2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1198/143/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků parc. č. st. 73, 363/4 a 364/2 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 28, která je součástí pozemku parc. č. st. 73 v části obce Krásný Buk; to vše v k. ú. Krásný Buk, obec Krásná Lípa, okres Děčín.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 41464/13-68 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 27. 1. 2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR MUSILOVÁ (roz. Vyhnalíková) Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 17. 7. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 41 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 8. 9. 2015

Znalecký posudek č. 1198/143/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Rodinný dům č. p. 28, který je součástí p. č. st. 73, a příslušenství................................................ 11

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 13

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 15

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 15

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 16

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 17

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 17 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 17

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 26

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 27

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 33

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 34

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 34

Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 34



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 41464/13-68: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 1241, tj.: - pozemky parc. č. st. 73, 363/4, 364/2 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 28, která je součástí pozemku parc. č. st. 73 v části obce Krásný Buk; to vše v k. ú. Krásný Buk, obec Krásná Lípa, okres Děčín. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 1241 pro k. ú. Krásný Buk, obec Krásná Lípa, okres Děčín; ke dni 10. 7. 2015 ALV: BLV:

FLV:

Vlastník Demeter Daniel, Krásný Buk 28, 407 47 Krásná Lípa; identifikátor: 810116/1178 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: parc. č. st. 73 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Krásný Buk č. p. 28; rodinný dům Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 73 parc. č. 363/4 trvalý travní porost parc. č. 364/2 ostatní plocha Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 363/4 85011 56 m


Výměra: 2 145 m

2

56 m 2 451 m

Stránka 3 z 34


parc. č. 364/2


84077 85011

2

25 m 2 426 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 17. 7. 2015 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér.


Stránka 4 z 34



Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Při místním šetření bylo zjištěno, že je objekt pronajímán paní Veronice Humlové. Paní Veronika Humlová podala k nemovitým věcem informace, ale odmítla vnitřní prohlídku. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1241 ze dne 10. 7. 2015, k. ú. Krásný Buk, obec Krásná Lípa, okres Děčín – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 41464/13-68 ze dne 27. 1. 2015 Písemné sdělení MěÚ Rumburk – stavební úřad ze dne 22. 7. 2015; č. j. OSÚ/24265-15/novm OSÚ/3462-2015; vyřizuje: Bc. Michaela Novotná, že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady pro ocenění Žádala jsem o: •

Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy

•

Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Dokumenty získané z katastru nemovitostí: •

Smlouva kupní ze dne 19. 9. 2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 28. 11. 2011; V-2212/2011-531

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1241 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Krásný Buk – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Krásná Lípa Informace získané od paní Veroniky Humlové (nájemník; v současnosti obývá oceňovanou stavbu) Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 5 z 34



Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015


Stránka 6 z 34



5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1241 ze dne 10. 7. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.


Stránka 7 z 34



Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla doložena žádná nájemní práva třetích osob. Ke dni místního šetření byla v objektu zastižena paní Veronika Humlová, která je prý v objektu v nájmu. Nájemní smlouvu však nedoložila. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1241 ze dne 10. 7. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny / zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. Informace o vybavení a vnitřním stavebně technickém stavu nemovitých věcí byly získány od paní Veroniky Humlové. K nemovitým věcem nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.


Stránka 8 z 34



6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.


Stránka 9 z 34



7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Děčín, v obci Krásná Lípa, v k. ú. Krásný Buk. Konkrétně se jedná o střední část obce zvané Krásný Buk, která na obec Krásná Lípa navazuje východním okrajem, v souvisle zastavěné části obce. V blízkosti se nachází komín bývalé Jägrovy továrny. Obec leží na horním toku říčky Křinice na pomezí Národního parku České Švýcarsko a Lužických hor, v blízkosti hranic s Německem (cca 7 km hraniční přechod Rumburk). Obec je rozdělena na několik částí: Dlouhý Důl, Hely, Kamenná Horka, Krásná Lípa, Krásný Buk, Kyjov, Sněžná, Vlčí Hora, Zahrady. V okolí obce se vyskytují četné lesy, které jsou protkané turistickými stezkami. Absolutní centrum obce Krásná Lípa (Křinické náměstí) je vzdáleno cca 1 km jízdy východním směrem. Okresní město Děčín je vzdáleno cca 35 km jízdy jihozápadním směrem. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů a několika průmyslových objektů. Les je v docházkové vzdálenosti (za oceňovanou stavbou). Občanská vybavenost: V obci je k dispozici potřebná občanská vybavenost – pošta, městský úřad, restaurace, pivovar, hotel, bankomat, lékárna, hypermarket, kulturní dům, MŠ, ZŠ, sportovní hřiště, zdravotnické středisko aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v rámci okresního města. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní dopravou, leží na křižovatce silnici II. třídy. Regionu chybí rychlé dálniční spojení. Z veřejné dopravy je v místě autobusová (cca 250 m) i vlaková stanice (cca 2 km), zajišťující nevalnou dopravní dostupnost. Nevýhodou je nízká intenzita spojů a absence nočních linek. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Kyjovská, z obecního pozemku parc. č. 363/2, na který navazuje pozemek parc. č. 1070 (způsob využití: silnice, druh pozemku: ostatní plocha, vlastník: Ústecký kraj). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace a plyn. Objekt je dle sdělení paní Humlové napojen pouze na elektřinu, odpad je sveden do jímky a voda je odebírána z vlastní studny. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Pořado okresu vé číslo CZ0421

