Znalecký posudek č. 959 – 34/2015 o ceně nemovitosti – pozemků č. parc. 270 a 271 s příslušenstvím k. ú. Radvanice v Čechách, obec Radvanice, okres Trutnov, kraj Královéhradecký.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Karviná Mgr. Simona Kiselová soudní exekutorka Karola Sliwky 125/20 733 01 Karviná - Fryštát
Úkol znalce:
úz. I. Ocenit nemovité věci a příslušenství cenou obvyklou, a to: Spoluvlastnický podíl v rozsahu ¼ na nemovitosti zapsaných na LV č. 129, vedené u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov, pro obec Radvanice, kat. území Radvanice v Čechách a to:
1
Nařízená exekuce se vztahuje na nemovitosti se všemi jejich součástmi i příslušenství.
úz. II) Označil příslušenství nemovitých věcí
úz. III) Oznámil zjištěná věcná břemena, výměnky, nájemní práva, pachtovní práva či předkupní práva
Posudek vypracoval:
ing. Jaroslav Najman, znalec bytem Mánesova 67, 466 02 Jablonec nad Nisou tel. 483 315 445, 603 567 109
Datum místního šetření:
2. 5. 2015
Datum ke kterému je provedeno ocenění:
2. 5. 2015
Zvláštní požadavky objednavatele:
nejsou požadovány
V Jablonci nad Nisou dne 11. 5. 2015
Tento znalecký posudek obsahuje 30 stran včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a 1 x v elektronické podobě.
2
Obsah 1. Úvod – titulní strana, základní údaje, foto - čelní od jihu str. 1 2. Základní údaje, nález str. 3 3. Metody oceňování str. 6 4. Oceňování nemovitosti a jeho analýza str. 7 5. Závěrečná analýza str. 14 6. Závěr – odpovědi na znalecké otázky str. 15 7. Znalecká doložka str. 15 8. Seznam příloh a přílohy str. 16 Příloha č. 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV 129 ze dne 24. 4. 2015 Příloha č. 2. Kopie výřezu z katastrální mapy Příloha č. 3. Kopie mapy oblasti Příloha č. 4. Fotodokumentace nemovitosti
2. Základní údaje, nález 2.1.
Ekonomická charakteristika subjektu:
Jedná se o pozemkové parcely, které jsou na LV vedeny jako: - zastavěná plocha a nádvoří – zbořeniště - trvalý travní porost Pozemky jsou v současné době neudržovány, neobhospodařovány, jsou u hlavní silnice Trutnov – Radvanice, ve vlastnictví fyzických osob.
2.2.
Majetek subjektu, vlastnické a evidenční údaje:
Oceňovaný majetek je zapsán na jednom listu vlastnictví LV 129, k.ú. Radvanice v Čechách, obec Radvanice vedeném u Katastrálního ú řadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov. Vlastnické právo: Holan František, č.p. 160, Radvanice, identifikátor 710730/3588 Pročková Iva, č.p. 80, Radvanice, identifikátor 705316/3590 Pšenička Vratislav, č.p. 175, Radvanice, identifikátor 620418/1390
podíl … podíl … podíl …
¼ ¼ ½
2.3 Podklady pro vypracování posudku Písemná objednávka: Exekutorského úřadu Karviná formou Usnesení ze dne 24. 4. 2015 pod č. jednacím 171 EX 04475/13-080 se stanovením úkolu na ocenění nemovitosti zapsané na LV 129, k.ú. Radvanice v Čechách, obec Radvanice vedeném u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov. Výpis z KN – LV č. 129 pro k. ú. Radvanice v Čechách ze dne 24. 4. 2015. 3
Telefonický dotaz na obecní úřad Radvanice dne 4. 5. 2015 – rozhovor s panem starostou Němcem: Dotaz: jak jsou pozemkové parcely č.. 270, 271 evidované v územním plánu obce. Odpověď: V současném územním plánu obce jsou dotazované pozemkové parcely vedeny v kategorii soukromá zeleň, pozemky nejsou dle platného územního plánu obce určeny k zastavění přestože pozemková parcela č. 270 je vedena v KN jako zastavěná plocha a nádvoří – zbořeniště. V současné době je před schválením nový územní plán obce – zatřídění uvedených parcel se nezměnilo – soukromá zeleň – zahrada. Pozemkové parcely nelze zastavit dle současného územního plánu (přestože jedna z nich je zbořeništěm) bylo by to v rozporu s platným i budoucím územním plánem obce. Dotaz: Za kolik obec prodává pozemky. Odpověď: Obec prodává stavební pozemky zpravidla za 100,- Kč/m2, zahrady za 50,- Kč/m2, ostatní pozemky za 10,- Kč/m2.
