Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 213/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu občanské vybavenosti (restaurace) č.p. 31 na pozemku parc.č. St. 36/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 36/2 vše v katastrálním území Nová Ves u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava-město, zapsáno na LV č. 843. Postup při zpracování posudku: Místnímu šetření byl přítomen syn povinné p. Patrik Bačík, který umožnil vstup do oceňovaného objektu.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 5973/12. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Podle stavu ke dni 14.9.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 16.9.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu občanské vybavenosti (restaurace) č.p. 31 na pozemku parc.č. St. 36/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 36/2 vše v katastrálním území Nová Ves u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava-město, zapsáno na LV č. 843. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Občanská vybavenost U boříka 31 709 00 Ostrava-Nová Ves Moravskoslezský Ostrava-město Ostrava Nová Ves u Ostravy 295 653
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.9.2015 za přítomnosti znalce a syna povinné p. Patrika Bačíka.
-2-
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 25.8.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 843; - kopie katastrální mapy; - informace získané od syna povinné p. Patrika Bačíka; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - objekt občanské vybavenosti (restaurace) č.p. 31 na pozemku parc.č. St. 36/2 s příslušenstvím a pozemek parc.č. St. 36/2 vše v katastrálním území Nová Ves u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava-město, zapsáno na LV č. 843. Nemovitost - se nachází v zastavěné části města Ostrava-Nová Ves, na ul. U Boříka. Místnímu šetření byl přítomen syn povinné p. Patrik Bačík, který umožnil vstup do oceňovaného objektu.. Objekt občanské vybavenosti č.p. 31 - jedná se o zděný samostatně stojící objekt s jedním podzemním a jedním nadzemním podlažím, střecha je šikmá sedlová s půdním prostorem. Objekt je užíván jako restaurace. V 1.NP jsou: dva salónky, kuchyň, výčep s restaurací, zádveří, sociální zařízení, chodba. V 1.PP jsou sklepy, kotelna, sklady. Stáří objektu je dle informací p. Bačíka cca 120 let. Celkově je objekt v průměrném technickém stavu s menší běžnou údržbou bez větších rekonstrukcí - provedena částečná výměna klempířských prvků střechy, výměna oken v 1.NP za dřevěná euro, opraveny sociální zařízení (vybavení, obklady a dlažby, rozvody), proveden nátěr fasády, výměna kotle ÚT. Stavební úpravy proběhly cca před 10-ti lety. Zastavěná plocha objektu cca 245m2, obestavěný prostor cca 1483m3, celková podlahová plocha 410m2. Popis konstrukcí a vybavení - základy jsou betonové s nefunkční izolací proti vodě (patrné vzlínání zemní vlhkosti), svislé konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, střecha šikmá sedlová, střešní krytina a klempířské prvky z pozink.plechů, okna dřevěná euro, vnější omítky břizolitové, podlahy z ker.dlažeb a PVC, dveře dřevěné v kovové zárubni, elektroinstalace světelná a motorová, v objektu se nacházejí soc. zařízení pro muže a ženy, kuchyně. Objekt je vytápěn ústředním vytápěním s plynovým kotlem, zavedena je voda, objekt je napojen na kanalizaci a plyn. Příslušenství - objektu č.p. 31 tvoří: - přípojky ing. sítí - plyn, voda, elektro, kanalizace; oplocení pozemků, zpevněné plochy. - dřevěný přístešek na pozemku parc.č. St. 36/2 - dřevěná jednoduchá tyčová konstrukce se zastřešením o půdorysných rozměrech 6,8x5,5m. Pozemek parc.č. St. 36/2 - tvoří se stavbou č.p. 31 s příslušenstvím jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemku je užívána jako dvůr. Pozemek je oploceny.
