ZNALECKY POSUDEK 236129/2015
lng. Pavel Vldek 28. iijna l476110 370 01 ieske Bud6jovice CeskS republika
ZNALECKY POSUDEK
i. 23612912015 O CENE OBVYKLE WnoBNiHoAREALU
RT Tachov S.f.o. V KAT .UZFjl'4i TECTTOV OBEC
I OKRES TACHOV
16. dERVET\.EC 2015
ZNALECKV POSUDEK 236129/2015
ZNALECKY POSUDEK Piedmdt znaleck6ho posudku
:
E. 236/2912015
vyrobnf areril RT Tachov, s.r.o. Plzefiski 1790 347
0l Tachov
teskrfl republika
PoZadovanf rikon
:
stanoveni obvykl6 ceny majetku
k datu 16.7.2015
9
objednatel posudku
:
Ing. Pavel Vldek
-
insolvendni spr6vce
28. iijna I476ll0 370
0I iesk6 Buddjovice
iesk6 republika Objedn5vkaze dne:
rr.7.20t5
Udel posudku
Podklad pro ridely prodeje nemovitosti
:
Zamdient posudku
Cenov6 dokumentace a argumentace
:
Posudek vypracoval
:
Ing. peh ort, ph.D., autoizovanj, ing.
Soudni znalec Na Skalk6ch240ll8 250 67, Klecany
Posudek obsahuje
:
34 dislovanych stran se objednateli ve
a 5 stran pfiloh apiedil|
tiech vyhotovenich, jedno
vyhotoveni ztst6v6 v archivu znalce Y Praze, 16. dervence 2015
ZNALECKY
PO
SUDEK N6729T2OS
OBSAH ZNALECKEIIO POSUDKU
o o . o o o o . o o o o o o
Uvodni list
2
Obsah
J
Podklady
4
Odborn|literatura
4
Pnivodni dopis
5
Popisn6 informace
8
Yykaz vjmdr
l4
a
Analyza nejvy55iho a nejlep5iho
vytZiti
15
Ocendni
t6
ZhvEt
29
Omezujici podminky
a
piedpoklady
31
Osvdddeni
aa JJ
ProhlS5eni
34
ZnaleckhdoloLka
34
PFilohy
. o o o
Vypis z katastru nemovitosti
I
strana
Snimek pozemkov6 mapy
I
strana
Ortofotomapa
I
strana
Fotodokumentace soudasn6ho stavu
2 slany
ZNALECKV POSUDEK N 6 Dg I2OI5
4
PODKLADY
l.
Vfpis z listu vlastnictvi (,.6950, pro katastrillniuzemi Tachov,
2. Kopie katastr6lni mapy 3. IJzernnipl6n mdsta Tachov
4.
obec
i okres Tachov
v platn6m zndni
Znalecky posudek vypracovany Ing. Davidem Stodolou pod dislem 2298-1612014 ke dni vydSni posudku 28. 5.2014
5.
Mistni Setieni spojen6 s obhlidkou objektu konan6 dne 14. 2.2015 zaid,asti znalce jednatele spolednosti RT Tachov, s.r.o. pana Ing. Milana Seidlera
ODBORNA LITERATURA
Champness,
oft,
P.
Schv6len6 Evropsk6 standardy pro oceiov6ni majetku, s.l.
Oceiovilni nernovitosti
P.
-
moderni metody a piistupy, LEGES,
Praha,2013
ft,P.
Oceiov6ni nemovitost i na tr1nichprincipech, BIVS, Praha, 2007
ft,P.
Cvideni z oceioviinf nemovitosti
oft,
Oceriov6ni nemovitosti a cenov6 mapy, Dashofer, Praha, 2008
P.
-
dil I, BIVS, Pruha,2007
Ort, P-
Cenov6 mapy
Philips, L.
The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institute, Chicago, 2001
Simeeek, T. a
kol.
iesk6 republiky
2 I 20
I 5, D ashofer,P
Mistnd obvykl6 n6jemn6, OSMD, praha, 2010
ruha,2}l 5
a
Z{ALECK''f POSUDEK Nb I 29 /2OI 5
Yidm!pin @- Pavel Mdek ?4.-fijnal476/10 37O
0l ieste Buddjovice
ecstd rcpublika
16. dervence2015
Y62eny pffio,
oznamuji Vfm,
Ze
jsem ukondil znalecky posudek o cen6 obvykl6 majetku oznaden6ho znaLci
jako:
Vfrobni areril spoleinosti RT Tachov s.r.o. Uveden6ho na listu vlastnictvi d. 6950, pro katastrilniizemi Tachov (764914), obec Tachov (560715), okres Tachov (CZ 0327)
Nachrizejiciho se na adrese:
Plzeiski 1790, 347 0l rachov, okres Tachov, ieskrl repubrika V tomto znaleck6m posudku V6m piedklildhmrnjrsledky m6ho Setieni. Tento nalecky posudek vy'jadiuje odbornf nizor na obvyklou cenu vli5e uveden6ho majetku
v
absolutnim vlastnictvi, jako by byl nabidnut k prodeji na voln6m trhu. Znaleckji posudek
byl zpracov6n k technick6mu stavu a prhvnim skutednostem, platnym ke dni 16. dervence 2015. Mfstni Setieni bylo provedeno dne 14. unora 2015. Zadavatel znaleck6ho posudku prohla5uje, Ze v obdobi mezi datem mistniho Setieni
a
datem, ke kter6mu
je
ocen6ni
prov6ddno, nedo5lo kLhdnym skutednostem pr6vniho, technick6ho nebo jin6ho charakteru, kter6 by mohly
ovlivnit cenu obvyklou.
ZNALECKV POSUDEK N6I2g
I2OI 5
Zpracovaleli znaleck6ho posudku je zn6mo, 2e znalecky posudek m6 slouZit jako podklad pro insolvendni iizeni. Zpracovaleli znaleckeho posudku naopak neni zndmo nic znalecky posudek mdl zhrovef, slouZit
i pro jinf
ridel jako
o tom, Le by
napi. zaji5tdni rivdru nemovitou
zdstavou, ocendni nependZit6ho vkladu do obchodni spolednosti, stanoveni zhkladumajetkov6 dand nebo pro
jinjr, vy5e nespecifikovany, irdel.
Oceiovanjr majetek
je
zapsdn
u katastr6lniho riiadu v Tachovd, na listu vlastnictvi d. 6950,
pro katastr|"lni izemi Tachov, obec Tachov, okres Tachov. Vjzpis z katastru ze dne 16. 7. 2015 je pfilohou tohoto znaleck6ho posudku. Vj'pis z katastru nemovitosti byl informativnd or-Eien d6lkovym piistupem.
Obvykl6 cena
je
chitpilnajako cena, za kterou by mohl bjrt majetek prod6n, aniL by kupujici
nebo prod6vajici byli pod jakfmkoliv n6tlakem, s tim, Le kaLdy z mch m6 piimdien6 znalosti o v5ech podstatnych skutednostech a soudasnd
Pokud
je oblykli
je zachovhnavzSjemn| vyhodnost
obchodu.
cena majetku stanovena za piedpokladu jeho nabidky na voln6m trhu,
piedpokl6dh se, Le majetek bude nabizen na trhu po dobu pfimdiend dlouhou pro nalezeni kupce.
Ocenovany majetek nebyl ke dni ocendni (16.
\eni
7.