26

Název obce

Kód obce

Správní obvod 1

2

3

Krásná Lípa

562611

4212

9

5


4

5

6

7

8

9 10 11 12 13

3142 3560 2254 69

40

22

1

1

1

3

Stránka 10 z 34



Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rodinný dům č. p. 28, který je součástí p. č. st. 73, a příslušenství Dle odborného odhadu byla stavba postavena před cca 150 lety současně s Jägrovou továrnou (dle internetu z r. 1877) a původně sloužila jako kovárna. V současnosti je objekt v KN vedený a užívaný jako rodinný dům. Rodinný dům má 2 nadzemní podlaží a stavebně neupraveného podkroví (půda). Vstup do objektu je možný dveřmi (umístěné v severní části objektu) či vraty (ve střední části objektu). Dispoziční řešení Dle sdělení obyvatelky domu paní Humlové jsou v objektu k dispozici pouze 2 místnosti s kuchyní a samostatnou toaletou ve 2.NP. V 1.NP je garáž, koupelna, suché WC a pravděpodobně dílna. Podkroví není stavebně upraveno. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinný dům“, což je v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Při místním šetření byla přítomna paní Humlová, která v současnosti objekt užívá k bydlení. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven před cca 150-ti lety Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: plechové desky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu, který je částečně zkorodovaný Vnější povrchy: omítka břízolitová – stříkaná, částečně opadává Vstupní dveře do objektu: dřevěné do dřevěných zárubní Vrata: dřevěná Okna: dřevěná se zdvojeným zasklením (v 1.NP s mřížemi); v části 1.NP luxfery Bleskosvod: není proveden Komíny: 2x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné s kovovými či dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné prkenné, keramická dlažba, betonová mazanina Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 11 z 34



Vytápění: kotlem na tuhá paliva (v garáži) či lokální krbovými kamny Ohřev teplé vody: nezjištěn Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: podstandardní - sprchový kout a umyvadlo v 1.NP; suché WC v 1.NP; splachovací WC ve 2.NP Vnitřní kanalizace: odkanalizování do jímky Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní - kuchyňská linka s dřezem a elektrickým sporákem Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 28 - odměřeno z KM Podlaží

Výpočet

1.NP 2.NP

11*9,2 11*9,2 11*9,2 - nadezdívka

půdní prostor

Konstrukční výška 3,3 m 3 m 1 m

Zastavěná plocha 2

101,20 m 2 101,20 m 2 101,20 m

11*9,2*4,5*0,5 - sedlová střecha

Obestavěný prostor 3

334 m 3 304 m 3 101 m 228 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

3

966 m

3

2

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

101 m 2 202 m 2 202 m

Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy: 17,37 10,50 27,87 73,13 0,72

zastavěná plocha - obvodové zdivo zastavěná plocha - vnitřní příčky zastavěná plocha celková všemi zdmi započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha

Informativní odhad vnitřních výměr místností rodinného domu č. p. 28 Podlaží

Místnost

Podlahová Započitatelná Zohledněno plocha plocha

vnitřní výměra bez garáže - odhad 0,72 x zastavěná plocha - garáž garáž - odhad výměry (2,6 m x 5 m) Započitatelná plocha 1.NP 2.NP vnitřní výměra - odhad 0,72 x zastavěná plocha 2.NP 1.NP

Započitatelná plocha 2.NP Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)


