2015

Vyhotovení č. 3

ZNALECKÝ POSUDEK č. 326-015/2015

Předmět ocenění:

1) Výrobní areál v ulici Na Zvonku 57/10, Liberec XV – Starý Harcov; 2) Pozemek p.č. 930 vše zapsáno na LV 1006 v k.ú. Starý Harcov, obec Liberec, okres Liberec, kraj Liberecký

Adresa nemovitosti:

Na Zvonku 57/10 Liberec XV – Starý Harcov 460 15 Liberec

Účel ocenění:

Stanovení tržní hodnoty (ceny obvyklé) pro potřeby exekučního řízení spis. zn.: 110 EX 5021/14

Objednatel:

Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor Husitská 692/3 415 01 Teplice IČ: 67199330, DIČ: CZ7304032879

Datum místního šetření:

25.03.2015

Ocenění provedeno ke dni:

25.03.2015

Tržní hodnota (obvyklá cena) nemovitých věcí ke dni ocenění: 1) Výrobní areál, Na Zvonku 57/10 2) Pozemek p.č. 930 Ocenění vypracoval:

Ing. František Kovač Horní Libchava 279 471 11 Horní Libchava tel.: 732 831 328 e-mail: [email protected] ID dat. schr.: h422e3e

V Horní Libchavě dne:

09.04.2015

4 900 000 Kč 340 000 Kč

Ocenění obsahuje 41 stran (včetně titulního listu a 12 stran příloh). Objednateli se předávají písemná vyhotovení č. 1 a 2 a elektronické vyhotovení č. 3, které též zůstává v archivu znalce spolu s písemným vyhotovením č. 4. Strana 1 (celkem 41)

Posudek č. 326-015/2015 – stanovení tržní hodnoty výrobního areálu Na Zvonku 57/10, 460 15 Liberec XV – Starý Harcov

Vyhotovení č. 3

OBSAH POSUDKU: A) ÚVOD ................................................................................................................ 3 1. Znalecký úkol .................................................................................................................. 3 2. Použitá metodika ocenění ............................................................................................... 4 3. Omezující podmínky a předpoklady .............................................................................. 4

B) NÁLEZ .............................................................................................................. 5 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Identifikace nemovitých věcí........................................................................................... 5 Prohlídka nemovitých věcí – místní šetření................................................................... 5 Podklady pro vypracování posudku .............................................................................. 5 Místopis ............................................................................................................................ 6 Popis oceňovaných nemovitých věcí............................................................................... 7 Velikosti zastavěných ploch a obestavěných prostorů ................................................ 15 Započitatelné plochy ..................................................................................................... 15 Velikosti pozemků ......................................................................................................... 16 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití ...................................................................... 16

C) OCENĚNÍ ....................................................................................................... 17 1. Výrobní areál č.p. 57 ..................................................................................................... 17 1.1. Metoda nákladového ocenění (věcná): ............................................................... 17 1.2. Metoda výnosová (příjmová): .............................................................................. 19 1.3. Metoda porovnávací: ............................................................................................ 20 1.3.1. Stanovení tržní hodnoty pozemků .................................................................................... 20 1.3.2. Stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí jako celku ...................................................... 23

2. Pozemek p.č. 930 ........................................................................................................... 26 3. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi .......................................................................................................... 26 4. Vyjádření znalce k výhodám oprávněných osob z výše uvedených práv ................ 26

D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY .................................. 27 1. 2. 3. 4.

Vyhodnocení rizik nemovitých věcí (+/-) ..................................................................... Rekapitulace hodnot ..................................................................................................... Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu .......................................................................... Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitých věcí ......................................... 4.1. Výrobní areál č.p. 57 .............................................................................................. 4.2. Pozemek p.č. 930 ....................................................................................................

27 27 27 28 28 28

E) ZNALECKÁ DOLOŽKA............................................................................... 29 F) PŘÍLOHY ....................................................................................................... 29 1. 2. 3. 4.

Výpis z katastru nemovitostí – LV 1006 ze dne 10.03.2014 ....................................... Snímek katastrální mapy .............................................................................................. Mapa oblasti - zdroj: www.mapy.cz ............................................................................. Fotodokumentace pořízená znalcem dne 25.03.2015 .................................................

Strana 2 (celkem 41)

30 35 36 38


Vyhotovení č. 3

A) ÚVOD 1. Znalecký úkol Na základě usnesení č.j.: 110 Ex 4661/14-134 soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, se sídlem Exekutorského úřadu v Teplicích, Husitská 692/3, 415 01 Teplice, je úkolem znalce: a)

ocenit nemovité věci a jejich součásti (spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech a jejich součástech)

b)

určit a ocenit jejich příslušenství

c)

ocenit zjištěná práva odpovídající věcnému břemeni, výměnek nebo nájemní či pachtovní právo, a to obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (ust. §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě uvést, o jakou částku se vlivem zjištěných práv odpovídajících věcnému břemeni, výměnku nebo nájemnímu či pachtovnímu právu snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdyby zjištěnými právy odpovídajícími věcnému břemeni, výměnku nebo nájemnímu či pachtovnímu právu oceňované nemovité věci zatíženy nebyly

d)

vyjádřit se, zda považuje výhodu oprávněné osoby z práva odpovídajícího věcnému břemeni, výměnku nebo nájemnímu či pachtovnímu právu za přiměřenou zjištěnému právu, odpovídajícímu věcnému břemeni, výměnku nebo nájemnímu či pachtovnímu právu, a za v místě a v čase obvyklou a toto náležitě zdůvodnit

„Obvyklou cenou se“ ve smyslu §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění „rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ „Tržní hodnota majetku“ podle aktuálního znění Mezinárodních oceňovacích standardů (IVS - International Valuation Standards), Evropských oceňovacích standardů (EVS – European Valuation Standards) a Profesionálních standardů (RICS – Royal Institution of Chartered Surveyers) „je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, obezřetně a z vlastní vůle.“ Definice tržní hodnoty podle komunitárního práva (práva Evropské unie) uvádí že: „Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy (stavby) mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.“ Předpokládá se, že takto definovanou tržní hodnotu lze v současných podmínkách ČR považovat i za cenu obvyklou, jak je definována v §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění.



Vyhotovení č. 3

2. Použitá metodika ocenění Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis. K dispozici je pouze odborná literatura a znalecké standardy. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 2.1. Metoda nákladového ohodnocení (věcná): stanoví se náklady na pořízení stavby v současné cenové úrovni snížené o opotřebení přiměřené stáří stavby, jejímu stavu a předpokládané další životnosti (časová cena vystihující reálný technický stav v čase ohodnocení). K ceně stavby se připočte cena pozemků. 2.2. Metoda výnosová (příjmová): vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. 2.3. Metoda porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Závěrem provede odhadce odborný odhad obvyklé ceny na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. I když podle §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění „obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“, je na základě výše uvedeného pro pozemky se stavbami budov pro výrobu a služby a s příslušenstvím použita kombinace všech tří metod, pro samostatný pozemek pak výhradně metoda porovnávací.

3. Omezující podmínky a předpoklady 3.1. Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření tržní hodnoty. Zpracovatel posudku proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 3.2. Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3.3. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické ani hydrogeologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 3.4. Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 3.5. Znalecký posudek nemovitých věcí je zpracován podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3.6. Zpracovatel si vyhrazuje právo na vyhotovení dodatku k tomuto posudku, pokud dodatečně vyjdou najevo skutečnosti, mající vliv na ocenění, a které zpracovatel nemohl v době ocenění zjistit. To se týká především případů, kdy nebyla znalci umožněna prohlídka a zaměření nemovitých věcí. Na těchto zásadách je vypracováno toto ocenění. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná k datu ocenění uvedeném na titulní straně. Strana 4 (celkem 41)


Vyhotovení č. 3

B) NÁLEZ 1. Identifikace nemovitých věcí Název:

1) Výrobní areál č.p. 57 tj.: pozemek p.č. 918 – zastavěná plocha a nádvoří – 2 814 m2; součástí je stavba obč. vyb. č.p. 57 pozemek p.č. 919 – ostatní plocha – manipulační plocha – 1 212 m2 se všemi součástmi a příslušenstvím 2) Pozemek p.č. 930 – trvalý travní porost – 484 m2 se všemi součástmi a příslušenstvím

Vlastník: Katastrální území: List vlastnictví:

G – inter s.r.o., Na Zvonku 57/10, Liberec XV – Starý Harcov, 460 15 Liberec; IČ 25444212 Starý Harcov (682390) 1006

Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Počet obyvatel:

460 15 Liberec, Liberec XV – Starý Harcov, Na Zvonku 57/10 Liberecký Liberec (CZ0513) Liberec (563889) 102 301 (Lexikon měst a obcí, stav k 01.02.2015)

2. Prohlídka nemovitých věcí – místní šetření Místní šetření – prohlídku, a fotodokumentaci nemovitých věcí provedl znalec dne 25.03.2015 za přítomnosti jednatele firmy G – inter s.r.o. pana Radka Lánského. Výměry pro výpočet byly převzaty z posudku č. 2377-84/2007 (viz 3.2.2).