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Občanská vybavenost (restaurace) č.p. 31 b) Pozemek parc.č. St. 36/2 2) Výnosová hodnota nemovitosti 3) Srovnávací hodnota nemovitosti
-3-
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II I II III
0,00 -0,04 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,912 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III 0,05 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,735 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,670 -4-
a) Občanská vybavenost (restaurace) č.p. 31 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
G. budovy hotelů zděná 121
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 20,6*11,9 1.PP 1.NP 20,6*11,9-6,4*2,59+5,8*2,2
= =
[m2] 245,14 241,32
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 245,14 m2 241,32 m2 486,46 m2
Podlaží 1.PP 1.NP Součet PVP = PZP =
Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 2,90 m 3,20 m
1 483,13 / 486,46 486,46 / 2
Součin 710,91 772,22 1 483,13 = 3,05 m = 243,23 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (20,6*11,9)*(2,90) 1.PP 1.NP (20,6*11,9-6,4*2,59+5,8*2,2)*(3,20) zastřešení (20,6*11,9-6,4*2,59+5,8*2,2)*(4/2)
= = =
710,91 m3 772,24 m3 482,65 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1.PP 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
Obestavěný prostor 710,91 m3 772,24 m3 482,65 m3 1 965,80 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce
Obj. podíl [%] P S
6,30 15,00 -5-
Část [%] 100 100
Koef. 0,46 1,00
Upravený obj. podíl 2,90 15,00
3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S C C X
8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00
8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 0,00 0,00 0,00 90,80 0,9080
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku P 6,30 100,00 0,46 2,90 3,20 100 140 71,43 2,2858 1. Základy vč. zemních prací S 15,00 100,00 1,00 15,00 16,52 100 140 71,43 11,8002 2. Svislé konstrukce S 8,20 100,00 1,00 8,20 9,03 100 120 83,33 7,5247 3. Stropy S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,72 100 110 90,91 6,1092 4. Krov, střecha S 2,70 100,00 1,00 2,70 2,97 50 60 83,33 2,4749 5. Krytiny střech S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,66 10 30 33,33 0,2200 6. Klempířské konstrukce S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,82 50 70 71,43 5,5858 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,52 50 70 71,43 2,5143 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,41 10 30 33,33 1,1366 9. Vnitřní obklady keramické S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,08 100 120 83,33 2,5666 10. Schody S 3,80 100,00 1,00 3,80 4,19 30 50 60,00 2,5140 11. Dveře S 5,90 100,00 1,00 5,90 6,50 10 30 33,33 2,1664 13. Okna S 3,30 80,00 1,00 2,64 2,91 50 60 83,33 2,4249 14. Povrchy podlah S 3,30 20,00 1,00 0,66 0,73 10 30 33,33 0,2433 14. Povrchy podlah S 4,90 100,00 1,00 4,90 5,40 10 20 50,00 2,7000 15. Vytápění S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,39 20 30 66,67 4,2602 16. Elektroinstalace S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,33 20 30 66,67 0,2200 17. Bleskosvod S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,63 10 20 50,00 1,8150 18. Vnitřní vodovod -6-
19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. Opotřebení:
S S S S S
3,20 0,30 2,20 1,80 4,30
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
3,20 0,30 2,20 1,80 4,30
3,52 0,33 2,42 1,98 4,74
10 10 10 10 10
30 20 20 20 30
33,33 50,00 50,00 50,00 33,33
1,1732 0,1650 1,2100 0,9900 1,5798
63,7 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
Plná cena: 1 965,80 m3 * 5 287,68 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 63,7 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
10 394 521,34 Kč 0,363 3 773 211,25 Kč 0,670 2 528 051,54 Kč
Občanská vybavenost (restaurace) č.p. 31 - zjištěná cena
=
2 528 051,54 Kč
Jedn. cena [Kč/m2] 600,00
Cena [Kč] 308 400,-
2 710,0,9390 0,9471 0,9885 0,9080 1,2000 2,0370 5 287,68
b) Pozemek parc.č. St. 36/2 Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo St. 36/2
Výměra [m2] 514,00
514,00 m2
Pozemek parc.č. St. 36/2 - zjištěná cena
308 400,=
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Objekt občanské vybavenosti (restaurace) č.p. 31 b) Pozemek parc.č. St. 36/2 Administrativní cena nemovitosti činí celkem
= =
308 400,- Kč
2 528 050,- Kč 308 400,- Kč 2 836 450,- Kč
-7-
2) Výnosová hodnota nemovitosti Dle informací syna povinné p. Patrika Bačíka je oceňovaná nemovitost pronajata na základě nájemní smlouvy ze dne 31.10.2011 a dodatku (dodatek není datován). Výše nájmu dle této smlouvy a dodatku je 25.000,- Kč /měsíc = cca 732,- Kč/m2/rok. Nájem je sjednán na dobu určitou 10-ti let do 31.10.2021. Výpovědní lhůta jsou tři měsíce a může být podána z důvodů uvedených v zákoně č. 116/1990 Sb. Nájemce může užívat celou nemovitost vč. sklepů. Výše sjednaného nájemného odpovídá obvyklému nájemnému místě a čase. č.