2

59,86

100%

59,86 m

13,00

0%

72,86

100%

0,00 m 2 59,86 m 2 72,86 m

2

2

72,86 m

133 m

2

Stránka 12 z 34



Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 150-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou prozatím v zachovalém stavu. Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou však ve špatném stavu pro svoji funkčnost. Některá okna v 1.NP byla nahrazena luxfery, některá okna ve 2.NP ve štítové (severní) stěně jsou zazděná cihlami, ostatní jsou dřevěná špatně těsnící, fasáda opadává, dveře jsou opotřebované, klempířské konstrukce částečně zkorodované. Interiér objektu nebyl zpřístupněn, předpokládám podstandardní opotřebované vybavení, bez řádné údržby. Objekt je bez viditelných statických poruch. Pokud nedojde k opravám fasády, oken a klempířských konstrukcí, hrozí celkové snížení životnosti stavby. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina (vzdušná přípojka) b) Jímka – betonová (součást pozemku) c) Oplocení – dřevěné s ocelovými sloupky (do boku) či z kovových plotových rámů s drátěnou výplní do kovových sloupků (do ulice). Oplocení je v havarijním stavu. d) Vjezdová brána – ocelová konstrukce s drátěnou výplní

-

Studna – dle sdělení kopaná, nachází se pravděpodobně na pozemku parc. č. 364/2

-

Kůlna – na západní stranu RD navazuje menší stavba, dle katastrální mapy s rozměry cca 2 m x 2 m. Stavbu není z veřejně přístupných míst vidět, předpokládám, že se jedná o kůlnu.

7.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 73, 363/4 a 364/2, které jsou zapsané na LV č. 1241 ze dne 10. 7. 2015 pro k. ú. Krásný Buk, obec Krásná Lípa, okres Děčín. Obvyklá cena trvalých porostů je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. st. 73: 364/2 parc. č. 363/4: st. 74/2, 363/2, 364/2, 1070 parc. č. 364/2: st. 72, st. 73, st. 74/2, 363/2, 363/4, 1133/2


Stránka 13 z 34



Pozemek parc. č. st. 73

Pozemek je rovinný, má čtvercový tvar a je převážně zastavěn rodinným domem č. p. 28. Pozemek je umístěn ve střední části pozemku parc. č. 364/2 a je napojen pouze na elektřinu vzduchem, odpad je sveden do jímky, voda je odebírána ze studny. Nezastavěná část pozemku má travnatý povrch. Na pozemku pravděpodobně stojí také malá kůlna navazující západním směrem na rodinný dům. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 363/4

Pozemek je rovinný, má travnatý, neudržovaný povrch, slouží jako zahrada. Pozemek svou východní stranou sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 364/2

Pozemek je rovinný až mírně svažitý k západu k potoku Křinice, má nepravidelný tvar, travnatý povrch. Údržba pozemku je částečně zanedbaná. Západní stranou pozemek sousedí s potokem Křinice. Dle sdělení paní Humlové by se na pozemku dále měla nacházet jímka a studna. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 14 z 34



7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Krásná Lípa se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „SO“ plochy smíšené obytné. Nemovité věci se nachází v národním parku. Hranice vede podél silnice vedoucí před domem – označeno čarou se dvěma tmavě-zelenými trojúhelníky. Dle územního plánu nemovité věci také leží v záplavovém území potoka Křinice Q100. Pouze západní okraj pozemku parc. č. 364/2 leží navíc v aktivní zóně záplavového území.

7.5. Povodňový plán ČR Západním směrem od oceňovaného rodinného domu protéká potok Křinice. Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se RD stojí v záplavovém území 100-leté vody. Západní okraj pozemku parc. č. 364/2 je v záplavovém území 20-ti leté vody. Tuto skutečnost potvrzuje také výše uvedený územní plán.


Stránka 15 z 34



U nemovitých věcí, které se nachází v záplavovém území 20-leté vody (a méně), často ani nelze uzavřít pojistnou smlouvu na krytí pojistných událostí z povodně popř. záplavy. Jedná se o velmi rizikovou skupinu nemovitých věcí, která není vhodnou zástavou pro banky. Potencionální okruh kupujících je tak vysoce snížen.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Děčín, obec Krásná lípa, část obce Krásný Buk č. p. 28 Nemovité věci: Rodinný dům č. p. 28 s pozemky parc. č. st. 73, 363/4, 364/2 a příslušenstvím Stavební stav:

nevalný až špatný

Dispozice vč.zhodnocení: Podlažnost: Obestavěný prostor (OP): Započitatelná plocha (zap.pl.): Realizovatelnost:

Výměra pozemků:

podstandardní venkovní úpravy, studna, kůlna 2 652 m

Zast. plocha 1.NP:

101 m

2

202 m

2

Příslušenství:

2+1 2.NP + půda 966 m

3

133 m

2

obtížná

Vybavení:

Zastavěná plocha nadzemních podlaží: IPP: OP / zap.pl.:

0,310 7,263

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 16 z 34



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 0 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 1 1 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,75 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí.


