2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1192/123/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí – pozemků parc. č. 954/25 a 954/26 vč. příslušenství; to vše v k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

Objednatel:

Exekutorský úřad Brno - město soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph. D. Konečného náměstí 2 PSČ 611 18, Brno IČ: 66240697

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j. 006 EX 1864/13-186 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Alenou Blažkovou, Ph. D., dne 15. 7. 2015.

Zhotovitel:

Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 21. 7. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 31 stran vč. příloh a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 24. 7. 2015

Znalecký posudek č. 1192/123/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 3 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 4

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 6

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ......................................................................................................... 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Pozemky .......................................................................................................................................... 10

7.3.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 11

7.4.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 12

7.5.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 12

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 13

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 13 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 13

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 20

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 20

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 23

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 24

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 24

Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 24



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle usnesení č. 006 EX 1864/13-186: - určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného jako jednoho celku bez zjištěných závad spojených s nemovitými věcmi (věcná břemena, nájemní vztahy), které jsou zapsané na LV č. 1342, tj.: o

pozemků parc. č. 954/25 a 954/26 vč. příslušenství; to vše v k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

- ocenit samostatně zjištěné jednotlivé závady (věcná břemena, nájemní vztahy) s nemovitými věcmi spojenými (v případě, že závady nebudou zjištěny, uvést závady nebyly zjištěny). - určit obvyklou cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného jako jednoho celku se zohledněním závad spojených s nemovitými věcmi (věcná břemena, nájemní vztahy). V případě, že závady spojené s nemovitými věcmi nebyly zjištěny, na tento úkol neodpovídat.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 1342 pro k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha; ke dni 7. 7. 2015 ALV: BLV:

Vlastník Supermarket Písek a.s., V domově 2382/56, Žižkov, 13000 Praha 3; identifikátor: 62502310 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 954/25 ostatní plocha jiná plocha 38 m 2 parc. č. 954/26 ostatní plocha jiná plocha 121 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 3 z 24



3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 21. 7. 2015 bez přítomnosti zástupce vlastníka nemovitých věcí. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Dle sdělení Mgr. Jaromíra Zachovala (zástupce exekutora) povinná společnost nemá statutární orgán, za společnost ani nemá kdo jednat. Datová schránka společnosti nemá povolen příjem poštovních datových zpráv. Žádost o doložení podkladů a informací o oceňovaných nemovitých věcech byl také zaslán bývalému předsedovi představenstva - pan MUDr. Martin Runta, CSc. Advokát pana Runty však sdělil, že jeho klient není vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí, a proto nemá informace ani dokumenty vztahující se k oceňovaným pozemkům. Tento znalecký posudek je proveden pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1342 ze dne 15. 7. 2015, k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Aleny Blažkové, Ph. D., č. j.: 006 EX 1864/13-186 ze dne 15. 7. 2015 Informace o možnostech kontaktování povinné společnosti a E-mailový kontakt na bývalého předsedu představenstva povinné společnosti poskytnutý dne 21. 7. 2015 zástupcem soudního exekutora panem Mgr. Jaromírem Zachovalem


Stránka 4 z 24



Dokumenty získané z archivu katastrálního úřadu – kupní smlouvy na pozemky použité ve srovnávací metodě, tj.: Kupní smlouva ze dne 28. 2. 2012, V-8491/2012-101, k. ú. Hlubočepy Kupní smlouva ze dne 7. 10. 2013, V-47294/2013-101, k. ú. Stodůlky Kupní smlouva ze dne 23. 12. 2013, V-70976/2013-101, k. ú. Čakovice Kupní smlouva ze dne 21. 8. 2013, V-44436/2013-101, k. ú. Satalice Kupní smlouva ze dne 5. 10. 2007, V-32142/2007-101, k. ú. Čakovice Sdělení ze dne 23. 7. 2015 – advokát pana MUDr. Martina Runty, CSc. (bývalý předseda představenstva společnosti) Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 1342 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Hlubočepy – dálkový náhled viz. příloha Územní plán obce Praha Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997


Stránka 5 z 24



Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů.


