálenost 32 km. Přístup k objektu je možný po úzké nezpevněné přístupové komunikaci, oplocení je provedeno včetně zahrady. Inženýrské sítě: je pravděpodobně provedeno napojení na el. energii a vlastní studnu.
Chata, Vrané nad Vltavou, podíl 1/2 Cena: 182 000,-Kč, tj. 2 275,-/m2 za podíl 1/2 dle Znaleckého posudku na www.exdrazby.cz je užitná plocha 80 m 2 Dražba začala 19.11.2015 12:00:00 Dražba skončila 19.11.2015 13:34:57 Stav dražby: Ukončeno - byl učiněn příklep Počáteční cena: 122 000,-Kč Cena stanovena znalcem: 183 000,-Kč Dražební jistota: 35 000,-Kč Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Město: Vrané nad Vltavou Popis předmětu dražby Jedná se o ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích a stavbě:
12 - parc. č. St. 714 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 50 m2, jehož součástí je stavba Vrané nad Vltavou, č. e. 362 - rod. rekreace; - parc. č. 320/8 - zahrada o výměře 581 m2. Zapsáno na LV 296, kat. území a obec Vrané nad Vltavou, okres Praha-západ. Objekt rod. rekreace se nachází v chatové osadě mezi obcemi Vrané nad Vltavou a Březová, okres Praha-západ. Zděný, samostatně stojící objekt je podsklepen s 1 NP; stáří cca 45 let. Zvnějšku je chata v původním technickém stavu bez rekonstrukcí a stavebních úprav. Uvnitř objektu pravděpodobně není koupelna ani WC, není zavedena voda (pouze na pozemku z vlastní studny). Pozemky tvoří se stavbou jednotný funkční celek, jejich nezastavěná část je užívána jako zahrada s trvalými porosty. Příslušenství tvoří přípojky IS - elektro, studna, oplocení a zpevněné plochy.
Rekreační chata, Černošice, okres Praha - západ, podíl 1/2, 2. kolo dražby Cena: 710 000,-Kč, tj. 4 733,-/m2 za podíl 1/2 Dražba začala 14.04.2015 09:00:00 Dražba skončila 14.04.2015 11:28:24 Stav dražby: Ukončené Počáteční cena: 387 500,-Kč Cena stanovena znalcem: 775 000,-Kč Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Město: Černošice Typ zakázky: prodej Popis předmětu dražby Předmětem dražby je podíl na samostatné rekreační chatě (dřevěné a smíšené konstrukce v kombinaci s obklady a zateplením) dispozičního řešení 3+kk. Chata je podsklepená cca z 1/2 půdorysu, přístupná od místní zpevněné komunikaci obce, stojící v prostoru solitérních starších rekreačních chat na okraji obce v údolí u řeky Berounky. Chata je napojená na veřejný řád pitné vody, vlastní splaškovou kanalizaci s vyvážecí jímkou v zahradě, na silnoproudé vzdušné vedení elektrorozvodu a TLF.
Rekreační chata, obec Líšnice, okres Praha - západ, podíl 1/2 Cena: 166 000,-Kč, tj. 3 843,-/m2 za podíl 1/2 Dražba začala 14.04.2015 09:00:00 Dražba skončila 14.04.2015 10:07:06 Stav dražby: Ukončené Počáteční cena: 102 000,-Kč
13 Cena stanovena znalcem: 153 000,-Kč Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Město: Líšnice Popis předmětu dražby Předmětem dražby je jednopodlažní samostatně stojící rekreační chata v obci Líšnice. Chata má obdélníkový půdorys, je částečně podsklepená. Obvodové stěny chaty jsou dřevěné, základy jsou kamenné. Stáří chaty je zhruba 50 let. Je napojena na el. proud. Pozemek patřící k objektu je mírně svažitý a oplocený, jsou na něm vzrostlé stromy.