1
plocha - účel
podlaží
Restaurace, sklady
1.PP a 1.NP
nájem [Kč/měsíc] 25.000
70,-
420 000
2 Hrubý výnos za rok celkem:
Ztráta nájemného:
300 000
5,00 %
15 000 Kč
Hrubý výnos celkem:
285 000 Kč
Roční výdaje celkem:
63 000 Kč
z toho: daň z nemovitosti:
5 000 Kč
pojištění:
8 000 Kč
odpisy vyjadřující „střádací fci”:
25 000 Kč
běžná údržba a správa:
25 000 Kč
ostatní
0 Kč
Čistý výnos za rok celkem:
222 000 Kč
Uvažovaná míra kapitalizace:
11,00 % 2 018 182 Kč
VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM:
Výnosová hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
2.018.000,- Kč
-8-
3) Srovnávací hodnota nemovitosti 1. srovnatelná nemovitost
Prodej objektu o užitné ploše 372 m2 se zavedenou restaurací s letní zahradou o podlahové ploše 375 m2 v Ostravě-Přívoze, ul. Wattova. Cihlový dům je částečně podsklepen, půdní prostor je vhodný pro vestavbu bytové jednotky. Má dřevěná okna, plechovou střechu (Dachman), podlahy dlažba, vytápění a ohřev vody plynovým kotlem, oddělené pracovní místnosti: sklady, sociální zařízení, kancelář. Kapacita míst restaurace je 60 míst k sezení. Letní zahrada se samostatným vstupem má kapacitu cca 150 míst k sezení, vlastní výčep, sklad, sociální zařízení, gril s krbem, TV projektor s plátnem a ozvučením, pódium. Objekt je plně vybaven a připraven k okamžitému přenechání provozu. Zastavěná plocha: 248m2. Užitná plocha: 375m2, plocha pozemků 623m2. Nabídková cena RK: 2.500.000,- Kč. (6.667,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Ostrava); uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu; srovnatelný rozsah příslušenství; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 6.000,- Kč/m2 užitné plochy.
-9-
2. srovnatelná nemovitost
Prodej restauračního zařízení o celkové podlahové ploše 700 m2 v lukrativní a frekventované oblasti Šenova, okr. Ostrava-město. V přízemí nemovitosti se nachází velký sál s barem a pódiem, ideální k pořádání oslav, svateb, večírků, plesů atd, dále je zde k dispozici výčep pro zhruba 30 hostů, jídelna (asi 20 míst), po točitých schodech se dostaneme do salónku s barem o kapacitě 35 míst. Součástí zařízení jsou samozřejmě toalety, šatna, kuchyně, sklad, kancelář, místnost pod pódiem sloužící příležitostně jako bar nebo vinný sklípek. Venkovní terasa má kapacitu zhruba 150 míst, zahrádka s posezením pojme asi 50 hostů. V patře nemovitosti se nachází bytová jednotka 3+1 (využití jako ubytování pro případného nového majitele, kanceláře, pokoje pro hosty apod.). Zastavěná plocha: 360m2. Užitná plocha: 490m2, plocha pozemků 621m2. Nabídková cena RK: 3.600.000,- Kč. (7.347,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází v mírně horší lokalitě než oceňovaná nemovitost (město Šenov, okr. Ostravaměsto, město s nižší občanskou vybaveností) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10; uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu; srovnatelný rozsah příslušenství; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 7.274,- Kč/m2 užitné plochy.
