ZNALECKÝ POSUDEK č. 3327/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Ledce u Židlochovic, obec Ledce, okres Brnovenkov: rodinného domu č.p. 34 na pozemku parc. č. 151, pozemků parc.č. 151, 152, včetně příslušenství Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Martina Douchová Exekutorský úřad Tábor
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinné v rámci exekuce č.j. 017 EX 742/03
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
13. října 2015
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
30. září 2015 – ke dni vydání Usnesení znalcem
Datum vyhotovení:
26. října 2015
Zvláštní požadavky objednatele:
Ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
Tento posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Tábor č.j. 017 EX 742/03-186 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 ve vlastnictví povinného pana Pavla Orálka. Obvyklá cena je stanovena ke dni vydání Usnesení o ustanovení znalcem, tj. k datu 30. září 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb., v platném znění používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 57 vyhotovený dne 30.9.2015 pro k.ú. Ledce u Židlochovic: A: Vlastník: Orálek Pavel, Husova 165/5, Staré Brno, 60200 Brno RČ 500204/164 Podíl 1/2 Tribula Ladislav, Rousínovská 1056/30, Slatina, 62700 Brno RČ 650613/0752 Podíl 1/2 B: Nemovitosti: Pozemky, parcela č. 151 zastavěná plocha a nádvoří 239 m2 součástí pozemku je stavba Ledce, č.p. 34, rodinný dům 152 zahrada 75 m2 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Ledce u Židlochovic z http://nahlizenidokn.cuzk
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitostí bylo provedeno dne 13.10.2015. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Povinný pan Pavel Orálek nebyl na místě přítomen a neumožnil provedení prohlídky domu.
1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.5 Výpočetní programy
Program pro oceňování nemovitostí ABN.Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí
Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí.
4 - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
1.2 Situace oceňované nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty:
Rodinný dům č.p. 34 na pozemku parc. č. 151
Vedlejší stavba na pozemku parc.č. 151
Venkovní úpravy na pozemku parc.č. 151
Pozemek parc. č. 151 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 239 m2
Pozemek parc. č. 152 – zahrada o výměře 75 m2
Nemovitost se nachází v obci Ledce, č.p. 34. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně staršími řadovými rodinnými domy.
1.2.1 Obec a okolí nemovitých věcí Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce: Obecní úřad: Poštovní úřad: Školy: Obchod potravinami a služby:
Obec 214 Obec se nachází cca 20 km jižně od Brna. Nachází se ve zvlněné krajině, která je využívána k zemědělství a těžbě, je zde pískovna. Ano Ne Nejsou Omezená nabídka obchodů a služeb
1.2.2 Umístění nemovitých věcí v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
Centrální část, severozápadně od centra obce Příjezd po zpevněné komunikaci Okolní terén svažitý s severovýchodu k potoku Šatava, vlastní pozemek rovinatý. Starší řadové rodinné domy Obtížné na veřejné komunikaci před domem, možný vjezd do zahrady. Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn
1.2.3 Vlastní nemovité věci Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota
Dům řadový vnitřní Vedlejší stavba, venkovní úpravy 1.NP- z veřejného pozemku před domem V podkroví Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v podprůměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou. Pravděpodobně neužívaný.
5
1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Dle platného územního plánu nebo dle zjištění při místním šetření: Vodovod: Veřejný vodovod pravděpodobně nezaveden (v komunikaci před domem není ventil) Kanalizace: Veřejná kanalizace Elektrická síť: Vzdušné vedení Plyn: Zaveden Telefon: Nezjištěno
2.
Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze a z realitní inzerce.
