Znalecký posudek þíslo 3130/50/2015 o o b v ykl é ( o b e cn é , t rž n í , r e ál n é) c e nČ v Č c í n emo v it ýc h – id e á ln í h o sp o lu v l as t n i c ké h o p o d íl u v e v ýš i 1 /1 6 n a p o z em cí ch p a r c. þ. 46 3 , 4 6 4 v þ et n Č v še ch s o u þá st í a p Ĝí sl u š en st v í , so uþ á s t í p o z e m ku p a r c. þ . 46 3 j e st av b a o b þ an sk é v yb av en o s t i b ez þp / þe , so u þ á st í p o z em ku p ar c .þ . 4 6 4 j e st av b a ro d in n éh o d o m u þ .p . 46 v š e v e Šl ap an ic í ch , o k r . B rn o - v en k o v , v š e s e v š em i so u þ ást mi a p Ĝ ís lu š en st v ím v k. ú . Š l ap an i c e u Br n a , o b ec Šl ap an ic e , o k r es Br n o - v en ko v , v š e z ap sá n o n a l ist u v l a st n ic t v í þ. 23 9.
Objednatel :
Exekutorský úĜad Brno – venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor VeveĜí 125 616 45 Brno
Úþel posudku :
Stanovení obvyklé ceny vČcí nemovitých pro potĜeby zákona þ. 120/2001 Sb. na základČ usnesení þ.j.: 137Ex 15106/13
OcenČno ke dni :
11.2.2015
Posudek vypracoval :
Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 e-mail:
[email protected] www.cenyodhady.cz
Tento posudek obsahuje 14 stran bez pĜíloh a objednateli se pĜedává v 1 vyhotovení. Brno, 28.4.2015
Rodinný dĤm þ.p. 46, objekt obþanské vybavenosti bez þp/þe, k.ú. Šlapanice u Brna
Znalecký posudek þ. 3130/50/2015
OBSAH :
Zadání
strana
1.
Nález
3
2.
Posudek – ocenČní vČcí nemovitých
4
2.1.
Porovnávací metoda vČcí nemovitých
9
3.
Stanovení obvyklé ceny vČcí nemovitých a vyhodnocení rizik
12
PĜílohy PĜíloha 1 – Mapa s umístČním vČcí nemovitých PĜíloha 2 – Letecký snímek PĜíloha 3 – Fotodokumentace PĜíloha 4 – V ýpis z katastru nemovitostí (LV þ. 239) PĜíloha 5 – Kopie katastrální mapy PĜíloha 6 – Srovnatelné objekty PĜíloha 7 – Dodejka
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 2
Rodinný dĤm þ.p. 46, objekt obþanské vybavenosti bez þp/þe, k.ú. Šlapanice u Brna
Znalecký posudek þ. 3130/50/2015
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENċNÍ Pro vypracování ocenČní vČcí nemovitých byly použity následující podklady: 1.a.:
Výpis z katastru nemovitostí, LV þ. 239, k.ú. Šlapanice u Brna, vyhotoveno dne 6.1.2015 dálkovým pĜístupem.
1.b.:
Kopie z katastrální mapy pro k.ú. Šlapanice u Brna vyhotovená z nahlížení do KN.
1.c.:
Vlastní databáze vČcí nemovitých a databáze spolupracujících znalcĤ.
1.d.:
Místní šetĜení provedené zhotovitelem ocenČní Ing. Tomášem Chalupou dne 11.2.2015.
1.e.:
Fotodokumentace poĜízená pĜi místním šetĜení dne 11.2.2015 a 28.4.2015.
1.f.:
Mapa obce a okolí.
1.g.:
Zákon þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku, v platném a úþinném znČní.
1.h.:
Zákon þ. 121/2001 Sb. ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, v platném a úþinném znČní.
1.ch.:
Zákon þ. 26/2000 Sb. ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, v platném a úþinném znČní.
1.i.:
Zákon þ. 89/2012 Sb. obþanský zákoník.
