2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12460-1ř30/2015

O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. St. 105 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Litohlavy, č.p. 102, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. St. 105), vše v k.ú. Litohlavy, obec Litohlavy, okres Rokycany. Objednavatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 25191/15-43

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 12.10.2015 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 19 stran a 7 stran příloh. V Praze, dne 21.10.2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 12460-1930/2015

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 2.9.2015 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 25191/15-43, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. St. 105 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Litohlavy, č.p. 102, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. St. 105), vše v k.ú. Litohlavy, obec Litohlavy, okres Rokycany. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 12.10.2015, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 12.10.2015 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinná se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka předmětu ocenění. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Informace, týkající se některých prvků vnitřního vybavení, jejich stavebně technického stavu a jejich rekonstrukcí byly sděleny, panem Urbanem telefonicky. Zpracovatelem bylo zjištěno, že předmět ocenění je nabízen k prodeji realitní kanceláří Adomus - reality jinak. Pro potřeby zpracování tohoto znaleckého posudku byla využita fotodokumentace uveřejněná realitní kanceláří prostřednictvím realitního serveru Sreality.cz

stránka č. 3


3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 5, pro k.ú. Litohlavy, obec Litohlavy, okres Rokycany, vyhotovený objednavatelem dne 2.9.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Litohlavy, obec Litohlavy, okres Rokycany, vyhotovená znaleckým ústavem dne 12.10.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. Fotodokumentace zveřejněná realitní kanceláří na realitním internetovém serveru.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Plzeňský Rokycany Litohlavy Litohlavy (685364)

List vlastnictví číslo: 5 Vlastníci: 1. Konejlová Jaroslava č. p. 102, 33701 Litohlavy

Podíl: 3/4

2. Pitrmanová Miloslava č. p. 102, 33701 Litohlavy

Podíl: 1/4

stránka č. 4


5. Celkový popis p edmětu ocenění Jedná se o přízemní, zděný, částečně podsklepený (nebylo možné přesně fyzicky zaměřit) rodinný dům bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Litohlavy, jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Litohlavy 102, 337 01 Litohlavy. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemek leží v mírně sklonitém terénu a je přístupný po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1378/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Plzeňský kraj, Škroupova 1760/18, Jižní Předměstí, 30100 Plzeň a přes pozemek p.č. 758/3 zahrada, který je ve vlastnictví. Obec Litohlavy, č. p. 64, 33701 Litohlavy. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, trativod. Dle informací ČSÚ v obci Litohlavy je dále možné napojení na tyto inženýrské sítě: plynové vedení. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 5+1 s podstandardním sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů a místního šetření přes 90 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech zřejmě značně zanedbaná. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem zpracovatele. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako velmi zanedbanou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Za objektem, vlevo (pohled z přístupové komunikace), je situována vedlejší stavba pod pultovou střechou krytou vlnitým eternitem. Za touto je situována dřevěná kůlna pod pultovou střechou krytou vlnitým eternitem. Za rodinným domem, vpravo (pohled z přístupové komunikace), je situována vedlejší stavba pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo v kovových rámech na ocelových sloupcích a betonové podezdívce - kovová vrata s drátěným pletivem - kovová vrátka s drátěným pletivem - přístupový chodník z cihel - betonové schody do objektu - studna (nevyužívaná) - přípojky IS Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah znaleckého posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 102 2) Pozemky a) Pozemek 3) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 3/4 (viz. odhad obvyklé ceny). Hodnocení znaku Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

předmětem Pi 0,00 0,00

0,00 –0,04 0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,960 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,01 0,03 –0,01 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

stránka č. 6

ZNALECKÝ POSUDEK č. 12460-1930/2015 11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,010 i=2

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 102 – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,115 Podlaží: I.NP Zastavěná plocha:

22,82×5,99+5,77×3,64+5,02×7,26

=

194,14 m2

Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 22,82×5,99×4,80+5,77×3,64×3,99+5,02×7,26×5,55 = Zastřešení 22,82×5,99×2,22×0,50+5,77×3,64×1,62×0,50+5,02×7,2 6×2,22×0,50 = Obestavěný prostor – celkem: =