2015) pronajat ani vyuZiv6n vlastnikem.
zndma 26dn5 piektrtka nebo omezeni pr6r,niho, technick6ho, hygienickeho nebo jin6ho
..-haraktenr- kterrl
by znemoliovala nebo omezovala komerdni vyuLiti objektu. Majetek byl
proto ocendn za piedpokladu absolutniho vlastnictvi.
-\bsolutni vlastnictvi
je
v souladu
s
Evropskymi standardy pro oceiov6ni
a
pravidly
\tezinarodniho vjzboru pro oceiovaci normy definov6no jako vlastnictvi bez jak6hokoliv omezeni, av5ak podl6hajici pr6vu vyvlastndni v obecn6m zSjmu za n6hradu, pr6r,'u propadnuti
majetku st6tu, soudni autoritd azdanEni.
Podrobn6 ridaje o vyuLiti ocef,ovan6ho majetku jsou uvedeny v dal5ich oddilech znaleck6ho posudku.
Z{ALECKV POSUDEK Nb I2g /201 5 Oceiovanf majetek jsem osobnd prohledl a ridodujici faktory:
pfi
zpracovSni ocendni
jsan vzal v fvahu
Polohu, velikost a vyuZitelnost pozemku
Velikost, technickji stav
a
vyuZitelnost st6vajicich budov, staveb a venkorrnich riprav
Nejvy55i a nejlep5i vytLiti majetku
PievaZujici trendy v dan6 lokalitd, obecn6 podminky a relatirmf popt5vku po tomto druhu nemovitosti na trhu
N6klady napoiizertimajetku jako nov6ho sniZen6 o jeho opotiebeni. Opotiebeni piodstavuje ztfitrrhodnoty, kter6 je zprisobena technicklimi, ekonomicklirrni,
rcr5lnimi, pnivnimi
nebo
jinjmi vlivy.
Prodeje popt6vkov6 a nabidkov6 ceny a vf5i n6jemn6ho srovnatelnych majetku
v okoli i v cel6 lokalitd
Oieklvanf distf
v'-imos z pron6jmu
majetku a jeho kapitalizaci pro stanoveni hodnoty
maj€tku-
hfufrem ocenEni jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakjrkoliv jinjr majetek jako je uttr dtznL technologie nesouvisejici s budovami a stavbami, apod. byl z ocendni vdou6en-
VymGry poze'mkfi a staveb byly pievzaty zpodkladri poskytnutych klientem a nebyly ve v5ech pfipadech podrobnd ovdiov6ny.
Z\TALECKY POSUDEK NB 29 I 2OI 5 POPISNE INFORMACE
POPIS LOKALITY Ooetovanf majetek
- vjnobni are6l spolednosti RT Tachov, s.r.o. se nachizi na vychodnim
ohaji okresniho mdsta Tachov, ve smdru piijezdu od d6lnice D 5, ve vzdillenosti piibliZn6
&a kilometry od okraje souvisl6 m6stsk6 zdstavby. Cely areillje situoviin mimo
tui-
Celkov'f charakter lokality je prumysloqi
zhtopov1
-
v sousedstvi se nachlzi nEkolik dalsich vjrobnich are6lu ze stejn6ho obdobi jako oceriovanj/ v:irobni aredl. podet obyvatel mdsta Tachov je podle Lexikonu obci pro rok 2010 celkem 12 476.
zv@n6
komunikace
-
Plzeisk6 ulice, kter6
T:divky mdstsk6ho a linkov6ho Patovrini
je
je
Vlrobni
are6l jepfimo pfistupnjz
celorodnd sjizdn| pro osobni vozidla.
autobusu jsou vzd6leny piibliZnd 2 km.
moZn6 na dostatednd dimenzovanlm veiejnd pfistupnern parkovisti pied
vjezd€m do are6lu, d61e
je mohn6
parkov6ni na dostatednd dimenzovare zpevndn6 plo5e
uvtritr aerilrr Kvalitu pohledo"r'-ich horizontri lze hodnotit jako prumdrnou, ale pro tento t1p mat€fku neni podstatn6.
OCENOVANV M,q.JETEK Fodle skutednosti zji5tdn6 na mistd, i podle podkladri poskytnutjrch zad,avatelern posudku, je hlTtd a jedinou dinnosti proviiddnou v objektu dievozpracujici vliroba oken a dvefi. Objekt
F Hy fimfun6 urden k podnikatelsk6 dinnosti. Jednotliv6 d6sti majetku budou podrobnd F ftry a specifikoviny v dalsich oddilech znaleck6ho posudku. Historie
Ilodb sdH€ni zadavatele posudku byl
celjz
vlrobni
are6l budov6n postupnd od roku
1979,kdy
byh posavena v'-irobni hala. Privodni ndrodnf podnik jlL od sv6ho vzniku slouZil fiHtoryacujici qirobu. Dal5i rozvoj
l99l
"njnobniho
pro
are6lu nastal po roce 1990, kdy byla v roce
pfistavdna truhl6rna. Kposlednimu velk6mu roz5iieni do5lo vroce 1998, kdy byla v5fuAovena novii kotelna a suSiirny. Od rokt 2014 je objekt uzavien a neni vysZiv1n
kYFobi ani ke skladov6ni.
ZNALECKY POSUDEK N6DTI2OI5 Pozemek Piedmdtem ocendni je soubor celkem 8 pozemkfi ve funkdnim celku. V5echny pozemky jsou
prostorovd soustied6n6, tvoii jedinf soubor pozemkfi, kteni m6 pfibliZnd trojrihelnikovy tvar, vymezeny Plzeiskou
ulici a ieleznrdni vledkou. V5echny pozemky jsou rovinn6,
are6l
je
pffstupnf zveiejnl komunikace. Napojeni na v5echny obvykl6 technick6 rozvody je moZn6 nebo existuje. Kontaminace pozemkfi nebyla provdiovhna, ale vzhledem khistorii zilstavby neni pravddpodobn6.
Pozemek p.i. 3065/12 Pozemek o rozloze 242 m2 je situov6n na rn-ichodnim okraji are6lu. V katastru nemovitosti je voden jako ostatni plocha
jako zpevn6n6 manipuladni
-
jin|, plocha. Skutednost odpovid6 evidenci, pozemek
je
uLivSn
a skladov6 plocha.
Pozemek p.i. 3070/1
Rozlehlf pozemek o celkov6 rozloze 9892 m2 tvoil zilklad ujnobniho areiilu a prakticky obklopuje v5echny budovy are6lu.
Pmemek p.E.307012 Pozemek o rozloze
I4fi nf je situoviin ve stiedu
areSlu.
V katastru nemovitosti je veden jako
z-rcevinil plocha a nildvofi. Skutednost odpovid6 evidenci, pozanek
je v cel6 rozloze
z-{rxv€n hlavni rn-irobni budovou d.p. 1790.
fbcnek p.i. 3070/3 Fuemek o rozloze 427 m2je situov6n v severni diisti aredlu. V katastru nemovitosti je veden *o zastavdn6 plocha a n6dvoii. Skutednost odpovid6 evidenci, pozemek je v ce16 rozloze z-qfaven stavbou truhlirny bez
d,.p.
fbemek p.i.307014
Po
ek o rozloze 735 m2 je situov6n rovnll v severni d6sti are6lu. V katastru nemovitosti je
Ed€n jako zastavdn6 plocha a nSdvoii. Skutednost odpovid6 evidenci, pozemek je v cel6 tordozre zastavdn stavbou
truhl6rny bez
d,.p.
POSUDEK
N\D,I2OI|
1498 n*
-
plocha
10
je situovSn ve rnfchodni d6sti
are61u.
v
katastru nanovitosti je
jinS plocha. Skutednost odpovidd evidenci, pozernek
je vyvhivin
dieva.
