2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4581-380/2015 O ceně bytové jednotky č.881/6 v obci Hulín, Sadová 881, vč.příslušenství a podílu o velikosti 581/10021 na společných částech domu a pozemku p.č.2574/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 430 m2, vše zapsáno na LV č.10571 pro k.ú.Hulín

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 18.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 18.11.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.881/6 v obci Hulín, Sadová 881, vč.příslušenství a podílu o velikosti 581/10021 na společných částech domu a pozemku p.č.2574/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 430 m2, vše zapsáno na LV č.10571 pro k.ú.Hulín

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.881/6 Sadová 881 768 24 Hulín Zlínský Kroměříž Hulín Hulín 7 121

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 560,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) -2-

č. I III

Pi 0,95 0,85

II

1,03

I

1,00

I

1,00

I

1,00

služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 297,49 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.11.2015 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.10571 pro k.ú.Hulín - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

625716/0041, Paní Eva Kotasová, Družba 1192, 76824 Hulín, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

625716/0041, Paní Eva Kotasová, Družba 1192, 76824 Hulín, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

-3-

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a třemi nadzemními podlažími. Má valbovou střechu, krytina je z tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z dlažby, PVC, parket a koberců. WC je splachovací, koupelna je s vanou. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem, vč.teplé vody. Kuchyň je s linkou a sporákem. Výtah v domě není. Schody jsou terasové. Dům je z roku 1959, údržba je dobrá. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.881/6

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka č.881/6

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a -5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I II

0,00 0,00

č. I

Pi -0,05

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba II 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti

Pi 1,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,910

i=1

Index polohy pozemku

-6-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II III II

0,00 0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,070 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,910 * 1,000 * 1,070 = 0,974

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 297,49

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 2574/1

Výměra [m2] 430,00 430,00

Pozemek - zjištěná cena

Index

Koef.

0,974

Upr. cena [Kč/m2] 1 263,76

Jedn. cena [Kč/m2] 1 263,76

Cena [Kč] 543 416,80

m2

543 416,80 =

543 416,80 Kč

=

543 416,80Kč 543 416,80 Kč

=

543 416,80 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

-7-

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Zlínský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 56 let 14 938,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: ložnice: chodba: koupelna s WC: sklep: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

13,91 * 15,09 * 12,99 * 3,13 * 4,41 * 5,07 * 3,5 *

1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,80 = 0,80 =

13,91 m2 15,09 m2 12,99 m2 3,13 m2 4,41 m2 4,06 m2 2,80 m2 56,39 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -8-

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 -0,01

vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 56 let: s = 1 - 0,005 * 56 = 0,720

III III II

0,00 0,00 1,00

či rozsáhlejšími stavebními

9

Index vybavení

Σ Vi) * V10 * 0,770 = 0,862

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,05

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

č. I

Pi 1,00

I

0,04

II I

0,02 0,00

I

0,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,910 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce -9-

6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

VI

0,00

III

0,00

II

0,00

II III II

0,00 0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,070 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 14 938,- Kč/m2 * 0,862 = 12 876,56 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 56,39 m2 * 12 876,56 Kč/m2 * 0,910 * 1,070= 707 012,55 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

707 012,55 Kč

Zjištěná cena pozemku: 543 416,80 Kč Spoluvlastnický podíl: 581 / 10 021 Hodnota spoluvlastnického podílu: 543 416,80 Kč * 581 / 10 021 = 31 506,35 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

31 506,35 Kč

Bytová jednotka č.881/6 - zjištěná cena

=

738 518,90 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

- 10 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.881/6

738 518,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

738 518,90 Kč

Celkem

738 518,90 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

738 518,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.881/6

738 518,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

738 518,90 Kč

Celkem

738 518,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

738 518,90 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Sedmsettřicetosmtisícpětsetdvacet Kč - 11 -

738 520,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.470.000,- Kč s příslušenstvím - Wüstenrot hypoteční banka a.s., Na Hřebenech II 1718/8, Praha 4, Nusle, 140 23, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 38.372,- Kč s příslušenstvím a náklady - ESSOX s.r.o., Senovážné náměstí 231/7, České Budějovice 6, 370 01 České Budějovice, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 65.452,99 Kč s příslušenstvím a náklady - Raiffeisenbank a.s., Hvězdova 1716/2b, Praha 4, Nusle, 140 78, Nařízení exekuce 4EXE-892/2011-14 ze dne 24.5.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 025EX-10507/2011-10 ze dne 23.9.2011, Nařízení exekuce 10EXE-1227/2011-24 ze dne 3.8.2011, Rozhodnutí o úpadku 32INS-29959/2012-A-13 ze dne 10.4.2013, Zapsáno do soupisu majetkové podstaty. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

Prodej cihlového bytu 64 m2, v klidné části obce Hulín – ul.Sadová. Byt se nachází v přízemí - 12 -

bytového domu. V bytě jsou zavedeny nové stoupačky vody a plynu. Pokoje v bytě jsou průchozí. Byt je v původním, ale zachovalém stavu s umakartovým jádrem. V okolí je veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 799 000 Kč za nemovitost, včetně provize.

byt 2+1 v Hulíně, ul.Zahradní. Dům je zateplený, nová plastová okna. Byt po rekonstrukci. Parkoviště před domem. Připojení k internetu. Vlastní vodoměr. Dva sklepy. Balkón. Vestavěná skříň. Nové radiátory s dálkovým odpočtem. Schodišťová sedačka. Kuchyňská linka zůstává s myčkou, sporákem a mikrovlnou troubou. Byt je bezbariérový. Požadovaná cena 850.000,- Kč včetně provize, při rychlém jednání sleva 100000,-.

- 13 -

Cihlový byt 2+1 v osobním vlastnictví v Hulíně, ulice Zahradní. Byt je ve velmi dobrém stavu. Koupelna a wc jsou po rekonstrukci. Plastová okna. Vlastní plynové topení. Klidná lokalita v blízkosti centra. K bytu náleží i 2 sklepy. Parkování u domu. Výborné dopravní spojení do okolních měst. Požadovaná cena 795 000 Kč za nemovitost, včetně provize (k jednání).

Obvyklá cena bez vlivu závad : 750.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 750.000,- Kč. Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč

V Tršicích 18.11.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15. - 14 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4581-380/2015 znaleckého deníku.

- 15 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.10571 ze dne 26.10.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 16 -

počet stran A4 v příloze: 3 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 17 -

- 18 -

Mapa oblasti

- 19 -

- 20 -

- 21 -