ZNALECKÝ POSUDEK č. 2524/2015 O ceně nemovitosti - pozemku evidovaného jako p.p.č. 287/3 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 215 m2, jehoţ součástí je stavba rozestavěného rodinného domu, p.p.č. 287/4 (ostatní plocha, jiná plocha) o výměře 1329m2 , p.p.č. 288/1 (trvalý travní porost) o výměře 1169m2, p.p.č 288/3 (ostatní plocha, manipulační plocha) o výměře 1227m2, p.p.č. 288/4 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 72m2, jehoţ součástí je stavba bez čp/če, garáţe, p.p.č. 320/14 (ostatní plocha, silnice), k.ú. Libišany, obec Libišany,
Objednatel znaleckého posudku:
Draţbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 40001 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny předmětu dobrovolné draţby v rámci insolvenčního řízení.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 12.5.2015 znalecký posudek vypracovala: Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám. 80 537 01 Chrudim telefon: 723 612 697 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Chrudimi 24.5.2015
Výtisk č. 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem je provést ocenění nemovitosti obvyklou (trţní), cenou podle platného oceňovacího předpisu: VYHLÁŠKY č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle § 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., ke dni místního šetření. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (trţní) ceny pouţita následující metodika: 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu předpisu - VYHLÁŠKOU č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle § 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb 2.Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3.Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zváţení všech okolností a výše vypočtených cen.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rozestavěný rodinný dům na st.p.č. 287/3 Libišany 533 45 Libišany Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Libišany Katastrální území: Libišany Počet obyvatel: 503 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 400,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV -2-
Pi 0,65 0,60 1,01
nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obsluţnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo sluţby – základní sortiment)
I
1,00
I
1,00
V
0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 468,74 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.5 a 22.5.2015 za přítomnosti pana Václava Hafince.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny, případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Libišany, obec Libišany, LV č. 405 ze dne 6.1.2015. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Libišany. Skutečnosti zjištěné při místním šetření. Pouţité předpisy, literatura a další podklady: VYHLÁŠKA č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle § 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 405, pro k.ú. Libišany, obec Libišany ke dni 6.1.2015 zapsán: Částečný výpis A) Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Hafinec Václav, Československé armády 408/51, 50003 Hradec Králové B) Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra(m2) 287/3 215
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří -3-
Způsob vyuţití
Součástí je stavba: rozestav. Stavba stojí na pozemku p.č. 287/3 287/4 1329 ostatní plocha 288/1 1169 trvalý travní porost 288/3 1227 ostatní plocha 288/4 72 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: bez čp/če, garáţ Stavba stojí na pozemku p. č.288/4 320/14 23 ostatní plocha
jiná plocha manipulační plocha
silnice
6. Celkový popis nemovité věci Místopis: Obec Libišany se 503 obyvateli leţí v nejsevernější části pardubického okresu na rozmezí královéhradeckého a pardubického kraje.Obec má zavedený plyn, vybudovaný vodovod, splaškovou kanalizaci s čističkou odpadních vod a internet. K další vybavenosti se řadí autobusové zastávky, dvě víceúčelová hřiště, obchod, pohostinství a několik soukromých firem.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Rozestavěná garáţ 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky evidované jako p.p.č. 287/3, 287/4, 288/1, 288/3, 288/4 (pozemky vedeny v jedné číselné řadě) 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka niţší neţ nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehoţ součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,01
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 0,990
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel uţití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převaţující zástavba v okolí pozemku a ţivotní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Moţnost napojení pozemku na inţenýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací moţnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční vyuţitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel uţití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -5-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,030