Stránka 6 z 24



Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná zástavní práva. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1342 ze dne 15. 7. 2015 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“.


Stránka 7 z 24



To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Poslední podklady pro ocenění byly získány 23.7.2015 doporučeným dopisem tj. Sdělení ze dne 23. 7. 2015 – advokát pana MUDr. Martina Runty, CSc. (bývalý předseda představenstva společnosti), kde bylo uvedeno: „sděluji Vám, že můj klient není vlastníkem žádné z výše uvedených nemovitých věcí a žádné z Vámi uváděných věcí z uvedeného důvodu k dispozici nemá a nemůže je tedy poskytnout.“

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci. Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné pozemky pronajímat. To se však u podobných pozemků nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku je určována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se


Stránka 8 z 24



nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky určené k zastavění, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v hlavním městě České republiky v Praze v městské části a katastrálním území Hlubočepy, v zastavěném území obce. Konkrétně se jedná o jižní konec slepé ulice Borského, která je částečně souběžná s hlavní silnicí K Barrandovu. Odbočka do ulice Borského je z ulice Högerova na okraji panelového sídliště Barrandov. Absolutní centrum města (Václavské náměstí) je vzdáleno cca 9 km jízdy autem severovýchodním směrem. Okolní zástavba: Lokalita je pouze částečně zastavěna, pozemky se nachází v pásu zeleně (neudržované zatravněné pozemky s nálety) mezi sídlištěm Barrandov a silnicí K Barrandovu. Nejbližšími stavbami jsou podél příjezdové ulice Borského garážové domy, cca 100 m jižním směrem vzdušnou čarou se nachází benzinová pumpa ÖMW a cca 120 m západním směrem vzdušnou čarou je nejbližší bytový dům. V místě je zvýšená hlučnost od silnice K Barrandovu. Nejbližší les je vzdálen cca 1 km (Prokopské údolí). Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti v rámci městské části Hlubočepy je k dispozici základní potřebná občanská vybavenost - lékárna, obecní úřad, supermarket, restaurace, bankomat, ZŠ, MŠ, knihovna, aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v rámci celé Prahy v dosahu MHD. Dopravní dostupnost: Lokalita je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží při hlavní silnici K Barrandovu, která spojuje na západě Pražský okruh s Barrandovským mostem na východě. Jedná se o páteřní dvouproudou komunikaci v každém směru s intenzivním provozem. Z veřejné dopravy je asi 300 m pěší chůzí zastávka autobusů MHD, nejbližší tramvajová zastávka je vzdálena cca 400 m.


Stránka 9 z 24



Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Borského, z pozemku parc. č. 954/8 (druh pozemku: ostatní plocha; způsob využití: jiná plocha; vlastník: Hlavní město Praha). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství v příjezdové ulici Borského. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici pravděpodobně elektřina, vodovod, kanalizace i plyn.

7.2. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 954/25 a 954/26, které jsou zapsané na LV č. 1342 ze dne 7. 7. 2015 pro k. ú. Hlubočepy, okres Hlavní město Praha. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Při místním šetření ani ze získaných a doložených dokumentů nebylo zjištěno žádné příslušenství oceňovaných pozemků. Sousední parcely: parc. č. 954/25: 954/7, 954/8, 954/13, 954/26 parc. č. 954/26: 954/8, 954/9, 954/13 ,954/25 Pozemek parc. č. 954/25

Pozemek je mírně svažitý, má trojúhelníkovitý tvar, travnatý či hliněný neudržovaný povrch a není nijak obhospodařován. Přes pozemek je vyšlapaná cesta od chodců. Pozemek jihovýchodní stranou sousedí se zpevněnou veřejnou komunikací na parc. č. 954/8, ostatními stranami sousedí s neudržovanými pozemky. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 10 z 24



Pozemek parc. č. 954/26

Pozemek je mírně svažitý, má trojúhelníkovitý tvar, travnatý či hliněný povrch s nálety a není nijak obhospodařován. Přes pozemek je vyšlapaná cesta od chodců. Pozemek severovýchodní stranou sousedí se zpevněnou veřejnou komunikací na parc. č. 954/8, ostatními stranami sousedí s neudržovanými pozemky. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.3. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu městské části Hlubočepy se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „SV-C“ – všeobecně smíšené území s regulativem „C“.