3. Podklady pro vypracování posudku 3.1. Podklady poskytnuté objednatelem posudku 3.1.1. Usnesení Exekutorského úřadu v Teplicích č.j.: 110 EX 5021/14-214 ze dne 10.03.2015 o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, doručené znalci dne 10.03.2015 prostřednictvím datové schránky 3.1.2. Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberec, ze dne 10.03.2015, k.ú. Starý Harcov, LV 1006 - viz příloha č. 1 3.2. Podklady poskytnuté povinnou osobou 3.2.1. Kopie kupní smlouvy – V-4872/2007-505 ze dne 19.06.2007; vklad práva zapsán dne 02.07.2007; právní účinky vznikly dnem 21.06.2007 3.2.2. Znalecký posudek č. 2377-84/2007 odhad nominální hodnoty zajišťovacího prostředku pro Českou spořitelnu a.s. ze dne 11.06.2007, vypracovaný Ing. Jiřím Jandejskem, Hanácká 435, 460 08 Liberec, podle stavu ke dni 29.05.2007 3.3. Podklady opatřené znalcem 3.3.1. Kopie katastrální mapy - jsou použity kopie katastrálních map z veřejného portálu „Nahlížení do KN“ prokazující stav k datu 25.03.2015 - viz příloha č. 2 3.3.2. Mapy oblasti – http://www.mapy.cz/ - viz příloha č. 3 3.3.3. Fotodokumentace ze dne 25.03.2015 – viz příloha č. 4 3.3.4. Lexikon měst a obcí 3.3.5. Literatura: - Oceňování na tržních principech, autor Ing. Petr Ort, Ph.D., vydání první: únor 2007; BIVŠ a.s. Strana 5 (celkem 41)


Vyhotovení č. 3

- Cvičení z oceňování nemovitostí, autor Ing. Petr Ort, Ph.D., vydání první: prosinec 2008; BIVŠ a.s. - zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění 3.3.6. Porovnávací databáze cen nemovitostí - http://www.sreality.cz/, archiv znalce 3.3.7. Informace z internetu – především: http://cs.wikipedia.org; http://www.liberec.cz/cz/; záplavová území - http://www.wmap.cz/pk_zapluz/objzuz.php?vhrseq=; silniční síť - http://geoportal.jsdi.cz/flexviewers/Silnicni_a_dalnicni_sit_CR/; územní plán - http://marushkapub.liberec.cz/ rozpočtové ukazatele - http://www.stavebnistandardy.cz/

4. Místopis 4.1. Všeobecně Město Liberec je statutárním městem se 102 301 obyvateli (zdroj Lexikon měst a obcí), je tak pátým největším městem v ČR. Je krajským městem Libereckého kraje. Liberec se nachází asi 91 km severo-severovýchodně od Prahy a asi 99 km severoseverozápadně od Hradce Králové. Město leží v Liberecké kotlině Žitavské pánve mezi Ještědsko-kozákovským hřbetem a Jizerskými horami. Pata radnice je ve výšce 374 m n. m., nejvyšším bodem katastru města je vrchol Ještědu (1012 m n. m.), bod nejnižší se nachází v městské části Machnín (325 m n. m.) Městem protéká Lužická Nisa a její přítoky, například Černá Nisa a Harcovský potok, na němž leží Harcovská přehrada. Přirozenými vodními plochami jsou rybníky: například Vesecký (tzv. Teich), Kačák (Žabák) v Krásné Studánce či rybník Seba. 4.2. Historie Město se do roku 1939 rozprostíralo na ploše 6,2 km2, což dnes představuje historický střed města. Po připojení 11 obcí v roce 1939 se město déle rozrostlo o dalších 23 obcí v letech 1954, 1963, 1976, 1980 a 1986. Po roce 1989 se naopak čtyři obce od města oddělily. Celková rozloha města tak dnes činí 106,09 km2. Z této rozlohy tvoří 37,5 % zemědělská půda, téměř polovina jí jsou louky a pastviny. Dvě třetiny nezemědělské půdy tvoří půda lesní. 4.3. Doprava V Liberci je nádraží ČD, kompletní autobusová a tramvajová síť, sportovní letiště. 4.4. Občanská vybavenost Ve městě je veškerá občanská vybavenost, základní a mateřské školy, střední školy a technická univerzita, krajská nemocnice. Město má rozsáhlé sportovní zázemí, zejména pro provozování zimních sportů. 4.5. Situace oceňovaných nemovitých věcí Předmětný areál se nachází v části Liberec XV – Starý Harcov asi 3,5 km od centra Liberce. Je situován ve svahu mezi ulicí Svobody a Na Zvonku ve smíšené zástavbě. Příjezd k němu je ulicí Na Zvonku. Pozemek je svažitý jižním směrem. Areál je napojen na inženýrské sítě – vodu, kanalizaci, elektro a telefon. Je zde i možnost připojení na plyn. Parkování je možné pouze na pozemcích areálu. MHD je v dosahu cca 200 m. V platném územním plánu je lokalita vyhrazena jako „Plochy pracovních aktivit – drobná výroba, sklady, živnostenské provozovny, stavebnictví – VD“. V návrhu územního plánu je lokalita vyhrazena jako „Plochy smíšené centrální – C“



Vyhotovení č. 3

Platný územní plán:

Návrh územního plánu:

Areál se nachází mimo záplavové území Harcovského potoka: Mapa záplavových území:

5. Popis oceňovaných nemovitých věcí 5.1. Všeobecně Oceňovaný areál je tvořen pozemky a budovami, které v současnosti tvoří jeden funkční celek. Avšak z pohledu lepší výtěžnosti z prodeje by bylo vhodné z tohoto areálu vyčlenit pozemek p.č. 930 (resp. jeho část – viz podrobný popis 5.2.2) a tento prodávat samostatně. Ocenění je tedy provedeno pro každou část samostatně: 1) Výrobní areál č.p. 57 2) Pozemek p.č. 930 5.2. Podrobný popis 5.2.1. Výrobní areál č.p. 57 Areál tvoří: - pozemek p.č. 918, jehož součástí je stavba budovy č.p. 57 včetně příslušenství tj. dílen I, dílen II, garáží, skladů a přístřešků, kompresorovny, vrátnice a venkovních úprav (přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, opěrné zídky, venkovní schody, rampy a oplocení) - pozemek p.č. 919 včetně venkovních úprav (zpevněných ploch, venkovních schodů, oplocení).



Vyhotovení č. 3

Popis jednotlivých částí: 5.2.1.1. Budova č.p. 57 Budova č.p. 57 je hlavní budovou areálu. Má dvě nadzemní podlaží a podkroví v části půdorysu. 1.NP je v části půdorysu částečně zapuštěno pod terén. Budova je v členitém terénu a jednotlivé části mají nestejnou výškovou úroveň podlah. Půdorysná dispozice je členitá. Hlavní vstup do budovy je ze dvorní části na severní straně se vstupním prostorem a vyrovnávacím schodištěm. Další vstupy jsou ze dvorní části na západní straně a dílčí vstupy v úrovni 1.NP na ostatních stranách. Ve dvorní části je k budově přistavěna rampa. Původní objekt byl postaven a užíván jako hospoda „U Zvonku“. Podle údajů z posudku č. 2377-84/2007 (viz 3.2.2) je rok výstavby odhadován na r. 1880 a stavební úpravy a přístavba sálu na r. 1895. V r. 1958 byla provedena celková přestavba objektu včetně vestaveb v prostoru bývalého sálu a části podkroví na výrobnu a provozovnu bývalých Montážních závodů n.p. Liberec. Byly stavebně provedeny a upraveny kotelna, dílenské prostory, sklady, sociální části, kanceláře, nová vstupní část ze dvora a nákladní výtah. Tato přestavba byla provedena prakticky do podoby a dispozičního uspořádání ke dni ocenění. Dále byly prováděny další úpravy, opravy a výměny prvků: r. 1961 – přístavba nákladního výtahu r. 1965 – celkové stavební úpravy, včetně úprav stropů a krovů