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,020
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům Jedná se o rozestavěnou novostavbu rodinného domu s jedním nadzemním podlaţím a účelově vyuţitým podkroví. Dispozice: 1:NP: chodba, šatna, technická místnost (klimatizační jednotka), spíţ, obývací pokoj + jídelna + kuchyně, nepřístupný pokoj (dle sdělení vyuţívaný jako sklad), schodiště. Podkroví 2.NP: chodba, 4* pokoj, koupelna, šatna. Technický stav: - v 2.NP poškozená tepelná izolace od kun - dle sdělení nekvalitně provedena parotěsná izolace pod střešní krytinou - nejsou provedeny vnější úpravy povrchů (negativní vliv na ţivotnost stavby) Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaţí: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaţí se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlaţím 111
Zastavěné plochy a výšky podlaţí Zastavěná. Konstr. výška plocha 215,00 m2 2,83 m 2 215,00 m 2,70 m
Název 1.NP Podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Rodinný dům včetně 960 zastřešení
= -6-
[m3] 960,00 m3
(PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Název
Typ
Rodinný dům včetně zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 960,00 m3 960,00 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Hodnocení standardu betonové pasy izolované S stavební systém VELOX S stropní desky VELOX, sádrokartonové S podhledy krov dřevěný, vázaný S pálené tašky bobrovky S ţlaby jsou provedeny, chybí svody S chybí finální úpravy(nátěry) stropů S v1.NP a veškeré v II.NP nástřiky na bázi umělých hmot S obklady S keramické obklady S stavební systém VELOX, bez finální S úpravy vstupní plastové, interiérové chybí S plastová s izolačním dvojsklem S podkladní beton bez finálních úprav S podkladní beton bez finálních úprav S klimatizací S světelná, třífázová S bleskosvod S plast, studená i teplá voda S centrální ohřev S zemní plyn S plastové potrubí S kuchyňká linka včetně spotřebičů S vybavení koupelen S splachovací S krb (zatím komín) S Provedení
Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] S 8,20 100 1,00 8,20 8,20 1. Základy S 21,20 100 1,00 21,20 21,20 2. Zdivo -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Roz [%]
Dok [%]
100,00 100,00
8,20 21,20
S 3. Stropy S 4. Střecha S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Vnitřní omítky S 8. Fasádní omítky S 9. Vnější obklady S 10. Vnitřní obklady S 11. Schody S 12. Dveře S 13. Okna S 14. Podlahy obytných místností S 15. Podlahy ostatních místností S 16. Vytápění S 17. Elektroinstalace S 18. Bleskosvod S 19. Rozvod vody S 20. Zdroj teplé vody S 21. Instalace plynu S 22. Kanalizace S 23. Vybavení kuchyně S 24. Vnitřní vybavení S 25. Záchod S 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:
7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100,00 100,00 100,00 70,00 80,00 0,00 0,00 0,00 60,00 30,00 100,00 50,00 50,00 90,00 60,00 0,00 50,00 50,00 0,00 50,00 0,00 0,00 0,00 20,00
7,90 7,30 3,40 0,63 4,64 0,00 0,00 0,00 0,60 0,96 5,20 1,10 0,50 4,68 2,58 0,00 1,60 0,95 0,00 1,55 0,00 0,00 0,00 0,68
100,00 Rozestavěnost: 73,67 1,0000
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Opotř. z Konstrukce, vybavení Stáří Ţiv. [%] [%] [%] [%] části celku S 8,20 100,00 8,20 11,14 8 50 16,00 1,7824 1. Základy S 21,20 100,00 21,20 28,78 8 50 16,00 4,6048 2. Zdivo S 7,90 100,00 7,90 10,72 7 50 14,00 1,5008 3. Stropy S 7,30 100,00 7,30 9,91 7 50 14,00 1,3874 4. Střecha S 3,40 100,00 3,40 4,62 7 40 17,50 0,8085 5. Krytina S 0,63 100,00 0,63 0,86 8 30 26,67 0,2294 6. Klempířské konstrukce S 4,64 100,00 4,64 6,30 7 50 14,00 0,8820 7. Vnitřní omítky S 0,60 100,00 0,60 0,81 7 40 17,50 0,1418 11. Schody S 0,96 100,00 0,96 1,30 7 50 14,00 0,1820 12. Dveře S 5,20 100,00 5,20 7,06 7 50 14,00 0,9884 13. Okna 1,10 100,00 1,10 1,49 7 15 46,67 0,6954 14. Podlahy obytných místností S S 0,50 100,00 0,50 0,68 7 15 46,67 0,3174 15. Podlahy ostatních místností S 4,68 100,00 4,68 6,35 7 20 35,00 2,2225 16. Vytápění S 2,58 100,00 2,58 3,50 7 25 28,00 0,9800 17. Elektroinstalace S 1,60 100,00 1,60 2,17 7 20 35,00 0,7595 19. Rozvod vody S 0,95 100,00 0,95 1,29 7 20 35,00 0,4515 20. Zdroj teplé vody S 1,55 100,00 1,55 2,10 7 30 23,33 0,4899 22. Kanalizace S 0,68 100,00 0,68 0,92 7 10 70,00 0,6440 26. Ostatní -8-
Opotřebení:
19,1 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vyuţití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
Plná cena:
960,00 m3 * 4 339,64 Kč/m3
2 290,1, 1200 1,0000 0,8000 2,1150 4 339,64
=
4 166 054,40 Kč
* = * =