Stránka 11 z 24



7.4. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území.

7.5. Shrnutí Adresa: Praha 5 - Hlubočepy, ulice Borského, parc. č. 954/25 a 954/26 Nemovité věci: 2 pozemky určené územním plánem k zastavění Tvar: Svažitost: Inženýrské sítě: Pozemek p. č. 954/25: Pozemek p. č. 954/26: Realizovatelnost:

trojúhelníkovitý mírná pravděpodobně veškeré - E, K, P, V 2 38 m 2 121 m obtížná


Poloha v obci (k.ú.): Příjezd: Stav: Příslušenství: Územní plán:

okraj města, nezastavěný pás pozemků mezi hlavní silnicí K Barrandovu a sídlištěm Barrandov zpevněný, obecní zanedbaný - neudržované pozemky nebylo zjištěno všeobecně smíšené území "SV-C"

Stránka 12 z 24



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokality v sobě odráží rozdíl v poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient tvaru zohledňuje rozdíl ve tvaru s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 5 - Koeficient svažitost a orientace pozemku zohledňuje rozdíl ve svažitosti a orientaci s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 6 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů, připravenost k zastavění. K 7 - Koeficient vybavení IS v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě, případně zda je již provedeno napojení na některé inženýrské sítě. K 8 - Koeficient příslušenství v sobě odráží příslušenství, které se na pozemku nachází, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj. K 9 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku a případnou maximální možnou zastavitelnost. K 1 0 - Koeficient přístup v sobě odráží charakter přístupové komunikace / cesty, zda je zpevněná či nezpevněná, popř. vzdálenost od zpevněné komunikace, či možnost napojení na komunikaci. K 1 1 - Koeficient zdroje informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se cena obvykle redukuje koeficienty 0,7 až 0,9, kterými by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě


Stránka 13 z 24



odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. U vlastní databáze se cena redukuje v závislosti na HB indexu. HB index - jedná se o index, který sleduje změnu cen nemovitostí v čase. Zdrojem informací pro tvorbu indexu jsou realizované transakce, které zpracovává Hypoteční banka. Hypoteční banka představila index vývoje cen nemovitostí v České republice v dubnu roku 2011. Tento ukazatel je založen na reálných odhadech tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti Hypoteční banky a ČSOB. Tržní ceny jsou mnohem přesnější než ceny nabídkové, které klienti nalézají například v katalozích realitních kanceláří. HB INDEX je zkonstruován s využitím hedonického modelu, který sleduje až 30 různých parametrů nemovitostí. Do modelu vstupují údaje získané z odhadů cen nemovitostí, které jsou předmětem hypotečních úvěrů od Hypoteční banky a ČSOB. Samotný HB INDEX je sledován za celou Českou republiku, a to u tří typů nemovitostí – bytů, rodinných domů a pozemků. Za bazickou hodnotu 100,0 byly zvoleny skutečné ceny nemovitostí k 1. lednu 2008 – tj. za 4. kvartál roku 2007 – jeho hodnota bude vždy definována s přesností na jedno desetinné místo. Struktura indexu bude z důvodu zachování dlouhodobé kontinuity neměnná. Na přípravě indexu spolupracuje uznávaný odborník z Akademie věd ČR – Martin Lux, který je zároveň odborným garantem výpočtu indexu. HB INDEX společně s odborným komentářem zveřejňuje Hypoteční banka každé čtvrtletí na svých webových stránkách.

K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena, ochranná pásma a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 1 3 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.