2757
nlje
plocha
-
situov6n na severnim okraji arehru.
v
katastru nemovitosti je
jin6 plocha. Skutednost odpovid6 evidenci, pozemek
je vytzit
plocha pro manipulaci.
-ffi8 m2 je situovi{n v severovychodni dSsti are6lu. V katastru nemovitosti plocha a nddvoii. Skutednost odpovid6 evidenci, pozanek je v cel6
l.
suS6my.
pozemky spolu sousedi, maji shodn6ho vlastnika, jsou sporednd oploce,ny
. Tvofi
proto funkdni celek ve smyslu g 9, z6kona d. l5r/r997 sb. a budou proto ocendny jako jedinf soubor pozemku ve funkdnim celku o 17
272nf
.
Venkovni riorav.v majetku jsou venkovni ripravy typu zpevndnjrch ploch se Zividnlim
betonoqim, obsluZnfch komunikaci se Zividnlim krytem, oploceni, w6tka, venkovni osvdtleni a pffpojky jednotliqich silovfch a sddlovacich i vjrobniho areSlu.
tukovnich riprav neni indikov6na ceny majetku jako celku.
samostatnd, ale jejich hodnota
je zohledndna
f po suo nt<' 23
6 I 29 / 20
|
s
11
Vedlej5i stavby
na pozemku
p.i.3070/l
p-E- 307011je umistdna jednosloupovd sto1irov6 trafostanice
je odhadnuto na 30 let, stavebnd technickf vyrtiv6ni.
ice
stav
VNA,IN 100 kVA.
je prfimdrnfl odpovfdajici
Budov.v a haly
vfrobni hala na pozemku p.i.307012 budova charakteru vicepodlahni ujnobnf haly byla postavena v roce 1979. od
itE vyulivina k truhl6isk6 qfrobd. Budova je technicky i provoznd ivni dSsti na pozemku p.(;.3070/2. Hala m6 jedno podzemni podlaii nadzernich podlazi a
tii plnf nadzemni podlaii.
podkrovni prostor neni
stavba obsahuje pouze rn-irobni a skladov6 prostory
*lady
- v L podzernnim
ieziva, ve vsech nadzemnich podraiich jsou r4irobni prostory pro ''hdzemni podlaiije propojeno s r. Np nrikladnim vfiahem o nosnosti 2000 kg, podlaii jsou pffstupnd n6kladnim vytahem o nosnosti 1000 kg. Mimo jsou v kaldempodlali Satny a soci6lni zaiizeni. (
na betonovych patkdch, doplndnfch pasy. Konstrukdni syston je , montovanf s vfphovjm zdivem obvodov6ho pl6std. Schodistd je montovan6, popr. ocelov6. vytdpdni je zajistdno teplovodnim tepla je centr6lni kotelna qirobniho areillu. ve vsech podlaZich jsou ronrody. soustavnd a pravidelnl
ai do roku 2014. technickf
technick6mu provedeni a zpfisobu vyrtZiti.
stav objektu
Z\'ALECKY POSUDEK N 629
2. vyrobnf
I2OI 5
t2
- administrativni i6st na pozemku p.i. 3070/2 -{dministrativni drist je technicky i provoznd propojena s vyrobni halou. Byla postavena hala
spoleind s vyrobni halou v roce 1979. Budovam6jedin6 nadzemni podlaLi,neni podsklepena, podkrovi neni vluZiteln6. Zaklady jsou betonov6, pasov6, konstrukdni syst6m je klasickjr, zd1ny, stiecha sklonitS, sedlovS. Budova obsahuje administrativni prostory a soci6lni z6zemi. \'ytepdnf je ristiedni, teplovodni, zdrojemtepla je centriilni kotelna vfrobniho are6lu. VdrLba byla prov6ddna soustavnd a pravidelnd aL do roku 2014, technicky stav objektu odpovid6 jeho st6ii, technick6mu provedeni a zprisobu vyuiiti.
3.
Vyrobni hala
- vyroba rrimeikri I
na pozemku
p.i.
3070/4
\'Yrobni hala je technicky i provoznd propojena se sousedni halou vyiroby r6medkri 2. Jedn6 se o pfizemni, nepodsklepenou, budovu bez vluLiteln6ho podkrovi. Budova byla postavena
Yroce 1991, od doby vzniku st6le slouZi privodnimu ridelu. Budova dispozidnd obsahuje pouze vyrobni prostory - truhl6rnu, zdmednickou dilnu, n6stroj6rnu, piipravnu dieva a soci6lni zdzemi. Zdklady jsou betonov6, pasov6, konstrukdni syst6m klasicky, zddny, stiecha sklonitii, sedlovil. VytripEni je ristiedni , zdrojemtepla je centr6lni kotelna vyrobniho are6lu.
LdtLba byla prov6ddna soustavnd a pravidelnd aL do roku 2014. technicky stav objektu odpovidd jeho st5ii, technick6mu provedeni a zprisobu vynhiti.
4. vyrobni hala - vyroba rrimeikfi 2 nz pozemku p.i. \'yrobni hala je technicky i provoznd propojena
3070/3
se sousedni halou vjrroby riimedkri 1. Jedn6 se
o pifzemni, nepodsklepenou, budovu bez vyuliteln6ho podkrovi. Budova byla postavena \-roce 1979, od doby vzniku st6le slouZi privodnimu ridelu. Budova dispozidn6 obsahuje
pouze vyrobni prostory
-
truhl5mu. Zilklady jsou betonov6, patkov6, konstrukdni syst6m skeletovy, ocelovy s vlipliovlim zdivem, popi. s dievdnymi panely s plastovym obkladem, stiecha sklonit6, sedlovil. Vytripdni je ristiedni, zdrojem tepla
je centr6lni kotelna
vlizrobniho
are61u.
CdtLba byla prov6ddna soustavnd a pravidelnd aL d,o roku 2014, technicky stav objektu odpovid6 jeho stiiff, technick6mu provedeni a zprisobu vyuhiti.
Y posuonKztitzgt2ors
13
na pozemku p.E.3070114
technologich-i objekt, kterf je pfistavdn kvjrobni hale
-
vjrobd r6medkri
l.
Byl
roce 1998, od t6to doby st6le slouZi privodnimu ridelu. Objekt neni podsklepenfl
nalzemri podlaii, podkrovi neni vyuZiteln6.
zdkJLady
jsou betonov6,
pasov6,
syst6m klasickf, zdEny. Stiecha sklonit6, pultovS. Dispozidnd obsahuje pouze 5
zaiizeni pro su5eni dieva.
prov6ddna soustarmd a pravidelnd
stilii, technick6mu provedeni
ai do rols
a zprisobu
2014, technickjr stav objektu
vyrtLiti.
na pozemku p.i.307012
khlavni rnjrobni hale. Byla postavena vroce 1998, od t6to doby stdle fdelu. Objekt neni podsklepen;i, m6 jedin6 nadzemni podlaii, podkrovi zit
prov6ddna soustavnd a pravidelnd: ai, do rol<s 2014, technickf stav objektu st6ii, technick6mu provedenf a zprisobu vytLiti.
