2015

Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec

765 02 Otrokovice, Moravní 6224

mobil: +420 603 35 45 98

Znalecký posudek č. 5810 - 40/2015 o obvyklé ceně podílů na nemovitých věcech – pozemcích parcelní číslo 635 a 636 v katastrálním území Sluštice, obci Sluštice, okrese Praha-východ.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 4 Školská 695/38 110 00 Praha 1 Usnesení č.j. 189 EX 1539/15-18 ze dne 17.3.2015

Účel posudku:

ocenění podílu na nemovitých věcech v exekučním řízení

Podle stavu ke dni 18.3.2015 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice

Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 19. března 2015

A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora, exekuční řízení č.j. 189 EX 1539/15-18. Úkolem znalce je: „…ocenění podílu na nemovitých věcech ve vlastnictví osoby povinné se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány….“ Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/3 na nemovité věci – pozemku parcelní číslo 635 – orná půda v katastrálním území Sluštice, obci Sluštice, okrese Praha-východ a podíl ve výši id. 1/12 na nemovité věci pozemku parcelní číslo 636 – orná půda v katastrálním území Sluštice, obci Sluštice, okrese Praha-východ. 2. Informace o nemovitosti : Kraj Okres Obec Katastrální území

: : : :

Středočeský kraj Praha-východ Sluštice Sluštice

3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpisy z katastru nemovitostí pro katastrální území Sluštice LV č. 241 a 186 dle cuzk 2) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 3) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců 4) Mapa obce a okolí 5) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů 4. Použitá literatura : A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Zákon č. 416/2009 Sb. a zákon č. 405/2012 Sb. – část IV. Náhrady při vyvlastnění D. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 5. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. S ohledem na výše dosažitelného velmi nízkého nájmu (1 – 3 % včetně daně z nemovitostí) metoda nebude aplikována. -2-

Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 6. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 186 je pan František Bambula, nar. dne 4. 10. 1975 250 82 Dobročovice, č.p. 60 vlastníkem podílu ve výši id. 1/12 na oceňované nemovité věci - pozemku parcelní číslo 636 – orná půda o celkové výměře 12938,0 m2 v katastrálním území Sluštice, obci Sluštice, okrese Praha-východ. Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 241 je pan František Bambula, nar. dne 4.10.1975 250 82 Dobročovice, č.p. 60 vlastníkem podílu ve výši id. 1/3 na oceňované nemovité věci – pozemku parcelní číslo 635 – orná půda o celkové výměře 17101,0 m2 v katastrálním území Sluštice, obci Sluštice, okrese Praha-východ. 7. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena na oceňovaném majetku neváznou. V území jsou dokončeny pozemkové úpravy, podle nich jsou obě parcely přístupné z pozemku ve vlastnictví obce Sluštice parcelní číslo 631, dnes zaoraného v honu. Plocha pozemků parcelní číslo 635 a 636 je užívána nájemním způsobem, v evidenci LPIS jsou následující nájemci:

Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod podílu na nemovitých věcech nepodléhá odvodu DPH. 8. Základní popis : Vesnice Sluštice spadá do okresu Praha východ a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Říčany. Obec Sluštice se rozkládá asi dvacet dva kilometrů východně od centra Prahy a šest kilometrů severovýchodně od města Říčany. Úředně žije v katastru této menší vesnice 380 obyvatel. Vesnice Sluštice leží v průměrné výšce 306 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 410 ha, z toho orná půda zabírá sedmdesát tři procent.

-3-

Pozemky parcelní číslo 635 a 636 jsou součástí honu západně od zastavěné části katastru, parcely spolu bezprostředně sousedí. Plocha je aktivně zemědělsky obdělávána. V území jsou realizovány pozemkové úpravy. Pozemky jsou ke dni ocenění užívány v souladu s evidencí. Obsah ocenění § 6 zemědělské pozemky

Pozemky parcelní číslo 635 a 636 v k.ú. Sluštice

B. Posudek : 1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) § 6 pozemek zemědělský - parcelní číslo 635 k.ú. Sluštice, podíl id. 1/3 p a rc . č ís lo v ým ě ra B P E J je d . c e n a m2 K č /m 2 635 17069 21000 1 5 ,8 2 32 21010 1 4 ,6 4 1 7 1 0 1 C e n a p o ze m k u

ú p ra v a 1 .1 .3 140% 140%

ú p ra v a K č /m 2 2 2 ,1 5 2 0 ,5 0

je d n . c e n a K č /m 2 3 7 ,9 6 8 0 3 5 ,1 4

p o d íl 1 /3 1 /3

c e lk e m Kč 2 1 6 0 2 5 ,2 6 3 7 4 ,7 8 4 2 1 6 0 2 5 ,2 6

p o d íl 1 /1 2

c e lk e m Kč 4 0 9 3 5 ,8 3 4 0 9 3 5 ,8 3

b) § 6 pozemek zemědělský - parcelní číslo 636 k.ú. Sluštice, podíl id. 1/12 p a rc . č ís lo v ým ě ra m2 636 12938 12938