2.2 Rodinný dům 2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Ledce, číslo pop. 34. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Jedná se o řadový vnitřní dům. Pro ocenění se předpokládá, že jde o dům nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Výměry domu a materiálové a konstrukční vybavení domu byly zjištěny částečně při místním šetření a částečně z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
2.2.2 Popis objektu
Rodinný dům řadový vnitřní Ve tvaru písmene L Nepodsklepeno 1 NP Ne Betonové Pravděpodobně ne Pravděpodobně z pálených cihel Dřevěný krov, sedlová střecha Pálené tašky, bobrovky Pozinkovaný plech Do ulice břízolitová Chybí Ne
Dům je řadový vnitřní, pravděpodobně půdorysu ve tvaru písmene L. Uliční fasáda je orientována k jihozápadu, vchod do domu je z ulice do chodby v 1. NP domu. K domu dle informací z katastrální mapy patří 1 vedlejší stavba navazující na dům, za domem je zahrada.
6 Dům je zděný, přízemní, pravděpodobně nepodsklepený, se sedlovou střechou bez obytného podkroví, dvorní část má pravděpodobně plochou střechu. Dům je pravděpodobně zděný z pálených cihel, krov pravděpodobně dřevěný, krytina pálená. Fasáda je do ulice a pravděpodobně i do dvora břizolitová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou do ulice a pravděpodobně i do dvora dřevěná zdvojená, vstupní dveře dřevěné prosklené. Dům je připojen na vzdušné vedení elektřiny, zemní plyn, na veřejný vodovod a kanalizaci pravděpodobně není objekt připojen, na komunikaci před domem není ventil. Dle registru ČAP leží dům v zóně 2 – zvýšené riziko záplavy/povodně.
2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Zjištěné závady
1920 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) Dům pravděpodobně neprošel modernizací. Zvýšená vlhkost, patrně vlivem nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v podprůměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.
Celkový technický stav
2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění Stavba nebyla přístupná, rozměry byly zjištěny částečně z katastrální mapy, částečně odborným odhadem. o
1.NP Část Základní část Dvorní část vč. zastřešení Celkem 1.NP Zastřešení Část
1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška hřebene nad nadezdívkou
délka m 6,55 3,30
šířka m 8,00 6,50
výška m 2,95 3,00
ZP m2 52,40 21,45 73,85
OP m3 154,58 64,35 218,93
délka
šířka
výška
ZP
OP
2
m3
m
m
6,55
8,00
m
m
52,40 3,60
94,32
Celkem zastřešení
94,32 ZP m2 73,85
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží zastřešení Celkem
73,85
OP m3 218,93 94,32 313,25
Užitná plocha Užitná plocha domu je vypočítána ze zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží - vynásobením koeficientem 0,8. Část 1.NP Celkem
Zastavěná plocha (m2) 73,85
koeficient 0,8
Užitná plocha (m2) 59,08 59,00
7
2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A.