2.4. Podklady opatřené znalcem Cenová mapa pozemků platná: pro rok 2015 daného území není schválena. Základní cena stavebního pozemku se stanoví podle § 3 a §4. Literatura: Zákon č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona 257/2004 Sb. zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., 350/2012 Sb., zákona 303/2013 Sb., Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc Věcná břemena od A do Z, Doc.ing. Albert Bradáč, Doc. Judr. Josef Fiala Nemovitosti (oceňování a právní vztahy) Doc.ing. Albert Bradáč, Doc. Judr. Josef Fiala Místní šetření: Informace o nemovitosti pozemcích byly zjišt ěny při místním šetření dne 2. 5. 2015 se zaměřením současného stavu bez přítomnosti majitelů pozemku, nebyly na místní šetření ani vyzváni – jednalo se o pozemky přístupné.
2.5.
Součásti nemovitosti – výčet oceňovaných položek:
a) Pozemky Parcela Výměra (m2) 141 270 271 1357
2.6.
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost
Pojištění majetku Jedná se o pozemky bez staveb – není předmětem pojištění. 4
Způsob využití zbořeniště
2.7. Restituční a jiné váznoucí nároky, zástavní právo, věcná břemena, úvěry, leasing, závazky plynoucí z negativních vlivů na životní prostředí, případně jiná omezení: Na pozemcích je evidováno (jak je uvedeno na LV viz. Příloha č. 1) zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, exekuční příkaz atd. Nemovitost není umístěna v záplavové ani zátopové oblasti.
2.8.
Popis podnikatelské činnosti, způsob současného využití
Nemovitost – pozemkové parcely nejsou v současné době využívány ani zjevně obhospodařovány. Na pozemku jsou umístěny dva menší bilbordy (není známo zda za úplatu či nikoliv).
2.9.
Popis okolí, kde se oceňovaný majetek nachází, popis oceňovaného majetku: a) Charakteristika obce:
Obec Radvanice se nachází v severovýchodní části okresu Trutnov, cca 16 km od města Trutnov. V současné době v obci žije cca 1016 obyvatel. Obcí prochází železniční trať z Teplic nad Metují do Trutnova. V obci je v podstatě základní občanské vybavení (obchody, základní škola 1-9 třída, mateřská škola atd), řada spolků, sdružení a i řada podnikatelských subjektů, ale přesto je zde omezený počet pracovních příležitostí a za prací nutno dojíždět např. do okolního obcí, Trutnova apod.
b) Poloha nemovitosti: Oceňované pozemkové parcely jsou umístěny podél komunikace Trutnov – Radvanice, s možností přímého vjezdu (vstupu) na tuto komunikaci.