Vyhotovení č. 3

r. 1980 – výměna krytiny a klempířských prvků včetně celkové opravy krovů, bleskosvod, rekonstrukce a modernizace sociálních zařízení a elektroinstalace, výměna podstatné části podlahových krytin a další menší opravy a úpravy r. 1997 – výměna oken za plastová r. 2004 – rekonstrukce kotelny s novým kotlem na dřevní odpad (štěpky a piliny), výměna topného systému včetně radiátorů na nové médium – teplou vodu (původně pára) r. 2005 – rekonstrukce rozvodů elektra v dílenských prostorech, výměna a doplnění vzduchotechnických zařízení a generální oprava fasády a nátěry střešní krytiny a klempířských prvků. Celkový technický stav budovy je dobrý, údržba v poslední době zanedbaná. Vzhledem k výše uvedeným provedeným stavebním pracím a úpravám lze předpokládat další technickou životnost cca 40 let, ekonomickou a morální životnost cca 20 let. Celkové opotřebení ke dni ocenění stanovuji odhadem na 80%. Dispozice: 1.NP – šatny, sklady, umývárna, záchod, předsíňka, dílenské prostory a příruční sklady, kotelna, sklad pilin a štěpků pro kotelnu 2.NP – kanceláře, úklidová komora, dílenské prostory, záchody, umývárna Podkroví – jídelna, záchody, umývárna, kancelář. Jednotlivé prostory jsou vzájemně provozně propojeny a tvoří jeden, společně užívaný celek. Konstrukce, provedení a vybavení Konstrukce základy izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce stropy krov střešní krytina klempířské konstrukce vnější úprava povrchů vnitřní úprava povrchů schodiště Vybavení okna dveře vrata podlahy vytápění elektro bleskosvod zdroj vody rozvod vody zdroj TUV rozvod plynu kanalizace splašková kanalizace dešťová vybavení sociálních zařízení slaboproud ostatní

Provedení kamenné a betonové pasy částečně zděné, vstupní část ze dvora je tvořena kovovou konstrukcí s prosklením rovné, v dílenských částech s viditelnou průvlakovou konstrukcí, malé části klenuté do ocelových I nosníků, v podkroví v části šikmé, dřevěné dřevěný trámový vázaný – sedlová střecha s malými valbami, v části pultový pozinkovaný plech – šablony, v malé části živičná svařovaná pozinkovaný plech s nátěrem převážně hladká štuková omítka omítky hladké, keramické obklady sociálních zařízení se žulovými stupni Provedení plastová s izolačním dvojsklem hladké dřevěné a kovové kovová cementový potěr, dlažba keramická, dlažba teracová, koberce ÚT s kotlem na dřevní odpad 380V ano veřejný vodovod ocelové a plastové trubky kombinovaný a el. bojler ne veřejná veřejná běžné ano vzduchotechnika, nákladní výtah



Vyhotovení č. 3

Technické údaje - zastavěná plocha, obestavěný prostor, užitná plocha Zastavěná plocha 1.NP ............................................................................................... 862 m2 Obestavěný prostor .................................................................................................. 8 500 m3 z toho: dílenská část ......................................................................................... 6 198 m3 sociální část .......................................................................................... 1 450 m3 administrativní část ................................................................................ 852 m3 Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha ..................................................... 1 199 m2 z toho: dílenská část ............................................................................................ 840 m2 sociální část ............................................................................................. 224 m2 administrativní část ................................................................................ 135 m2 Převážná část podlahových ploch (cca 73%) je k datu ocenění užívána jako truhlářská výrobna. Pro potřeby ocenění je tedy budovou pro výrobu. 5.2.1.2. Dílny I Objekt je součástí pozemku p.č. 918. Je přistavěn k západní stěně u severního štítu budovy č.p. 57. Jde o přízemní nepodsklepený objekt s plochou střechou. Před objektem ve dvorní části je manipulační rampa. Půdorys je obdélníkový. Objekt byl postaven a je užíván od r. 1957. V r. 1973 byla provedena celková rekonstrukce objektu do současného stavu. Celkový technický stav budovy je dobrý, údržba v poslední době zanedbaná. Vzhledem k výše uvedeným provedeným stavebním úpravám lze předpokládat další technickou životnost cca 40 let, ekonomickou a morální životnost cca 20 let. Celkové opotřebení ke dni ocenění stanovuji odhadem na 70%. Dispozice: 1.NP – dílenské prostory užívané pro truhlářskou dílnu Konstrukce, provedení a vybavení Konstrukce základy izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce stropy krov střešní krytina klempířské konstrukce vnější úprava povrchů vnitřní úprava povrchů Vybavení okna dveře vrata podlahy vytápění elektro bleskosvod ostatní

Provedení betonové pasy částečně zděné tvořen konstrukcí krovu s podhledem příhradové vazníky živičná svařovaná pozinkovaný plech s nátěrem vápenná hladká omítka vápenná hladká omítka Provedení plastová s izolačním dvojsklem, sklobetonová kovové kovová cementový potěr ÚT s kotlem na dřevní odpad 380V ano vzduchotechnika Strana 10 (celkem 41)


Vyhotovení č. 3

Technické údaje - zastavěná plocha, obestavěný prostor, užitná plocha Zastavěná plocha 1.NP ............................................................................................... 190 m2 Obestavěný prostor ..................................................................................................... 581 m3 Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha ........................................................ 141 m2 Objekt obsahuje výrobní prostory pro truhlářskou výrobu. Prostory splňují kritéria haly. Pro potřeby ocenění je tedy halou pro výrobu. 5.2.1.3. Dílny II Objekt je součástí pozemku p.č. 918. Je přistavěn k západní stěně budovy č.p. 57. Jde o přízemní nepodsklepený objekt s plochou střechou. Před objektem ve dvorní části je manipulační rampa. Půdorys je obdélníkový. Objekt byl postaven a je užíván od r. 1957. V pozdějších letech byl stavebně upravován a opravován. V r. 2004 byla provedena nová elektroinstalace, výměna oken a instalace vzduchotechniky. V r. 2007 byla provedena vestavba lakovny. Celkový technický stav budovy je dobrý, údržba v poslední době zanedbaná. Vzhledem k výše uvedeným provedeným stavebním úpravám lze předpokládat další technickou životnost cca 40 let, ekonomickou a morální životnost cca 20 let. Celkové opotřebení ke dni ocenění stanovuji odhadem na 65%. Dispozice: 1.NP – dílenské prostory užívané pro truhlářskou dílnu a lakovnu Konstrukce, provedení a vybavení Konstrukce základy izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce stropy krov střešní krytina klempířské konstrukce vnější úprava povrchů vnitřní úprava povrchů Vybavení okna dveře vrata podlahy vytápění elektro bleskosvod ostatní

Provedení betonové pasy částečně zděné tvořen konstrukcí krovu s podhledem pultový, příhradové vazníky živičná svařovaná pozinkovaný plech s nátěrem vápenná hladká omítka vápenná hladká omítka Provedení plastová s izolačním dvojsklem, sklobetonová kovové kovová cementový potěr ÚT s kotlem na dřevní odpad 380V ano vzduchotechnika

Technické údaje - zastavěná plocha, obestavěný prostor, užitná plocha Zastavěná plocha 1.NP ............................................................................................... 130 m2 Obestavěný prostor ..................................................................................................... 655 m3 Strana 11 (celkem 41)


Vyhotovení č. 3

Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha ........................................................ 109 m2 Objekt obsahuje výrobní prostory pro truhlářskou výrobu. Prostory nesplňují kritéria haly. Pro potřeby ocenění je tedy budovou pro výrobu. 5.2.1.4. Garáže Objekt je součástí pozemku p.č. 918. Jde o samostatný objekt ve dvorní části areálu. Je přízemní nepodsklepený s plochou střechou. Půdorys je obdélníkový. Objekt byl postaven v r. 1961, v minulosti byl běžně opravován. Objekt byl postaven a je užíván od r. 1957. V r. 1973 byla provedena celková rekonstrukce objektu do současného stavu. Celkový technický stav budovy je dobrý, údržba v poslední době zanedbaná. Předpokládám další technickou životnost cca 20 let, ekonomickou a morální životnost cca 20 let. Celkové opotřebení ke dni ocenění stanovuji odhadem na 75%. Dispozice: 1.NP – prostory pro garážování osobních a malých nákladních aut. Konstrukce, provedení a vybavení Konstrukce základy izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce stropy krov střešní krytina klempířské konstrukce vnější úprava povrchů vnitřní úprava povrchů Vybavení okna vrata podlahy rozvod vody kanalizace elektro bleskosvod

