ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1029/210/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, podíl id. 1/2 na pozemcích p.č. 227/159, 227/162, 269/58, 269/61, 269/68, 320/4, 512/1, 512/2, 513/1, 513/2, 515/1, vše v k.ú. a obci Štíhlice, zapsané na LV č. 138, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Štíhlice, k.ú. Štíhlice Adresa nemovité věci: Štíhlice, 281 63 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 131 Ex 2387/14-74 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
338 000 Kč
podíl id. 1/2 Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 15 stran
19.11.2015
V Trutnově, dne 23.11.2015
Stav ke dni :
Počet příloh: 8
Ing. Michal Danielis
19.11.2015 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: 1. spoluvlastnického podílu id. 1/2 na nemovitostech povinného a jejich součástí 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 138 ze dne 11.11.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 19.11.2015. Povinná Novotná Linda, byla vyzvána doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, doručenka se vrátila, že zásilka byla vhozena 18.11.2015 do schránky. Doporučeným dopisem byl pozván i spoluvlastník pozemků, k dnešnímu dni nikdo nereagoval. Pozemky jsou volně přístupné 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131 Ex 2387/14-74 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Štíhlice jsou obec v okrese Praha-východ ve Středočeském kraji. Rozkládá se asi třicet kilometrů východně od centra Prahy a deset kilometrů východně od města Říčany. Ke dni 1. 1. 2015 zde žilo 155 obyvatel. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1358. Obcí prochází silnice II/113 Český Brod - Štíhlice - Mukařov - Chocerady. Železniční trať ani stanice na území obce nejsou. Nejbližší železniční stanicí jsou Říčany ve vzdálenosti 8 km ležící na trati 221 mezi Prahou a Benešovem. V obci má zastávku příměstská autobusová linka Český Brod - Doubravčice Mukařov. -2-
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: ¨ zast. plocha ¨ ostatní plocha ý orná půda ý trvalé travní por. ¨ zahrada ¨ jiný Přístup k pozemku: ¨ z veřejné komunikace ý přes vlastní pozemky ¨ zajištěn věcným břemenem ¨ jiné zajištění přístupu k pozemkům ¨ právně nezajištěn Využití pozemků: ¨ RD ¨ byty ¨ rek.objekt ¨ výstavba ind. garáže Poloha: ¨ centrum ¨ kraj obce ¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ nákupní zóna ý mimo obec
SOUČASNÝ STAV Přípojky: ¨ voda ¨ elektro
BUDOUCÍ STAV
¨ kanalizace ¨ plyn ¨ telefon ¨ zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
Přípojky: ¨ voda ¨ elektro
¨ MHD ¨ železnice ¨ dálnice/silnice I. tř. okrajová část - samota
¨ kanalizace ¨ plyn ¨ telefon ¨ zpev. příjezd ¨ autobus ý silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění jsou pozemky v západní, jihozápadní a jižní okrajové části katastrálního území Štíhlice. Parcely jsou součástí bloku orné půdy. Hranice jednotlivých oceňovaných parcel jsou nezřetelné, ale lze vyloučit existenci trvalých porostů na parcelách, mimo pozemků 227/159 a 227/162, které jsou zarostlé nálety bříz a keřů. Pozemky situované v západní části obce - p.č. 512/1, 512/2, 513/1, 513/2 a 515/1 jsou přístupné z veřejné nezpevněné místní komunikace na pozemku p.č. 807. Pozemek v jihozápadní části obce p.č. 320/4 a pozemky v jižní části obce p.č. 227/159, 227/162, 269/58, 269/61 a 269/68 nejsou přístupné z veřejného pozemku, pouze z okolních nezpevněných pozemků ve vlastnictví jiných vlastníků. Všechny parcely jsou v lokalitě mimo zastavitelnou část obce a nenavazují na rozptýlenou zástavbu. Pozemky p.č. 269/58, 269/61, 269/68, 320/4, 512/1, 512/2, 513/1, 513/2, 515/1 jsou dle ÚPD vedené jako plochy OP - orná půda a pozemky p.č. 227/159 a 227/162 jsou vedené jako plochy LE - lesy.
-3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Pozemek je řádně zapsán v katastru ¨ Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Hladík Viktor, Hrdličkova 2208/1, Chodov, 14800 Praha 4 Novotná Linda, Soběslavská 2251/27, Vinohrady, 13000 Praha 3
1/2 1/2
Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Novotná Linda Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Jiné zápisy Podán návrh na naříz.výkonu rozh.zřízením soudc.zástav.práva Změna číslování parcel Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 23.11.2015 06:00:02.
Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že nemovitosti užívá povinná se spoluvlastníkem.
