ZNALECKÝ POSUDEK č. 4118-27/2015 o obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 2051/3 v Kladně, ul. Jaroslava Kociána, čp. 2051 2053 včetně podílu na pozemku č. parc. 5157, 5159 a společných částech domu.
Objednatel znaleckého posudku:
Mgr. Marcela Petrošová soudní exekutor Exekutorský úřad Břeclav, U Tržnice 9 690 02 Břeclav
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení
Č.j. 160 EX 9038/13/66 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 25.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Antonín Kolouch Ant. Škváry 3249 272 01 Kladno telefon: 603 548 601 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a třech příloh. Objednateli se předává v ve 2 vyhotoveních. V Kladně 25.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 2051/3 v Kladně, ul. Jaroslava Kociána, čp. 2051 - 2053 včetně podílu na pozemku č. parc. 5157, 5159 a společných částech domu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Byt č. 2051/3 Jaroslava Kociána 2051 272 01 Kladno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Kročehlavy Počet obyvatel: 68 519 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 500,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.2.2015 za přítomnosti objednatele posudku.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu v Kladně č. LV 23541 a 27748 - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém - informace zjištěné na MÚ v Kladně - projektová a spisová dokumentace - informace zjištěné od vlastníka nemovitosti
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
645715/1745, Jana Herinková, Jaroslava Kociána 2051, 27201 Kladno, vlastnictví: výhradní 645715/1745, Jana Herinková, Jaroslava Kociána 2051, 27201 Kladno, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost Byla předložena projektová a spisová dokumentace, která souhlasí se skutečností.
7. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb a1) Bytová jednotka č. 2051/3 b) Ocenění pozemků b1) Pozemek č. parc. 5159
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. -2-
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,020 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,020 -3-
a) Ocenění staveb a1) Bytová jednotka č. 2051/3
Jde o typovou obytnou budovu typu T 20/51 stojící v ulici Jaroslava Kociána v lokalitě Kročehlavy - Sítná. Napojení je provedeno na veřejný vodovod, teplovod, kanalizaci, elektrosíť a zemní plyn. Stavba sama je zděná se základy s funkční izolací proti zemní vlhkosti. Má sedlovou střechu krytou taškami , se žlaby a svody. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější ze škrábaného břízolitu, schody teracové. Podlahy společných prostor jsou betonové nebo teracové. Elektřina je pouze světelná. Celkový technický stav domu odpovídá době užívání a běžné údržbě. Byt č. 2051/3 je byt 3+1 s příslušenstvím ve 2 nadzemním podlaží domu č.p. 2051 až 2053. Má stropy s rovným podhledem, okna plastová, dveře plné i prosklené. Podlahy obytných místností jsou vlysové, v ostatních místnostech je keramická dlažba a plovoucí podlaha. Topení je dálkové. V bytě je rozvod studené i teplé vody, teplá voda je přiváděna teplovodem, dále obklady v kuchyni a v koupelně, splachovací záchod a v kuchyní plynový sporák. Údržba je průměrná. Jedná se o dobrý byt. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek při bytu Jedná se o zastavěný pozemek, přístupný po zpevněné komunikaci s možností napojení na veškeré inženýrské sítě. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,020 = 1,020 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
-4-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 500,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 5157
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 469,00
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
1,020 Jedn. cena [Kč/m2] 1 530,00
1 530,00 Cena [Kč] 717 570,717 570,-
Pozemek při bytu - zjištěná cena
=
717 570,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek při bytu
=
717 570,-Kč 717 570,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
717 570,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Kladno 52 let 20 843,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 6,40 * 1,00 = 19,40 * 1,00 = 13,80 * 1,00 = 10,30 * 1,00 = 5,70 * 1,00 = 3,00 * 1,00 = 1,10 * 1,00 = 6,50 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: WC: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
6,40 m2 19,40 m2 13,80 m2 10,30 m2 5,70 m2 3,00 m2 1,10 m2 0,65 m2 60,35 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad -5-
Vi 0,10 0,00
3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 52 let: s = 1 - 0,005 * 52 = 0,740