2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. typ A 441/2013 Sb. Střecha sklonitá Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC/ Kč/m3 Koeficient využití podkroví ppod Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m3 Obestavěný prostor objektu OP m3 ( příloha č. 41 vyhlášky, Koeficient změny cen staveb Ki dle CZ-CC ) CZ-CC: 111 Koeficient vybavení stavby Podíl Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand % Pod.č. Koef. (př.15) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) betonové pasy s 1 Základy P 0,08200 100 0,08200 0,46 nefunkční izolací pravděpodobně z 2 Zdivo S 0,21200 100 0,21200 1,00 pálených cihel pravděpodobně s rovným 3 Stropy S 0,07900 100 0,07900 1,00 podhledem krov dřevěný, střecha 4 Střecha S 0,07300 100 0,07300 1,00 sedlová 5 Krytina pálené tašky, bobrovky S 0,03400 100 0,03400 1,00 Klempířské úplné z pozinkovaného 6 S 0,00900 100 0,00900 1,00 konstrukce plechu pravděpodobně vápenné 7 Vnitřní omítky S 0,05800 100 0,05800 1,00 hladké 8 Fasádní omítky břizolit S 0,02800 100 0,02800 1,00 9 Vnější obklady nejsou C 0,00500 100 0,00500 0,00 pravděpodobně běžné 10 Vnitřní obklady S 0,02300 100 0,02300 1,00 keramické 11 Schody pravděpodobně dřevěné P 0,01000 100 0,01000 0,46 pravděpodobně hladké 12 Dveře S 0,03200 100 0,03200 1,00 plné nebo prosklené 13 Okna dřevěná zdvojená S 0,05200 100 0,05200 1,00 Podlahy obytných pravděpodobně 14 S 0,02200 100 0,02200 1,00 místn. standardní Podlahy ostatních pravděpodobně 15 S 0,01000 100 0,01000 1,00 místn. standardní pravděpodobně kamna na 16 Vytápění P 0,05200 100 0,05200 0,46 tuhá paliva 17 Elektroinstalace vzdušné vedení S 0,04300 100 0,04300 1,00 18 Bleskosvod chybí C 0,00600 100 0,00600 0,00 19 Rozvod vody pravděpodobně chybí C 0,03200 100 0,03200 0,00 20 Zdroj teplé vody pravděpodobně není C 0,01900 100 0,01900 0,00 21 Instalace plynu zaveden zemní plyn S 0,00500 100 0,00500 1,00 pravděpodobně 22 Kanalizace nenapojeno ne veř. C 0,03100 100 0,03100 0,00 kanalizaci 23 Vybavení kuchyní pravděpodobně S 0,00500 100 0,00500 1,00
nepodsklepený bez podkroví 2 290,00 1,000 2 290,00 313,25 2,115
Uprav. podíl (9) 0,03772 0,21200 0,07900 0,07300 0,03400 0,00900 0,05800 0,02800 0,00000 0,02300 0,00460 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,02392 0,04300 0,00000 0,00000 0,00000 0,00500 0,00000 0,00500
8 standardní pravděpodobně umývadlo 24 Vnitřní vybavení S a vana pravděpodobně 25 Záchod S splachovací WC 26 Ostatní chybí C 27 Konstrukce neuvedené není Celkem Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K4 Zákl. cena upravená ZC x K4 x K5 × Ki ZCU Rok odhadu Rok pořízení Stáří S Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost Z Opotřebení - odborným odhadem O Výchozí cena CN Stupeň dokončení stavby D Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Odpočet na opotřebení 79,17 % O Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu CS
0,04100
100
0,04100
1,00
0,04100
0,00300
100
0,00300
1,00
0,00300
0,03400 0,00000
100 100
0,03400 0,00000 1,00000
0,00 1,00
0,00000 0,00000 0,79524 0,79524 3 851,63 2015 1920 95 lineárně 120 79,17 1 206 523,10 100,00 1 206 523,10 -955 164,12 251 358,98 251 358,98
Kč/m3
roků roků % Kč % Kč Kč Kč Kč
2.3 Vedlejší stavba - kurník Objekt je pravděpodobně samostatně stojící za dvorní částí domu. Slouží jako kurník, je pravděpodobně zděný, přízemní, nepodsklepený, s pultovou střechou krytou lepenkou. Vybavení a výměry byly stanoveny obhlídkou zvenčí a odborným odhadem.
2.3.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt je společně užívaný se stavbou hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 16 odst. 1 vyhlášky se tedy jedná o vedlejší stavbu.