c) Základní popis pozemků: Pozemkové parcely jsou mírně až prudce svažité směrem k jihu, s poměrně velkým převýšením měřeno od silnice (odhadem cca až 4 m – 5 m – v jihozápadní části). Na části jsou náletové stromy a keře (odhadem cca v místě parcely č. 270 evidované jako zbořeniště). V jihovýchodní části je umístěno elektrické vedení na betonových sloupech (vedeno po okraji pozemkové parcely). Na pozemkové parcely nejsou zřejmě přivedeny žádné sítě, ale s ohledem na přítomnost elektrického vedení, lze předpokládat možnost zřízení přípojky elektro. Vzhledem ke svažitosti, úzkému dlouhému pozemku, v jihozápadní části poměrně velký svah, nejsou tyto parcely ideálním místem pro zastavění, nehledě na skutečnost, že v současné době tuto možnost nedovoluje ani územní plán obce, přestože parcela č. 270 je v katastru nemovitosti evidovaná jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemkové parcely nejsou oploceny, jsou volně přístupné z přilehlé komunikace. 5
3. Metody oceňování 3.1.
Zjištění ceny nemovitosti dle platné vyhlášky
Hodnota – cena dle platné vyhlášky k datu ocenění je zpracována dle Zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona 257/2004 Sb. zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., 350/2012 Sb., zákona 303/2013 Sb., Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
3.2.
Metoda porovnávací
Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemků) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu realit, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Předpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a neustálý pohyb cen u jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocené prodeje nebo nabídky na realitních portálech by neměly být starší než 1 rok, protože zpravidla po době delší ztrácí svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu s nemovitostmi. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 – 6 m ěsíců. Úkolem odhadce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru.
Kvalitativní (cenotvorné) parametry zahrnují: - polohu v lokalitě - konstrukční systémy - vybavenost - opotřebení fyzické, funkční a ekonomické - ekologické zatížení - věcná břemena - architektonické působení
6
Porovnávací metoda pro pozemkové parcely stanovuje cenu nemovitosti na základě srovnání s obdobnými, jejichž prodej byl realizován v nedávné době a nebo jsou v aktuální nabídce realitních kanceláří. Podobnost s oceňovanou nemovitostí je žádoucí co nejvyšší, případné odchylky se upravují koeficienty P1 – P5, aby výsledná cena byla co nejbližší ceně obvyklé. Přehled jednotlivých koeficientů a jejich popis: Koeficient: P1 P2 P3 P4 P5
Popis: = věrohodnost zdroje, redukce pramene ceny = velikost pozemku = poloha = inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, elektřina) = ostatní - přístup po zpevněné komunikaci
Zjištění tržní ceny nemovitosti Obvyklá (tržní) cena je cena, za kterou lze danou nemovitost obvykle prodat v daném místě a čase. Při stanovení obvyklé ceny se vychází: - ze skutečných prodejů jiných – obdobných nemovitostí v daném místě a čase - ze skutečných prodejů v obdobných lokalitách v případě, že v dané lokalitě není v daném období dostatek realizovaných prodejů - z nabídek realitních kanceláří na realitních portálech v daném místě a čase - z nabídek realitních kanceláří na realitních portálech v obdobných lokalitách v případě, že v dané lokalitě není v daném období dostatek registrovaných nabídek - z ocenění nemovitosti dle platné vyhlášky s přihlédnutím k místním poměrům - ze zjištění hodnoty nemovitosti metodou věcné hodnoty - ze zjištění hodnoty nemovitosti výnosovým způsobem - z kombinace výše uvedených způsobů
-
S ohledem na charakter nemovitostí – je pro stanovení tržní (obvyklé) ceny v souladu s požadavky objednatele využito dvou metod: výpočtem dle platné vyhlášky metodou porovnávací
-
Tržní (obvyklá) cena závisí na řadě faktorů: na druhu nemovitosti jak majitel nemovitosti spěchá na prodej na lokalitě na atraktivitě nemovitosti na technickém stavu na skladbě okolního obyvatelstva na životním prostředí na infrastruktuře na vzdálenosti od města na množství pracovních příležitostí na skladbě uživatelů jednotlivých bytů atd 7
4.
Ocenění nemovitosti
4.1.