II II III
0,00 0,00 0,03
III
0,00
II
-0,01
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,740 = 0,829 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 20 843,- Kč/m2 * 0,829 = 17 278,85 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 60,35 m2 * 17 278,85 Kč/m2 * 1,000 * 1,020= 1 063 634,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 063 634,17 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 717 570,- Kč Spoluvlastnický podíl: 554 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 717 570,- Kč * 554 / 1 000 = 397 533,78 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
397 533,78 Kč
Bytová jednotka č. 2051/3 - zjištěná cena
=
1 461 167,95 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek č. parc. 5159
Jedná se o zastavěný pozemek, přístupný po zpevněné komunikaci s možností napojení na veškeré inženýrské sítě. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace -6-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,020 = 1,020 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění § 4 odst. 2 1 500,1,020
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,800
1 224,00
Parcelní Výměra Jedn. cena Cena 2 2 číslo [m ] [Kč/m ] [Kč] § 4 odst. 2 ostatní plocha 5159 1 928,00 1 224,00 2 359 872,Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 2 359 872,= Pozemek č. parc. 5159 - výchozí cena pro výpočet vlastnického 2 359 872,- Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 36 Typ
Název
Pozemek č. parc. 5159 - zjištěná cena
=
-7-
65 552,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb a1) Bytová jednotka č. 2051/3
1 461 167,90 Kč
a) Ocenění staveb celkem
1 461 167,90 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek č. parc. 5159
65 552,- Kč
b) Ocenění pozemků celkem
65 552,- Kč 1 526 719,90 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 526 719,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 526 720,- Kč
slovy: Jedenmilionpětsetdvacetšesttisícsedmsetdvacet Kč
Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 2438/325: Považuji za nutné upozornit, že zjištění ceny obvyklé, tedy ceny definované dle Zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku jako ceny, za kterou by se nemovitost mohla prodat v místě a (současném) čase je zjištění, které se nedá rigorozně vypočítat. Vždy jde o subjektivní dojem zpracovatele, využívajícího všechny dostupné informace ze současného i minulého průběhu trhu v místě, dlouhodobé statistické údaje obsažené v oceňovacích vyhláškách Ministerstva financí a všechny odborné zkušenosti a vědomosti, které má znalec k dispozici a které při své práci nabyl, zejména však spolupráci s realitními kancelářemi v místě a ze své databáze. Je nutné akceptovat, že v době provádění ocenění nemovitosti se již plně projevuje celková ekonomická krize zasahující zejména trh s nemovitostmi a to již od léta 2008. V této době trh s nemovitostmi zaznamenal krizi a ceny prudce klesaly. Případní zájemci o prodej nebo nákup čekali a dosud čekají na vývoj a ceny nemovitosti dosud stále jeví klesající tendenci, v lepším případě stagnují. Podle zkušenosti realitních kanceláří a odhadců majetku je nutné rozlišovat ceny v internetové a jiné inzerci za ceny požadované a většinou nerealizovatelné. Jejich možnou odbytovou cenu lze považovat za reálnou po indexaci a to podle Ústavu soudního inženýrství v Brně indexem od 0,60 do 0,80.
-8-
Vzhledem ke skutečnosti, že výpočet byl proveden v souladu se zákonem o oceňování majetku již metodou porovnávací obsažené v platné oceňovací vyhlášce ministerstva financí, je možné zjištěnou cenu považovat za cenu v místě a čase obvyklou. Tato metoda vychází z uskutečněných prodejů jak jej dokumentují okresní Finanční úřady a Český statistický úřad, které tyto údaje předávají Ministerstvu financí ke každoroční úpravě oceňovacího předpisu s tím, že ve svých tabulkách zpoplatňuje vlivy trhu, umístění, vybavení místní infrastruktury a technického stavu. V souvislosti s umístěním nemovitosti, její, velikosti, rozloze, místním podmínkám, konfiguraci terénu, dále s přihlédnutím k stavebně technickém stavu, se obvyklá cena předmětné nemovitosti pohxbuje v rozmezí od 1,4 do 1,6 mil. Kč. Obvyklá cena bytu je doporučena na částku 1 500 000,- Kč Slovy: jedenmilionpětsettřicettisíc Kč.
V Kladně 25.2.2015
Antonín Kolouch Ant. Škváry 3249 272 01 Kladno telefon: 603 548 601 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 10.6.1987 pod č. j. Spr. 147/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4118-27/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 27.
-9-
- 10 -