1.j.:
Informace a sdČlení poskytnutá objednatelem posudku.
1.k.:
Informace a sdČlení získaná z místních realitních kanceláĜí, realitních novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.sreality.cz).
1.l.:
Usnesení o jmenování znalce pro þíslo jednací 137EX 15106/13 ze dne 7.1.2015.
1.m:
Informace získané z internetového serveru: www.mapy.cz, www.cuzk.cz a z dalších veĜejných zdrojĤ.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 3
Rodinný dĤm þ.p. 46, objekt obþanské vybavenosti bez þp/þe, k.ú. Šlapanice u Brna
Znalecký posudek þ. 3130/50/2015
2. POSUDEK – OCENċNÍ VċCÍ NEMOVITÝCH Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní vČc jako pĜedmČt prodeje a koupČ v rozhodné dobČ a místČ dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, úþel ocenČní PĜedmČtem ocenČní jsou vČci nemovité a to ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/16 na pozemcích parc.þ. 463, 464 vþetnČ všech souþástí a pĜíslušenství, souþástí pozemku parc.þ. 463 je stavba obþanské vybavenosti bez þp/þe, souþástí pozemku parc.þ. 464 je stavba rodinného domu þ.p. 46 vše ve Šlapanicích, okr. Brno - venkov, vše se všemi souþástmi a pĜíslušenstvím v k.ú. Šlapanice u Brna, obec Šlapanice, okres Brno - venkov, vše zapsáno na listu vlastnictví þ. 239. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé cenČ vČcí nemovitých pro potĜeby zákona þ. 120/2001 Sb. zapsaných na LV þ. 239 pro k.ú. Šlapanice u Brna ze dne 6.1.2015 a to k datu místního šetĜení, tj. k 11.2.2015. Informace o vČcech nemovitých
Vlastník LV þ. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby
viz. pĜíloha þ. 4 239 Šlapanice u Brna (kód 762792) Šlapanice (583952), Brno - venkov (CZ0643) ýást obce, þ.p./þ.e, zpĤsob využití, parc.þíslo, výmČra, druh 2 -, bez þp/þe, obþ. vybav., 463, 202 m , zastavČná plocha a nádvoĜí 2 Šlapanice, 46, bydlení, 464, 60 m , zastavČná plocha a nádvoĜí
Vlastnictví pozemku
Ochrana
Parc.þíslo, výmČra, druh 2 463, 202 m , zastavČná plocha a nádvoĜí 2 464, 60 m , zastavČná plocha a nádvoĜí -
Prohlídka a zamČĜení vČcí nemovitých Prohlídka a zamČĜení vČcí nemovitých bylo provedeno na základČ sdČlení a listinných podkladĤ poskytnutých objednatelem posudku a na základČ výsledkĤ místního šetĜení provedeného na místČ samém dne 11.2.2015 za úþasti znalce. Nemovité vČci nebyly pĜi místním šetĜení znalci zpĜístupnČny. Nájemní smlouva Na základČ informací získaných od objednatele posudku není na oceĖovaných vČcech nemovitých k datu ocenČní uzavĜena žádná nájemní smlouva.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 4
Rodinný dĤm þ.p. 46, objekt obþanské vybavenosti bez þp/þe, k.ú. Šlapanice u Brna
Znalecký posudek þ. 3130/50/2015
VČcná bĜemena a jiná omezení vlastnictví V souþasné dobČ na výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 239 ze dne 6.1.2015 pro k.ú. Šlapanice u Brna v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva, naĜízení exekuce, zahájení exekuce, exekuþní pĜíkazy k prodeji nemovitostí a vČcné bĜemeno zĜizování a provozování vedení plynárenského zaĜízení (viz pĜíloha þ. 4 – LV þ. 239). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva, naĜízení exekuce, zahájení exekuce a exekuþní pĜíkazy k prodeji nemovitostí není pĜi tomto ocenČní brán zĜetel. VČcné bĜemeno zĜizování a provozování vedení plynárenského zaĜízení pro RWE GasNet, s.r.o. neovlivní navrženou obvyklou cenu oceĖovaných vČcí nemovitých, obvyklá cena vČcného bĜemene = 0,- Kþ. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenČní vČcí nemovitých zapsaných na LV þ. 239 pro k.ú. Šlapanice u Brna vše se všemi souþástmi a pĜíslušenstvím. Obecné pĜedpoklady a omezující podmínky provedeného ocenČní Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenČní vČcí nemovitých zapsaných na LV þ. 239 pro k.