Stránka 14 z 24



Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu s komerčními pozemky určenými k zastavění 1.) www.sreality.cz Nabídka pozemků v Praze 5 - bylo nalezeno celkem 26 pozemků s nabídkovou cenou od 690.000 Kč do 2 2 60.720.000 Kč, tj. od 764 Kč/m do 55.050 Kč/m . 2.) www.reality.cz Nabídka pozemků v Praze 5 - byly nalezeny celkem 4 pozemky s nabídkovou cenou od 3.499.000 Kč do 2 2 13.200.000 Kč, tj. od 2.190 Kč/m do 12.599 Kč/m . 3.) www.ceskereality.cz Nabídka pozemků v Praze 5 - bylo nalezeno celkem 14 pozemků s nabídkovou cenou od 2.300.000 Kč do 2 2 60.720.000 Kč, tj. od 1.554 Kč/m do 10.000 Kč/m . Vyhodnocení nabídky a poptávky Poptávka po obdobných pozemcích je obvykle výrazně nižší než nabídka. Potenciálními kupujícími jsou v případě obdobných pozemků především majitelé sousedních nemovitých věcí či spekulanti. Pozemky nelze samostatně prakticky využívat, nejlepší možné využití je společně se sousedními pozemky k zastavění. Obchodovatelnost proto posuzuji jako obtížnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 15 z 24



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Adresa:

Hlubočepy, Wassermannova

Hlubočepy, Borského

GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3 Čakovice, Kostelecká

Stodůlky, Raichlova

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5 Čakovice, Kostelecká

Satalice, K Lindě

50°01'54.96"N, 14°22'51.14"E

50°01'39.44"N, 14°21'53.64"E

50°02'19.08"N, 14°19'46.52"E

50°08'58.46"N, 14°30'05.84"E

50°07'36.44"N, 14°33'54.21"E

50°08'57.14"N, 14°30'00.59"E

x

1,9 km

9 km

20 km

22 km

20 km

Fotografie:

Územní plán SV-C.

Územní plán SV-D.

Územní plán - cca 1/2 je Územní plán SV-C. SV-C a cca 1/2 je OB-B.

Územní plán SV-C.

Doplňující popis: Ostatní: Výměra pozemků [m2]:

-

159

Nabídková / prodejní cena [Kč]: Jednotková cena [Kč / m2 poz.]:

0

Variační koeficient [%]:

-

-

-

Územní plán - cca 1/2 je SV-C a cca 1/2 je OB-B.

-

33 471

2 859

5 073

1 005

4 867

72 297 360

9 000 000

8 000 000

2 250 000

9 240 000

2 160

3 148

1 577

2 239

1 899

23,84% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

Hlubočepy, Borského

autobus a tramvaj MHD

K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

ulice K Barrandovu


horší; dál od centra

lepší; klidnější

horší; u rušné ulice, nevhodné pro BD

horší; dál od centra, klidnější

horší; u rušné ulice, nevhodné pro BD

1,02 6 869 Kč

0,95 -25 026 Kč

1,10 25 074 Kč

1,05 17 799 Kč

1,10 30 186 Kč

horší; dál od centra

obdobná

horší; pouze autobus MHD

horší; pouze autobus MHD, dál od metra

horší; pouze autobus MHD

1,02 7 006 Kč

1,00 0 Kč

1,05 13 791 Kč

1,05 18 688 Kč

1,05 16 602 Kč

obdobná

obdobná

obdobná

horší; dál od hlavní silnice

obdobná

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,02 7 849 Kč

1,00 0 Kč

Stránka 16 z 24


K4 - Tvar pozemku: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K5 - Svažitost a orientace pozemku: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K6 - Stav: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


2x trojúhelníkovitý, prakticky bez možnosti zastavění

mírná k severovýchodu

neobhospodařované pozemky s nálety

K7 - Vybavení IS: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

veškeré IS v dosahu

K8 - Příslušenství: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K9 - Velikost pozemku: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

žádné - nebylo zjištěno

38 m2 a 121 m2, samostatně prakticky nezastavitelné

K10 - Přístup: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

zpevněný, obecní

K11 - Zdroj informací:

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


lepší; cca obdélníkový s výběžky, umožňující zastavění

lepší; obdélníkový, umožňující zastavění

lepší; obdélníkový, poměrně úzký, umožňující zastavění

lepší; obdélníkový, umožňující zastavění

lepší; obdélníkový, poměrně úzký, umožňující zastavění

0,80 -71 463 Kč

0,80 -95 100 Kč

0,90 -28 960 Kč

0,80 -80 061 Kč

0,90 -34 865 Kč

obdobná; mírná k severu

obdobná; mírná k jihu


obdobná; rovinný


1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

obdobný; neobhospodařovaný s nálety

obdobný; neobhospodařovaný s porosty

lepší; udržovaný travnatý, s porosty

obdobný; travnatý, neudržovaný

lepší; udržovaný, částečně zpevněný a travnatý s porosty

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

0,98 -5 213 Kč

1,00 0 Kč

0,98 -6 276 Kč

obdobné; veškeré IS v dosahu





1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

obdobné; pravděpodobně žádné

lepší; oplocení

lepší; oplocení

obdobné; pravděpodobně žádné

lepší; oplocení, zpevněné plochy

1,00 0 Kč

0,95 -19 020 Kč

0,95 -12 772 Kč

1,00 0 Kč

0,92 -24 601 Kč

lepší; větší ucelený pozemek s možností zastavění





0,95 -14 293 Kč

0,85 -54 207 Kč

0,90 -24 266 Kč

0,80 -64 049 Kč

0,90 -28 291 Kč

obdobný; zpevněný, obecní



horší; prozatím nezpevněný, cizí


1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,20 51 239 Kč

1,00 0 Kč

kupní smlouva, datum: 28. 2. 2012; dle HB indexu nárůst cen o cca 12%



1,12 32 587 Kč

1,05 15 359 Kč

1,04 8 736 Kč

kupní smlouva, datum: kupní smlouva, datum: 21. 8. 2013; dle HB 5. 10. 2007; dle HB indexu nárůst cen o cca indexu od r. 2010 nárůst 5% cen o cca 20% 1,05 15 372 Kč

1,20 50 924 Kč

Stránka 17 z 24

Znalecký posudek č. 1192/123/2015 K12 - Právní vztahy: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K13 - Ostatní: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě Váhy:


zahájení exekuce a exekuční příkaz

omezený okruh potenciálních kupujících - majitelé sousedních pozemků, spekulanti

2

bez exekuce 0,96 -12 166 Kč





lepší; ucelený pozemek, lepší; ucelený pozemek, lepší; ucelený pozemek, lepší; ucelený pozemek, lepší; ucelený pozemek, více potenciálních více potenciálních více potenciálních více potenciálních více potenciálních kupujících kupujících kupujících kupujících kupujících 0,80 -58 396 Kč

0,80 -61 926 Kč

0,80 -43 609 Kč

0,80 -61 979 Kč

0,80 -58 664 Kč

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

Vážený průměr [Kč / m poz.]:

1 432 Kč

1 469 Kč

1 558 Kč

1 097 Kč

1 559 Kč

1 476 Kč

Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

227 659 Kč 12,00%

233 585 Kč

247 703 Kč

174 435 Kč

247 916 Kč

234 656 Kč

Statistické údaje a odhad určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

27 309 Kč 174 435 Kč 200 350 Kč 227 659 Kč 254 968 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

247 916 Kč

Obvyklá cena (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]:

220 000 Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí – pozemků parc. č. 954/25 a 954/26 v k. ú. Hlubočepy je na základě provedené srovnávací metody odhadnuta ve 2 výši 220.000 Kč, tj. cca 1.384 Kč/m pozemku.