Stránka 17 z 34



K 1 3 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Krásná Lípa - bylo nalezeno celkem 23 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 350.000 Kč do 3.500.000 Kč. V obci a okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 58 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 300.000 Kč do 5.505.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Krásná Lípa - byly nalezeny celkem 4 nemovité věci s nabídkovou cenou od 350.000 Kč do 3.500.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Krásná Lípa - bylo nalezeno celkem 24 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 350.000 Kč do 3.500.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 40 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 350.000 Kč do 5.505.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ V současnosti není v obci Krásná Lípa či blízkém okolí uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci. 5.) http://www.eurodrazby.cz ; http://www.exdrazby.cz Na uvedeném portále je v okrese Děčín pro rok 2015 uvedeno několik nedobrovolných dražeb, kde odhadní cena se pohybuje od 500.000 do 800.000,- Kč, které však prozatím nebyly uskutečněny. Nalezeny však byly také 3 uskutečněné nedobrovolné dražby, viz. tabulka níže.


Stránka 18 z 34



Uskutečněné nedobrovolné dražby Realizovaná dražba č. 1 Nemovité věci: Adresa:

samostatný RD

Realizovaná dražba č. 2 RD s restaurací

Kyjovská 674/83, Krásná Lípa

Vlčí Hora 158, Krásná Lípa

Realizovaná dražba č. 3 samostatný RD Varnsdorfská 164/55, Krásná Lípa

50.9178200N, 14.4928750E

50.9306956N, 14.4706897E

50.9153247N, 14.5208139E

60 m

2,9 km

2,3 km

Stavba má 1.PP, 1.NP, podkroví a půdní prostorem. 1.NP: chodba, kuchyň, 2x pokoj, 2x WC, koupelna, schody do podkroví. Podkroví: chodba, 3x pokoj, půdní prostor. Příslušenstvím je dřevěný sklad. Vydraženo dne 12. 5. 2015.

RD zkolaudovaný v r. 2005. 1.NP: bývalá restaurace. Podkroví: byt 3+kk. Střecha sedlová, okna dřevěná, TUV el.boiler, topení lokální na TP, schody dřevěné, na podlaze dlažby, v podkroví prkna. Příslušenství tvoří kolna. Vydraženo dne 13. 2. 2015.

RD nepravidelného tvaru, vytápění ústřední kotlem na TP, stropní konstrukce podkroví je podmáčená. 1.PP: 2x sklep. 1.NP: vstup, chodba, kuchyň, koupelna, prádelna, 2x pokoj, WC, dílna. Podkroví: chodba, komora, 6x pokoj, kuchyň, koupelna, WC. Příslušenstvím je 3x kůlna a přístřešek. Vydraženo dne 21. 7. 2015.

zděné

zděné

smíšené zdivo

5+1

3+kk + restaurace

8+2

GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Pozemky parc. č.: Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

1.PP + 1.NP + podkroví + půda

sklep + 1.NP + podkroví + 1.NP + podkroví půda

parc. č. st. 854 - 322 m2 parc. č. st. 304/1 - 171 m2 parc. č. 42 - 100 m2 parc. č. st. 318 - 122 m2 parc. č. 240/7 - 247 m2 parc. č. 41/3 - 81 m2 503 540 153 113 246 145

Vydražená cena [Kč]: Vydražená cena [Kč/m2 zap.pl.]:

parc. č. st. 500 - 486 m2 parc. č. 724 - 535 m2 1 021 257 383

300 000

580 000

333 333

1 219

3 987

869

Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.


Stránka 19 z 34



Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne 19. 9. 2011 (Právní účinky vkladu práva ke dni 28. 11. 2011; V-2212/2011-531) byla 2 kupní cena za nemovité věci ve výši 740.000,- Kč, tj. 5.564 Kč/m započitatelné plochy. Kupní cena je posouzena jako výrazně vyšší, než je aktuální obvyklá cena. Tuto skutečno prokazují i nabídkové ceny reprezentantů použitých ve srovnávací metodě níže. Pouze 1 reprezentant umístěný na atraktivnějším místě, 2 který je v lepším stavu a lépe vybaven se svojí nabídkovou cenou (5.000 Kč/m započitatelné plochy) blíží této kupní smlouvě. Nabídkové ceny ostatních reprezentantů jsou výrazně nižší. V regionu žije velké množství sociálně nepřizpůsobivých občanů, vznikají zde sociální nepokoje, investice do bydlení jsou zde velice rizikové. Tyto sociální problémy se neustále prohlubují a úměrně s tím klesá cena nemovitých věcí. I přes turisticky a rekreačně atraktivní lokalitu jsou obdobné nemovité věci prakticky v celém Šluknovském výběžku obtížně obchodovatelné.