ú. Šlapanice u Brna vše se všemi souþástmi a pĜíslušenstvím bylo vypracováno v souladu s následujícími pĜedpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenČní zohledĖuje všechny jemu známé skuteþnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závČry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neruþí za pĜedložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní dĤsledky nepravých dokladĤ a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem pĜedložených podkladĤ pro zpracovaní ocenČní jsou vČrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich pĜesnosti a úplnosti ovČĜovány. Zpracovatel vyhotovil ocenČní podle podmínek trhu v dobČ jeho zpracování a neodpovídá za pĜípadné zmČny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po pĜedání ocenČní. Zpracované ocenČní respektuje podmínky daného pĜípadu a bylo provedeno za úþelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potĜeby zákona þ. 120/2001 Sb.. Odhad obvyklé ceny pĜedmČtu dražby – vČcí nemovitých Obvyklá cena je definována v zákonČ þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku, ve znČní zákona þ. 303/2013 Sb., platného od 1.1.2014, kde je v § 2 tohoto zákona definováno, že cena obvyklá vyjadĜuje hodnotu vČci a urþí se porovnáním. Definice obvyklé ceny dle zákona þíslo 151/1997 Sb., ze dne 17. 6.1997 o oceĖování majetku ve znČní zákona þíslo 121/2000 Sb., zákona þíslo 237/2004 Sb., zákona þíslo 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011 Sb., þ. 350/2012 Sb., þ. 340/2013 Sb., þ. 303/2013 Sb., þ. 344/2013 Sb. a þ. 228/2014 Sb. §2 ZpĤsoby oceĖování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceĖují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpĤsob oceĖování. Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 5
Rodinný dĤm þ.p. 46, objekt obþanské vybavenosti bez þp/þe, k.ú. Šlapanice u Brna
Znalecký posudek þ. 3130/50/2015
vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku nebo službČ vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadĜuje hodnotu vČci a urþí se porovnáním. Zákon þ. 89/2012 Sb., obþanský zákoník, uvádí ve svém § 492, lze – li vyjádĜit hodnotu vČci v penČzích, je to její cena. Cena vČci se urþí jako cena obvyklá, pokud není nČco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení provádČno jak v zahraniþní, tak v naší praxi v zásadČ tĜemi základními metodami, které jsou používány v rĤzných modifikacích. Struþná charakteristika tČchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (vČcná) Jedná se v podstatČ o stanovení nákladĤ na poĜízení v souþasných cenách a urþení opotĜebení pĜimČĜeného stáĜí a skuteþnému stavu (þasová cena, vystihující reálný, technický stav v þase hodnocení). - metoda výnosová (pĜíjmová) VyjadĜuje schopnost vČci nemovité vytváĜet výnos (pĜíjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, srovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných vČcí nemovitých. S vČcmi nemovitými tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenČní bude proto použito metody: porovnávací. Stanovení ceny vČcí nemovitých metodou porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskuteþnČných prodejĤ vČcí nemovitých nebo nabízených srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. NepĜedpokládá se, že s ohledem na stávající trh s vČcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typĤ vČcí nemovitých, že uskuteþnČné prodeje a vyhodnocované prodeje by mČly být starší než 1 rok. To proto, že se pĜedpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základČ vlastního prĤzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajĤ z denního i odborného tisku, vývČsek realitních