technick6 ridaje o oceiovan6rn majetku jsou uvedeny v d6sti ,,ocen6ni,. tohoto
i
rY posuo BK z3'6 I 29 I 20 | 5
l4
yixaz yfrvGn Hlavni vyrobni hala na pozemku p.8.307012 Zastavdndplocha 1. NP
nf 966,17 nf
Zustavdnhplocha 2. NP
966,17 m2
Zastavdndplocha 3. NP
966,17
ZastavEndplocha 1. PP
:
966,17
Zrstav En6 plocha celkem
3 864,68 m2
:Obestavdnf prostor
robni hala
-
16 714,72 m3
administrativni irlst na pozemku p.i. 30j0t2
.ZastavEnSplocha 1. NP
2l2,l0nf
plocha celkem
212,10 m2
i0bestav6nf prostor
f hala
nf
930,14 m3
-qiroba rimeikri
1
na pozemku p.i. 307014
plocha l. NP plocha celkem prostor
hala -vyroba
nf
739,26
739,26m2
3 194,74
rimeikri 2 na pozemku p.i.
vdn6plocha 1. NP plocha celkem
i prostor
m3
307013 431,20
nf
431,20 m2
2 712,25 m3
na pozemku p.8.3070114
plocha 1. NP 6 plocha celkem
vdnf prostor
216,00nf 216,00 m2 972,00 m3
na pozemku p.i.307012
vdn6plocha 1. NP plocha celkem
i prostor
32,76nf 32,76 m2 122,95
#
: ; ,.]
i
I
ALECKY POSUDEK N6I2,I2O15
l5
ANAL-fzA NEJVySSiHo A NEJLEpSiHo tnuZrci a nejlep5i vyni:iti je definov6no jako racion6lni a zil
je fuzicky
mo1n6, finandnd proveditelnf,
vpliti
pozemku nebo
zajiifujici odpovidajici vj'nos a jehoZ
je nejvy55i moLn6trZni hodnota majetku.
krit6ria, kter6 musi nejvy55i a nejlep5i vytLiti sphiovat jsou dodrZeni pr6vnich tyzickf realizovalelnost, finandni proveditelnost a maximdlni ziskovost.
1i majetek
je
zanesen v katastru nemovitosti jako rnjrobni are6l, a jeho vyui:iti
rizernnd plfinovaci dokumentaci. Na zilkladl tdchto skutednosti jsem n6zoru, Le
vyv1lti nemovitosti je pr6vnd pfipustn6.
majetek
je ve stavu, ktm!
umoLiuje jeho vl,uZivfuni ztechnick6ho hlediska.
do provozu neni podmindno rozs6hlou investici do jeho rekonstrukce.
Podminka
vyuZitelnosti majetku je proto splndna.
splndni kriteria maxim6lni ziskovosti
je nutnf
pron6jem nemovitosti za trhnt ndjemn6
jeji vyrtZiti vlastnikem pro vlastni potiebu, dimi:by doSlo krispoie jeho nrikladi ie,nr porormateln6ho objektu. Vzhledem k tomu,
za
Ze neni zn6ma 26dnh piekslka
technick6ho nebo jin6ho charakteru, kterS by znernoLiovala prondjem za mistnd n6jemn6,
je splndna i tato podminka.
riklad6 qi5e uvedenych skuteinosti jsem dosp6l knizoru, ie souiasn6 vyuZiti je v souladu
s
jeho nejlep5im a nejvy55im vyuZitim.
li posulnrz\atzgtzots
16
ocnNENi
WOD indikace obvykl6 ceny majetku jsou zpravi dlapouLiviny tii mezinr{rodn6 metody ocendni. Jednd se o metodu pororm6vacf, pffjmovou a n6kladovou. metoda analyzaje trLni ceny, kter6 byly v poslednim obdobi zaplaceny nebo porovnateln6 typy majetku. D6le jsou provedeny korekce indikovan6 obvykl6
zohlediujf pifpadn6 rozdily ve stavu avyuiitelnosti oceiovan6ho maietku i na trh existujicich srovnatelnych majetkti.
analynje obvyklou cenu na za[addbudoucich v'.inosri z vlastnictvi. se dospfv6 diskontovdnim a /nebo kapitarizacivlnosri odpovidajici
analyzuje nSklady napoiizemmajetku jakoZto nov6ho. Tato diist mriZe nebo
jin6 znehodnoceni.
obvykl6 ceny byla pouZita kombinace vsech tfi metod ocendni. pro ocendni pouiita metodu porovndvaci, pro ocendni majetku jako celku byly pouZity y ocendnf.
ri posuomlzatzg/2ors
l7
PoRovt\Av.q,ci METODA Stanoveni obv.vkl6 ceny pozemku
obvykl6 ceny bylo piedpokl6dfuno, ze pozemky jsou voln6 a pfipraven6 vsouladu s jejich nejvy55im a nejlep5im vyuLitim. Vpiipadd stanoveni obvykl6 souvisejicich s ocendnim rnjrobniho are6lu byly porovndny dtyii pozen*y
kprodeji nebo prodanl vposlednim obdobf vporovnatelnych lokalitdch.
Jako
jednotka byla pouZita cenu za jeden metr dtveredni pozemku. vpiipadd, Ze se nabidkS byla tato skutednost zohledndna koeficientem odrlLejicim obvykljr rozdil
imi a skutednd
dosaZenjrmi prodejnimi cenami.
pozemkfi byly d61e vzaty v irvahu takov6 faktory jako jsou datum transakce, ttrar a velikost pozemkfl, jejich vybavenost inZenjnskfmi sit6mi,
vwziti
pliinovaci dokumentace, existence inemniho rozhodnuti, moLn6 zastavitelnost apod.
rn-iSe
s
uvedenj'ch skutednosti jsem dospdl knlzoru, Ze obvykl6 cena pozemku
v-irobnfm are6lern indikovan6porovn6vacf metodou je:
6 113 000
17
5
272 * 354
:
Ki
6 112 616,- Kd
pii stanoveni t6to indikacejsou uvedeny v tabulce
na n6sledujici stran6.
