-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2367-324/2015 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovité věci - pozemku parc.č. st. 1976 jehož součástí je stavba č.p. 2108, pozemku parc.č. St. 1989 jehož součástí je stavba bez č.p./če, pozemků parc.č. 730/8, parc.č. 730/32, parc.č. 730/36, parc.č. 730/37, parc.č. 730/38, parc.č. 743/46, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Nový Jičín – Horní Předměstí, obec Nový Jičín, okres Nový Jičín (LV č. 1158)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00387/14
Podle stavu ke dni 16.6. 2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 23 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 23. 6. 2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Autosalon č.p. 2108 Revoluční 2108, 741 01 Nový Jičín Nový Jičín Nový Jičín Nový Jičín – Horní Předměstí
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 16. 6. 2015 za účasti znalce a pana Jaroslava Pastorčáka.
4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1158 pro k.ú. Nový Jičín – Horní Předměstí ze dne 20. 5. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00387/14-092 o ustanovení znalce ze dne 14.5.2015.
5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 1158 zapsán: SJM Pastorčák Jaroslav a Pastorčáková Viera, Polní 1287/6, 74221 Kopřivnice
podíl 1/2
Purmenská Jana, Pod Morávií 1314/3, 74221 Kopřivnice
podíl 1/2
Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské – Pastorčák, Pastorčáková k id. 1/2 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo smluvní Věcné břemeno zřizování a provozování zařízení distribuční soustavy Věcné břemeno zřizování a provozování vedení podzemní veřejné telekomunikační sítě a právo údržby a oprav
-3Zahájení exekuce – Pastorčák Jaroslav Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/2 Zahájení exekuce – Pastorčáková Viera blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v Novém Jičíně, při ul. Revoluční, rovnoběžně se státní silnicí, která vede z Valašského Meziříčí, přes Hodslavice a dále obec Bludovice do centra města Nový Jičín (vzdálenost cca 1,5 km) s napojením v mimoúrovňovém křížení na dálkovou komunikaci Ostrava-Brno (D1). Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. St. 1976 jehož součástí je stavba č.p. 2108, pozemkem parc.č. St. 1989 jehož součástí je stavba bez č.p./če, pozemky parc.č. 730/8, parc.č. 730/32, parc.č. 730/36, parc.č. 730/37, parc.č. 730/38, parc.č. 743/46, včetně součástí a příslušenství. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení, vrata, ČOV s lapolem Pozitiva oceňované nemovité věci: - Umístění při hlavním tahu Nový Jičín – Valašské Meziříčí - Dobrý technický stav Negativa oceňované nemovité věci: - nebyly shledány
7. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. St. 1976 Parc.č. St. 1989 Parc.č. 730/8 Parc.č. 730/32 Parc.č. 730/36 Parc.č. 730/37 Parc.č. 730/38 Parc.č. 743/46
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha-manipulační plocha ostatní plocha – zeleň ostatní plocha – silnice trvalý travní porost
Celková výměra pozemků činí 11 031 m2.
o výměře 800 m2 o výměře 180 m2 o výměře 3 863 m2 o výměře 1 708 m2 o výměře 3 289 m2 o výměře 984 m2 o výměře 57 m2 o výměře 150 m2
-4B) stavby: 1) Budova autosalon č.p. 2108, součást pozemku parc.č. St. 1976 Objekt je samostatně stojící, zděný, jednopodlažní, nepodsklepený s přízemím v úrovni upraveného terénu, ve tvaru písmene „L“ se střešní konstrukcí složenou (2x nízká pultová střecha – bez možnosti využití podkroví). V objektu je prodejní autosalon, předsíň, WC pro ZTP, EC pro ZTP a návštěvníky, kancelář autobazaru, 2 kanceláře autosalonu, sklad náhradních dílů, páteřní komunikace zázemí, servisní dílna, myčka osobních automobilů, strojovna – sklad pro myčku, denní místnost, sociální zařízení zaměstnanců, šatna muži, šatna ženy, úklidová komora s kotelnou. Objekt je napojen na elektro třífázovou vzdušnou přípojku z trafostanice, veřejný vodovod, telefon, vlastní ČOV s lapolem. Je zde možnost napojení nemovitosti na rozvod plynu. Objekt byl postaven a zkolaudován v roce 2003. 2) Budova přístřešku bez čp/če, součást pozemku parc.č. St. 1989 Samostatně stojící přízemní objekt s nízkou pultovou střechou a jednou podélnou zdí otevřenou. Objekt byl postaven v roce 2003.