kanceláĜí, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kanceláĜemi a správci vČcí nemovitých. ZávČrem tohoto šetĜení je odhadovaná obvyklá (prodejní) cena, se zohlednČním souþasné situace na trhu a pro srovnatelné vČci nemovité. Celkový popis vČcí nemovitých PĜedmČtem ocenČní je rodinný dĤm þ.p. 46 a objekt obþanské vybavenosti bez þp/þe (drobné vedlejší stavbČ nacházející se ve dvorní þásti rodinného domu) situovaný ve Šlapanicích pĜi ul. Na PoĜíþí þ.or. 11 (v sevĜení ulici Na PoĜíþí a Riegrova), v zástavbČ obdobných objektĤ. Jedná se o Ĝadový, koncový rodinný dĤm obdélníkového pĤdorysného tvaru s jedním nadzemním podlažím a pĤdou pod sedlovou stĜechou. Za domem se nachází dvorní þást s objektem obþanské vybavenosti (vedlejší stavby – dílny a sklady). Objekty jsou umístČny v rovinatém terénu na pozemcích parc.þ. 463, 464, pĜístup je umožnČn z místní zpevnČné komunikace ul. Na PoĜíþí, dvorní þást je pĜístupná i z ul. Riegrova. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 6
Rodinný dĤm þ.p. 46, objekt obþanské vybavenosti bez þp/þe, k.ú. Šlapanice u Brna
Znalecký posudek þ. 3130/50/2015
VČci nemovité jsou tedy tvoĜeny rodinným domem þ.p. 46, objektem obþanské vybavenosti bez þp/þe, venkovními úpravami a pozemky parc.þ. 463, 464. Popis rodinného domu þ.p. 46 Jedná se o Ĝadový, koncový rodinný dĤm obdélníkového pĤdorysného tvaru s jedním nadzemním podlažím a pĤdou pod sedlovou stĜechou. StavebnČ konstrukþní charakteristika: Objekt je zdČný, fasáda je vápenná, sokl je obložen. StĜecha je sedlová krytá taškami, klempíĜské konstrukce jsou pozinkované kompletní. Okna jsou dĜevČná dvojitá, dveĜe jsou dĜevČné. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítČ (pĜedpoklad), bez hromosvodu. Dispoziþní Ĝešení: Vzhledem k nepĜístupnosti objektu nebylo možno zjistit jeho dispoziþní Ĝešení. StáĜí a opotĜebení: Souþasný stavebnČ technický stav je prĤmČrný, údržba je mírnČ zanedbaná (provedeno vizuální prohlídkou). Poznámka: Vzhledem k tomu, že nebyla umožnČna prohlídka nemovitostí, není vČcná hodnota stanovována, neboĢ nebylo známo vybavení objektu a nelze posoudit pĜesnČ jeho technický stav. Objekt obþanské vybavenosti bez þp/þe Jedná se o dílny a sklady ve dvorní þásti za rodinným domem na pozemku parc.þ. 463. Objekty jsou pĜízemní, pĜevážnČ s pultovou stĜechou StavebnČ konstrukþní charakteristika: Objekty jsou zdČný, fasáda je vápenná a bĜízolitová. StĜechy jsou pultové kryté taškami a plechem, klempíĜské konstrukce jsou pozinkované kompletní. Okna jsou dĜevČná dvojitá, dveĜe jsou dĜevČné. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítČ (pĜedpoklad), bez hromosvodu. Dispoziþní Ĝešení: Vzhledem k nepĜístupnosti objektu nebylo možno zjistit jeho dispoziþní Ĝešení. StáĜí a opotĜebení: Souþasný stavebnČ technický stav je prĤmČrný, údržba je mírnČ zanedbaná (provedeno vizuální prohlídkou). Poznámka: Vzhledem k tomu, že nebyla umožnČna prohlídka nemovitostí, není vČcná hodnota stanovována, neboĢ nebylo známo vybavení objektu a nelze posoudit pĜesnČ jeho technický stav. Venkovní úpravy Jedná se zejména o venkovní úpravy ve dvorní þásti objektu a pĜípojky inženýrských sítí. Pozemky Jedná se o pozemky parc.þ. 463 464 zapsané v Katastru nemovitostí na LV þ. 239. Pozemek parc.þ. 464 je zastavČn rodinným domem þ.p. 46, pozemek parc.þ. 463 objektem obþanské vybavenosti bez þp/þe s dvorem. Pozemky jsou rovinaté s možnosti napojení na veškeré inženýrské sítČ v obci.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 7
Rodinný dĤm þ.p. 46, objekt obþanské vybavenosti bez þp/þe, k.ú. Šlapanice u Brna
Znalecký posudek þ. 3130/50/2015
VýmČry Parc. þ. 463 464
2
VýmČra (m ) 202 60 2
Celková plocha pozemkĤ dle výpisu LV þ. 239 z Katastru nemovitostí þiní celkem 262 m .