Z\ALECKY PO SUDEK
23
6I
t8
29 I 2OI 5
TABULKAI.VYPISPOZEMK Katastrfln i izemi : Tachov Poiadov6 ifslo Parcelnf ifslo
Vymdra narcelv
Jednotkov6
9 892
J
4
307013
A.r
5
3070t4
73s
6
307019
7
3070tr0
1 498 2 757
8
30701r4
2
r 453 1
268 L7 272
Celkem Zaokrouhleno
'- l:arifikadni
354 354 354 354 354 354 354 354
242
TABULKA
TI
Oceiovanyi pozemek
Porovn6vany pozemek
Porovn6vany pozemek
RT Tachov
Tachov I
Tachov II
Plzensk6 1790
Vitkov
Na Terase
Tachov
Tachov
Tachov
Tachov
Iachov
Tachov
Tachov
Tachov
Tachov
Tachov
Tachov
Tachov
Tachov
Tachov
Tachov
viz
J
I:ildni fdaj
pro porovndni- cena za
1
aelkem
Tachov IV
181 920.00
465 668.00
Ki 168 I
13258 2,10,00
969,85
l20ll
1,3 201
397
2
369,00
Ki
KI
I
132011 1.043
hodnota
I
3 570 000.00
Ki
133 141
300,00
-!::
='ai
Tachov III
4
Kd
t7272
3
t.041
1.043
I
250.32
12.90
13201t
1
1.04_l
384.87
01 1,55
NC
Ki
Ki
Ki
Nabidka
Nabidka
Nabidka
Nabidka
ridaje
-_: --liJe i_
l
39 942 300.00
Ki
, _-_i :::Q-iJe
i
Porovn6vany pozemek
m2
x
,:-
Porovn6vany pozemek
tabuLka I
: ::;:.:z:mklvnt2
:-=
151 158 260 r90 530 292 975 978 94 872 6 tt2 616 6 113 000
2
---.-.: :.: Z3lilA
r-:
3 50r 768 5r4 362
rldaje
:,:::tkl
:-rcrh Kt :3u
85 668
. POZBMEK
---.=.r!in^?ehLil
::
obrykli
Ki/mz
m2
306st12 3070t1 3070t2
1
Cena
cena
08
-i::
_-:i:=\a
08
)s0 1)
:-: ::: lodnota Absolutni vlastnictvi
08
200.26
08
809,24
307,89
Kd
NC
KC
NC
Absolutni vlastnictvi
Absolutni vlastnictvi
Absolutni vlastnictvi
Absolutni vlastnictvi I
:-. :-:!.dnota ---::aa i::\ \_
biemen
tsez vecnich biemen
Prumyslov6 v!roba
Kd Prumyslov6 v1!roba
200.26
809.24
KC
Ki
Bez v€cn1ch biemen
Bez vdcnych biemen
307.89 Kd Bez vdcnlch biemen
-!::
-. :-
)50
aodnota
:.:': e rjzemiho pldnu
-:: '-
Ch
250.32 Kd Bez vecnich biemen
t)
200.26 Kd
Bydleni
smi5end
307.89
809,24
K'
Ki
Obchod
Bydleni, rodinn6 domy
-!::
08
06
08
,I
A.IALECKY POSUDEK
23
6I
29 I 201 5
T9
25032
lJpravenii hodnota
ltsmi
rczhodnuti
160,20
Ano
485.54
Ki
Kd Ne
Ne
l.l
Kmkce (hraveul hodnota
246,31
Kd Ne
Kd Ne
l.l
?75 ?5
I,l
I,l
534,10
176,23
270,95
KE
li p'5ni
omezeni a zdvazky
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
I
Xorekce
t75
lfomvenii hodnoA
?5
270,95
534.10
176.23
Kd
Kd
Kd
K6
Obdobnd
Obdobn6
ObdobnS
Obdobri
l. Tcdnick6 parametry I
ar-rit
Pnimdm6
I
Ksekce lJgaveni hodnota
176,23
Icpozmku
Pravideln!
Ki
Kd
Nepravidelny
Nepravideh!
Nepravidelnj
105
Xqekce
l-lmveni
hodnota
Rovim!
l0 K6
Nepravideln! 1,05
1,05
,Rq l,
SrdiX
534,
KC
1,05
284,49
I 85,04
Kd
Kd
Rovimj
Rovim!
Kd Rovim;y'
Roviml/
Kqekce
lJgaveni hodnota
ItraTmt
289, l 196
inZenlrsklch siti
Kompletni
I
85.036544
Nezasifovan!
Vodovod
Lhaven6 hodnota NezjiSt6m
K6 NezjiSt6na
Prumdmd
Kd Pnimdmd
138
138
tss ls
361,40
Imminagg pfidy
Nezasitovan!
Kompletni
tt5
Ksekce
284,4936864
560.8024841
560,80
392,60
KI
Ki
Nezjistdna
NezjiStdna
NC
Ki
Ki
Prumdmd
Prfim6nl
Prum6rni
Kd NezjiStdna
Kreke Ilraveni
IbFmi
hodnota
361,40
obsluZnost
560 80
392 60
Ktrekce
tiraveri
hodnota
DEEYni dostupnost
t5s
161,40 a
pukov6ni
Vjbom6
15
560,80
392,60
Kd
Kd
[c
Kd
Vlbom6
Vjbom6
Vjbornd
Vlbomd
Kd Ne
Kd
Krekce
lfraveri
hct
hodnota
161,40
demolice stlvajicich objektri
Ne
560,80
Ne
392,60
Ne
Ne
Kqekce Upraveni hodnota
li
36t,40
echnick6 korekce
560,80
392,60
560,80
392,60
N/A
Kqekce
t
Upravenii hodnota
36r,40
f,-l0rtrtui parametry Ydt6tDozemku
t7272
ve6l
Xmkce IJpraven6 hodnota
IG'ai
viz. rizemi pl6n
0.8
448,64
Ki
Kd
Obdobnd
Obdobni
Kd Obdobnd
Kd
Kd
Kaekce
Mensi
08
397,54
zastavitelnost
3
14,08
3
14,08
KC
Obdobn6
1
1q7 54
l-foravend hodnota
ll-jffni
Menii
Obdobn6
11
448,64
Kd
Kd
porovndvaci hodnota
lhvrivaci
hodnota 1 m2
153,90
ldhapozemku
Gft vi porovn6vaci
t{< l(
397,54
448,64
Ki
KI
Kd
314,08
Ki
KT
t7272 6
hodnota
Ki
tlz
616,49
0
0
0
0
z\TALECK-f posuDEK 236I 29 I 2ot 5
Pii
20
analyze pro stanoveni obvykl6 ceny majetku jako celku byly vzaty do rivahy vjrobni
rerllL kter6 byly na okrese Tachov v ned6vn6 dobd prod6ny nebo nabizeny k prodeji. V5echny tyto nernovitosti se nachfaeji v porovnatelnfch lokalit6ch.
Vpffpadd, Ze se jednalo o nabidky, byla tato skutednost zohledndna koeficientem odrilLejicim
ob..ykly rozdil mezi nabidkovlmi a skutednd dosaZenjnni prodejnimi cenami. Pro analynr vi5e uvedenych transakci se srovnatelnjrm majetkem byla pro stanoveni indikace obvykl6 oeny ocefiovan6ho majetku zvolena za srovn6vaci jednotku celkov6 zastavlnhplocha (GFA). ato jednotka
je u tohoto druhu majetku povalovdnazastandardni.
stanoveni obvykl6 ceny timto oceriovacim piistupem byly d6le vzaty v irvahu takov6
jako jsou datum transakce, vlastnick6 prdva, technickjr stav majetku, vybavenost, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopraw, moZnost parkov6ni, poloha obci, velikost budovy a dalSi.
z6l
dospdlknhzoru, Ze obvykld cena
tristi jako celku indikovanS porovn6vaci metodou je:
16 191 000
f
Ki.
popis u_ipodtfi provedenjich pro ziskdni vy5e uveden6 indikace je uveden v tabulce
nrisledujici strand.
TABULKA
p@emku
-
III. MAJETEKJAKO CELEK
pienos z Tabulky I
cem bez ceny pozemku
1.3.201l
4 419.99
L3.201I
^-.{IECKV :7,-1i:
POSUDEK
rczhodnut
23
6 I 29
I 2OI 5
22
Ano
Ano
Ano
Ano
Ano
I 3 Ne
3
14.99
615.19
3 961,56
Ki
Ki
Ki
Ne
Ne
Ne
r9t Kd Ne I
I
Dobrii
114 qq
6t5 tq Kd
Ki
Obdobnri
Obdobnrl
Obdobn6
LepSi
Pnimemy
ot)
3 961,56
19
Kd
Ki
Ki
Vlboml/
Prumdm!
Vj.bomyi
Dobry
078
I
615 19
090,02
Kd
Ki
Obdobn6
Obdobnd
ObdobnS
Obdobnri
Ki
2 8r7,74
615
Dobrii
I
l9 Kd
Kd
V!bomri
Dobrd
Dobrri
2817,74
3 090,02 NC
Ki
Kd
Omezen!
Omezenli
Dobry
Dobry
l.l
105
Dobni
114.27
I
|
Kd
Ki
Kd
Dobrii
Dob16
Dobrd
Pnimdmii
I
I
2 958,63
Vlibomrl
|
I
qSR K?