209,19 m3 1 151,38 m3

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – smíšené s částečnou izolací 5,40 % 23,40 % 2. Zdivo – zděné 3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem 9,10 % 5,40 % 4. Střecha – vaznicová sedlová 5. Krytina – taška pálená 3,30 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, parapety, svody) 0,80 % 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 6,10 % 2,80 % 8. Fasádní omítky – vápenné hladké 9. Vnější obklady 0,50 % 10. Vnitřní obklady – keramické (koupelna) 2,20 % 11. Schody – dřevěné s dřevěnými stupni bez zábradlí 2,30 % 3,20 % 12. Dveře – dřevěné do dřevěných i ocelových zárubní 13. Okna – dřevěná kastlová 5,10 %

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní

942,19 m3

stránka č. 7


14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Podlahy obytných místností – dřevěné Podlahy ostatních místností – dřevěné Vytápění Elektroinstalace – 230V/400V Bleskosvod – ano Rozvod vody – studená i teplá (částečně) Zdroj teplé vody – elektrický bojler Instalace plynu Kanalizace – kompletní odkanalizování Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení – vana Záchod – splachovací WC Ostatní

Obj. podíl 2,10 % 1,30 % 5,30 % 4,20 % 0,60 % 2,90 % 1,70 % 0,50 % 2,70 % 0,50 % 4,30 % 0,30 % 4,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 5,40 % 1. Základy 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 10. Vnitřní obklady –0,54 × 2,20 % 11. Schody –0,54 × 2,30 % 14. Podlahy obytných místností –0,54 × 2,10 % 15. Podlahy ostatních místností –0,54 × 1,30 % 16. Vytápění –0,54 × 1,852 × 5,30 % 19. Rozvod vody –0,54 × 2,90 % 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 1,852 × 0,50 % 24. Vnitřní vybavení –0,54 × 4,30 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 4,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Nevyskytuje se 1,0000 – – – – – – – – – – – =

0,0292 0,0050 0,0119 0,0124 0,0113 0,0070 0,0530 0,0157 0,0050 0,0232 0,0400 0,7863 0,8000

Ocenění:

Základní cena ZC: 2 130,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 × 0,8000 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1150 2 883,17 Kč/m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 1 151,38 m3 × 2 883,17 Kč/m3

=

3 319 624,27 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 91 roků Opotřebení: 65,000 % Odpočet opotřebení: 3 319 624,27 Kč × 65,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

2 157 755,78 Kč 1 161 868,49 Kč

stránka č. Ř


Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,960 Index polohy: IP = 1,010 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

1 161 868,49 Kč 0,970 1 127 012,44 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

3/4 845 259,33 Kč

Rodinný dům č.p. 102 – zjištěná cena:

845 259,33 Kč

2) Pozemky 2.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 2.a.1) Pozemek – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Litohlavy Název okresu: Rokycany Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku V. Do 500 obyvatel 1 Velikost obce IV. Ostatní obce 2 Hospodářsko-správní význam obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 1 050,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 210,97 Kč/m2

Oi 0,50 0,60 1,03

0,85 0,90 0,85

Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 726 m2 Redukční koeficient podle § 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do 1 000 m2. Index trhu: IT = 0,960

stránka č. ř


Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů 6 Ostatní neuvedené 6

Index omezujících vlivů: IO = 1 + Index polohy: IP = 1,010

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

 Pi = 1,000

i=1

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,970 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 204,6409 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 105 Zastavěná plocha a nádvoří 726 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemek – zjištěná cena:

× =

Cena [Kč] 148 569,29 3/4 111 426,97 Kč 111 426,97 Kč

stránka č. 10


3) Ocenění porovnávací metodou

Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků:

V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) RD Volduchy, okres Rokycany RD se nachází v klidné lokalitě, v zástavbě starších i novějších rodinných domů. Dům je vhodný k trvalému užívání po dobudování koupelny a WC, s možností rozšíření do podkroví. RD je napojen na el. proud (230 V a 380 V), přívod vody (vlastní studna, darling je umístěn ve sklepě). Kanalizace, obecní vodovod a plyn je veden v asfaltové komunikaci před domem. Vytápění v současné době zajišťují kamna na tuhá paliva, která jsou umístěna v každé místnosti. Současně s RD se prodává i zahrada s dílnou (329 m2), která se nachází naproti RD přes cestu. Dílnu je možné zbourat a vybudovat místo ní např. garáž. Zahrada je osázená ovocnými stromy, k dispozici je další studna. Po dohodě majitel poskytne zdarma novou střešní krytinu. Dům je umístěn cca 150 m od autobusové zastávky a obchodu se smíšeným zbožím. Obec Volduchy se nachází cca 6 km od Rokycan a 7 km od nájezdu na dálnici Praha-Rozvadov. V obci je základní občanská vybavenost, obchody, MŠ a ZŠ, pošta, restaurace. Nabídková CENA: 860 000,- Kč stránka č. 11