Cena podle platného oceňovacího předpisu
4.1.1. Pozemky § 3 a § 4 – neoceněné v cenové mapě
Pozemky dle § 3 a 4, přílohy č. 2 a 3 vyhlášky číslo parcely výměra
Pp
m2
Trvalý travní porost
Druh pozemku
Zastavěná plocha a nádvoří
Pozemkové parcely č. 270 a 271 jsou oceněny jako pozemky stavební dle §3 a 4 v souladu s evidovaným stavem v katastru nemovitostí, přestože v současné době dle platného územního plánu obce nejsou určeny k zastavění.
p1
p2
270
271
141
1357
ZC = ZCv*01*02*03*04*05*06, Příloha č. 2:ZCv - tab. č. 1, O1-O6 tabulka č. 2 ZCv - základní cena - tab. č. 1
ZCv
Kč/m2
740,00
740,00
O1- koeficient - Velikost obce
O1
III
0,75
0,75
O2- koef. - Hospodářsko správní význam obce
O2
IV
0,60
0,60
O3- koef. - Poloha obce
O3
V
0,80
0,80
O4- koef. - Technická infrastruktura v obci
O4
I
1,00
1,00
O5- koef. - Dopravní obslužnost obce
O5
II
0,95
0,95
O6- koef. - Občanská vybavenost obce
O6
I
1,00
1,00
ZC - základní cena
ZC
Kč/m2
253,08
253,08
ZCU = ZC*I,
( I= It*Io*Ip), Příloha č. 3, tabulka č. 1 (It), tabulka č. 2 (Io), tabulka č. 3 (Ip)
It - index trhu = P6x(1+sumaPi) i=1-5
It
0,56
0,56
P1 - Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi
P1
I
-0,06
-0,06
P2 - Vlastnické vztahy
P2
III
0,00
0,00
P3 - Změny v okolí
P3
II
0,00
0,00
P4 - Vliv právních vztahů na prodejnost - prodej podílu
P4
I
-0,08
-0,08
P5 - Ostatní neuvedené (dle územního plánu vedeno jako soukromá zeleň, tudíž není určen k zastavění)
P5
I
-0,30
-0,30
P6 - Povodňové riziko
P6
IV
1,00
1,00
Io
0,99
0,99
Io - index omezujících vlivů pozemku =1+sumaPi) i=1-6 P1 - Geometrický tvar pozemku
P1
II
0,00
0,00
P2 - Svažitost pozemku a expozice
P2
II
-0,01
-0,01
P3 - Ztížené základové podmínky
P3
III
0,00
0,00
P4 - Chráněná území a ochranná pásma
P4
I
0,00
0,00
P5 - Omezení užívání pozemku
P4
I
0,00
0,00
P6 - Ostatní neuvedené
P6
II
0,00
0,00
0,55
0,55
Ip - index polohy pro pozemky … = P1*(1+sumaPi) i=2-11 (max. -0,8) P1 - Druh a účel užití stavby
P1
I
1,01
1,01
P2 - Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí
P2
I
0,03
0,03
P3 - Poloha pozemku v obci
P3
II
0,00
0,00
P4 - Možnost napojení pozemku na inž. sítě
P4
II
-0,10
-0,10
P5 - Občanská vybavenost v okolí pozemku
P5
II
-0,02
-0,02
8
P6 - Dopravní dostupnost
P6
V
-0,02
-0,02
P7 - Osobní hromadná doprava P8 - Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti
P7
II
-0,04
-0,04
P8
I
-0,01
-0,01
P9 - Obyvatelstvo
P9
II
0,00
0,00
P10 - Nezaměstnanost
P10
II
0,00
0,00
P11 - Vlivy ostatní neuvedené - podlouhlý poměrně úzký pozemek ve svahu, který je v současné době dle platného i budoucího územního plánu zařazen do kategrie jako soukromá zeleň ZCU = ZC*It*Io*Ip) Redukční koeficient pro součet výměr pozemků ve funkčním celku se stavbou nad 1000 m2
P11
I
-0,30
-0,30
ZCU
Kč/m2
76,52
76,52
0,93
0,93
10 072,44
96 938,35
R
Cena ke dni odhadu ZCU x Pp
Kč
Cena ke dni odhadu celkem Spoluvlastnický podíl: Cena ke dni odhadu
Kč
4.1.2. Poř. č.
4.1.