- 10 -
3. srovnatelná nemovitost
K prodeji restaurace s penzionem v Ostravě - Polance nad Odrou užívaný od roku 2007. Dispozice 1.NP: restaurace s barovým pultem, klubovna, kuchyň,závětří,chodby, 3x sklad,WC muži, ženy,šatna, krytá terasa. 2.NP: 10x pokoj s předsíní a sociálním zařízením,kancelář s předsíní a sociálním zázemím, sklad zavazadel, úklidová místnost,recepce, schodiště, 2x sklad, kotelna. Jedná se o nepodsklepený, dvoupodlažní objekt, zdivo 45cm, stropy rovné, podlahy s dlažbou a koberci, vytápění ústřední, okna plastová, el. instalace světelná a motorová, krytina z pálených tašek. Celý objekt je v dobrém stavu, vhodný k provozování penzionu s restaurací a ubytovnou. Zastavěná plocha: 285m2. Užitná plocha: 405m2, plocha pozemků 526m2. Nabídková cena RK: 4.000.000,- Kč. (9.877,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Ostrava); uvedený objekt je ve výrazně lepším technickém stavu (mladší objekt s výrazně nižším opotřebením s vyšším standardem provedení a vybavení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; srovnatelný rozsah příslušenství; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 6.222,- Kč/m2 užitné plochy.
- 11 -
4. srovnatelná nemovitost
Ul. Zahradní, Hlučín, okr. Opava. Realizovaný prodej restaurace s pizzerií. Zděný částečně podsklepený jednopodlažní objekt s plochou střechou. po rozsáhlých rekonstrukcích - zateplení, plastová okna, nový bar s výčepen, keramické dlažby, nové soc. zařízení, nová kuchyň, oprava instalací. Objekt napojen na ing. sítě - plyn, voda, elektro,kanalizace. Zastavěná plocha: 363m2. Užitná plocha: 301m2, plocha pozemků 1039m2. Realizovaný prodej 04/2014: 4.000.000,- Kč. (13.289,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v nedalekém městě Hlučín, okr. Opava); uvedený objekt je ve výrazně lepším technickém stavu (rozsáhlé rekonstrukce) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,60; srovnatelný rozsah příslušenství; výrazně větší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 7.176,- Kč/m2 užitné plochy.
- 12 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 6.000,- až 7.274,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 6.668,- Kč/m2 užitné plochy 410m2 (užitné plochy oceňovaného objektu č.p. 31) x 6.668,- Kč/m2 = 2.733.880,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
2.734.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
2.836.450,- Kč
Výnosová hodnota nemovitosti
2.018.000,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti
2.734.000,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu občanské vybavenosti (restaurace) č.p. 31 na pozemku parc.č. St. 36/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 36/2 vše v katastrálním území Nová Ves u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava-město, zapsáno na LV č. 843, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava, podle tohoto odhadu k datu ocenění 14.9.2015 po zaokrouhlení na:
2.734.000,- Kč.
- 13 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu občanské vybavenosti (restaurace) č.p. 31 na pozemku parc.č. St. 36/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 36/2 vše v katastrálním území Nová Ves u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava-město, zapsáno na LV č. 843, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava, podle tohoto odhadu k datu ocenění 14.9.2015 po zaokrouhlení na:
2.734.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo –
Dle informací syna povinné p. Patrika Bačíka je oceňovaná nemovitost pronajata na základě nájemní smlouvy ze dne 31.10.2011 a dodatku (dodatek není datován). Výše nájmu dle této smlouvy a dodatku je 25.000,- Kč /měsíc. Nájem je sjednán na dobu určitou 10-ti let do 31.10.2021 (viz přílohy).
Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu občanské vybavenosti (restaurace) č.p. 31 na pozemku parc.č. St. 36/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 36/2 vše v katastrálním území Nová Ves u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava-město, zapsáno na LV č. 843, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Ostrava, podle tohoto odhadu k datu ocenění 14.9.2015 po zaokrouhlení na:
2.734.000,- Kč. Slovy : dvamilionysedmsettřicetčtyřitisíc korun českých V Hlučíně, 16.9.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 213/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 213/2015.
E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. 5. Nájemní smlouva s dodatkem - 6 stran. - 14 -
Fotodokumentace pořízená dne 14.9.2015
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
OZN.: U Boříka č.p. 31, Ostrava-Nová Ves
OZN.: U Boříka č.p. 31, Ostrava-Nová Ves
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