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 8
Rodinný dĤm þ.p. 46, objekt obþanské vybavenosti bez þp/þe, k.ú. Šlapanice u Brna
Znalecký posudek þ. 3130/50/2015
2.1. POROVNÁVACÍ METODA VċCÍ NEMOVITÝCH Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecnČ cenu vČci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenČní volnČ prodávanými vČcmi, na základČ Ĝady hledisek, jako napĜ.: druhu a úþelu vČci, koncepce a technických parametrĤ, kvality provedení, opravitelnosti apod. V tomto pĜípadČ nebyli nalezeni srovnatelní reprezentanti v databázi zpracovatele, proto je použito realitní inzerce na internetu. V pĜípadČ realitní inzerce je potĜeba zejména sledovat dobu, po kterou se nemovitost nabízí. Zde je nutno sledovat zmČny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Na vČtšinČ realitních serverĤ je uvádČno datum uvedení do prodeje, novinky bývají upĜednostĖovány, je upozorĖováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity. Je nutno uvažovat a pracovat i s tím, že sleva je sjednána až pĜi vlastním prodeji, takže koneþný výsledek v inzerci není uveden. Protože však tyto cenové zmČny jsou co do místa i þasu promČnlivé, musí zpracovatel využívat všech možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skuteþnČ dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí pĜi zpracování pĜípadný rozdíl pĜimČĜenČ uplatnit, pĜiþemž v úvahu pĜichází pouze snížení ceny zvolených reprezentantĤ z realitní inzerce. PĜi výbČru reprezentantĤ pro porovnání je potĜeba vymezit z nabízených realit co nejbližší segment což by mČlo zajistit, aby vČci nemovité byly podobné pĜedevším v následujících charakteristikách: 1. ve velikosti sídla a významu polohy pro úþastníky trhu (samota, vesnice, spádová vesnice, pĜedmČstí, mČsto, centrum, mČstské aglomerace, apod.), 2. typu vČcí nemovitých zejména ve vazbČ na úþelovou vhodnost použití jednotlivými úþastníky trhu (rodinný dĤm venkovského typu, zemČdČlská usedlost, rodinný dĤm mČstského typu, Ĝádový rodinný dĤm, dĤm nové satelitní lokalitČ, bungalov a pod.), 3. velikosti ve vazbČ na pĜimČĜenost potĜeb co do rozsahu využití úþastníky trhu (napĜ. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, apod.), 4. kvality ve vazbČ na zpĤsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k pĜedstavám jednotlivých úþastníkĤ trhu (napĜ. urþené k zásadní rekonstrukci, po celkové pĜestavbČ a modernizaci, revitalizované a pod.). Na trhu vČcí nemovitých ve Šlapanicích a okolí jsou k datu ocenČní nabízeny níže uvedené porovnatelné vČci nemovité. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a pĜedpokládané prodeje vČcí nemovitých, které jsou s pĜedmČtným zadáním srovnatelné, pĜevážnČ s ohledem na druh lokality, technický stav, výmČru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo pĜedpokládané prodejní ceny níže uvedených objektĤ a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo pĜedpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: ZjištČní ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1
ý.