1
/
Kč
107 010,80 4 26 753
Rekapitulace ceny zjištěné dle platného oceňovacího předpisu Přehled oceněných nemovitostí
Cena ke dni odhadu
Pozemky § 3 a § 4
107 011 Kč
Cena nemovitosti ke dni ocenění celkem činí
107 011 Kč
Cena nemovitosti v rozsahu 1/4 spoluvlastnického podílu ke dni ocenění nemovitosti celkem činí
26 753 Kč
Cena 1/4 nemovitosti ke dni ocenění celkem po zaokrouhlení dle § 50 činí
26 750 Kč
Cena ¼ spoluvlastnického podílu na nemovitosti zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona 257/2004 Sb. zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., 350/2012 Sb. a zákona 303/2013 Sb. a Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. činí 26.750,-Kč.
4.2.
Cena stanovená metodou porovnávací
Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo 9
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Způsob stanovení obvyklých (tržních) cen je uveden v části 3.2.
4.2.1. Přehled posuzovaných – srovnávaných nemovitostí Zjištěné obvyklé ceny prodeje obdobných nemovitostí z databáze portálu realitních kanceláří, v prvním pololetí roku 2015, využit portál Sreality.cz. Nemovitost č. 1 – stavební pozemek, Velké Svatoňovice- Markoušovice, okres Trutnov – portál RK
Plocha pozemku: 2950 m², Druh pozemku: určený k zastavění RD, Cena: 790.000 Kč včetně staveb, Cena za 1 m2 včetně staveb: 268,- Kč/m2, Inženýrské sítě: voda, elektro Popis: Velmi mírně svažitý, celodenně skvěle osvětlený pozemek v nádherném prostředí Podkrkonoší a Jestřebích hor nedaleko Trutnova a Velkých Svatoňovic. Zahrady (2800m2) poskytují dostatek prostoru pro fantazii budoucího majitele. Pozemek lze rozdělit na dvě parcely, jsou zde totiž dvě stavební parcely, obě u přístupové asfaltové cesty. Na pozemku stojí poloroubená chalupa před kompletní rekonstrukcí. Přízemí stavby tvoří krom obytné části i bývalá stodola. V podkroví, je vzhledem k výšce možnost půdní vestavby, prakticky nad celou nemovitostí, střechou nezatéká. Druhou stavební parcelu lze využít ke stavbě hospodářské části nebo např na stavbu chaty na pronájem. Příjezd od hlavní silnice je omezen jen na majitele sedmnácti zdejších nemovitostí. V blízkém okolí tři menší skiareály, udržované běžkařské stopy, skvělý terén pro cyklo i pěší turistiku. Skvělá nabídka pro rekreační i trvalé bydlení s hospodářstvím i bez.
10
Nemovitost č. 2 – stavební pozemek, Chvaleč, okres Trutnov – portál RK
Plocha pozemku: 2749 m², Druh pozemku: určený k zastavění RD, Cena: 678.000 Kč, Cena za 1 m2: 247,- Kč/m2, Inženýrské sítě: voda, elektro, okrajová část obce Popis: Prodej slunného, dobře přístupného pozemku o celkové rozloze 2749m2, který se nachází v obci Chvaleč u Adršpachu. Pozemek nabízí širokou škálu možností pro výstavbu jak rodinného domu, chalupy či pensionu, k trvalému či rekreačnímu využití. V obci se nachází pošta, obchod, koupaliště, restaurace. Dostupní IS - vodovod, elektřina na hranici pozemku. V okolí se nacházejí turistické stezky, cyklostezky a v zimním období je možnost lyžování v nedalekých zimních resortech. Doporučujeme prohlídky, které jsou možné i o víkendech.