Provedení betonové pasy částečně zděné trámový trámový, plochá střecha živičná svařovaná pozinkovaný plech s nátěrem vápenná hrubá omítka vápenná hladká omítka Provedení sklobetonová kovová cementový potěr studená voda vpusti v podlaze 380V ano

Technické údaje - zastavěná plocha, obestavěný prostor, užitná plocha Zastavěná plocha 1.NP ............................................................................................... 145 m2 Obestavěný prostor ..................................................................................................... 539 m3 Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha ........................................................ 116 m2



Vyhotovení č. 3

5.2.1.5. Vedlejší stavby Vedlejší stavby tvoří příslušenství budovy č.p. 57 a budov dílen. Jsou k nim přistavěny. Jedná se o menší jednoduché stavby. Jsou užívány převážně ke skladování. Stavby jsou rozdílného technického stavu a stáří. Stanovuji průměrné opotřebení na 80%. a. Sklad I Přízemní nepodsklepený zděný objekt s plochou střechou, přistavěný k budově č.p. 57. Technické údaje - zastavěná plocha, obestavěný prostor, užitná plocha Zastavěná plocha 1.NP .............................................................................................................. 22 m2 Obestavěný prostor ................................................................................................................... 96 m3 Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha ...................................................................... 18 m2 b. Sklad II Přízemní nepodsklepený zděný objekt s plochou střechou, přistavěný k dílně I. Technické údaje - zastavěná plocha, obestavěný prostor, užitná plocha Zastavěná plocha 1.NP .............................................................................................................. 12 m2 Obestavěný prostor ................................................................................................................... 25 m3 Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha ........................................................................ 9 m2 c. Sklad III Přízemní nepodsklepená ocelokolna s plochou střechou, přistavěná k dílně II. Technické údaje - zastavěná plocha, obestavěný prostor, užitná plocha Zastavěná plocha 1.NP .............................................................................................................. 44 m2 Obestavěný prostor ................................................................................................................. 133 m3 Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha ...................................................................... 42 m2 d. Přístřešek I Je přistavěný k budově č.p. 57. Jde o celokovový přízemní objekt s plochou střechou. Technické údaje - zastavěná plocha, obestavěný prostor, užitná plocha Zastavěná plocha 1.NP .............................................................................................................. 17 m2 Obestavěný prostor ................................................................................................................... 48 m3 Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha ...................................................................... 16 m2 e. Přístřešek II Je přistavěný k budově č.p. 57. Tvoří překrytí vstupu do budovy. Provedení celokovové. Technické údaje - zastavěná plocha, obestavěný prostor, užitná plocha Zastavěná plocha 1.NP .............................................................................................................. 28 m2 Obestavěný prostor ................................................................................................................... 69 m3 Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha ........................................................................ 0 m2 f. Přístřešek III Je umístěn u vjezdu do dvorní části. Celokovový přízemní objekt s plochou střechou. Technické údaje - zastavěná plocha, obestavěný prostor, užitná plocha Zastavěná plocha 1.NP .............................................................................................................. 12 m2 Obestavěný prostor ................................................................................................................... 31 m3 Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha ........................................................................ 0 m2



Vyhotovení č. 3

g. Kompresorovna Přízemní nepodsklepený zděný objekt s plochou střechou, přistavěný k budově č.p. 57. Technické údaje - zastavěná plocha, obestavěný prostor, užitná plocha Zastavěná plocha 1.NP ................................................................................................................ 5 m2 Obestavěný prostor ...................................................................................................................... 8 m3 Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha ........................................................................ 0 m2 h. Vrátnice Přízemní nepodsklepený zděný objekt s plochou střechou, přistavěný k budově č.p. 57. Technické údaje - zastavěná plocha, obestavěný prostor, užitná plocha Zastavěná plocha 1.NP ................................................................................................................ 8 m2 Obestavěný prostor .................................................................................................................... 18 m3 Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha ........................................................................ 0 m2

Započitatelná užitná plocha – podlahová plocha vedlejších staveb celkem ....................85 m2 5.2.1.6. Venkovní úpravy Venkovní úpravy tvoří příslušenství budovy č.p. 57 a staveb. Stavby jsou rozdílného technického stavu a stáří. Stanovuji průměrné opotřebení na 75%. a. Přípojka vody Přípojka vody na veřejnou síť. Ocelové potrubí DN 40 mm. Celková délka 27,0 m. b. Přípojka kanalizace Přípojka kanalizace na veřejnou síť. Potrubí kameninové DN 200. Celková délka 85,0 m. c. Septik Betonový septik je užíván k záchytu odpadních vod před vypouštěním do kanalizace. OP 61 m3. d. Venkovní plochy Převážně betonové plochy ve dvorních částech. Celková výměra 147 m2. e. Opěrné zídky Převážně betonové opěrné zídky ve dvorní a zahradní části. OP 24,5 m3. f. Venkovní schody Převážně betonové, v části kovové schody ve dvorní a zahradní části. Celkem 18,6 bm. g. Ploty Oplocení pozemků z drátěného pletiva na ocelových sloupcích. celkem 230 m2. Součástí jsou vrata a vrátka. h. Rampy Betonové nákladové rampy ve dvorní části u budovy č.p. 57 a u dílen. Součástí jsou i schody. Celkem 34,7 bm.



Vyhotovení č. 3

5.2.1.7. Pozemky Výrobní areál č.p. 57 je tvořen pozemky p.č. 918 a 919. Pozemek 930 lze oddělit a je oceňován samostatně. Velikosti pozemků Parcela p.č. 918 919 Pozemky celkem

2

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha

Výměra [m ] 2 814 1 212 4 026

5.2.2. Pozemek p.č. 930 Přes tento pozemek vede k areálu chodník, který tvoří zkratku k autobusové zastávce. Tento chodník je oddělen od zbytku pozemku oplocením. Pro využití areálu není nezbytně nutný. Z důvodu lepší výtěžnosti z prodeje je vhodné tento pozemek prodávat samostatně.

Velikosti pozemků Parcela p.č. 930 Pozemky celkem

2

Druh pozemku trvalý travní porost

Výměra [m ] 484 484

6. Velikosti zastavěných ploch a obestavěných prostorů Objekt Budova č.p. 57 Dílny I Dílny II Garáže Vedlejší stavby Venkovní úpravy

Zastavěná 2 plocha [m ] 862 190 130 145 148 -

Obestavěný 3 prostor [m ] 8 500 581 109 539 428 -

1 475

10 157

Celkem

7. Započitatelné plochy Objekt Budova č.p. 57 Dílny I Dílny II Garáže Vedlejší stavby Venkovní úpravy Započitatelné plochy celkem

Kanceláře 2 [m ] 135

Sociální Dílny zařízení a provozovny 2 2 [m ] [m ] 224 840 141 109

Garáže a sklady 2 [m ]

116 85 135

224 1 650


1 090

201


Vyhotovení č. 3

8. Velikosti pozemků 8.1. Výrobní areál č.p.57 Parcela p.č. 918 919 Pozemky celkem

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha

2

Výměra [m ] 2 814 1 212 4 026

8.2. Pozemek p.č. 930 Parcela p.č. 930 Pozemky celkem

Druh pozemku trvalý travní porost

2

Výměra [m ] 484 484

9. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Rozhodující část majetku je vzhledem k jeho stáří v relativně dobrém stavu, základní údržba je prováděna. Majetek je v současném stavu schopen provozu. Majetek je také přímo přístupný z veřejného prostranství. Využití majetku je tudíž fyzicky možné a rovněž je splněno kritérium finanční proveditelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné, nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem srovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, majetek je užíván k podnikatelské činnosti vlastníka, avšak není využito v plné kapacitě (výroba a počet zaměstnanců je omezen), je toto kritérium splněno pouze částečně. Pro plné využití areálu by bylo možné některé prostory pronajímat. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku není plně v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Pro stanovení výnosové hodnoty majetku vycházím tudíž z obvyklého nájemného. Z pohledu lepší výtěžnosti z prodeje je, dle mého názoru, vhodné z tohoto areálu vyčlenit pozemek p.č. 930 (resp. jeho část – viz podrobný popis 5.2.2) a tento prodávat samostatně. Celková hodnota areálu č.p. 57 tím neklesne a samostatně prodávaný pozemek může výtěžnost z prodeje zlepšit.