-4-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Parcely jsou součástí bloku orné půdy. Hranice jednotlivých oceňovaných parcel jsou nezřetelné, ale lze vyloučit existenci trvalých porostů na parcelách, mimo pozemků 227/159 a 227/162, které jsou zarostlé nálety bříz a keřů. Pozemky situované v západní části obce - p.č. 512/1, 512/2, 513/1, 513/2 a 515/1 jsou přístupné z veřejné nezpevněné místní komunikace na pozemku p.č. 807. Pozemek v jihozápadní části obce p.č. 320/4 a pozemky v jižní části obce p.č. 227/159, 227/162, 269/58, 269/61 a 269/68 nejsou přístupné z veřejného pozemku, pouze z okolních nezpevněných pozemků ve vlastnictví jiných vlastníků. Všechny parcely jsou v lokalitě mimo zastavitelnou část obce a nenavazují na rozptýlenou zástavbu. Pozemky p.č. 269/58, 269/61, 269/68, 320/4, 512/1, 512/2, 513/1, 513/2, 515/1 jsou dle ÚPD vedené jako plochy OP - orná půda a pozemky p.č. 227/159 a 227/162 jsou vedené jako plochy LE - lesy (ve skutečnosti holiny). Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Škvorec KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 0,90
KVP: 1,00
40 663 1 630 000 40,09 0,73 Parcela č.: Popis pozemku: pozemky v katastrálním území obce Škvorec. Pozemky rovného a svažitého charakteru vedené převážně jako orná půda, dále lesní pozemky a ostatní plocha o celkové výměře 40.663m2. Po několik let jsou obdělávány s péčí řádného hospodáře a pravidelným doplňováním živin. Pozemky se nachází mezi obcemi Třebohostice a Doubek. Celková cena:1 630 000 Kč za nemovitost Umístění objektu:Samota Plocha pozemku:40663 m2 Lokalita: Záryby, Praha-východ KRC: 0,85
KUV: 1,00
4 900 98 000 20,00 0,82 Parcela č.: Popis pozemku: Katastrální území: Záryby Okres: Praha-východ Popis: Pole v k.ú.Záryby,o výměře 4900 m2.Obdělávané,vysoká bonita půdy. Výměra: 4900 m2 Cena: 20 Kč/m2 Lokalita: Sluhy, Praha-východ
16,49
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 0,97
KDD: 0,97
KMZ: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
29,14
KVP: 1,00
KRC: 0,85
KMP: 1,00
KUV: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
3 849 96 225 25,00 0,82 Parcela č.: Popis pozemku: Katastrální území: Sluhy Okres: Praha-východ Popis: Orná půda, Sluhy, parcela zjednodušené evidence Výměra: 3849 m2 Cena: 25 Kč
-5-
KUV: 1,00
20,61
Lokalita: Ondřejov KRC: 0,85
KMP: 0,95
KPP: 1,00
KDD: 0,97
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
12 207 286 000 23,43 0,78 Parcela č.: 18,35 Popis pozemku: Lesní pozemek o výměře 12.207 m2 v katastrálním území Turkovice u Ondřejova. Skladba porostů - 0,37ha smíšený jehličnatý mýtní porost SM+BO stáří 100 let, zásoba cca 150 m3; 0,65 ha smíšený porost s převahou SM, BK, DB stáří 50 let, zásoba cca 100 m3; 0,2 ha zajištěný smrkový porost stáří 10-13 let. Celková cena:286 000 Kč za nemovitost, včetně provize Plocha pozemku:12207 m2 Průměrná jednotková cena 21,15 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: – zemědělsky obhospodařované pozemky a pastviny, situované mimo zastavěné území obce Pozemky se pohybují v intervalu od 16,- do 30,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 21,-Kč/m2
Druh pozemku
Parcela č.
trvalý travní porost trvalý travní porost orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda Celková výměra pozemků
227/159 227/162 269/58 269/61 269/68 320/4 512/1 512/2 513/1 513/2 515/1
Výměra [ m2 ] 1 060 411 1 780 4 518 1 899 7 949 2 424 2 417 1 176 1 198 7 335 32 167
-6-
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 21,00 21,00 21,00 21,00 21,00 21,00 21,00 21,00 21,00 21,00 21,00 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 22 260 8 631 37 380 94 878 39 879 166 929 50 904 50 757 24 696 25 158 154 035 675 507
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota
675 507 Kč
Obvyklá cena Podíl id. 1/2 338 000 Kč slovy: Třistatřicetosmtisíc Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemědělských pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v okolí do 10 km, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Podíl id. 1/2 na nemovitostech – Pozemky o výměře 32 167m2 zemědělské, obhospodařovávané, pastviny a pozemky holiny s porosty náletů, situované v okrajové části obce, mimo jeho zastavěné území, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že podíl id. 1/2 na nemovitostech je za navrženou porovnávací cenu obchodovatelný. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota Id. podíl 1/2 na nemovitostech
675 507,- Kč 337 754,- Kč
Návrh OC podílu zaokrouhleno
338 000,- Kč
Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - spoluvlastnického podílu id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV č. 138 zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 338 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí 0,3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno 0,-
-7-
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí povinného - podíl id. 1/2 na pozemcích p.č. 227/159, 227/162, 269/58, 269/61, 269/68, 320/4, 512/1, 512/2, 513/1, 513/2, 515/1, vše v k.ú. a obci Štíhlice, zapsané na LV č. 138, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ; se zohledněním práv a závad
ve výši 338 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).
V Trutnově 23.11.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1029/210/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 210.
-8-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 110 ze dne 8.4.2015 Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce ÚPD obce Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz
-9-
počet stran A4 příloze 1 3 1 1 1 1 0
Snímek z katastrální mapy
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 13 -
Mapa oblasti
- 14 -
ÚPD obce
- 15 -