Lokalita (okr. Brno venkov)
Poþet místností (pokoje + kuchynČ)
Garáž (prĤjezd)
Jiné
OceĖ. objekt
k.ú. Šlapanice u Brna
-
ne
podrobný popis - viz. posudek
1
Šlapanice
2+1
ne
podrobný popis – viz. pĜíloha posudku
2
Brno - LíšeĖ
1+1
ne
podrobný popis – viz. pĜíloha posudku
3
Šlapanice
3+1
ne
podrobný popis - viz. pĜíloha posudku
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 9
Rodinný dĤm þ.p. 46, objekt obþanské vybavenosti bez þp/þe, k.ú. Šlapanice u Brna
Znalecký posudek þ. 3130/50/2015
ZjištČní ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
K4
K5
KC (1-5)
Cena oceĖ objektu
Kþ
pramen ceny
Kþ
poloha
velikost
stav a vybavení
jiné
úvaha znalce
.
Kþ
1
1 050 000
1,00
1 050 000
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1 050 000
2
1 250 000
1,00
1 250 000
1,05
0,97
1,00
1,00
1,05
1,07
1 168 224
3
1 200 000
1,00
1 200 000
1,00
1,00
0,97
1,00
1,00
0,97
1 237 113
Celkem prĤmČr
Kþ
1 151 779
Minimum
Kþ
1 050 000
Maximum
Kþ
1 237 113
ý.
K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K4 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový
KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5)
Pozn.: V uvedeném pĜehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky realizovaný prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se bude realizovat nabízená þástka v plné výši – korekþní koeficient je stanoven na základČ interního rozboru ve výši 1,00 - 0,70 (navrženo 1,00). Podrobný popis viz. pĜíloha þ. 6 znaleckého posudku.
Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ vČcí nemovitých v dané lokalitČ a þase je obchodovatelný v rozmezí 1 050 000,- až 1 237 113,- Kþ, prĤmČrnou hodnotou je 1 151 779,- Kþ. Uvedené nemovité vČci mají tyto lepší stránky: - lokalita vhodná k bydlení i podnikání - v blízkosti centrální þásti obce Uvedené nemovité vČci mají tyto slabší stránky: - menší pozemkové zázemí - omezené parkovací možnosti pĜímo u objektu Obecná cena Obecná cena stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s pĜihlédnutím na skuteþnosti ovlivĖující prodej, zejména polohu, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadané nemovité vČci navržena jako prĤmČrná, po zaokrouhlení na 1 150.000,- Kþ. Obecná cena
1 150 000,- Kþ
Tato þástka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 10
Rodinný dĤm þ.p. 46, objekt obþanské vybavenosti bez þp/þe, k.ú. Šlapanice u Brna
Znalecký posudek þ. 3130/50/2015
Obecná hodnota oceĖovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou þiní po zaokrouhlení 1 150 000,- Kþ (slovy: jedenmilionstopadesáttisíc korun þeských).