Kd
nota
114.27
09
Kd
)
I
3 090,02
Kd
I
Dobr!
1 114.27
Ki
I
movitosti
0.85
Kd
=iJ-
Dobni
1 3 10,91
Kd
2 817.74
al
73
t.l
0,85
Dobrd
l9l
I
3 3 14,99
slz\
I
Ki
I
=:c$
3 961.56
Kd
114,27
105
609,04
3 090.02
1 169,98
NC
Kd
Kd
Ki
Vlbom:i
Vlibomri
V1/bomri
Vyibomrl
I 2 958.63
Dobrii
609,04 Kd
Kd
Kd
Dobni
Dobni
Podprimdmd
Vj,bomri
I 2 958.63 korekce
N/A
I
3 090.02
Kd
169.98
09
105
609,04
r 052,99
Kd
NC
Kd
N/A
Ki
N/A
N/A
N/A
I hodnota
2 958.63
Ki
609.04
Ki
3 244.52
Ki
1052.99 KC
ZNALECK''f
PO
SUDEK Nb
/ 29
/
2OI5
23
F. Ostatni parametry Korekce pro velikost nemovitosti
5496
M€nii
Korekce
0,85
Upraven6 hodnota
Ki .l-ri
Menii
korekce
Kd
Kd
NiA
N/A
N/A
158,28
I
UpravenS hodnota
I
t
2 514,83 Kd
Kd
Kd
Kd
Kd
082,29
Porcmevaci hodnota I jednotky
1 833,50
Kd
(bez poz.)
t0 076 917.05 Kd
Hodnob pozenku
6 1 14 288,00
Ki
2 5r4.83 Kd
l
158,28
I
158,28
Kd
Vjsledn6 porovn6vaci hodnota
Celkov6 porovn6vaci hodnota
I
3 082.29 Kd
Korekce
Porcnivaci hodnota celkem
ll
095
0,95
2 514,83
N/A
vesl
MenJi
3 082,29 Kd
zNALECK-f posuDEK
zz ai zg t
zots
24
rrltosovA
METoDA
Nemovitosti, kter6 mohou generovat rn-inos jsou ocef,ovhny i vynosovou metodou. Pii pouZiti vynosov6 metody je ocendni provedeno nazikJadEkapitalizace potenci6lniho dist6ho vynosu
zpronhjmu majetku v miie odpovidajici investidnim rizikfrm obsaZenym ve vlastnictvi tohoto
majetku. Tato metoda
je
obecnd povalovina za spolehlivou indikaci hodnoty majetku
poiizovanych pro jejich schopnost produkovat rnfnos.
Prvnim krokem pfi metodd kapitalizace v'.imosu je stanoveni hrub6ho potenci6lniho vynosu,
kterf mriZe byt generov6n ocefovanim majetkem. D6le je stanovena neobsazenost
a
provozni
nriklady, kter6 jsou odedteny od potenci6lniho hrub6ho vynosu pro ziskrlni provozniho vlinosu.
Odeitenim rczervy na renovace od provoznrho'r'-imosu je n6slednd stanoven disty provozni
qimos pied zdandnim. Obvykl6 cena kapitalizadnich postupri
-
je potom stanovena pomoci dvou altemativnich
piim6 kapitalizace nebo analyzy diskontovan6ho cash flow.
V tomto konkr6tnim piipadd byla pouZita metoda pfim6 kapitalizace.
VfSe potenci6lniho provozniho vynosu byla stanovena na zikladl analyzy n6junn6ho porovnatelnjrch objekt& v mistd a dase. Ve vlipodtech jsern v souladu s bdZnou praxi vychhzel
ztzv. sttden6ho n6jemn6ho, kdy sluZby a energie jsou n6jemctm pieridtov6vriny na zikladd jejich skutedn6ho derpfini.
Provozni nilklady byly stanoveny procentni sazbou zpotenciillniho hrub6ho vynosu, obvyklou pro porovnateln6 maj etky.
Na z6kladd vjr5e uvedenych skutednosti jsem dospdl
k
zdvdru, Ze obvyklS cena vli5e
uveden6ho majetku indikovan6 vynosovou metodou je:
13 25s 000
Ki
Podrobnli popis yjpodtri provedenfch pro ziskfuni v'-iSe uveden6 indikace je uveden v tabulce na nSsledujici strand.
ZNALECKY POSUDEK
25
23 6 129 I 2OI 5
TABULIG IV. PfuHLED NAJEMNEHO Kancel{ie
Popis
Vfroba
Sklady
Ostatni
TrLni
TrZni ndjemn6 celkem
smluv
ndjemn6
m'
m'
m'
2 463
Hlavni rrfrobni hala
821
Hlavni v"lrobni hala
V{robni hala - admin
m'
t70
Ndjemn6 dle
Ki/m'zlrok
Ki/rok
700
|
Ki/rok
724 r00
0
600
492 600
0
900
153 000
0
Vlroba r5medku I
628
700
439 600
0
Vlroba r6medku
366
700
2s6 200
0
r73
400
69 200
0
50
360 450
0
2
SuS6rny
7209
Venkovni plochy
3 49s 150
Celkem
TABULKA V _ WNOS Vj'nos z pron6jmu Neobsazenos t a ztrSty vlivem neplaceni n6j emneho
Efektivni hrubf piijem N6klady na ridrZbu Pojistn6
Dai z nemovitosti Pron6j em cizich pozemkri
Marketing Ostatni provozni n6klady Provozni ndklady celkem
Rezervy na renovace rn-inos
Mira kapitalizace
Indikovand hodnota Zaokrouhleno
20 %
699 030 Kd 2 796 120 K(,
403 000 Kd 89 000 Kd 18 640 Kd
0Kd 30 000 Kd
0Kd 540 640Kd
2 25s 480
Provozni vynos
eistf provozni
3 495 150 Kd
K(
996 274 K(,
| 259 206Kd 9,50 yo 13 254 800 Kd 13 255 000 Ki
ZNALECKY POSUDEK
23
6
129 I
2OI 5
26
NAxr.q.lovA METoDA U n6kladov6 metody ocendni je obvykl5 cena pozemku piipodtena k upravenlim ndkladrim na poiizeni budov a staveb jako novych. N6klady na poiizeni majetku jako nov6ho jsou n6klady
na vybudov6ni stejn6ho majetku
pfi
soudasnjrch cenrich,
pii
pouLiti stejnlich materi6lt,
stavebnich a vyrobnich norem, projektu, celkov6ho uspoi6d6ni a kvality provedeni.
Ke stanoveni trLni hodnoty piedmdtn6ho majetku v jeho aktu6lnim stavu je z dfustky nSkladri na poiizeni majetku jako nov6ho odeditrina dilstka, kter6 reprezentuje sniZeni hodnoty vyplyvajici z fyzickl opotiebovanosti majetku a funkdni nebo ekonomick6 nedostatednosti, pokud existuji a jsou mdfiteln6. Tyto tii prvky sniZujici hodnotu jsou definov6ny nilslednd: Technick6 opotiebeni Je sniZeni hodnoty
vypljrvajici zprovozv
az
ptsobeni vndjsiho prostiedi.
Funkdni nedostatkv
Jsou sniZeni hodnoty zprisoben6 obvykle zdokonalenim metod, projektri, celkov6ho uspoi6d6ni, materiilhi nebo technologii, jehoL drisledkem je nepiimdienost, nadbytednd kapacita, nadmdrn6 konstrukce, nedostatedne vyuhiti nebo nadmdrn6 provozni ndklady d6sti dan6ho majetku.