8. Obsah posudku Odhad ceny obvyklé I) II)
Zjištění věcné hodnoty Odhad ceny obvyklé výnosovou metodou
Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Výpis z Katastru nemovitostí
-5-
B. Posudek I)
Zjištění věcné hodnoty
Použitá metodika ocenění Věcná hodnota je reprodukční cena, snížená o přiměřené opotřebení, případně dále snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění je provedeno nákladovým způsobem bez koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu pp.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova autosalon Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
F. budovy administrativní zděná 122
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 16,09*(25,52+16,09)+16,09*9,93-11,70*11,70*(1-3,14/4 = ) Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná plocha 799,85 m2 799,85 m2
Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 3,86 m
3 087,42 / 799,85 799,85 / 1
[m2] 799,85
Součin 3 087,42 3 087,42 = 3,86 m = 799,85 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP 16,09*14,65*(5,35+6,22)/2+(799,85-(16,09*14,65))* = (4,01+4,89)/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
3 874,02 m3
-6Podlaží 1.NP Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP
Obestavěný prostor 3 874,02 m3 3 874,02 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce
Hodnocení standardu S N S S P S S S S S S C S X N S S S S S S S S X S C S X A
Provedení
1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody chybí 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy chybí 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra 27. Garážová vrata sekční s pohonem
Část [%] 100 60 40 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce
Obj. podíl [%] S N S S P S S S
8,20 17,40 17,40 9,30 9,30 7,30 2,10 0,60
Část [%] 100 60 40 50 50 100 100 100
Koef. 1,00 1,54 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 8,20 16,08 6,96 4,65 2,14 7,30 2,10 0,60
-77. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra 27. Garážová vrata sekční s pohonem Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S C S X N S S S S S S S S X S C S X A
6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 1,40 5,90 0,00 0,50
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
3 874,02 m3 * 4 644,32 Kč/m3
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00
= * * * * * * = =
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 88 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 100 = 12,0 % Koeficient opotřebení: (1- 12,0 % / 100)
*
Budova autosalon - zjištěná cena
=
1.1.2. Budova přístřešku Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
I. garáže zděná 1242
6,90 3,30 1,80 0,00 3,10 0,00 8,01 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 0,00 5,90 0,00 0,50 102,14 1,0214 2 807,0,9390 0,9283 0,8440 1,0214 1,0500 2,0970 4 644,32 17 992 188,57 Kč
0,880 15 833 125,94 Kč
-8Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 26,08*6,9
=
[m2] 179,95
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 179,95 m2 179,95 m2
Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 2,83 m
Součin 509,26 509,26
509,26 / 179,95 179,95 / 1
= 2,83 m = 179,95 m2
=
509,26 m3
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (26,08*6,9)*(2,83) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží 1.NP Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP
Obestavěný prostor 509,26 m3 509,26 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod
Obj. podíl [%] S S C S C S C S S X C C C C S C C C
11,30 23,90 23,90 9,20 10,10 2,90 0,60 6,30 3,20 0,00 0,80 3,10 2,40 5,10 4,90 1,10 6,30 0,30
Část [%] 100 60 40 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00
Upravený obj. podíl 11,30 14,34 0,00 9,20 0,00 2,90 0,00 6,30 3,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4,90 0,00 0,00 0,00
-918. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C C X C X C X C
1,00 0,90 0,00 0,40 0,00 2,20 0,00 4,00
100 100 100 100 100 100 100 100
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
509,26 m3 * 3 235,13 Kč/m3
0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00
= * * * * * * = =
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 52,14 0,5214 2 124,1,0750 0,9567 1,2894 0,5214 1,0500 2,0980 3 235,13 1 647 522,30 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 60 = 20,0 % Koeficient opotřebení: (1- 20,0 % / 100)
*
Budova přístřešku - zjištěná cena
=
1 318 017,84 Kč
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
0,800
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