Nemovitost č. 3 – zahrada, Úpice, okres Trutnov – portál RK
Plocha pozemku: 2000 m², Druh pozemku: zahrada, Cena: 350.000 Kč, Cena za 1 m2: 175,- Kč/m2, Inženýrské sítě: studna, elektro Popis: Stavební parcela se nachází v klidné části obce Úpice. Na ploše 2 000 m2 se nachází chatka, několik stromů a studna. Pozemek je částečně zasíťovaný - elektro. Ve spodní části pozemku jsou složené kameny do základů, které je možno požít pro případnou stavbu rodinného domu. Jinak lze pozemek ihned využít jako rekreační místo
11
Nemovitost č. 4 – zahrada, Úpice, okres Trutnov – portál RK
Plocha pozemku: 1135 m², Druh pozemku: zahrada s možností zastavění chatou, Cena: 277.000 Kč, Cena za 1 m2: 244,- Kč/m2, Inženýrské sítě: elektro, vodovod, klidná část obce Popis: Prodej zahrady na slunném klidném místě v Úpici na Velbabě. Výměra zahrady je 966 m². Příjezd přes zahradu 126 m². Na zahradě stojí cihlová chata, zast. plocha 43 m². Vodovod je přímo na pozemku, elektřina na hranici pozemku. Pozemek je vhodný pro výstavbu chaty nebo RD. K dispozici je projekt na výstavbu chaty na tomto pozemku. Veškerá občanská vybavenost je v Úpici, cca 1 km od centra.
4.2.2.
Stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou
Porovnávací metoda stanovuje cenu nemovitosti na základě srovnání s obdobnými, jejichž prodej byl realizován v nedávné době a jsou v databázi znalce nebo jsou zjištěny z portálu realitních kanceláří. Podobnost s oceňovanou nemovitostí je žádoucí co nejvyšší, případné odchylky se upravují koeficienty P1 – P5, aby výsledná cena byla co nejbližší ceně obvyklé posuzované nemovitosti. Koeficienty se upravuje nabízená cena srovnávaných nemovitosti z daného místa v daném stavu na parametry posuzované nemovitosti.
Hodnocená nemovitost: Plocha pozemku (m2)
Koeficient: P1 P2 P3 P4
P5
1 498
Umístění v obci
v intravilánu obce
Inženýrské sítě
bez sítí, nebo pouze elektro
Popis: = věrohodnost zdroje, redukce pramene ceny = velikost pozemku = poloha = inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, elektřina) = ostatní - pozemky nejsou v současné době dle územního plánu určeny k zastavění, jedná se o úzký dlouhý pozemek ve svahu s poměrně velkým převýšením, v současné době neudržovaný s možností využití jako zahrada 12
Název 1
Srovnatelná nemovitost číslo 2 3
4
Cena prodejní (Kč)
790 000
678 000
350 000
277 000
Plocha pozemku (m2)
2950
2749
2000
1135
Cena za 1 m2 (Kč/m2) Umístění v obci
268 v obci
247 v obci
175 v obci
244 v obci
P1 P2 P3 P4 P5
0,90 1,03 1,00 0,85 0,33
0,90 1,03 1,00 0,85 0,33
0,95 1,02 0,95 0,85 0,33
0,90 1,00 0,95 0,85 0,33
64
45
59 4
Upravená cena za 1 m2 pozemku (Kč/m2) 70 Počet porovnávaných nemovitostí Cena UP - maximum (Kč/m2)
70
Cena UP - aritmetický průměr (Kč/m2) Cena UP - minimum (Kč/m2)
59 45
Plocha pozemku posuzované nemovitosti (m2)
1 498
Obvykla cena oceňovaného pozemku (Kč)
88 937
Spoluvlastnický podíl
1/4
Celkem ke dni odhadu ve výši spoluvlastnického podílu 1/4
22 234
Cena nemovitosti zjištěná porovnávací metodou činí ke dni odhadu 22.234,- Kč.