2.3.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny
Kurník Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b typ zděná nepodsklepená Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. B Střecha pultová bez podkroví Rok odhadu 2015 Rok pořízení resp. kolaudace 1920 Stáří S roků 95 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC/ Kč/m3 1 250,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m3 1 250,00 Obestavěný prostor objektu OP m3 37,13 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki CZ-CC 1274 2,115 Koeficient vybavení stavby Konstrukce a Pol.č. Provedení Stand. Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl vybavení (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy původní S 0,07100 100 0,07100 1,00 0,07100 Obvodové 2 zděné S 0,31800 100 0,31800 1,00 0,31800 stěny 3 Stropy rovné S 0,19800 100 0,19800 1,00 0,19800 4 Krov pultová střecha S 0,07300 100 0,07300 1,00 0,07300 5 Krytina lepenka S 0,08100 100 0,08100 1,00 0,08100
9 Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře
pravděpodobně pozinkovaný plech pravděpodobně vápenné 7 omítky 8 neuvažuje se 9 dřevěné prosklené pravděpodobně jednoduché 10 Okna okno 11 Podlahy pravděpodobně betonové 12 Elektroinstalace nezjištěno 13 Neuvedené není Celkem Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) Zákl. cena upravená ZC x K4 x K5 × Ki Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost Opotřebení - odborným odhadem Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 85,00 % Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu 6
2.4
S
0,01700
100
0,01700
1,00
0,01700
S
0,06100
100
0,06100
1,00
0,06100
S S
0,00000 0,03000
100 100
0,00000 0,03000
1,00 1,00
0,00000 0,03000
S
0,01100
100
0,01100
1,00
0,01100
S C
0,08200 0,05800 0,00000
100 100 100
1,00 0,00 1,00
K4 ZCU
Kč/m3
0,08200 0,05800 0,00000 1,00000
S
roků
Z O CN D CND O
roků % Kč % Kč Kč Kč Kč
0,08200 0,00000 0,00000 0,94200 0,94200 2 490,41 2015 1920 95 lineárně 80 85,00 92 468,92 100,00 92 468,92 -78 598,58 13 870,34 13 870,34
CS
Venkovní úpravy
Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (přípojky inženýrských sítí, venkovní schodiště, zpevněné plochy ve dvoře, oplocení, vjezdová vrata). Vpočteno oceňovacím programem ABN14 Rodinný dům
Hlavní objekt Cena Hlavní stavba
Kč
Vedlejší stavby tvořící příslušenství
Kč
Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu 3,5 % až 5 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Kč
Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem
251 358,98 13 870,34 265 229,32 3,5 % 5,0 % 3,5 % 9 283,03
2.5 Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na www.sreality.cz – říjen 2015. Porovnávané pozemky – vlastní databáze:
Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument.
Okres Brno-venkov, Pohořelice, ul. U Větrolamu Lokalita nových rodinných domů na okraji obce Rovinný pozemek (J), obdélníkový tvar Orná půda Územní plán
Rodinné domy
ÚR vydáno
Ne
Záplavová oblast
10 Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka
Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka
Kpl. na pozemku, nová zpevněná komunikace 1 260 600
Výměra (m2) Cena za (Kč/m2)
764 1 650
Datum prodeje
01/15
Prodávající
Právnická osoba
Zdroj KC
BKS
okr. Brno-venkov, Trboušany Pozemek se nachází při jihovýchodním okraji obce Trboušany, kde se nově staví samostatné RD. Pozemek je volný, porostlý travinami a náletovými bylinami. Podél jižní hranice pozemku protéká potok, který v nedalekých Kupařovicích ústí do řeky Jihlavy. orná půda Územní plán zástavba RD Není Záplavová oblast zóna ČAP 3 voda, elektřina, zemní plyn na hranici pozemku, kanalizace se v obci aktuálně buduje záplavová zóna Výměra (m2) 645 000 1500 Datum 07/2015 Prodávající Cena za (Kč/m2) 430 prodeje Zdroj KC
obec Trboušany návrh KS
Porovnávané pozemky – realitní inzerce: Prodej stavebního pozemku 761 m² Sobotovice, okres Brno-venkov 910 000 Kč (1 196 Kč za m²) Prodej stavební parcely 761m² v obci Sobotovice vhodný pro výstavbu rodinného domu či rekreakční chaty, 20 minut od Brna. Šíře pozemku je 14m. Inženýrské sítě jsou na hranici parcely. Na pozemku je stávající objekt, který je určen k demolici. V blízkosti se nachází i autobusová zastávka. Nedaleko je i sjezd z rychlostí silnice. Celková cena: 910 000 Kč za nemovitost, + provize RK Aktualizace: 24.10.2015 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 761 m2 Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V, 230V Doprava: Silnice