0,7367 3 069 132,28 Kč 0,809 2 482 928,01 Kč
Sráţka za morální opotřebení: 2 482 928,01 * 10 % = Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * =
248 292,80 Kč 2 234 635,21 Kč 1,020 2 279 327,91 Kč
Rozestavěný rodinný dům - zjištěná cena
=
2 279 327,91 Kč
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Koeficient opotřebení: (1- 19,1 % /100) Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení
1.2. Příslušenství 1.2.1. Rozestavěná garáţ Jedná se o rozestavěnou nepodsklepenou dvougaráţ s valbovou střechou. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáţ § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ A zděná nebo ţelezobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí nemá podkroví umoţňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Garáţ včetně zastřešení 286
=
[m3] 286,00 m3
(PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Název
Typ
-9-
Obestavěný prostor
Garáţ včetně zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP
286,00 m3 286,00 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Provedení betonové pasy izolované stavební systém VELOX stropy s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný pálené tašky bobrovky ţlaby jsou provedeny, chybí svody chybí finální úprava (omítky, nátěry) nejsou osazeny nebudou garáţová vrata nejsou osazeny betonové světelná a motorová
Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Dok Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] [%] S 6,00 100 1,00 6,00 6,07 100,00 6,07 1. Základy S 28,90 100 1,00 28,90 29,28 100,00 29,28 2. Obvodové stěny S 19,10 100 1,00 19,10 19,35 100,00 19,35 3. Stropy S 10,00 100 1,00 10,00 10,13 100,00 10,13 4. Krov S 6,80 100 1,00 6,80 6,89 100,00 6,89 5. Krytina S 1,90 100 1,00 1,90 1,93 60,00 1,16 6. Klempířské konstrukce S 5,10 100 1,00 5,10 5,17 0,00 0,00 7. Úpravy povrchů S 2,30 100 1,00 2,30 2,33 0,00 0,00 8. Dveře C 1,30 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 9. Okna S 6,00 100 1,00 6,00 6,08 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 6,89 60,00 4,13 11. Podlahy S 5,80 100 1,00 5,80 5,88 30,00 1,76 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů: 98,70 Rozestavěnost: 78,78 Koeficient vybavení K4: 0,9870 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Opotř. z Konstrukce, vybavení Stáří Ţiv. [%] [%] [%] [%] části celku S 6,07 100,00 6,07 7,71 8 50 16,00 1,2336 1. Základy S 29,28 100,00 29,28 37,17 8 50 16,00 5,9472 2. Obvodové stěny - 10 -
3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Opotřebení:
S S S S S S
19,35 10,13 6,89 1,16 4,13 1,76
100,00 19,35 24,57 100,00 10,13 12,86 100,00 6,89 8,75 100,00 1,16 1,47 100,00 4,13 5,24 100,00 1,76 2,23
8 8 8 8 8 8
50 50 40 30 15 25
16,00 16,00 20,00 26,67 53,33 32,00
3,9312 2,0576 1,7500 0,3920 2,7945 0,7136
18,8 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * =
1 375,0,9870 0,8000 2,0670 2 244,14
=
641 824,04 Kč
* = * =
0,7878 505 603,31 Kč 0,812 410 549,88 Kč
Sráţka za morální opotřebení: 410 549,88 * 10 % = Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * =
41 054,99 Kč 369 494,89 Kč 1,020 376 884,79 Kč
Rozestavěná garáţ - zjištěná cena
=
376 884,79 Kč
Plná cena:
286,00 m3 * 2 244,14 Kč/m3
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Koeficient opotřebení: (1- 18,8 % /100) Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky evidované jako p.p.č. 287/3, 287/4, 288/1, 288/3, 288/4 (pozemky vedeny v jedné číselné řadě) Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 4 012,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 4 012,00) / 4 012,00 = 0,850 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na vyuţití 2. Svaţitost pozemku a expozice - Svaţitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztíţené základové podmínky - Neztíţené základové podmínky - 11 -
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III
0,00
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení uţívání pozemku - Bez omezení uţívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 1,030 = 1,020 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 398,43 1,020 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,850 Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha, jiná plocha § 4 odst. 1 trvalý tarní porosty § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
406,40
Parcelní číslo 287/3
Výměra [m2] 215,00
Jedn. cena [Kč/m2] 406,40
287/4
1 329,00
406,40
540 105,60
288/1 288/3 288/4
1 169,00 1 227,00 72,00
406,40 406,40 406,40
475 081,60 498 652,80 29 260,80
4 012,00
m2
Cena [Kč] 87 376,-
1 630 476,80
Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy - 12 -
Pi
-0,50
0,00
I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční vyuţití I Bez moţnosti komerčního vyuţití
0,00 0,00 0,60 4
Úprava základní ceny pozemků komunikací
I = P5 * (1 +