- 10 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,741 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,741 = 0,741 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 580,Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 trvalý travní porost § 4 odst. 1 trvalý travní porost § 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,741
429,78
Parcelní číslo st.1976
Výměra [m2] 800,00
Jedn. cena [Kč/m2] 429,78
st.1989
180,00
429,78
77 360,40
730/36 730/37 730/8 730/32 743/46
3 289,00 984,00 3 863,00 1 708,00 150,00 10 974,00
429,78 429,78 429,78 429,78 429,78
1 413 546,42 422 903,52 1 660 240,14 734 064,24 64 467,4 716 405,72
m2
Cena [Kč] 343 824,-
Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití III Stavba pro komerční využití (čerpací stanice pohonných hmot, občerstvení, parkoviště…)
Pi -0,50
-0,10 0,00 0,00 1,20
- 11 4
I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,480
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, veřejně nepříst., komerční § 4 odst. 3, komerční 580,0,480 1,000 278,40 Typ
Název
§ 4 odst. 3, komerční ostatní plocha Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 730/38
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 57,00 278,40 2 57,00 m
Pozemky - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 15 868,80 15 868,80 4 732 274,52 Kč
3. Ocenění příslušenství Příslušenství je standardního provedení a rozsahu. Tvoří ho přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení, vrata, ČOV s lapolem. Cenu příslušenství stanovuji odborným odhadem ve výši 5% z věcné hodnoty staveb. Ocenění Věcná hodnota staveb: Procento z hodnoty staveb: Hodnota příslušenství:
17 151 144,- Kč 5% 857 557,- Kč
Rekapitulace věcné hodnoty 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova autosalon 1.1.2. Budova přístřešku
15 833 125,90 Kč 1 318 017,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
17 151 143,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
4 732 274,50 Kč
3. Ocenění příslušenství Celkem
Výsledná hodnota po zaokrouhlení:
857 557,- Kč 22 740 975,20 Kč
22 740 980,- Kč
- 12 -
II)
Odhad ceny obvyklé výnosovou metodou
Výnosová hodnota – je předpokládaná míra finančních výnosů po zdanění, které lze získat při provozování daného majetku v úplném vlastnictví s péčí řádného hospodáře, ve srovnání s alternativními možnostmi investování při srovnatelné míře návratnosti. Ocenění výnosovou metodou je provedeno metodou tzv. věčné renty, neboli diskontní budoucích příjmů za předpokladu pronájmu jinému subjektu, nebo několika subjektům. Výnosovou metodu lze uplatnit tam, kde jsou nemovitosti pronajímány či tam, kde jejich stavebně-technický stav pronajmutí umožňuje. Oceňované nemovité věci nejsou ke dni ocenění dle prohlášení spoluvlastníka pronajaty. Stavebně-technický stav budov je dobrý, nemovitosti je možné dle názoru znalce pronajmout. Jako pronajatelné prostory jsou uvažovány prostory v hlavní budově, prostory budovy bez čp (přístřešku) a parkovací prostory v areálu. V hlavní budově je prodejní plocha o výměře 280 m2, servisní plochy o výměře 210 m2. Obslužné prostory (kanceláře, soc.zař., skladovací prostory) o výměře cca 198 m2. V přístřešku jsou skladovací/parkovací plochy o výměře cca 198 m2. Na zpevněné ploše před autosalonem jsou pronajatelné plochy o ploše cca 600 m2. Předpoklad další životnosti objektu bez nutnosti větších oprav je cca 40 let. Znalec provedl výpočet výnosové hodnoty simulovaným nájemným. Za účelem zjištění obvyklého nájemného porovnáním provedl znalec šetření v realitní inzerci, použil vlastní databázi a shromáždil údaje porovnatelných prostor a areálů. Dlouhodobým sledováním cen, nabídky a poptávky a na základě cen zjištěných porovnáním stanovuji obvyklé nájemné za prodejní plochy ve výši 2500,- Kč/m2/rok, za servisní plochy ve výši 1500,- Kč/m2/rok, za kancelářské a ostatní plochy ve výši 1250,- Kč/m2/rok, za přístřešek ve výši 1000,- Kč/m2/rok a za parkovací plochu ve výši 400,- Kč/m2/rok.
Výpočet nákladů na dosažení příjmů z nájemného Daň z nemovitostí – odhad 15 000,- Kč/rok. Náklady na opravy a údržbu a provoz – propočet ve výši 0,15% z RC, Pojistné - propočet ve výši 0,10% z RC Amortizace - Po dožití stavby by měl mít vlastník na její znovupostavení. Pro výpočet amortizace je nutné uvažovat stav, kdy vlastník nemovitosti každoročně ukládá určitou částku, aby na konci životnosti stavby měl k dispozici částku na znovupostavení stavby, případně pořízení obdobné nemovitosti. Vzorec pro výpočet amortizace: (C*iA ) / ((1+iA)T -1) , kdy Úroková míra pro amortizaci iA činí 3% Další životnost je 35 let Kapitalizační míru stanovuji na hodnotu 8,75 %.