13
5. Závěrečná analýza V níže uvedené tabulce je uvedeno porovnání zjišt ěných cen dle jednotlivých použitých metod. Z uvedeného rozboru vyplývá, že takto zjištěné ceny nemovitosti se vzájemně liší do 17,0 %. Vyšší cena v tomto případě je cena zjištěná metodou dle oceňovacího předpisu. Oddíl číslo
Použitá metoda ocenění
4.1.
Cena nemovitosti zjištěná dle platného oceňovacího předpisu v rozsahu 1/4 spoluvlastnického podílu
4.2.
Cena nemovitosti zjištěná metodou porovnávací v rozsahu 1/4 spoluvlastnického podílu
Cena ke dni ocenění
Podíl
(Kč)
(%)
26 753 100,00% 22 234
83,11%
Oceňované pozemkové parcely jsou na okraji širšího centra obce, u hlavní silnice Trutnov – Radvance. Jedná se o úzký dlouhý pozemek s mírným a až prudkým jižním sklonem v příčném (kratším) směru . Parcely dle současného platného územního plánu obce (i plánu, který v nejbližší budoucnosti začne platit) nejsou určeny k zastavění, ale jsou evidovány jako soukromá zeleň – zahrada. Pozemek není oplocen, není obhospodařován, není udržován, jsou na něm umístěny dva bilbordy, z části je pokryt náletovými dřevinami, nejsou přivedeny inženýrské sítě. O tuto nemovitost lze předpokládat, že bude na trhu nemovitostí minimální zájem, zájem lze očekávat nejspíše ze strany ostatních spoluvlastníků, nebo ze spekulativních důvodů.
Silné stránky: jižní svah s přístupem po zpevněné komunikaci na okraji širšího centra obce, zřejmě možnost zřízení přípojky elektro (ze sloupu elektrického vedení umístěného na hranici pozemku).
Slabé stránky: úzký svažitý pozemek, nejsou přivedeny inženýrské sítě, není určen dle platného územního plánu k zastavění, prodej ¼ spoluvlastnického podílu
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností odhaduji současnou obvyklou cenu oceňované nemovitosti v daném čase a místě ve výši 23.000,- Kč.
14
6. Závěr – odpovědi na znalecké otázky: Znalecký úkol č. I: Spoluvlastnický podíl v rozsahu ¼ na nemovitosti zapsaných na LV č. 129, vedené u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov, pro obec Radvanice, kat. území Radvanice v Čechách
Odpověď na znalecký úkol:
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji současnou obvyklou cenu ¼ spoluvlastnického podílu oceňované nemovitostí vedené na LV č. 129, k.ú. Radvance v Čechách ve výši 23.000,- Kč. Slovy: dvacettřitisíc Kč
Znalecký úkol č.II. – Označil příslušenství nemovitých věcí Odpověď na znalecký úkol č. II.: Další příslušenství kromě uvedeného v tomto znaleckém posudku nebylo zjišt ěno při místním šetření.
Znalecký úkol č.III. – Oznámil zjištěná věcná břemena, výměnky, nájemní práva, pachtovní práva či předkupní práva Odpověď na znalecký úkol č. III.: Znalci v současné době nejsou známy jiná věcná břemena, výměnky, nájemní práva, pachtovní či předkupní práva, kromě těch, která jsou uvedena na LV.
V Jablonci n.N. dne 11. 5. 2015
ing. Jaroslav Najman
7. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem, čj. Spr. 921/2002 ze dne 20. 2. 2002 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 959 - 34/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Jablonci nad Nisou 11. 5. 2015
ing. Jaroslav Najman Mánesova 67
466 02 Jablonec nad Nisou 15
