ZNALECKÝ POSUDEK č. 3516/403/2015 Předmětem ocenění je bývalá úpravna vody, pozemky parc. č. st. 559/3 a parc. č. 699/3 v Hrubé Skále, k. ú. Hrubá Skála.
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny obvyklé pro exekuční řízení č. j. 180 Ex 3805/15
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zák. č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.10.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. František Císař U Sadu 293/25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednavateli se předává ve 4 vyhotoveních.
Ve Vřesině u Hlučína 4.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je bývalá úpravna vody v Hrubé Skále.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bývalá úpravna vody Hrubá Skála 511 01 Hrubá Skála Liberecký Semily Hrubá Skála Hrubá Skála 580
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.10.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Objednávka Exekutorského úřadu Praha 6, č. j. 180 Ex 3805/15 ze dne 9.10.2015 Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 789 ze dne 9.10.2015 Kopie snímku katastrální mapy
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Pavol Macek, Masarykovo náměstí 108/1, 68201 Vyškov, vlastnictví: výhradní Pavol Macek, Masarykovo náměstí 108/1, 68201 Vyškov, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost K vyhotovení znaleckého posudku nebyla znalci předložena žádná projektová dokumentace. Znalecký posudek je vyhotoven podle skutečného fyzického stavu.
7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o část bývalé úpravny vody v obci Hrubá Skála. Stavba má jedno podzemní podlaží. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné, tl. 45 cm. levá stěna je vybourána.. Podlaha je z betonové mazaniny. Stropní konstrukce jsou z železobetonových panelů, část stropu je vybourána. Střecha je plochá, část střechy je vybourána, střešní krytina je z pozinkovaného plechu, část krytiny nad vybouranou částí je zlikvidována. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou ze skleněných tvárnic. Dveře jsou ocelové s plechovou výplní. Vnitřní a vnější omítky jsou -2-
vápenné hladké. Rozvody elektro, vody a kanalizace jsou vybourány.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bývalá úpravna vody
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 0,60
IV
0,00
I
0,00
II II
0,00 0,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Inženýrské stavby Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné -3-
komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
II
0,00
7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,600 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,600
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bývalá úpravna vody Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
N. vodní hospodářství zděná 1251
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 11,10*11,35 1.P.P.
=
[m2] 125,99
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 125,99 m2 125,99 m2
Podlaží 1.P.P. Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 4,00 m
503,96 / 125,99 125,99 / 1
Součin 503,96 503,96 = 4,00 m = 125,99 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží 125,99*4,00 1.P.P.
=
503,96 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ PP
1.P.P. Obestavěný prostor - celkem:
-4-
Obestavěný prostor 503,96 m3 503,96 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Provedení betonové pasy izolované zděné z plných cihel tl. 45 cm železobetonové panelové plochá pozinkovaný plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky železobetonové monolitické s běžným povrchem ocelové chybí skleněné tvárnice betonová mazanina
Hodnocení standardu S S S S S S S N X S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
S C S S X C C C C X C X C X C X
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna
Obj. podíl [%] S S S S S S S N X S S C S
10,30 23,90 13,10 6,10 2,20 0,60 5,30 3,20 0,00 2,30 3,20 0,30 4,20 -5-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 10,30 23,90 13,10 6,10 2,20 0,60 5,30 4,93 0,00 2,30 3,20 0,00 4,20
14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S X C C C C X C X C X C X
3,10 0,00 7,10 0,30 3,30 3,10 0,00 0,40 0,00 2,70 0,00 5,30 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
503,96 m3 * 3 234,01 Kč/m3
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00
= * * * * * * =
3,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 79,23 0,7923
3 247,0,9390 0,9724 0,8250 0,7923 0,8000 2,0860 3 234,01
=
1 629 811,68 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 60 = 91,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 244 471,75 Kč 0,600 146 683,05 Kč
Bývalá úpravna vody - zjištěná cena
=
146 683,05 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bývalá úpravna vody
146 683,- Kč -6-
1. Ocenění staveb celkem
146 683,- Kč
Celkem
146 683,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
146 683,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
146 680,- Kč
slovy: Jednostočtyřicetšesttisícšestsetosmdesát
Kč
Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. st. 559/3 a parc. č. 699/3 z LV č. 789 v Hrubé skále, k. ú. Hrubá Skála Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Hrubá Skála se nachází v okrese Semily, v Libereckém kraji. Nachází se 12 km jihozápadně od Semil a 6 km jihovýchodně od Turnova. V obci je 560 obyvatel. V Hrubé skále je základní škola nižšího stupně, mateřská škola a hřiště.Je zde základní síť obchodů a služeb. V obci je proveden rozvod vody. Dopravní spojení autobusové a železniční.