- 13 Výpočet výnosové hodnoty
Výpočet tržeb z nájemného (celkem): druh plochy
výměra
nájem
roční výnos
pronajímatelné prostory
(m2)
Kč/m2/rok
(Kč/rok)
prodejní plocha
280
2 500
dílny
210
1 500
kancel. Plochy se zázemím
198
1 250
přístřešek
166
1 000
parkovací plocha
600
400
700 000 315 000 247 500 166 000 240 000 1 668 500
příjmy Obsazenost (%):
10% ztráta z nájmu 90% odhadovaný nájem
166 850 Kč 1 501 650 Kč
Náklady spojené s nemovitostí:
19 640 000 17 150 000
reprodukční cena (RC) časová cena ( C ) náklady na provoz a údržbu
propočet
daň z nemovitosti
odhad
pojištění výpočet amortizace úroková míra pro amortizaci
propočet
RC * 0,10 %
iA T
0,03 35 T (C*iA ) / ((1+iA) -1
další životnost amortizace
RC * 0,15 %
29 460 Kč 15 000 Kč
celkem náklady
19 640 Kč
283 649 Kč 347 749 Kč
Čistý výnos nemovitosti (Vo) před zdaněním:
1 153 901 Kč 0,0875
Roční kapitalizační faktor (R): Výnosová hodnota (Hv):
13 187 441,71 Kč
Cena obvyklá nemovité věci zjištěna výnosovou metodou (zaokrouhleno):
13 200 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav objektu a velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou výnosovou metodou ve výši 13 200 000,- Kč. Cena zjištěna výnosovou metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Cena obvyklá celkem
13 200 000,- Kč
Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ve výši ½:
6 600 000,- Kč
- 14 Ocenění závad váznoucích na nemovité věci: Na LV 1158 v části C je uvedeno: -
Věcné břemeno zřizování a provozování zařízení distribuční soustavy, povinnost k parcele č. 730/8, oprávněný ČEZ Distribuce
-
Věcné břemeno zřizování a provozování vedení podzemní veřejné telekomunikační sítě a právo údržby a oprav, povinnost k parcele č. 730/36 a 730/37, oprávněný O2
Jelikož nelze zjistit roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu se zákonem paušální částkou ve výši 10 000,- Kč za jedno věcné břemeno. Ocenění věcných břemen
- 20 000,- Kč
Ocenění věcných břemen za spoluvl. podíl ½ :
- 10 000,- Kč
- 15 -
C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena (spoluvlastnického podílu ve výši ½ na) nemovité věci: pozemku parc.č. St. 1976 jehož součástí je stavba č.p. 2108, pozemku parc.č. St. 1989 jehož součástí je stavba bez č.p./če, pozemků parc.č. 730/8, parc.č. 730/32, parc.č. 730/36, parc.č. 730/37, parc.č. 730/38, parc.č. 743/46, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Nový Jičín – Horní Předměstí, obec Nový Jičín, okres Nový Jičín (LV č. 1158), je stanovena ke dni 16.6.2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovité věci, její velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňovaného spoluvlastnického podílu na nemovité věci k datu ocenění ve výši
6 600 000,- Kč. Slovy: šestmilionůšestsettisíc Kč
2) Ocenění závad váznoucích na nemovité věci (spoluvl. podílu ½) (které prodejem v dražbě nezaniknou)
- 10 000,- Kč
Slovy: desettisíckorunčeských
Znalci nejsou známy žádné další právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci v dražbě, vyjma výše uvedených.
3) Výsledná cena obvyklá nemovité věci (spoluvl. podílu ve výši ½) včetně příslušenství a součástí
6 590 000,- Kč Slovy: šestmilionůpětsetdevadesáttisíckorunčeských
V Ostravě, 23. 6. 2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2367-324/2015 znaleckého deníku.
- 16 -
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí
- 17 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Dvorní část
Pohled z boku
Vjezd do dvora
Přístřešek
Pozemky za areálem
Prodejní plocha
Prodejní plocha
kancelář
- 18 -
kancelář
Denní místnost
dílna
šatna
Sociální prostory
kancelář
kancelář
- 19 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