11
Prodej stavebního pozemku 729 m² Odrovice, okres Brno-venkov 583 200 Kč (800 Kč za m²) Ve výhradním zastoupení majitele nabízíme pěkný pozemek v obci Odrovice 3 km od Pohořelic. Pozemek je vhodný pro výstavbu RD typu Bungalov a jsou zde již nachystané základy, zbývá zalít podkladovou desku. V ceně pozemku je projekt na rodinný dům, včetně projektu na inženýrské sítě a energetický štítek s platností do roku 2019. Celková plocha činí 729 m2, je rovinatý, obdélníkového tvaru s uliční šíří 24,34 m a k pozemku vede obecní přístupová cesta. IS (elektřina, voda, plyna a kanalizace) jsou na hranici pozemku. K dispozici jsou i plány domu. V obci je základní infrastruktura, v Pohořelicích vzdálených pouhé 3 km je veškerá občanská vybavenost. Pěkná lokalita s výbornou dostupností do Brna (cca 25 minut). Celková cena: 583 200 Kč za nemovitost+provize Aktualizace: 26.10.2015 Stav: Rezervováno Plocha pozemku: 729 m2 Komunikace: Asfaltová
Prodej stavebního pozemku 960 m² Medlov, okres Brno-venkov 1 152 000 Kč (1 200 Kč za m²) Zprostředkujeme Vám ve výhradním zastoupení prodej stavební parcely o výměře cca 960 m² v obci Medlov. Parcela se nachází v klidné ulici s nádherným výhledem a je jedna z posledních tří volných parcel ve staronové zástavbě. Veškeré inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Uliční šíře je 15,5 m a délka 65,3 m. Pozemek je vyčištěný, připravený pro výstavbu. Obec Medlov má velmi dobrou občanskou vybavenost (škola,školka,obchody) a je velmi dobře dostupná do Brna cca 15 min. Spojení IDS - bus dále jsou tu cyklostezky, jezera, lesy a Přírodní park Niva Jihlava. Financování hypotečním úvěrem bezplatně zprostředkujeme. Volejte místního makléře. Ev. číslo: 15238. Celková cena: 1 152 000 Kč za nemovitost+provize RK s Dph Aktualizace: 12.10.2015 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 960 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod
12
Na základě nabídek pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 430 – 1 650 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku a zahrady ve funkčním celku na 1 000 Kč/m2. Ocenění pozemků
Parcela číslo
Druh pozemku
151
zastavěná plocha a nádvoří
152
zahrada
Umístění
Výměra m2
plocha pod domem, dvorem a vedlejšími stavbami zahrada za domem
ZC
Kč/m2
239
1 000,00
239 000,00
75
1 000,00
75 000,00 314 000,00
Celkem parcely
2.6 Rekapitulace ocenění časovou cenou
Objekt Rodinný dům č.p. 34 Kurník Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem Stavby celkem Pozemky : 151 152 Pozemky celkem Celkem
Celkem po zaokrouhlení
Cena Kč
Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 251 358,98 13 870,34 9 283,03 274 512,35 239 000,00 75 000,00 314 000,00 588 512,35
588 510,00
13
3.
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. V tomto případě je provedeno porovnání s podobnými rodinnými v této lokalitě z vlastní databáze a z nabídek realitních kanceláří na portálu www.sreality.cz.
3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty – vlastní databáze: Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Lokalita Podlaží Tech. stav
Brno-venkov, Dolní Kounice - Hlavní 1.PP/1.NP Typ 3+1 Cca 80 let, 1975 střecha, 1996 plyna ÚT, 2008 koupelna, WC, kuchyně, 2011 okna Standardní – plyn. kotel, EURO okna, lamináty a ker. dlažba 138,00 Podl. plocha celková (m2) 120 Obest. prostor (m3)
699
14,00
z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. B 0,00 garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) Kpl. 495 Napojení na sítě Garáž - 1.NP, zast. pl. 18 m2, průměrný tech. stav, dvorní objekt - 1.NP, zast.pl. 19 m2, rek. 2010, plast. okna 2 200 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 18 333 Datum prodeje 03/2015 Zdroj KC
KS
Okres Brno-venkov, Žatčany 1.NP Typ 3+1 RD z roku 1965. V letech 2007-2010 byla provedena částečná rekonstrukce, bez výrazné modernizace. Stavebně technický stav je dobrý.