BPEJ je d . c e n a K č /m 2 21000 1 5 ,8 2 C e n a p o ze m k u

ú p ra v a 1 .1 .3 140%

ú p ra v a K č /m 2 2 2 ,1 5

je d n . c e n a K č /m 2 3 7 ,9 6 8 0

Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. - rekapitulace cen: a) § 6 zemědělský pozemek p.č. 635, podíl id. 1/3 v k.ú. Sluštice b) § 6 zemědělský pozemek p.č. 636, podíl 1/12 v k.ú. Sluštice Administrativní cena nemovitý věcí ke dni ocenění (zaokrouhleno) Kč Administrativní cena nemovitý věcí ke dni ocenění (zaokrouhleno) Kč

-4-

= =

261 025,26 Kč 40 935,83 Kč

id. 1/3

261 030,00

id. 1/12

40 940,00

2. Zjištění hodnoty nemovitých věcí metodou porovnání Předmětem ocenění je podíl na zemědělských pozemcích – orné půdě aktivně obdělávané v honu v k.ú. Sluštice, obci Sluštice, okrese Praha-východ. V okolí najdeme nabídku plochy, jež je zemědělsky obdělávaná:

Průměrná cena půdy v katastru činila v roce 2014 12,15 Kč/m2, v roce 2015 byla zvýšená na 13,92 Kč/m2. Oceňovaná plocha činí celkem3,0 ha, parcely spolu sousedí, ovšem z jedné je předmětem ocenění podíl ve výši id. 1/3, z druhé 1/12. Po zvýšení cen zemědělské půdy ode dne 1.1.2015 došlo k masivním nabídkám odkupu půdy směřované od hospodařících subjektů k vlastníkům. Nabízená cena bez ohledu na výši podílu na pozemcích bývá vyšší, než je nová průměrná cena půdy v katastru. Je nutno mít na zřeteli, že kvalita půdy v místě je vysoká, již základní jednotková cena pozemků dle BPEJ je vyšší než nová průměrná cena, plochy jsou rovinné a i podíl přináší okamžitý výnos ve formě nájmu (podílu na nájmu). A tak fakticky dosažitelná cena za podíl na posuzovaných parcelách vyjádřený jednotkovou cenou se bude pohybovat minimálně kolem 30,00 Kč/m2. S ohledem na výše uvedené určují dosažitelnou cenu za podíl ve výši id. 1/3 na posuzovaném pozemku parcelní číslo 635 – orná půda ve výši Cena nemovitých věcí metodou srovnání (zaokrouhleno) Kč

id. 1/3

170 000,00

dosažitelná cena za podíl ve výši id. 1/12 na posuzovaném pozemku parcelní číslo 636 – orná půda činí Cena nemovitých věcí metodou srovnání (zaokrouhleno)

id. 1/3

30 000,00 Kč

C) Závěr : Podíl ve výši id. 1/3 na pozemku parcelní číslo 635 – orná půda: Administrativní cena ………………………id. 1/3.................…………......………261 030,00 Kč Porovnávací hodnota …………..…………id. 1/3………………………………..170 000,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. 1/3 na posuzované nemovité věci evidované na LV č. 241 vedeném pro katastrální území Sluštice, obci Sluštice, okres Praha - východ, tj. podílu na pozemku parcelní číslo 365

-5-

– orná půda vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši

170 000,00 Kč Slovy : jednostosedmdesáttisíc korun českých Podíl ve výši id. 1/12 na pozemku parcelní číslo 636 – orná půda: Administrativní cena ………………………id. 1/12................…………......………40 940,00 Kč Porovnávací hodnota …………..………….id. 1/12……………..………………..30 000,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. 1/12 na posuzované nemovité věci evidované na LV č. 186 vedeném pro katastrální území Sluštice, obci Sluštice, okres Praha - východ, tj. podílu na pozemku parcelní číslo 366 – orná půda vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši

30 000,00 Kč Slovy : třicettisíc korun českých Poznámka: parcely jsou užívány nájemním způsobem, což cenu jejich podílu nesnižuje.

V Otrokovicích, dne 19. března 2015

Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradil

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5810 - 40/2015 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 44 /15.

Letecký snímek lokality a katastrální mapa

-6-

Pozemky parcelní čílo 635 a 636 v k.ú. Sluštice

Fotodokumentace

Pohled na hon na horizontu, jehož součástí jsou pozemky parcelní číslo 635 a 636 k.ú. a obec Sluštice, okres Praha-východ

Listy vlastnictví

-7-

-8-

Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 71097900-167902-150320122208 že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 8 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu.

Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: Jiří Leskovjan Vystavil: Leskovjan Jiří, JUDr. et Mgr. - soudní exekutor V Praze dne 20.03.2015

71097900-167902-150320122208

Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)