Stránka 18 z 24



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o pozemek určený k zastavění – možnost komerčního využití o v docházkové vzdálenosti je k dispozici základní potřebná občanská vybavenost o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o možnost napojení na veškeré inženýrské sítě Ponižující faktory o malá výměra pozemků – pozemky jsou využitelné prakticky pouze dohromady se sousedními pozemky – obtížná obchodovatelnost o zvýšená hlučnost a prašnost od hlavní silnice K Barrandovu o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva - nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány v oblasti, kde se 2 2 nachází oceňovaná nemovitá věc, komerčně využitelné pozemky, v průměru od 1.899 Kč/m do 3.148 Kč/m pozemku (tj. v absolutních číslech od 2.250.000 Kč do 72.297.360 Kč). Na cenu má vliv především umístění pozemku, možnosti využití a napojení na IS. Jedná se o ucelené pozemky, které jsou samostatně využitelné. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 1.097,- až 1.559,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňovaných nemovitých věcí: 1.432,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 227.659 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty a po zaokrouhlení při dolní hranici uvedeného rozmezí váženým průměrem ve výši 220.000 Kč.


Stránka 19 z 24



Zdůvodnění obvyklé ceny Obdobné pozemky se v poslední době obchodují pouze málokdy a to při z celování malých pozemků ve větší celek, který lze využít k zastavění. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, vybavení IS, velikosti pozemku, možnosti zastavění, příslušenství a ostatních vlivů. Díky malé výměře pozemků (samostatně jsou prakticky nevyužitelné), omezení vlastnického práva exekucí, zvýšené hlučnosti a prašnosti od ulice K Barrandovu (negativní faktory), i přes možnost zastavění pozemků komerčními stavbami, základní potřebnou občanskou vybavenost v docházkové vzdálenosti, dobrou dopravní dostupnost a možnost napojení na veškeré inženýrské sítě (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu, ve výši 220.000,- Kč, 2 tj. 1.384 Kč/m pozemku.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí.

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 152 00 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Hlubočepy Počet obyvatel: 1 243 201 2 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 6 950,00 Kč/m

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz.výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.


Stránka 20 z 24



Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi 0,00 0,00

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,960 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Bez zástavby IV -0,03 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost III 0,04 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 0,970 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,931

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost omezující jeho využití - nevhodný tvar a malá výměra pozemků 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno


č. I

Pi -0,03

IV

0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Stránka 21 z 24



6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + ∑ Pi = 0,970 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,970 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,970 * 0,970 = 0,903 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Index 2 [Kč/m ] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 6 950,0,903

Zatřídění

Typ

Název

§ 9 odst. 4 (§ 4 ostatní plocha odst. 1) § 9 odst. 4 (§ 4 ostatní plocha odst. 1) Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 954/25 954/26

Pozemky - zjištěná cena

Koef.

Upr. cena 2 [Kč/m ]

0,300

1 882,76

Výměra 2 [m ] 38,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 1 882,76

Cena [Kč] 71 544,88

121,00

1 882,76

227 813,96

159,00

m

2

299 358,84 =

299 358,84 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

299 358,80 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

299 358,80 Kč

Celkem

299 358,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

299 358,80 Kč

299 360,- Kč

slovy: Dvěstědevadesátdevěttisíctřistašedesát Kč


Stránka 22 z 24



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

220 000 Kč 299 360 Kč

Předmětem ocenění jsou nemovité věci a jejich příslušenství, které jsou zapsané na LV č. 1342, tj.: o

pozemky parc. č. 954/25 a 954/26 vč. příslušenství; to vše v k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 21. 7. 2015, částkou ve výši:

220 000,- KČ slovy: Dvěstědvacettisíc korun českých Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Žádné příslušenství nemovitých věcí nebylo zjištěno.

Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nebyly nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 24. 7. 2015 Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková ) Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 23 z 24



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23. 10. 2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1192/123/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 123 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1342 ze dne 15. 7. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 21. 7. 2015


Stránka 24 z 24

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1342

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa nemovitých věcí – pozemků parc. č. 954/25, 954/26 GPS: 50°01'55.27"N, 14°22'50.66"E

Umístění nemovitých věcí v rámci ulice Borského

Umístění nemovitých věcí v rámci městské části Hlubočepy

Umístění nemovitých věcí v rámci města Prahy a okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí Pozemek parc. č. 954/25

Pozemek parc. č. 954/26

2015

Recommend Documents