2) RD Břasy - Stupno, okres Rokycany Rodinný dům situovaný při hlavní komunikaci v obci Břasy okres Rokycany. Jedná se o částečně podsklepenou budovu v suterénu se dvěma menšími sklepními prostory. Původní rodinný dům z roku 1890 byl rozdělen na obytnou a hospodářskou část, ze které byla následně vybudována hospoda. V současnosti je objekt vužíván k rekreačním účelům. Dnes je přízemí objektu rozděleno na zádveří přístupné z hlavní komunikace, velký sál, kancelář, bývalý výčep, toalety, salónek, kuchyň, koupelnu se sprchovým koutem a WC. V podkroví je 1 místnost a menší půdní prostor. Podlahy v objektu pokrývá dlažba, beton, PVC a xyolit. Okna jsou původní - dřevěná. Objekt je napojený na rozvod elektřiny, obecní vodovod, kanalizaci i plyn. Součástí nabídky je i menší pozemek po straně budovy. Nabídková CENA: 895 000,- Kč 3) RD Břasy - Kříše, okres Rokycany Přízemní rodinný dům se nachází v širším centru malé obce v části zastavěné rodinnými domy. Objekt je částečně podsklepený (cca 10m2). V přízemí domu je kryté zádveří a předsíň, ze které jsou dveře do kuchyně (cca 20m2, PVC, kuchyňská linka, dřez, sporák na PB) a do dětského pokoje (cca 12m2, koberec), který je průchozí do ložnice (cca 20m2, plovoucí podlaha, plastové okno) se šatnou (cca 2m2). Z předsíně je též vstup do komory s kotlem (cca 3m2, dlažba, kotel na tuhá paliva), která je průchozí do koupelny (cca 5m2, dlažba, vana, umyvadlo, místo na pračku, boiler) a na WC (cca 1m2, dlažba). Na dům navazuje bývalý chlév, ze kterého je schodiště do půdního prostoru a současně je průchozí na zahradu za domem (neudržovaná plocha s několika ovocnými stromy). Před domem je na pozemku postavena ještě garáž (cca 30m2). Nabídková CENA: 990 000,- Kč 4) RD Litohlavy, okres Rokycany Dům na pozemku o velikosti 897 m2 v obci Litohlavy. Dům je samostatně stojící, podsklepen z 1/3 a je před rekonstrukcí. Na pozemku je stodola a vlastní studna. Nemovitost je napojena na veškeré IS (plyn, obecní vodovod a kanalizace a el.). Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Nabídková CENA: 1 380 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:

Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza:

Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) stránka č. 12


Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování ve vlastní garáži - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - objekt je situován u hlavní komunikace - neúplná občanská vybavenost obce - údržba a stavebně technický stav na horší úrovni - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: RD Volduchy, okres Rokycany Výchozí cena (VC): 860 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 862 155,39 Kč Váha (V): 1,0 RD Břasy - Stupno, okres Rokycany Výchozí cena (VC): 895 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 852 380,95 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 13


RD Břasy - Kříše, okres Rokycany Výchozí cena (VC): 990 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 897 959,18 Kč Váha (V): 1,0 RD Litohlavy, okres Rokycany Výchozí cena (VC): 1 380 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 314 285,71 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

852 380,95 Kč 981 695,31 Kč 1 314 285,71 Kč 980 000,– Kč 1,00 980 000,– Kč

× = × =

3/4 735 000,– Kč

stránka č. 14


Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 3/4 k výše uvedeným nemovitým věcem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. Vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě:

×

Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno):

0,800

=

588 000,– Kč 590 000,– Kč

stránka č. 15


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Movité věci Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou.*

845 260,– 111 430,– 956 690,– 590 000,–

Kč Kč Kč Kč

0,– Kč 0,– Kč

0,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.

stránka č. 16


Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

590 000,– Kč

Cena slovy: pětsetdevadesáttisíc Kč Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Praze, dne 21.10.2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 17


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12460-1930/2015 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 1Ř


E.

SEZNAM P ÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 1ř

2015

Recommend Documents