Vyhotovení č. 3

C) OCENĚNÍ 1. Výrobní areál č.p. 57 1.1. Metoda nákladového ocenění (věcná): U nákladové metody je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Při stanovení tržní hodnoty pozemku se předpokládá, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. Tržní hodnota pozemků je stanovena výhradně porovnávacím způsobem a do nákladového ocenění majetku jako celku je tedy převzata hodnota pozemků stanovená v oddílu 1.3.1 části C) tohoto posudku. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, celkového uspořádání a kvality provedení. Pro stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečtena částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z technické opotřebovanosti majetku, jeho funkční a ekonomické nedostatečnosti. Technické opotřebení je snížení hodnoty vyplývající z provozu a působení vnějšího prostředí. Zohledňuje tedy stáří majetku a jeho celkový stavebně technický stav. Funkční nedostatky jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií. Důsledkem těchto zdokonalení je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrné konstrukce, nedostatečné využití a nadměrné provozní náklady části daného majetku. Zohledňují především skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. V rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.



Vyhotovení č. 3 Budova č.p. 57 obestavěný prostor jednotková cena (cenové ukazatele RTS - JKSO 812 19) stáří stavby celkové opotřebení (technické, funkční a ekonomické nedostatky) reprodukční hodnota stavby Věcná hodnota stavby k datu ocenění

8 500 3 670 135 80 31 195 000 6 239 000

m3 Kč/m3 roků % Kč Kč

Dílny I obestavěný prostor jednotková cena (cenové ukazatele RTS - JKSO 811 11) stáří stavby celkové opotřebení (technické, funkční a ekonomické nedostatky) reprodukční hodnota stavby Věcná hodnota stavby k datu ocenění

581 4 440 58 70 2 579 640 773 892


Dílny II obestavěný prostor jednotková cena (cenové ukazatele RTS - JKSO 812 19) stáří stavby celkové opotřebení (technické, funkční a ekonomické nedostatky) reprodukční hodnota stavby Věcná hodnota stavby k datu ocenění

655 3 670 58 65 2 403 850 841 348


Garáže obestavěný prostor jednotková cena (cenové ukazatele RTS - JKSO 812 61) stáří stavby celkové opotřebení (technické, funkční a ekonomické nedostatky) reprodukční hodnota stavby Věcná hodnota stavby k datu ocenění

539 4 146 58 75 2 234 694 558 674


Vedlejší stavby obestavěný prostor jednotková cena (cenové ukazatele RTS - JKSO 812 19) *0,8 stáří stavby celkové opotřebení (technické, funkční a ekonomické nedostatky) reprodukční hodnota stavby Věcná hodnota stavby k datu ocenění

428 2 940 různé 80 1 258 320 251 664

m3 Kč/m3

Venkovní úpravy stáří stavby celkové opotřebení (technické, funkční a ekonomické nedostatky) reprodukční hodnota stavby - 1,5% z reprodukční ceny staveb Věcná hodnota stavby k datu ocenění

Reprodukční hodnota staveb k datu ocenění Věcná hodnota staveb k datu ocenění

% Kč Kč

různé 75 % 595 073 Kč 148 768 Kč

37 436 810 Kč 8 105 904 Kč

Pozemky výměra jednotková cena

4 026 m2 700 Kč/m2

Cena pozemků celkem

2 818 200 Kč

Věcná hodnota celkem = stavby + pozemek

10 924 104 Kč

1.1. Věcná hodnota celkem - zaokrouhleno


10 920 000 Kč


Vyhotovení č. 3

1.2. Metoda výnosová (příjmová): Výnosová hodnota nemovitosti je stanovena způsobem kapitalizace stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu s úrokovou mírou kapitalizace uvažovanou ve výši 8%. Výnosová hodnota =

čistý stabilizovaný výnos úroková míra kapitalizace %

x 100%

Příjem z pronájmu: Níže uvedené nájemné je odvozeno z aktuálních nabídek realitních kanceláří na internetu s ohledem na lokalitu, ve které se oceňovaná nemovitost nachází. Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného: Nemovitost se nachází ve městě s mírou nezaměstnanosti vyšší než je krajský průměr (nezaměstnanost ve městě Liberec = 7,98%, průměr v kraji = 7,65%; údaje ČSÚ za prosinec 2014). S ohledem na nabídku obchodních prostor, která v současnosti převyšuje nad jejich poptávkou, je zde dosti vysoké riziko prodlev v obsazenosti. Redukci ztráty nájemného, na základě výše uvedeného, uvažuji ve výši 20 %. Míra kapitalizace: S ohledem na způsob využití nemovitosti, její lokalitu a současné všeobecně nízké úrokové míry, avšak poměrně velkou rizikovost je stanovena míra kapitalizace ve výši 10 % . Výnosy z nájemného Prostor k pronájmu Kanceláře (včetně sociálního zařízení) Dílny (včetně sociálního zařízení) Garáže a sklady Užitná plocha celkem Roční příjem celkem Odhad ztráty nájemného

užitná plocha 160,00 1 289,00 201,00 1 650,00

m² m² m² m² m²

20 %

Roční příjem celkem (po odečtení ztráty z nájemného)

nájemné 800 700 400

Kč/m²/rok Kč/m²/rok Kč/m²/rok Kč/m²/rok

Roční nájem 128 000 902 300 80 400

Kč Kč Kč Kč

1 110 700 Kč -222 140 Kč

888 560 Kč

Roční náklady spojené s provozem nemovitosti Položka nákladů Daň z nemovitostí (dle zák. 338/1992 Sb.) - sděleno majitelem Pojistné - cca 0,07% z reprodukční ceny Odpisy (tzv. střádací) - cca 0,5% z reprodukční ceny Náklady na průběžnou údržbu a opravy Ostatní náklady na zajištění provozu a správy

Roční náklady celkem

Roční výše 43 000 26 200 187 000 180 000 36 000

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

472 200 Kč

Výnosová hodnota Roční příjem celkem Roční náklady celkem Čisté roční výnosy Míra kapitalizace Výnosová hodnota

888 560 472 200 416 360 10,0 4 163 600

1.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA - ZAOKROUHLENO


Kč Kč Kč % Kč

4 160 000 Kč


Vyhotovení č. 3

1.3. Metoda porovnávací: 1.3.1. Stanovení tržní hodnoty pozemků NEMOVITOST Č. 1

Plocha pozemku 2 m

Lokalita Liberec XV – Starý Harcov, Olbrachtova, p.č. 1544/1 Popis

Požadovaná cena (redukovaná druhem transakce – nabídka/prodej)

8 023

Jednotková cena Kč/m

2

Kč

Vypočtená

Upravená

7 653 940

954

800 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „pozemek –ul.Kunratická pro podnikatelskou a komerční činnost- smíšená výstavba nový územní plán 2015 -vhodné pro bytové domy a vila domy .Celková rozloha 8023 m2 .Pozemek lze prodat i po částech za 1.300 Kč/m2.Velmi vhodné pro komerční výstavbu a podnikání.“

Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře HiT Reality, Anenské náměstí 387/7, 466 01 Jablonec nad Nisou, za částku 8 504 380,- Kč – po zkrácení 10% činí 7 653 940,- Kč Zdroj: www.sreality.cz, ID:000278, datum vložení neudán aktualizace 24.03.2015 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu územní rozhodnutí

+

jiná právní omezení a závazky

-

Technické parametry lokalita velikost pozemku tvar pozemku svažitost dopravní obslužnost dopravní dostupnost / parkování dostupnost IS nutnost demolice stávajících objektů kontaminace půdy jiná technická korekce

NEMOVITOST Č. 2 Lokalita Liberec XI – Růžodol, U Letky, p.č. 1053/1 Popis

+ -

absolutní vlastnictví absolutní vlastnictví nejsou nezjištěna C – plochy smíšené centrální C – plochy smíšené centrální ano 1,05 nezjištěno zástavní právo smluvní, z rozh. 0,95 nejsou státního orgánu, exekuce dobrá 4 026 m2 nepravidelný svažitý autobus, vlak, MHD asf. kom. / na pozemku kompletní ne nezjištěna -

Plocha pozemku 2 m 5 542

0,9 1,1

lepší 8 023 m2 nepravidelný 0,9 mírně svažitý asfaltová komunikace 0,95 asf.kom. / omezené, na pozemku kompletní ne nezjištěna -