14 Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Vytápění lokální el. topidla, podlahy vlýskové, PVC a dlažba, okna plastová. 125,18 Podl. plocha celková (m2) Obest. prostor (m3) 90,80
Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Okres Brno-venkov, Hrušovany u Brna, Havlíčkova 0.PP/1.NP Typ 2+1 Cca 80 let, 1997 plyn, kuchyně, koupelna, okna do ulice a fasáda Standardní – plyn. kamna, dřevěná dvojitá a plastová okna, prkna a ker. dlažba 97,00 Podl. plocha celková (m2) Obest. prostor (m3) 73
Lokalita Podlaží Tech. stav
okres Brno-venkov, Židlochovice, ulice Masarykova, 1.NP Typ 2+1 Původní RD z roku 1909, přibližně v roce 1999 provedeno napojení RD na městský kanalizační řad, nově byly provedeny rozvody vody, v pokoji a v kuchyni byla provedena izolace podlah proti zemní vlhkosti a byly provedeny nové podkladní betony, stav průměrný až zhoršený se zanedbanou údržbou.
Vybavení
Podstandardní - svislá nosná konstrukce zděná v tl. do 45 cm, vytápění lokální plynové - 4 plynová topidla, bez ohřevu TUV, okna dřevěná dvojitá špaletová, dveře rámové náplňové a hladké lakované, povrchy podlah: převážně betonová mazanina, v jednom pokoji vlysy; vnitřní hygienické vybavení: umyvadlo, WC s nádržkou; vybavení kuchyně: plynový sporák, kuchyňská linka.
575
z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) Voda, plyn, kanalizace, el. 232 Napojení na sítě Garáž na konci dvora. 1 599 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 17 610 Datum prodeje 02/2015 Rezervační Zdroj KC dohoda
439
0,00
z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. B 0,00 garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) Kpl. 1088 Napojení na sítě Hospodářský objekt a stodola - 1.NP, zast. pl. 71 m2, zděné, údržba zanedbaná 1 450 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 19 863 Datum prodeje 03/2015 Zdroj KC
KS
15 Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
81,42 0,00
Podl. plocha celková (m2)
60,62
Obest. prostor (m3)
z celkové p.p. pl. 0,00 garáže (m2) 804 Napojení na sítě
413
z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. 0,00 průjezdu (m2) B/L/T (m2) elektrická energie, zemní plyn, voda z městského řadu, kanalizace do jímky na vyvážení Zemní sklep (69 m3), bývalý menší chlév (zastavěná plocha 1.NP cca 12,80 m2, stav zhoršený), zpevněné plochy, oplocení, venkovní schodiště. 940 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 15 506 Datum prodeje 09/2014 Kupní cena podle mého názoru poněkud vyšší. (v kupní ceně je zahrnuta skrytá provize realitní kanceláře ve výši 60 000,- Kč). KS nebyla vložena Zdroj KC KS do údajů katastru nemovitostí.