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 11
Rodinný dĤm þ.p. 46, objekt obþanské vybavenosti bez þp/þe, k.ú. Šlapanice u Brna
Znalecký posudek þ. 3130/50/2015
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK VČcná bĜemena V souþasné dobČ na výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 239 ze dne 6.1.2015 pro k.ú. Šlapanice u Brna v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno vČcné bĜemeno zĜizování a provozování vedení plynárenského zaĜízení (viz pĜíloha þ. 4 – LV þ. 239). VČcné bĜemeno zĜizování a provozování vedení plynárenského zaĜízení pro RWE GasNet, s.r.o. neovlivní navrženou obvyklou cenu oceĖovaných vČcí nemovitých, obvyklá cena vČcného bĜemene = 0,- Kþ. Zástavní práva V souþasné dobČ na výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 239 ze dne 6.1.2015 pro k.ú. Šlapanice u Brna v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva, naĜízení exekuce, zahájení exekuce a exekuþní pĜíkazy k prodeji nemovitostí (viz pĜíloha þ. 4 – LV þ. 239). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva, naĜízení exekuce, zahájení exekuce a exekuþní pĜíkazy k prodeji nemovitostí není pĜi tomto ocenČní brán zĜetel. Ostatní rizika Na základČ informací získaných od objednatele posudku není na oceĖovaných vČcech nemovitých k datu ocenČní uzavĜena žádná nájemní smlouva. VČci nemovité se nacházejí v zónČ 3 – zóna se stĜedním rizikem výskytu povodnČ (dle intermap.cz). Na oceĖovaných vČcech nemovitých se dle zjištČní a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné ceny nemovitých vČcí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceĖovaných vČcí nemovitých a použitým vstupním údajĤm tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou cenu. Obvyklá cena nemovitých vČcí zapsaných na LV þ. 239 ze dne 6.1.2015 je zhotovitelem ocenČní navržena po zaokrouhlení na 1.150.000,- Kþ, tzn., že ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/16 þiní 71.875,- Kþ. Nemovité vČci v podílovém vlastnictví se dle mých odborných zkušeností a informací získaných z realitních kanceláĜí obchodují o 10 – 20 % ménČ než je prostý matematický podíl z obvyklé hodnoty zjištČné zlomkem z ceny celku - navrhuji hodnotu ve stĜedním pásmu daného intervalu tj. ve výši 15%. Pro daný pĜípad stanovuji hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/16 na oceĖovaných nemovitých vČcech na: 71.875,- x 0,85 = 61.094,- Kþ, po zaokrouhlení na 60.000,- Kþ.
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
strana 12
Rodinný dĤm þ.p. 46, objekt obþanské vybavenosti bez þp/þe, k.ú. Šlapanice u Brna
Znalecký posudek þ. 3130/50/2015
Stanovení obvyklé ceny Vzhledem ke stavu, velikosti a funkþnímu využití vČcí nemovitých, investiþním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenþním vČcem nemovitým, právním vztahĤm, zohlednČním výše zmiĖovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou (obecnou, tržní, reálnou) cenu vČcí nemovitých – ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/16 na pozemcích parc.þ. 463, 464 vþetnČ všech souþástí a pĜíslušenství, souþástí pozemku parc.þ. 463 je stavba obþanské vybavenosti bez þp/þe, souþástí pozemku parc.þ. 464 je stavba rodinného domu þ.p. 46 vše ve Šlapanicích, okr. Brno - venkov, vše se všemi souþástmi a pĜíslušenstvím v k.ú. Šlapanice u Brna, obec Šlapanice, okres Brno - venkov, vše zapsáno na listu vlastnictví þ. 239, vedeno u Katastrálního úĜadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno - venkov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za úþelem stanovení obvyklé ceny vČcí nemovitých pro potĜeby zákona þ. 120/2001 Sb. k datu ocenČní 11.2.2015, po zaokrouhlení na :
60 000,- Kþ (slovy: šedesáttisíc korun þeských).
ZjištČná hodnota závady s nemovitými vČcmi spojená spoþívající ve vČcném bĜemeni zĜizování a provozování vedení plynárenského zaĜízení pro RWE GasNet, s.r.o. (viz pĜíloha þ. 4 – LV þ. 239) þiní :
0,- Kþ (slovy: nula korun þeských).
V BrnČ, dne 28. dubna 2015
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
Ing. Tomáš Chalupa
strana 13
Rodinný dĤm þ.p. 46, objekt obþanské vybavenosti bez þp/þe, k.ú. Šlapanice u Brna
Znalecký posudek þ. 3130/50/2015
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v OstravČ ze dne 22.12.1998, pod þ.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvČtví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvČtví stavby obytné a prĤmyslové. Jsem si jako znalec vČdom následkĤ vČdomČ nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek je zapsán pod poĜ. þ. 3130/50/2015 znaleckého deníku. Znaleþné a náhradu nákladĤ úþtuji dokladem þ. - dle faktury.
V BrnČ, dne 28. dubna 2015
Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce
Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 e-mail:
[email protected] www.cenyodhady.cz
strana 14