Kč

Vypočtená

2 902 400

524

Upravená

610 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „komerční pozemek 5.542 m2 v Liberci cca 100 m od dálnice. Slunný rovný pozemek v ul. U Letky (k.ú.Růžodol). Výhodná poloha nedaleko od vjezdu na dálnici Praha – Liberec – Ústí n/L. Cca 2 km od letiště a do Nákupní zóny Sever (Globus, Bauhaus aj.), zastávka MHD cca 500 m, nádraží ČD a ČSAD cca 1 km. Radou města Liberce již schváleno využití pozemku pro výstavbu objektů pro služby, obchod a drobnou výrobu, což je v souladu s územním plánem. Kanalizace o průměru 40 cm i elektřina na hranici pozemku, vodovodní řád cca 200 m od pozemku. Snadný přístup z asfaltové silnice. Možnost prodeje i menších částí pozemku. Nabídková cena 595,- Kč/m2. Možná sleva dohodou. Cena obsahuje daň z převodu (nabytí) nemovitosti, provizi pro RK a kompletní právní služby.“

Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře NISA REALITY s.r.o., 1. máje 342/31, 460 07 Liberec III - Jeřáb, za částku 3 224 900,- Kč – po zkrácení 10% činí 2 902 400,- Kč Zdroj: www.sreality.cz, ID: 834, datum vložení neudán, aktualizace „dnes“


2


Vyhotovení č. 3 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu územní rozhodnutí jiná právní omezení a závazky

+ + +

Technické parametry lokalita + velikost pozemku tvar pozemku svažitost dopravní obslužnost dopravní dostupnost / parkování + dostupnost IS nutnost demolice stávajících objektů kontaminace půdy jiná technická korekce

NEMOVITOST Č. 3

absolutní vlastnictví nejsou C – plochy smíšené centrální ano zástavní právo smluvní, z rozh. státního orgánu, exekuce

1,02 podílové vlastnictví ano 0,97 A – plochy smíšených aktivit 1,05 -

dobrá 4 026 m2 nepravidelný svažitý autobus, vlak, MHD asf. kom. / na pozemku kompletní ne nezjištěna -

dobrá 1,05 5 542 m2 protáhlý 0,85 rovinný autobus, vlak, MHD asf. kom. / na pozemku 1,2 E, K V-200 m ne nezjištěna -

Plocha pozemku 2 m

Lokalita Liberec XXIVm - Pilínkov, Heyrovského, p.č. 391/5, 391/10 a 393 Popis

1,05 ochr.pásmo železnice


15 285


Kč

Vypočtená

Upravená

11 610 000

760

620 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „pozemek určený ke komerční výstavbě o velikosti 15.285 m2 na okraji Liberce, průmyslová zóna JIH. Pozemek je určen pro průmyslovou výrobu, řemesla, stavební areály, skladování, prodejní areály. Pozemek je rovinatý s mírným sklonem. Na pozemku je vlastní trafostanice se zajištěnou dodávkou elektřiny. Veškeré další sítě (voda, plyn, kanalizace) jsou u hranice pozemku. Průmyslová zóna s desítkami podniků je napojena na blízkou rychlostní komunikaci, do zóny zajíždí MHD. V ceně je trafostanice za 2.240.000,- Kč., k ní se připočítává dále DPH. Možno zakoupit i větší výměru až 31.669m2.“

Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře RELIA s.r.o., 8. března 12/3, 460 05 Liberec V – Kristiánov, za částku 12 900 000,- Kč – po zkrácení 10% činí 11 610 000,- Kč Zdroj: www.sreality.cz, ID:N47171, datum vložení neudán, aktualizace 02.04.2015 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu územní rozhodnutí

+ +

jiná právní omezení a závazky

-

Technické parametry lokalita velikost pozemku tvar pozemku svažitost dopravní obslužnost dopravní dostupnost / parkování dostupnost IS nutnost demolice stávajících objektů kontaminace půdy jiná technická korekce

+ + -

-

2


absolutní vlastnictví 1,01 ano 0,97 A – plochy smíšených aktivit 1,05 -

dobrá 4 026 m2 nepravidelný svažitý autobus, vlak, MHD asf. kom. / na pozemku kompletní ne nezjištěna -

1,02 1,1 0,97 0,9


0,95 dobrá – prům. zóna 15 285 m2 pětiúhelníkový mírně svažitý autobus, vlak, MHD 0,95 asf.kom. / dobré kompletní ne nezjištěna 0,9 trafostanice


Vyhotovení č. 3 NEMOVITOST Č. 4 Lokalita Liberec, Žitavská Popis

Požadovaná cena

Plocha pozemku 2 m

(redukovaná druhem transakce – nabídka/prodej)

2 265

Kč 2 568 500

Jednotková cena Kč/m Vypočtená

2

Upravená

730

1 134 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „pozemek pro komerční výstavbu v Liberci - Růžodol o rozloze 2 265 m². K dispozici blízký sjezd z dálnice a veškeré sítě.“

Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Reality 11 PATOMA, Felberova 4/8, 46005 Liberec V-Kristiánov, za částku 2 853 900,- Kč – po zkrácení 10% činí 2 568 500,- Kč Zdroj: www.sreality.cz, ID:6562, datum vložení neudán, aktualizace 02.04.2015 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu územní rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita velikost pozemku tvar pozemku svažitost dopravní obslužnost dopravní dostupnost / parkování dostupnost IS nutnost demolice stávajících objektů kontaminace půdy jiná technická korekce

+ -

-

absolutní vlastnictví absolutní vlastnictví nejsou 1,01 ano C – plochy smíšené centrální 0,97 A – plochy smíšených aktivit ano ano zástavní právo smluvní, z rozh. 0,95 nezjištěna státního orgánu, exekuce dobrá 4 026 m2 nepravidelný svažitý autobus, vlak, MHD asf. kom. / na pozemku kompletní ne nezjištěna -

0,9 lepší –avšak hluk silnice 0,95 2 265 m2 nezjištěn 0,9 mírně svažitý autobus, vlak, MHD asf.kom. / na pozemku kompletní ne nezjištěna 0,9 zpev. plochy

Rekapitulace porovnávaných nemovitostí NEMOVITOST Č. Lokalita 1 Liberec XV – Starý Harcov, Olbrachtova, p.č. 1544/1 2 Liberec XI – Růžodol, U Letky, p.č. 1053/1 3 Liberec XXIVm - Pilínkov, Heyrovského, p.č. 391/5, 391/10 a 393 4 Liberec, Žitavská OCEŇOVANÁ NEMOVITOST

Plocha pozemku 2 m



2

Kč

Vypočtená

Upravená

8 023

7 653 940

954

800

5 542

2 902 400

524

610

15 285

11 610 000

760

620

2 568 500

1 134

730

2 265 4 026

Po posouzení výše uvedených porovnávaných nemovitostí volím výchozí porovnávací hodnotu ve výši

700

Porovnávací hodnota Plocha pozemku Jednotková cena

4 026 700

Porovnávací hodnota

2 818 200

1.3.1 POROVNÁVACÍ HODNOTA POZEMKŮ - ZAOKROUHLENO


2

m 2 Kč/m Kč

2 820 000 Kč


Vyhotovení č. 3

1.3.2. Stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí jako celku Přestože se s obdobnými výrobními prostory poměrně často obchoduje, je poměrně obtížné najít odpovídající porovnatelné areály. Přes důsledně prováděné korekce jednotlivých parametrů dávají porovnatelné nemovitosti někdy značně odlišné výsledky. Pro eliminaci takovéhoto rozdílu ve výsledcích jsem v porovnání použil extrakci hodnoty pozemku, jelikož tato hodnota v dané lokalitě představuje zásadní podíl na ceně nemovitých věcí jako celku. NEMOVITOST Č. 1 Lokalita

Užitná plocha 2 m

Zastavěná plocha 2 m

990

880

Vratislavice nad Nisou, areál Regas Liberec, č.p. 768 Popis

Pozemek 2 m 2

j.c. Kč/m celková c. 4 230 600 2 538 000

Požadovaná (redukovaná) cena Kč celková - cena pozemku cena bez pozemku 3 350 000 - 2 538 000 812 000