Porovnávané objekty – realitní nabídka: Prodej rodinného domu 100 m², pozemek 712 m² Přísnotice, okres Brno-venkov 1 490 000 Kč, tj. 15 556 Kč/m2 Nabízíme k prodeji řadový dům v Přísnoticích, s ideální dostupností do města Brna. Dům je obyvatelný k postupné rekonstrukci. ZP domu je 152m2 a zahrada má 557 m2. Nemovitost má udělanou novou elektriku v celém domě, v domě je studna, dále přiveden do průjezdu obecní vodovod. Objekt napojen na kanalizaci. Dům je celý cihlový, má dvorek, průjezd, velkou zahradu. Ideální pro mladou rodinu. Možno ihned bydlet, a postupně opravovat. Doporučujeme prohlídku. Klíče v RK. . Do konce října 2015 nabízíme prostřednictvím našeho partnera úrokové sazby od 1,69 % p.a. Více informací Vám sdělí náš specialista na prohlídce. Celková cena: 1 490 000 Kč za nemovitost Aktualizace: 16.10.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 152 m2 Užitná plocha: 100 m2 Plocha podlahová: 90 m2 Plocha pozemku: 712 m2 Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky
16
Započitatelná užitná plocha domu je 59 m2 (viz kap. 2.2.4). Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Užitná plocha, příp. Pozemek Č. Lokalita Garáž Jiné dispozice m2 místností RD cca 1920, zděný se sedlovou střechou bez Oceň. Ledce 59 není 314 podkroví. Okna dřevěná zdvojená. Napojeno na objekt el. a zemní plyn. Kurník, zahrada. (1) (2) (3) (4) (5) (6) RD 1PP+1NP, cca z r. 1935, po částečné rekonstrukci - 1996 vytápění plyn. kotlem, 2008 1 Dolní Kounice 120 ano 495 kouplena, 2011 EURO okna. Standardní vybavení. Napojeno na všechny IS. Vedlejší stavba. RD 1NP, cca z r. 1965. 2007-2010 částečná 2 Žatčany 90,8 ano 232 modernizace, plastová okna. Lokální el. vytápění. Napojeno na všechny IS. RD 1NP cca z r. 1935, modernizace 1997 plyn, Hrušovany u kuchyně, koupelna, plastová okna do ulice, 3 73 není 1088 Brna fasáda. Vytápění plyn. kamny. Napojení na všechny IS. Stodola. RD 1NP, částečná modernizace 1999. Vytápění lokální plynové, okna dřevěná dvojitá, 4 Židlochovice 60,62 není 804 podstandardní vybavení. Napojení na el., vodu a zemní plyn, kanalizace do jímky. Zemní sklep a chlév. RD 1NP. Zděný RD k rekonstrukci. Nová 5 Přísnotice 90 průjezd 712 elektřina, kanalizace, voda, vlastní studna. Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena Cena Koef. po požadovaná reredukci Č. K1 K2 K3 K4 K5 K6* resp. dukce na zaplacená na pramen ceny stav jiné pramen poloa úvaha Kč/m2 Kč příslušenství garáž vliv ceny ha vybaznalce pozemku vení (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) 1 18 333 1,00 18 333 1,05 1,00 1,03 1,20 1,03 1,05 2 17 610 1,00 17 610 1,02 0,99 1,03 1,10 0,99 1,05 3 19 863 1,00 19 863 1,03 1,05 1,00 1,13 1,10 1,05 4 14 517 1,00 14 517 1,05 1,03 1,00 1,10 1,08 1,05 5 16 556 0,90 14 900 1,00 0,99 1,01 1,05 1,07 1,05 Porovnávací cena Užitná plocha Porovnávací cena celkem
I
Cena oceňovaného objektu odvozená
K1× ze … × srovnávacího K6 Kč (16) 1,40 1,19 1,41 1,35 1,18 Kč Kč Kč
* Koeficient K6 Úvaha znalce zohledňuje fakt, že dům nebyl přístupný, podlahové plochy nebyly změřeny a vnitřní vybavení bylo stanoveno odborným odhadem.
(17) 13 095 14 798 14 087 10 753 12 627 Kč 59 771 248
17
4.
Práva a závady
Povinný pan Pavel Orálek byl obeslán znaleckou kanceláří prostřednictvím datové schránky s požadavkem, aby sdělil, zda jsou oceňované nemovité věci pronajímané a pokud ano, aby předložil kopie nájemních smluv. Povinný však nijak nereagoval. Pro účely ocenění je tedy na rodinný dům pohlíženo tak, jako by nebyl zatížen nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 57 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitých věcech tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu.
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 588 510,00 Kč 771 248,00 Kč
Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/2 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2
750 000,00 Kč 375 000,00 Kč 300 000,00 Kč
Slovy: třistatisíckorunčeských Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,8 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti.
V Brně dne 26. října 2015
Ing. Tomáš Hudec
18
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3327/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 26. října 2015
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitých věcí Výpis z katastru nemovitostí LV 57 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
19 Fotodokumentace
20
21
22
23
24 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Ledce u Židlochovic
25 Mapa oblasti