Porovnávané objekty – realitní nabídka: Prodej chaty 46 m², pozemek 419 m² Na Potoce, Třebotov 370 000 Kč, tj. 8 043,-/m2 Jedná se o podsklepený rekreační objekt s 1.NP. Dispoziční řešení rekreační chaty je 2+kk. Základy tvoří betonové pasy, svislé nosné konstrukce jsou zděné, stropy jsou dřevěné, střecha je sedlová s mírným sklonem, střešní krytinu tvoří vlnité osinkocementové šablony, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky jsou vápenné, štukové. Okna a dveře jsou dřevěné, podlahy jsou prkenné nebo keramická dlažba. Do nemovitosti je zaveden elektrický proud, kanalizace je svedena do žumpy, voda je z veř. vodovodní sítě. Zdrojem teplé vody je karma. Vybavení kuchyně tvoří kamna. Vnitřní vybavení tvoří suchý záchod. Součástí nemovitosti je zahrada a na pozemku je umístěna jednoduchá dřevěná kůlna. Celková cena:370 000 Kč za nemovitost Aktualizace:03.11.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Přízemní Užitná plocha:46 m2 Plocha pozemku:419 m2 Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná
14
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Užitná plocha, příp. Pozemek Č. Lokalita Garáž Jiné dispozice m2 místností Zděná, nepodsklepená, dvoupodlažní chata se Oceň. Vonoklasy 64,52 není 440 sedlovou střechou. Zdvojená okna, kamna na tuhá objekt paliva, krb, elektřina, studna na obecním pozemku. (1) (2) (3) (4) (5) (6) Zděná a dřevěná, dvoupodlažní chata se sedlovou 1 Jílové u Prahy 64,4 není 398 střechou. Elektřina, vlastní studna. Vrané nad Zděná, podsklepená, přízemní chata s plochou 2 80 není 632 Vltavou střechou. Vlastní studna, elektřina. Dřevěná a smíšená, částečně podsklepená, přízemní chata se sedlovou střechou s obytným podkrovím. 3 Černošice 150 není 484 Napojení na veřejný vodovod a elektřinu, jímka, telefon, vlastní studna, bazén, 2 kůlny. Dřevěná, částečně podsklepená, přízemní chata se 4 Líšnice 43,2 není 450 sedlovou střechou. Elektřina. Zděná, podsklepená, přízemní chata se sedlovou střechou, dřevěná okna a dveře, prkenné podlahy. 5 Třebotov 46 není 419 Napojení na veřejný vodovod a elektřinu, suché WC, kůlna.
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena Cena Koef. po požadovaná reredukci Č. K1 K2 K3 K4 K5 K6 resp. dukce na zaplacená na pramen ceny stav jiné pramen poloa úvaha Kč/m2 Kč příslušenství garáž vliv ceny ha vybaznalce pozemku vení (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) 1 5 512 1,00 5 512 1,02 1,03 1,00 1,00 1,00 1,00 2 4 550 1,00 4 550 1,02 1,03 1,00 0,98 1,03 0,98 3 9 467 1,00 9 467 1,00 1,10 1,00 1,10 1,00 1,08 4 7 685 1,00 7 685 0,98 1,00 1,00 0,95 1,00 0,98 5 8 043 0,90 7 239 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 0,98 Porovnávací cena Užitná plocha Porovnávací cena celkem
I
Cena oceňovaného objektu odvozená
K1× ze … × srovnávacího K6 Kč (16) 1,05 1,04 1,31 0,91 1,00 Kč Kč Kč
(17) 5 250 4 375 7 227 8 445 7 239 6 507 65 419 845
15
4.
Práva a závady
Dle sdělení zástupce realitní kanceláře p. Ochotného, který byl přítomen na místním šetření, se jedná o volný objekt, ze strany spoluvlastnic nebyly předloženy žádné doklady o tom, že by byly nemovitosti pronajímány. Pro účely ocenění je tedy na rekreační chatu i pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 41 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitých věcech tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu.
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 579 740,00 Kč 419 845,00 Kč
Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
420 000,00 Kč 70 000,00 Kč 56 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/6 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6
Slovy: padesátšesttisíckorunčeských
Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,8 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti.
V Brně dne 3. prosince 2015
Ing. Tomáš Hudec
16
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3345/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 3. prosince 2015
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitých věcí Výpis z katastru nemovitostí LV 41 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
17 Fotodokumentace
18
19
20
21 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Vonoklasy
22 Mapa oblasti