Stránka 20 z 34

5 564


740 000

Jednotková cena [Kč/m2 zap.pl.]:

652 101 133 2 087

449 000

429 156 215

parc. č. st. 73 - 145 m2 parc. č. 363/4 - 56 m2 parc. č. 364/2 - 451 m2

2 306

350 000

1 261 110 152

parc. č. st. 50/1 - 115 m2 parc. č. 66 - 1124 m2 parc. č. 3198 - 137 m2

parc. č. st. 6 - 219 m2 parc. č. 1577 - 210 m2

1.NP + 2.NP + půda

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

Pozemky parc. č. s výměrami:

Podlažnost:

3+1 sklep + 1.NP + podkroví + půda

2 541

650 000

1 831 189 256

parc. č. st. 757 - 393 m2 parc. č. 1498/4 - 554 m2 parc. č. 1498/6 - 884 m2

1.NP + podkroví

nebylo zjištěno

zděné

smíšené - cihla + kámen + dřevo

5+1

2+1/G

Dispozice:

zděné

část. 1.PP + 1. NP + podkroví

zděné

x

Dům má 1. NP a podkroví, je delší dobu neobydlený, ve špatném technickém stavu a proto nutná rekonstrukce. Za domem zahrada, která je kompletně oplocena.

50.9369200N, 14.4850544E 4 km

Staré Křečany 479, Staré Křečany

samostatný RD

Reprezentant č. 3

RD s dispozicí 3+1. 1.PP: schody a sklad potravin. 1.NP: zádveří, chodba, schody do sklepa a do podkroví, kuchyň, pokoj a sociální zařízení. Podkroví: chodba, 2x pokoj, půda.

50.9176636N, 14.4957586E 160 m

50.9154650N, 14.4917694E 350 m

50.9183219N, 14.4922978E x

RD je podsklepený a má zachovalou a funkční střechu. Stavba má dále1 NP a stavebně upravené podkroví. Interiér ve špatném stavu.

samostatný RD Čelakovského 356/14, Krásná Lípa

samostatný RD Fibichovo údolí 887/27, Krásná Lípa

Reprezentant č. 2

samostatný RD

Reprezentant č. 1

Krásný Buk 28, Krásná Lípa

Oceňované nemovité věci

Konstrukční provedení:

Doplňující popis:

Fotografie:

Vzdálenost cca od oc. nem.:

GPS:

Adresa:

Nemovité věci:

Srovnávací metoda


5 000

750 000

157 115 150

parc. č. 2532 - 157 m2

sklep + 1.NP + podkroví

3+1

smíšené - cihly + dřevo

RD s dispozicí 3+1. Jedná se o poloroubený dům po částečné rekonstrukci (r. 2013) se zachováním původních prvků. Vytápění řešeno plynovým kotlem a krbovými kamny.

50.9499769N, 14.5538906E 7,5 km

Šmilovského 917/11, Rumburk

samostatný RD

Reprezentant č. 4

Stránka 21 z 34

3 908

665 000

1 287 127 170

parc. č. st. 180 - 146 m2 parc. č. 418/1 - 924 m2 parc. č. 418/2 - 35 m2 parc. č. 419/2 - 182 m2

3+1

zděné

RD - v 1.NP: kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC, chodba. V podkroví: 4 pokoje + půdní prostor. V domě je nová elektrika a odpady. Vytápění řešeno krbovými kamny.

50.9902608N, 14.3750417E 13,5

Velký Šenov 309

samostatný RD

Reprezentant č. 5


venkovní úpravy, studna, kůlna

podstandardní

nevalný až špatný

částečně udržovaný, převážně travnatý

průměrná

nevalná

Krásný Buk, Děčín

35,17%

bydlení

E, voda ze studny; IS v ulici


tj. číselná úprava v hodnotě K10 - Funkční využitelnost: Koeficient úpravy

tj. číselná úprava v hodnotě K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy

Koeficient úpravy

K8 - Velikost nemovitých věcí:

tj. číselná úprava v hodnotě

K7 - Příslušenství: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K6 - Vybavení:


Koeficient úpravy

K5 - Stavebně technický stav:


Koeficient úpravy

K4 - Pozemek:


K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy


tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy

Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:

Variační koeficient [%]:


0,88

větší výměra

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

-10 151 Kč obdobná 1,00

44 136 Kč lepší; E, V, K, 0,97

8 570 Kč větší stavba, bez garáže, bez půdy 1,15

horší; bez studny 1,03

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

-8 093 Kč obdobná 1,00

24 523 Kč lepší; E, V, K, 0,97

7 143 Kč větší stavba, bez garáže, malá půda 1,10


-26 455 Kč

0 Kč lepší; nová koupelna, podlahy, aj. v interiéru 0,90

-36 074 Kč obdobný; interiér po obdobný reko. (+), dřevostavba (-) 1,00 1,00

13 603 Kč

1,05

menší výměra

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

obdobná

obdobná 1,00

-6 135 Kč

0,98

lepší; při vedlejší ulici

-5 552 Kč

0,98


Srovnání pomocí indexové metody

0 Kč obdobná 1,00

58 280 Kč obdobné; E, V 1,00

0 Kč větší stavba, bez garáže, bez půdy 1,20

obdobné; kůlna 1,00

26 491 Kč

1,10

horší; neobyvatelné

0 Kč

1,00

obdobný

-66 227 Kč

0,80

větší výměra

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

obdobná

-6 758 Kč

0,98


-50 432 Kč lepší; interiér po rekonstrukci 0,85

0,90

větší výměra

0 Kč

obdobná 1,00

-10 292 Kč

0,98

obdobná

-5 198 Kč

0,99

obdobná

-23 201 Kč obdobná 1,00

42 183 Kč lepší; veškeré IS 0,95



-102 387 Kč

Stránka 22 z 34

-10 681 Kč obdobná 1,00

38 148 Kč lepší; E, V, K 0,97



-77 160 Kč

-56 881 Kč -68 083 Kč lepší; podlahy, soc.zař., lepší; podlahy, soc. zař., aj., interiér po reko aj., interié po reko. 0,80 0,80

42 134 Kč lepší; po rekonstrukci (+), dřevostavba (-) 0,90

1,08

menší výměra

0 Kč

obdobná 1,00

-58 520 Kč

0,90

lepší; více spojů

-79 800 Kč

lepší; občanská vybavenost, vedlejší ulice 0,88


2

0,95

265 000 Kč

Obvyklá cena (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]:


301 518 Kč

223 723 Kč

1 682 Kč

0,20

-11 775 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

269 406 Kč

2 026 Kč

0,20

-14 179 Kč

0,95

0 Kč lepší; mimo záplavové území

0 Kč

obdobné 1,00

0 Kč

1,00

s exekucí

lepší; mimo záplavové území

obdobné 1,00

-11 816 Kč

0,96

bez exekuce

-26 166 Kč

24 728 Kč 223 723 Kč 240 401 Kč 265 129 Kč 289 857 Kč

265 129 Kč 9,33%

1 993 Kč

záplavové území Q100

bez VB

v exekuci

-32 822 Kč

0 Kč reality-decin.info; ID: 032-N04161 0,90

0 Kč reality.idnes.cz; IDNES-00159 0,90

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

Vážený průměr [Kč / m zap.pl.]:

Váhy:


Koeficient úpravy

K14 - Ostatní:


K13 - Věcná břemena (VB): Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K12 - Právní vztahy:


Koeficient úpravy

K11 - Zdroj informací:


Znalecký posudek č. 1198/143/2015 0 Kč

265 756 Kč

1 998 Kč

0,20

-13 987 Kč

0,95


0 Kč

obdobné 1,00

0 Kč

1,00

s exekucí

-69 936 Kč

hyperreality.cz; ID: 6050648 0,80

0 Kč

301 518 Kč

2 267 Kč

0,20

-15 869 Kč

0,95


0 Kč

obdobné 1,00

-13 224 Kč

0,96

bez exekuce

-110 204 Kč

reality.idnes.cz; ID: 474585 0,75

Stránka 23 z 34

265 242 Kč

1 994 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné; u potoka

0 Kč

obdobné 1,00

-11 052 Kč

0,96

bez exekuce

-69 073 Kč

severoceskereality.cz; ID: 00120 0,80

0 Kč




Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o lokalita s turisticky a rekreačně zajímavými místy v okolí – NP České Švýcarsko o možnost dalšího rozšíření obytných prostor – stavební úprava podkroví Ponižující faktory: o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o nemovité věci jsou v záplavovém území Q100, západní okraj pozemků je v Q20 (aktivní zóna) o předpokládaný celkově nevalný až špatný stav a podstandardní vybavení o nevalná obslužnost veřejnou dopravou o pouze lokální vytápění objektu o jediným zdrojem vody je studna – nebyl doložen atest na vodu; je zde možnost vodovodu o stav a vybavení stavby v současném stavu neumožňuje u některých bank financování hypotečním úvěrem (nevhodná zástava), což omezuje okruh potencionálních kupujících o v dané lokalitě vlastní nemovité věci sociálně nepřizpůsobiví občané – Šluknovsko je problematická lokalita se sociálními nepokoji o v dané lokalitě je vysoká nezaměstnanost o základní hygienické vybavení pravděpodobně neodpovídá dnešním standardům o neúplné inženýrské sítě – není provedeno napojení na kanalizaci, vodovod a plyn o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 24 z 34



Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitých věcí ve středním, nevalném či špatném stavu, standardně či podstandardně vybavených s obdobnou velikostí či větších. Velká část těchto nemovitých věcí je zatížena exekucemi, jedná se o sociálně problematický region s vysokou nezaměstnaností a malou koupěschopností obyvatelstva. Poptávka je spíše po objektech, které splňují standardní požadavky na bydlení, protože případné náklady na rekonstrukci obdobných starých objektů se ne zcela zohlední v obvyklé ceně – poměr růstu obvyklé ceny ku vloženým finančním prostředkům je nízký. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Obchodovatelnost posuzuji jako obtížnou. Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem a příslušenstvím v průměru od 350.000 Kč do 2 2 750.000 mil. Kč (tj. cca od 2.087 Kč/m do 5.000 Kč/m zap.pl.). Jedná se však pouze o nabídkové ceny. Jeden z rozměrově větších rodinných domů s pozemky a příslušenstvím ve špatném stavu měl nejnižší 2 nabídkovou cenu Kč / m zap.pl. – 2.087 Kč. Naopak objekt umístěný na atraktivnějším místě, který je po 2 rekonstrukci měl nejvyšší nabídkovou cenu 5.000 Kč/m zap.pl. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 1.682,- až 2.267,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 1.993,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 265.129 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení aritmetického průměru upravených nabídkových cen ve výši 265.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. V okolí je také několik průmyslových objektů. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, počtu podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v záplavovém území 100-leté vody potoka Křinice, v sociálně problematické lokalitě, předpokládanému celkově nevalnému až špatnému stavu a podstandardnímu vybavení, nevalné obslužnosti veřejnou dopravou, neúplným inženýrským sítím (napojení pouze na elektřinu) a současnému převisu nabídky nad poptávkou (negativní faktory), i přes možnost stavební úpravy půdního prostoru a umístění v turisticky a rekreačně atraktivní krajině (pozitivní faktory) je obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,75 až 0,9. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 265.000,- Kč, 2 tj. 1.992 Kč/m zap.pl.


Stránka 25 z 34



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem).

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, ANO nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva. – Objekt obývá paní Humlová, nebylo však zjištěno, zda existuje nájemní smlouva. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti.

NE

Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Opadává omítka, klempířské konstrukce jsou zkorodované, dochází tak k degradaci konstrukcí.

ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. NE

Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. - NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Dle prohlížečky záplavového území se nemovité věci nachází v záplavovém území 100-leté vody a západní okraj pozemků v záplavovém území 20-ti leté vody (aktivní zóna).

ANO

Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. – nebylo zjištěno (v povodňovém plánu nejsou zakresleny historické povodně potoka Křinice)!

ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. NE

Umístění nemovité věci není v chráněném území. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Oceňované nemovité věci jsou dle LV č. 1241 ze dne 10. 7. 2015 umístěny v rozsáhle chráněném území. Jedná se o NP České Švýcarsko.

ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně.


Stránka 26 z 34



ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn přesný rozsah stavby, stav ani vybavení interiéru. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Krásná Lípa Katastrální území: Krásný Buk Počet obyvatel: 3 560 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 960,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a I plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, II zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 364,65 Kč/m

Pi 0,85 0,60 0,80 1,00 0,95 0,98

2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD a příslušenstvím


Stránka 27 z 34



B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nízká úroveň sjednaných cen 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Index trhu

č. I V

Pi -0,06 0,00

II I I III

0,00 -0,04 -0,30 0,95

5

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,570 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně II -0,01 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II -0,05 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí I -0,30 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 0,640 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,365

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD a příslušenstvím Ocenění


Stránka 28 z 34



Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III III

0,00 -0,03

I II

0,00 0,00

6

IO = 1 + ∑ Pi = 0,970 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,570 Index polohy pozemku IP = 0,640 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,570 * 0,970 * 0,640 = 0,354 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 364,65

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost § 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st. 73

Index

Upr. cena 2 [Kč/m ]

Koef.