Pi) = 0,300
i=1
Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 398,43 0,300 1,000 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,850 Typ
Název
§ 4 odst. 3 ostatní plocha Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 320/14
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 23,00 119,53 2 23,00 m
Pozemky evidované jako p.p.č. 287/3, 287/4, 288/1, 288/3, 288/4 (pozemky vedeny v jedné číselné řadě) - zjištěná cena
=
Upr. cena [Kč/m2] 119,53
Cena [Kč] 2 749,19 2 749,19 1 633 225,99 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
1 630 476,80 4 012,00 60,00 24 384,00 0,065 1 584,96 1 584,96 Kč
- 13 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Rozestavěná garáţ
2 279 327,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 656 212,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky evidované jako p.p.č. 287/3, 287/4, 288/1, 288/3, 288/4 (pozemky vedeny v jedné číselné řadě)
1 633 226,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 633 226,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 585,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 585,- Kč
376 884,80 Kč
4 291 023,70 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
4 291 023,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
4 291 020,- Kč
slovy: Čtyřimilionydvěstědevadesátjednatisícdvacet Kč
D. Obvyklá cena Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. (zrušena část devátá), zákona č. 257/2004 Sb. (změny v § 19 a § 20 - změny terminologie kapitálového trhu), zákona č. 296/2007 Sb. (zrušena část čtvrtá), zákona č. 188/2011 Sb. (změna oceňování cenných papírů - § 19 a § 20), zákona č. 350/2012 Sb. (aktualizace názvosloví podle stavebního zákona) a zákona č. 303/2013 Sb. (rekodifikace soukromého práva). (1) Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku - 14 -
nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena obvyklá zjištěná na základě srovnávací metody: Srovnatelná cena obdobných rozestavěných nemovitostí obdobného stáří, vybavení jako je mnou oceňovaná nemovitost se v Libišanech a obdobných lokalitách, dle dostupných informací nejčastěji prodávají a nabízejí v rozmezí (porovnávací hodnota přepočtena vybavenost, technický stav, na m2 podlahové plochy stavby, s přihlédnutím na lokalitu, velikost pozemků) v rozmezí 3.000.000,- Kč aţ 4.500.000 Kč, tato cena je včetně pozemků a příslušenství. Faktory ovlivňující obvyklou cenu objektů : U obytných nemovitostí jsou důleţité tyto faktory: Stavebně technický stav Poloha Příslušenství Pozemky tvořící funkční celek se stavbou (velikost, orientace, trvalé porosty) Právní vztahy Širší vztahy Pracovní příleţitosti, školství, kultura, zdravotnictví Dopravní obsluţnost Infrastruktura v obci a okolí nemovitosti Změna v zástavbě Obyvatelstvo Při stanovení trţní hodnoty byl brán zřetel na silné a slabé stránky nemovitosti. Rizika spojená s nemovitostí: Jedná se o vyhodnocení veškerých rizik spojených s nemovitostí, která lze z podkladů (dodaných nebo vyţádaných) a místního šetření zjistit a specifikovat jejich vliv na výši obvyklé ceny resp. Stanovit podmínky vhodnosti nebo platnosti obvyklé ceny. Jedná se především o vyhodnocení rizik: - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona, rozhodnutí o úpadku, zahájení exekuce, zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Výše uvedené omezení nejsou promítnuta do obvyklé ceny.
Nebyly zjištěny závady ve smyslu sluţebností a věcných břemen. Obvyklou cenu nelze ţádným způsobem vypočítat, stanovení níţe uvedené ceny je na základě odborného odhadu, který vychází ze zjištěných pomocných hodnot (porovnávací), z vyhodnocení prodejnosti oceňované nemovitosti ve vztahu k vývoji chrudimského regionu a z vyhodnocení, ţe s obdobnými nemovitostmi se obchoduje ojediněle. Při stanovení obvyklé ceny se dále přihlíţí: Trvalým a dlouhodobě udrţitelným vlastnostem nemovitosti Právům a závadám s nemovitostí spojených Místním podmínkám trhu s nemovitostmi
- 15 -
Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro zjištění obvyklé ceny k uvedenému datu, je:
Zjištěná obvyklá cena Kč
3.200.000,-Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - dobrá dostupnost Hradce Králové a dálnice D11 Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - RD ve vnitrobloku - v blízkosti frekventovaná komunikace - nedokončený RD se závadami
V Chrudimi 24.5.2015
Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám. 80 537 01 Chrudim telefon: 723 612 697 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10.
D. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.11.1995, č.j. Spr 1884/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2524/2015 znaleckého deníku.
- 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 2
Fotodokumentace nemovitosti
- 17 -
- 18 -