Ekonomick6 nedostatky Jsou neodstraniteln6 sniZeni hodnoty v drisledku prisobeni vndj5ich negativnich
majetek, jako
jsou
v5eobecn6 ekonomick6
vlivri na dany
podminky, dostupnost financovdni
nebo
neharmoni ck6 v yuLiti maj etku.
Aplikovan6 technick6 opotiebeni zohledriuje st6ii nemoviteho majetku a jeho stavebn6 technick'f stav.
Funkdni nedostatky uplatndn6 pfi ocendni zohledriuji zejmenatu skutednost, Ze majetek by z hlediska konstrukdniho a dispozidniho mohl blit ie5en jednodu5eji a ridelndji. Funkdni nedostatky byly stanoveny porovniinim nrikladri na reprodukci oceflovan6ho majetku a ndkladri na jeho nahrazeni, tedy na vfstavbu objektu na soudasn6 materi6lov6. konstrukdni a
,l
ZNALECKY POSUDEK
23
6 I 29
I
2Ot 5
27
dispozidni frovni se srormatelnlim mnoZstvim komerdnd vyuZitelnlich prostor. porovnali jsme azahmuli i n6klady obou druhfi nemovitosti spojen6 s jejich provozem au1ivdrttm.
Ekonomick6 nedostatky v riimci n6kladov6 metody vychazeji z pomdru nabidky a popt6vky v tomto sektoru nemovitosti v dan6m mistd a dase. Zohlediuji tak6 moZny nesoulad mezi vynosovou str6nkou pron6jmu nemovitosti a n5kladri na vfstavbu.
Pfi kvantifikaci tdchto ekonomichich nedostatkri
oceriovan6ho majetku jsem vychirzel z
prubdZnd aktualizovanl databinevychiuejici ze sledovdni ekonomickjrch nedostatkfi pro tento
typ majetku
v porovnatelnlich lokalit6ch.
Jako podprirnjr argument byly uvalovLtty
koeficienty prodejnosti nemovitosti stanoven6 v piislu5n6 vyhllsce vydan6 Ministerstvem financi iesk6 republiky.
Na z6kladd v1i5e uvedenlich skutednostf a piedpokladri jsem dospdlknSzoru, Ze obvykl6 cena oceflovan6ho majetku indikovan6 n6kladovou metodou ie:
24 s89 000
Ki
Podrobnjz popis vjrpodtfi provedenych pro ziskfniindikaci hodnoty oceiovan6ho majetku
pouLitim n6kladov6 metody je uveden v tabulce na n6sleduiici stran6.
ZNALECKY POSUDEK
23 6 I 29 I 2OI 5
TABULKA VI - BUDOVY A HALY Popis
stdri
GFA
GBV
RC
rok
m2
MJ
Hlavni vjr. hala
36
3864,69
t6 714,72
Vlir. hala - admin
36
212,10
930,r4
Vjroba rrimedku I
24
739,24
3 194,74
J
Vliroba rrlmedku 2
JO
431,20
2 712,25
SuS5rny
T7
216,00
Kotelna
t7
32,76
Celkem
Ki/mJ
3
Technic
FunkCni
Ekon.
k6 op.
nedostatky
nedostatky
t
o
"/o
Cena obvykld
KC
161
55 00
5,00
55,00
r0 164 177
4 773
36,00
5,00
55,00
r 214 663
I+J
30,00
5,00
55,00
3 s78 405
2 505
55,00
5,00
55,00
| 307 032
972,00
2 824
21,00
5,00
55,00
927 031
122,95
4 668
2r,00
5,00
55,00
r93 673
5 496.00
17 384 981
TABULKA VII - REKAPITULACE HODNOT
Budovy ahaly Vedlej5i stavby a venkovni upravy Pozemky
17
38498r
l
091 816
6 IT2 616 24 589 413
Celkem zaokrouhleno
ZNALECKV POSUDEK
23
6 I 29
/2OI 5
29
zAvBn Tento znalecky posudek vyjadiuje ninor znalcena obvyklou cenu piedmdtn6ho majetku v absolutnim vlastnictvi, jako by byl nabidnut k prodeji na voln6m trhu. Hodnoceni bylo zptacovdno ke skutednostem platnlim ke dni 16.7.2015. Pojmy obvykl6 cena a absolutni
vlastnictvi byly definovdny v fvodni d6sti tohoto posudku.
Aplikacemi vjrse popsanych metod ocendni byly pro stanoveni obvykl6 ceny majetku urdeny n6sledujici indikace:
TABULKA VIII - KONTRIBUiNI ANALVZA Indikace (Kd) Porovn6vaci metoda
N6kladovS metoda
v6ha (%)
Y62eny pr&mdr (Kd)
16 191 000
I 1 333 700
13 2s5 000
2 651 000
24 589 000
2 458 900
Vfslednri indikace
16 443 600
Kontribuini ana$,za Oceiovanjr majetek patii mezi typy nemovitosti, kter6 jsou na trhu bdLnd nabizeny
a
obchodovSny. Ztohoto drivodu se domnivdm, Le porovn6vaci metoda odrfrti nejl6pe stav ekonomiky i konkr6tni nabidku a poptiivku po tomto druhu majetku. Z tEchto drivodt povahtji indikaci obvykl6 ceny porovn6vaci meto dou za rozhodujici a pfisoudil jsme ji v6hu
70 %. Tato kontribuce odpovidl,
i
platn6mu zndni g 2, odstavec
l,
zilkona
d. l5llg7 Sb.
O
oceiovilni majetku: Obvyklf cena ryjadiuje hodnotu vEci a urii se porovn6nim.
oceiovanj' majetek
-
r'"-irobnf areSl je z hlediska typu objektu a sektoru typem majetku, kter,.i
sice mriZe blit pronajimdn, ale pievaLuje jeho :uLiti pro vlastni potiebu majitele. ZvySe uvedenfch dtvodri neposkytuje vynosov6 metoda objektivni informace o skutedn6 obwkl6 cend majetku a proto je jf uddlena kontribuc e 20 o/o.
ZNALECKV POSUDEK Zejmena u star5ich,
23 6 /29 / 2OI 5
i kdyi: funkdnich
30
objektri, jako je tento, nejsou investofi obvykle ochotni
akceptovat soudasnou vliSi n6kladri na
jejich v'-istavbu. Ztohoto drivodu neni indikace
obvykl6 ceny pomocf nrikladov6 metody rozhodujici. Pro z6vdrednou analyza obvykl6 ceny ndm slouZi jako jistjr korektor hodnot zji5tdnjrch jinj,mi metodami a proto ji je piisouzena
vdha I0
o/o.
Na z6kladd vf5e uvedenjrch skutednosti a piedpokladri jsem dospdl
k
zhvdru, Ze obvykl6 cena
oceriovan6ho majetku, jako by byl nabidnut k prodeji na voln6m trhu, je ke
dni 16. dervence
20 1 5 repre zentov 6na dilstkou:
-16 400 000,- Ki Slory: Seshfct milionri
ityii
sta tisic korun ieskych
Neprovilddl jsem LLdn6 Setieni ohlednd vlastnickych prdv nebo zhvazku vfidi ocenovan6mu maj etku. Za skutednosti pr6vniho charakteru nepiebir6m Lildnou odpovddnost. Nezkoumal jsem Zridn6 finandni ridaje tykajici se soudasn6ho ani budouciho potencirilu majetku produkovat piijem v provozu, pro kterj. je majetek vyuhivin nebo
by mohl blit
vyrtLivdn.