Jednotková cena 2 Kč/m Vypočtená

Upravená

960

820 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „areál Regas Liberec - Vratislavice nad Nisou. Jedná se o bývalý areál truhlárny ,dílen a skladů, který se nachází na ulici Prosečská. Přístupová komunikace je zpevněná. Budovy v areálu jsou umístěny na vlastním pozemku. Objekt bydlení čp. 768 na p.č. 954 - skutečné užívání – výrobní objekt Jedná se o provozní objekt – truhlářské dílny, sklady, šatny a kanceláře se sociálním zázemím. Má 2 NP a půdní prostor, je částečně podsklepen. Dům má nepravidelný tvar - dva navzájem propojené obdélníky, střecha mansardová, v části nižší sedlová, krytina z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná, zdvojená. Dveře plné hladké. Podlahy prkenné a keramické dlažby. Vytápění ústřední – kotel na tuhá paliva a plynový kotel. Vnitřní hyg. vybavení – sprchy, umyvadla, WC – z větší části poškozeno nebo chybí. Ostatní vybavení – plošinový výtah. Zastavěná plocha 340,62 m2. Garáž - bez čp/če na p.č. 953/3 - garáže Jedná se o provozní objekt – garáže, sklad, dílna, má 1NP, není podsklepen. Objekt je zděný s nízkým sedlovým, příhradovým krovem. Betonové základy, svislé nosné konstrukce zděné. Okna sklobetonová. Dveře plné hladké, vrata kovová dvoukřídlá a hliníková, výklopná. Podlahy betonové. Vytápění v části ústřední – napojeno na kotelnu v budově čp. 768. Vnitřní hyg. vybavení – není. Elektroinstalace včetně motorové + bleskosvod. Zastavěná plocha 239,69 m2. Tech. vybavenost na p.č. 955/3 - dílna Jedná se o provozní objekt – dílna , sklad, má 1 NP, není podsklepen, je zděný s nízkým sedlovým, příhradovým krovem. Betonové základy, svislé nosné konstrukce zděné. Okna sklobetonová. Dveře plné hladké, vrata kovová dvoukřídlá. Podlahy betonové. Vytápění lokální – el. přímotopy. Vnitřní hyg. vybavení – není. Elektroinstalace včetně motorové + bleskosvod. Zastavěná plocha 72 m2. Celková plocha pozemků je 4230 m2, Celková zastavěná plocha je 880,31 m2. Prodej se uskuteční dne 14.4.2015 v 10:00 hod.“

Připojení na IS: kompletní Nemovitost je nabízena prostřednictvím dražební společnosti PROKONZULTA, a.s., Křenová 299/26, 602 00 Brno - Trnitá, za částku 3 350 000,- Kč (odhadní cena 5 000 000,- Kč) Zdroj: www.sreality.cz, ID: 242, datum vložení neudán, aktualizace 10.03.2015 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu kolaudační rozhodnutí

-

jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti dostupnost IS dopravní obslužnost dopravní dostupnost / parkování jiná korekce

+ + + + -

absolutní vlastnictví absolutní vlastnictví nejsou nejsou C – plochy smíšené centrální 0,95 B – plochy bydlení ano ano zástavní právo smluvní, z rozh. státnízástavní právo smluvní, exekuce, konho orgánu, exekuce kurz dobrá nižší dobrý dobrá dobrá dobrý 1 650 m2 UP kompletní autobus, vlak, MHD dobrá / v areálu -


1,05 horší nižší 1,1 horší 1,1 horší dobrá 1,02 omezený 0,95 990 m2 UP kompletní autobus, vlak, MHD dobrá / v areálu -


Vyhotovení č. 3

NEMOVITOST Č. 2 Lokalita Liberec XV – Starý Harcov, Na Zvonku č.p. 788 Popis

Užitná plocha 2 m


1 717

1 445

Pozemek 2 m 2

j.c. Kč/m celková c. 6 685 650 4 345 000

Požadovaná (redukovaná) cena Kč celková - cena pozemku cena bez pozemku 6 730 000 - 4 345 000 2 385 000


Upravená

1 250

1 390 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „areál v Liberci - Starý Harcov ul. Na Zvonku. Skládající se z výrobní haly o ploše 900m2 na ni navazuje administrativní budova 535m2, skladovací hala 282m2 a zpevněné asfaltové plochy o celkové rozloze 3500m2 dále odstavné plochy zeleň 1600m2. Celý areál je vhodný pro středně těžkou výrobu. V současné době je areál připravený pro investora k výrobě či skladování. Podrobnější dispozice: jde o výrobní areál vč. sociálního zázemí, šaten a skladů, administrativní budovu která je dvoupatrová, kde v 2.NP se nachází recepce, WC, server, kuchyň, sklady a 11 kanceláří, ve 3.NP jsou exklusivní kanceláře pro vedení společnosti. V areálu je dále skladovací plechová hala s přívodem elektřiny.Celý objekt je oplocen. Areál má vlastní výkonnou trafostanici. Areál je napojen na vodovod, kanalizaci a elektřinu, telefon, internet.“

Připojení na IS: V, K, E, tel. Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře EVROPA realitní kancelář LIBEREC, Moskevská 640/55, 460 01 Liberec IV - Perštýn, za částku 8 970 000,- Kč – po redukci druhem transakce -25% činí 6 730 000,- Kč Zdroj: www.sreality.cz, ID: L1SO29, datum vložení neudán, aktualizace 08.02.2015 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu kolaudační rozhodnutí



NEMOVITOST Č. 3 Lokalita

Užitná plocha 2 m

-

-

dobrá nižší dobrý dobrá dobrá dobrý 1 650 m2 UP kompletní autobus, vlak, MHD dobrá / v areálu -


absolutní vlastnictví nejsou A – plochy smíšených aktivit ano zástavní právo smluvní, zákaz zcizení dobrá 0,95 průměrná dobrý dobrá dobrá dobrý 1 717 m2 UP kompletní autobus, vlak, MHD 0,95 dobrá / v areálu - lepší -

Pozemek 2 m 2

j.c. Kč/m celková c. 3 993 1 200 4 790 000

Požadovaná (redukovaná) cena Kč celková - cena pozemku cena bez pozemku 8 400 000 - 4 790 000 3 610 000

Liberec I – Staré Město, Květnové 1 540 770 revoluce 1386/54 Popis Ke dni ocenění je nabízena k prodeji: „zděná hala cca 770 m2 zastavěné plochy, kanceláře v 1. patře. Hala je v samostatném oploceném areálu o výměře cca 3600 m2. Hlavní hala je vytápěná plynovými saharami, kanceláře plynovým kotlem, do objektu je zavedena voda, kanalizace, telefon, elektřina, k dispozici jsou 2 WC, 3 – 6 kanceláří (podle toho, k čemu by místnosti měly sloužit), hydraulická rampa, otočný jeřáb, venkovní skladovací zpevněné plochy, parkování, vjezd i pro kamiony, dostatek elektřiny. Objekt sloužil původně jako výměník teplárny, po jeho koupi nynější majitel provedl nutné stavební úpravy a nutnou rekonstrukci. Areál je v Liberci, Starém Městě.“

Připojení na IS: V, K, E, P, tel. Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře RE/MAX Gold, Dvorská 4950/8, 466 01 Jablonec nad Nisou, za částku 14 200 000,- Kč a prostřednictvím



Upravená

1 040

2 340 Foto


Vyhotovení č. 3 realitní kanceláře Realitní kancelář Reality IQ a.s., 28. října 1584/281, 709 00 Ostrava – Hulváky, za částku 11 200 000 po redukci druhem transakce -25% činí 8 400 000,- Kč Zdroj: www.sreality.cz, ID: 040-N01619, 57001, datum vložení neudán, aktualizace 30.03.2015

Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu kolaudační rozhodnutí -


-

-

-

absolutní vlastnictví nejsou C – plochy smíšené centrální ano zástavní právo smluvní, z rozh. státní0,95 ho orgánu, exekuce dobrá nižší dobrý dobrá dobrá dobrý 1 650 m2 UP kompletní autobus, vlak, MHD dobrá / v areálu -

absolutní vlastnictví nejsou A – plochy smíšených aktivit ano nezjištěny

0,75 atraktivní 0,95 dobrá 0,9 lepší dobrá dobrá dobrý 0,9 800 m2 UP kompletní autobus, vlak, MHD 0,95 dobrá / v areálu - lepší 0,85 parkovací plochy, vjezd pro kamiony

Rekapitulace porovnávaných nemovitostí NEMOVITOST Č. Lokalita Vratislavice nad Nisou, areál Regas Liberec, č.p. 768 Liberec XV – Starý Harcov, Na Zvonku č.p. 788 Liberec I – Staré Město, Květnové revoluce 1386/54 OCEŇOVANÁ NEMOVITOST