0,354

129,09

Výměra 2 [m ] 145,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 129,09

Cena [Kč] 18 718,05

56,00 451,00 652,00

129,09 129,09

7 229,04 58 219,59 84 166,68

363/4 364/2

m

2

Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č. p. 28 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 150 let 3 1 734,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 11*9,2 2.NP: 11*9,2 Název podlaží 1.NP: 2.NP:


= = Zastavěná plocha 2 101,20 m 2 101,20 m

2

101,20 m 2 101,20 m

Konstrukční výška 3,30 m 3,00 m

Stránka 29 z 34



Obestavěný prostor 1.NP: (11*9,2)*(3,30) 2.NP: (11*9,2)*(3,00) půdní prostor: 11*9,2*(1+4,5*0,5) Obestavěný prostor - celkem:

3

= = = =

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00

ZP1 ZP

333,96 m 3 303,60 m 3 328,90 m 3 966,46 m 2

= =

101,20 m 2 202,40 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 150 let: s = 1 - 0,005 * 150 = 0,250 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Index vybavení

č. I

Vi typ B

III III II II II I II

0,00 0,00 0,00 0,01 -0,05 -0,08 -0,05

I II III

0,00 -0,03 0,05

II I IV

0,00 -0,10 0,65

12

IV = (1 + ∑ Vi) * V13 * 0,600 = 0,293 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,570 Index polohy pozemku IP = 0,640 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 734,- Kč/m * 0,293 = 508,06 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 966,46 m * 508,06 Kč/m * 0,570 * 0,640= 179 123,97 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

179 123,97 Kč

Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Ing. Dagmar Musilová (roz.Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

kopaná

Stránka 30 z 34



Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

5,00 m 1 ks 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel

80,0 %

+ = * * = * =

+ = * * =

9 750,- Kč 9 750,- Kč 1,0000 2,2930 22 356,75 Kč

* =

0,200 4 471,35Kč

9 480,- Kč 9 480,- Kč 1,0000 2,2930 21 737,64 Kč 0,200 4 347,53 Kč

Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

+ = * =

4 347,53 Kč 8 818,88 Kč 0,365 3 218,89 Kč

Studna - zjištěná cena

=

3 218,89 Kč

Cena staveb celkem

=

182 342,86 Kč

Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč 2 m 2 m Kč * =

84 166,68 652,00 40,00 5 163,60 0,065 335,63

Trvalé porosty - zjištěná cena

=

335,63 Kč

Cena porostů celkem

=

335,63 Kč


Stránka 31 z 34



Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům č. p. 28 Studna Trvalé porosty Stavby, porosty na pozemku - celkem Pozemky - celkem

+

179 123,97 Kč 3 218,89 Kč 335,63 Kč 182 678,49 Kč 84 166,68 Kč

Pozemky s RD a příslušenstvím - zjištěná cena

=

266 845,17 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD a příslušenstvím

266 845,20 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

266 845,20 Kč

Celkem

266 845,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

266 845,20 Kč

266 850,- Kč

slovy: Dvěstěšedesátšesttisícosmsetpadesát Kč


Stránka 32 z 34



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

265 000 Kč 266 850 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 1241, tj.: o

pozemky parc. č. st. 73, 363/4 a 364/2 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 28, která je součástí pozemku parc. č. st. 73; v části obce Krásný Buk; to vše v k. ú. Krásný Buk, obec Krásná Lípa, okres Děčín.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 17. 7. 2015, částkou ve výši:

265 000,- KČ slovy: Dvěstěšedesátpěttisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Venkovní úpravy, studna, kůlna

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 8. 9. 2015 Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 33 z 34



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23. 10. 2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1198/143/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 143- 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1241 ze dne 10. 7. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 17. 7. 2015


Stránka 34 z 34

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1241

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa nemovité věci – rodinného domu č. p. 28 GPS: 50°55'06.43"N, 14°29'32.79"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „Kyjovská“

Umístění nemovité věci v rámci obce „Krásný Buk“

Umístění nemovité věci v rámci obce „Krásná Lípa“

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Uliční (severní a severovýchodní) pohled na rodinný dům

Uliční (jižní) pohled na rodinný dům a příjezdovou komunikaci

Detailní pohled na štítovou stranu rodinného domu a na část pozemku parc. č. 364/2

Pohled do interiéru stavby před otevřená garážová vrata a vstupní dveře

2015

Recommend Documents