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) 2
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 559/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 143 m a pozemek parc. 2 č. 699/3 ostatní plocha manipulační plocha o výměře 137 m . Na pozemku parc. č. st. 559/3 se nachází bývalá úpravna vody.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 789 Kraj: Obec: Ulice:
CZ051 Liberecký 577146 Hrubá Skála
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0514 Semily 648574 Hrubá Skála
Vlastníci FO
RČ:
Podíl Pavol Macek
Masarykovo náměstí 108/1, 68201 Vyškov
Pozemky st. 559/3 699/3
Stavební parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN
143 m 2 137 m
1/1
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 2
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 559/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 143 m a pozemek parc. 2 č. 699/3 ostatní plocha manipulační plocha o výměře 137 m . Na pozemku parc. č. st. 559/3 se nachází bývalá úpravna vody. Výhradním vlastníkem pozemků je Pavol Macek, MÚ Masarykovo náměstí 108/1, 682 01 Vyškov.
-7-
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Hrubá Skála - Doubravice
1 443
431 457
299,00
0,80
239,20
110,53
0,80
88,42
250,06
0,80
200,05
276,85
0,80
221,48
225,00
0,80
180,00
250,00
0,80
200,00
227,21
0,80
181,77
Svažitý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd. Hrubá Skála
4 976
550 000
Svažitý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd. Radostné pod Kozákovem - Lestkov
2 245
561 375
Svažitý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový vlastní příjezd. Turnov - Pelešany
2 709
750 000
Svažitý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd. Holenice
2 000
450 000
Svažitý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový zpevněný příjezd. Karlovice - Roudný
2 100
525 000
Svažitý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd. Žernov - Sýkořice
3 653
830 000
Svažitý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, bezproblémový příjezd. Průměrná jednotková cena
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha Celková výměra pozemků:
st. 559/3 699/3
Výměra m2 143 137 280
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 187 1/1 187 1/1 Hodnota pozemků celkem:
2
187,27 Kč/m
Celková cena pozemku Kč 26 741 25 619 52 360
Obvyklá cena oceňované stavby bývalé úpravny vody a pozemků parc. č. st. 559/3 a parc. č. 699/3 z LV č. 789 v Hrubé Skále, k. ú. Hrubá Skála činí ke dni odhadu 146 680 + 52 360 = 199 040 Kč, po zaokrouhlení
200 000 Kč slovy:
dvěstětisíc Kč
Závěr LV č. 789 a)Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitostech bývalé úpravby vody a pozemků z LV č. 789 v Hrubé Skále, k. ú. Hrubá Skála, Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
200 000 Kč -8-
b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 789 - nestanoví se Nájemní právo – nezjištěno Věcné břemeno – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitostech bývalé úpravby vody a pozemků z LV č. 789 v Hrubé Skále, k. ú. Hrubá Skála, Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
200 000 Kč slovy: dvěstětisíc
Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 789 ze dne 9.10.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
počet stran A4 v příloze 3 1 1 1
Ve Vřesině u Hlučína 4.11.2015
Ing. František Císař U Sadu 293/25 747 20 Vřesina u Hlučína
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č. j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3516/403/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3516/403/2015.
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Snímek katastrální mapy
- 13 -
Fotodokumentace nemovitosti
Pohled severozápadní
Vnitřní prostory
Pohled severovýchodní
- 14 -
Mapa oblasti
- 15 -