Užitná plocha 2 m


990

880

1 717

1 540

1 650

1 445

770

Pozemek 2 m 2

j.c. Kč/m celková c. 4 230 600 2 538 000 6 685 650 4 345 000 3 993 1 200 4 790 000

1 475

4 026

Požadovaná (redukovaná) cena Kč celková - cena pozemku cena bez pozemku 3 350 000 - 2 538 000 812 000 6 730 000 - 4 345 000 2 385 000 8 400 000 - 4 790 000 3 610 000


Upravená

820

960

1 390

1 250

2 340

1 040

Po posouzení výše uvedených porovnávaných nemovitostí volím porovnávací hodnotu ve výši

1 150

Porovnávací hodnota Areál č.p. 57 započitatelná plocha porovnávací hodnota Porovnávací hodnota - celkem bez pozemku

1 650 m² 1 150 Kč/m² 1 897 500 Kč

Pozemky výměra porovnávací hodnota Hodnota pozemku celkem

4 026 m² 700 Kč/m² 2 818 200 Kč

Porovnávací hodnota celkem

4 715 700 Kč

1.3.2 POROVNÁVACÍ HODNOTA CELKEM - ZAOKROUHLENO


4 720 000 Kč


Vyhotovení č. 3

2. Pozemek p.č. 930 Porovnávací hodnota Pozemek p.č. 930 plocha porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem

484 m² 700 Kč/m² 338 800 Kč

2. POROVNÁVACÍ HODNOTA CELKEM - ZAOKROUHLENO

340 000 Kč

3. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 3.1. Práva odpovídající věcnému břemeni Na LV nejsou zapsána práva odpovídající věcnému břemeni.

Hodnota práv odpovídajících věcnému břemeni: ................................................... 0,- Kč 3.2. Výměnek Na LV nejsou zapsána reálná břemena výměnku ani nebyla znalci doložena žádná smlouva o výměnku.

Hodnota práv odpovídajících výměnku: .................................................................. 0,- Kč 3.3. Nájemní či pachtovní právo Na LV není zapsáno pachtovní právo. Znalci nebyla doložena žádná nájemní ani pachtovní smlouva.

Hodnota práv odpovídajících nájemnímu či pachtovnímu právu: ....................... 0,- Kč 3.4. Předkupní právo Na LV není zapsáno věcné předkupní právo.

Hodnota závad z titulu předkupního práva: ........................................................... 0,- Kč 3.5. Zástavní právo smluvní Na LV jsou zapsána zástavní práva smluvní. Tato práva dražbou zaniknou.

Hodnota závad z titulu zástavního práva smluvního: ............................................ 0,- Kč 3.6. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Na LV jsou zapsána zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu pro OSSZ. Tato práva dražbou zaniknou.

Hodnota závad z titulu zástavního práva z rozhodnutí správního orgánu: ......... 0,- Kč 3.7. Exekuční řízení. Na LV jsou zapsána zástavní práva exekutorská a zahájena exekuce. Exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad.

Hodnota závad z titulu exekučního řízení: .............................................................. 0,- Kč Nebyla zjištěna žádná práva, která by snižovala hodnotu nemovitosti.

4. Vyjádření znalce k výhodám oprávněných osob z výše uvedených práv Protože kromě zástavních práv nebyla zjištěna žádná jiná práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, neplynou tudíž z výše uvedených práv žádným dalším oprávněným osobám žádné výhody.



Vyhotovení č. 3

D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY 1. Vyhodnocení rizik nemovitých věcí (+/-) + jsou zapsány na LV, údaje v něm souhlasí se skutečným stavem + právní vztahy nejsou dotčeny změnou + nejsou na pozemku jiného vlastníka + nejsou ve spoluvlastnictví + po právní stránce je zajištěn bezproblémový přístup + jsou prosty věcných břemen + nejsou uzavřeny nájemní smlouvy - jsou zřízena zástavní práva - smluvní, z rozhodnutí správního orgánu a exekutorské - je zahájena exekuce + nenachází se v záplavovém území + z územního plánu nevyplývají žádná omezení vztahující se k současnému využití + nenacházejí se v památkově chráněném území + jsou zkolaudovány a užívány v souladu s právním stavem + je zachován provoz (nejsou opuštěné) - budovy jsou energeticky nehospodárné + stavebnětechnický stav budov a příslušenství je uspokojivý

2. Rekapitulace hodnot Ze tří metod pro odhad obvyklé ceny a z výpočtu práv a závad byly získány tyto hodnoty: 5%

10 920 000,- Kč

2. VÝNOSOVÁ HODNOTA

25%

4 160 000,- Kč

3. POROVNÁVACÍ HODNOTA

70%

4 720 000,- Kč

1. NÁKLADOVÁ HODNOTA

3. Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu Investoři nejsou ochotni, při koupi starších majetků, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody spolehlivým ukazatelem tržní hodnoty majetku a v konečném stanovení výše tržní hodnoty má pouze korigující charakter. Především u objektů starších, z dnešního pohledu stavebně a prostorově předimenzovaných, morálně zastaralých a energeticky náročných jejich nákladová hodnota značně převyšuje jejich současnou tržní hodnotu. Vzhledem k typu a umístění areálu má indikace jeho tržní hodnoty pomocí výnosové metody poměrně velký význam. Pro případného zájemce o koupi takovéhoto objektu může mít schopnost oceňovaného majetku produkovat příjmy z pronájmu značnou váhu. Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, se kterými se na trhu běžně obchoduje. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky a konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku a proto považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující.



Vyhotovení č. 3

4. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitých věcí 4.1. Výrobní areál č.p. 57 Na základě výše uvedených skutečností (provedených šetření, dostupných informací, popsaných parametrů, srovnávacích kritérií, rizikových faktorů a použitých metod ocenění) indikuji tržní hodnotu (obvyklou cenu) nemovitých věcí jako celku tj.: pozemek p.č. 918 – zastavěná plocha a nádvoří – 2 814 m2; součástí je stavba obč. vyb. č.p. 57 pozemek p.č. 919 – ostatní plocha – manipulační plocha – 1 212 m2 se všemi součástmi a příslušenstvím

ke dni 25.03.2015 ve výši:

4 900 000,- Kč Slovy: Čtyřimilionydevětsettisíc korun českých

4.2. Pozemek p.č. 930 Na základě výše uvedených skutečností indikuji tržní hodnotu (obvyklou cenu) nemovitých věcí jako celku tj.: pozemku p.č. 930 – trvalý travní porost – 484 m2 se všemi součástmi a příslušenstvím

ke dni 25.03.2015 ve výši:

340 000,- Kč Slovy: Třistačtyřicettisíc korun českých

V Horní Libchavě, dne 09.04.2015 Ing. František Kovač Horní Libchava 279 471 11 Horní Libchava telefon: 732 831 328 e-mail: [email protected]



Vyhotovení č. 3

E) ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem Spr 4115/89 ze dne 1.11.1989 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvl. spec. nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 326-015/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015015326.

F) PŘÍLOHY 1. 2. 3. 4.

počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí ................................................................................................... 5 Snímek katastrální mapy ......................................................................................................... 1 Mapa oblasti ............................................................................................................................ 2 Fotodokumentace .................................................................................................................... 4



Vyhotovení č. 3

1. Výpis z katastru nemovitostí – LV 1006 ze dne 10.03.2014



Vyhotovení č. 3



Vyhotovení č. 3



Vyhotovení č. 3



Vyhotovení č. 3



Vyhotovení č. 3

2.

Snímek katastrální mapy



Vyhotovení č. 3

3. Mapa oblasti - zdroj: www.mapy.cz

širší vztahy – poloha nemovitosti v okrese

širší vztahy – poloha nemovitosti ve městě Strana 36 (celkem 41)

VSTUPNÍ OVĚŘOVACÍ DOLOŽKA o přijetí dokumentu do datové schránky Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice potvrzuje, že mu připojený dokument byl doručen do datovém schránky ID: 96jg82e Odesílatel datové zprávy: (h422e3e), František Kovač - Ing. František Kovač, Horní Libchava 279, 47111 Horní Libchava, CZ Ověřující osoba: Ing. Gabriela Bublová, údaje o elektronickém podpisu: číslo certifikátu P249639, obchodní firma PostSignum Qualified CA 2, "Česká pošta Vystavil: Mgr. Martin Svoboda, V Teplicích dne 10.04.2015

Signature Not Verified

Date: 2015.04.10 14:52:25 +02:00 Location: Teplice

2015

Recommend Documents