ZdvEry uveden6 v tomto znaleckdm posudku mohou bjrt plnd pochopeny po piedteni n6sledujicfch piiloh, piedpokladri a omentjicich podminek a obecnfch podminek poskytnutfch sluZeb.
ZNALECK-f POSUDEK
23
6 I 29 I
2U
;
31
l. Nebylo provedeno L6dnE Setieni a pievzata Zhdnh odpovddno st za prdvm popis nebo pr6vni n6leZitosti, vdetnd pr6vniho podkladu vlastnick6ho prhva. PiedpoklSd d se, Zevlastnick6 pr6vo k majetku je spr6vn6 a tedy prodejn6, pokud by se nezjistilo ndco jin6ho. Dfle se piedpokl6d6, Ze vlastnictvi je prav6 a dist6 od v5ech zadrtovacich prdv, sluZebnostf nebo biem en zadlu1eni. pokud by se nezjistilo ndco jin6ho. 2.
Informace z iinych zdroji, na mclti
je zaloZena cel6 nebo d6sti t6to
zprhvyjsou vdrohodn6,
ale nebyly ve v5ech piipadech ovdiovrlny. Nebylo vyd6no L5dn6 potvrzeni, pokud se tfk6 piesnosti takov6 informace. 3.
Udaje o rozmdrech pozemkfi, budov a staveb byly ziskany na5im Setienim, z projektov6 dokumentace nebo z veiejnych evidenci jako je Katastr nernovitosti a nebyly ve v5ech
piipadech ovdiov6ny. Popisy pozernkfi , budov a staveb jsou uvedeny pouzepro identifikadni fdely a nemdly by slouZit k ridelu pievodu majetku nebo blit podkladem k jin6 pr6vni listin6 bez pff sluSn6ho ovdieni.
4.
Provdienf ocefiovan6ho majetku bylo provedeno povze nedestruktivnimi metodami bez pouliti sond, apod. Pfi prohlidce byly zaznamenitny viditeln6 patologick6 jevy a jin6 nedostatky, pokud existovaly. ZdvEry uveden6 ve ZptdvE o ocendni piedpokl6d aji, Le oceriovanf majetek neobsahuje takov6 materi6ly jako je azbest, modovino-formaldehydov6 pojiva a izolace nebo jin6 potenci6lnd Skodliv6 nebo nebezpedn6 materiilly, kter6 mohou v pfipadd jejich piitomnosti
nepiizn1d
ovlivnit hodnotu majetku. Stejnd tak nebyly provedeny studie nebo studie vlivu na Zivotniprostiedi.
ZSdnE
pridnf rozbory, geologick6
ZNALECK-T POSUDEK
23
6 / 29 I 20
I\
32 5.
Nebere se zddnS zodpovddnost za zmdny
v
trinich podmink6ch
a
nepiedpoklSdd se, 2e by
ndjakf z|vazek byl drivodem k piezkoumanit6to zpr6vy, kde by
se
zohlednily ud5losti nebo
podminky, kter6 se vyskytnou n6slednd po datu ocendni. 6.
Piedpoklld6
se odpovddn6
vlastnictvi a sprdva vlastnickfch pr6v.
7.
Pokud se nezjisti ndco jin6ho, piedpokl6d6 se plnjr souhlas se vSemi aplikovatelnlimi st6tnimi
zil
8.
Tato zpttva byla vypracov6na povze za itelem zji5tdni trZnf hodnoty pro piipadnf prodej majetku na volnern trhu, popiipadd pro ridely uveden6 v fvodu t6to zprfivy
9.
Piedpokl6dS se, Ze mohou
blit zisk5ny nebo obnoveny
v5echny poZadovan6 licence,
o drLbd, souhlasu, povoleni nebo jinri legislativni nebo administrativni oprilvn6ni pro jakoukoliv potiebu apouLiti, nanichi je zaloLenodhad hodnoty obsaZeny v t6to zpr6vE. osvdddeni
10.
Zjl5tEn6 objektivni hZni hodnota jeplatndpro finandni strukturu platnou k datu ocendni.
ZNALECKY POSUDEK
23
6 I 29
I 2Oi5
aa JJ
osvnninni JSniLe podepsany, timto osvddduji, Ze:
V
soudasn6 dobd ani
v
blizkibudoucnosti nebudu mit ridast nebo prosp dchz majetku, kten-i je
piedmdtem zpracov an6ho znaleck6ho posudku.
2.
Zptacovanli posudek zohlediuje v5echny md znitml skutednosti, kter6 by mohly ovlivnit dosaZen6 zhvdry nebo odhadovan6 hodnoty.
J.
Pfi zpracov6ni posudku byly brSny v rivahu obecn6 piedpoklady a omezujici podminky pro stanoveni trzmho ocendni, tak jak jsou uvedeny nazvlfurtnim listd.
4.
Pfi sv6 dinnosti jsem neshledal
L6dn6 skutednosti, kter6
dokumenty a podklady nejsou pravdiv6 a spr6vn6.
Y Praze, dne 16. dervence 2015
by nasvdddovaly, Ze mnd piedan6
ZNALECKY POSUDEK 23 6129/2OIi
34
pRoHLASnNi Prohla5uji, Ze jsem si vddom n6sledkfi vddomd nepravdiv6ho znaleck6ho posudku a to ve smyslu $ r2Tazil
ZNALECTA NOT,OLIr'I, Znalecky posudek jsan podal jako znalec,jmenovanli rozhodnutim Krajsk6ho soudu v Praze ze dne 29. dewna 2010 di. Spr. 415112007 pro zhkladni obor ekonomika, pro odvdtvi ceny a odhady, se specializaci nernovitosti. Znalecky rikon je zapsSnpod poiadovfm dislem 236/2912015 znalecklho deniku. Znalednf anShradu n6kladri ridtuji podle piipojen6likvidace naz1kladddokladu dislo: 23612912015.
Ing. Petr Ort, Ph.D.
Na Skalk6ch240lI8 250 67 Klecany
seznam nemovitosti na LV I NahliZeni do katastru nemovitostf
Str6nka(,.IzI
Seznam nemovitosti na LV 6950 ; Katastr6lni 0zemi: Zobrazeni v map6
Vlastnici,
jini opr5vndni
Vlastnick6 p16vo RT - Tachov s.r.o., Plzerisk5 i.790, 34701 Tachov
Pozemky ParcelnI dislo
Stavby Na LV nejsou zapsiny iddn6 stavby.
Jednotky Na LV nejsou zapslny Z5dn6jednotky.
Pr6va stavby Na LV nejsou zaps6na i5dn5 pr5va stavby. Nemovitostje v (zemnim obvodu, kde st5tni sprdvu katastru nemovitosti cR vykondv5
Zobrazend 0daje maji informativni cha
Poddni urtend katastr6lnim Iiad0m a pracoviitim zasilejte piimo na
http:/lnahlizenidokn.c uzk.czlzobrazobjekt.aspx?encrypted:HjZJH-h
Verze aplikace: 5.1.0 build 6
bwez5gzMBgc7... 16.7.2015
Publikace dat ISKN Tisk - 0s :765ms, l0g9 prvkfi.
hup ://sgi.nahlizenidokn .cuzk.czJ marushka/print. aspx
Striinkat,.TzI
16.7.2015
Publikace dat ISKN Tisk - 1s :g2gms,2031 prvkri.
http ://s gi.nahlizenidokn .cuzk.czJ marushka/print. aspx
Str6nka(,.Izl
16.7.201s
ftera ofi 1oq
[.>l
