2015

ZNALECKÝ POSUDEK o tržní hodnotě rodinného domu čp. 133 včetně vybraného příslušenství a pozemků v obci Kostěnice, katastrální území Kostěnice dle LV č. 154

2980-5/2016 Objednatel posudku:

Dražbyprost, s.r.o. Mírové náměstí, s.r.o. 2/5 400 01Ústí nad Orlicí IČ: 287 41 552

Účel posudku:

pro převod nemovitosti

Předpis pro ocenění:

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF ČR č. 345/2015

Datum k němuž se ocenění provádí: Datum místního šetření Datum vypracování znaleckého posudku:

8.2.2016 8.2.2015 9.2.2016

Posudek vypracoval: Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566 Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu . Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Hradci Králové, 9.2.2016

Znalecký posudek 2980-5/2016

strana 2

A. Úvod 1. Základní pojmy ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu (v současné době Zákon 151 ze dne 17.6.1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhláška MF ČR č. 345/2015. TRH - Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí - interakce kupujících a prodávajících nemovitosti. Je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. TRŽNÍ HODNOTA - (dle právního názvosloví "obecná cena" věci), Tržní hodnotou rozumíme v souladu s doporučením Evropského sdružení odhadců majetku TEGOVOFA (The European Group of Fixed Assets) "finanční částku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje". VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku Zainvestovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady.

2. Zadání Ocenění je vypracováno v souladu s platným předpisem, tj. Zákon č.151 ze dne 17.6.1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhláškou MF ČR č. 345/2015 . Výsledky mé práce budou použity jako jeden z podkladů pro převod vlastnických práv. Prohlídka objektu 8.2.2016 nebyla umožněna, takže pro zpracování ocenění vycházím z místního šetření ze dne 9.2.2015

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


strana 3

B. Nález 3. Podklady pro ocenění: Zhotovené katastrálním úřadem  Výpis z katastru nemovitostí k.ú. Kostěnice vyhotovený dálkovým přístupem dne 21.1.2015 LV – 154  Kopie katastrální mapy

1.

Dodané objednavatelem posudku  Ústní informace

2.

Opatřené znalcem  Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF ČR č.345/2015 a předchozí platné předpisy  Stavební zákon a předpisy související M. Hegenbart - J. Lanč - B.Sakař  Oceňování nemovitostí I. a II. Ing. A. Hallerová, Ing. Dr. Stibůrek, Ing. Jindřich Vrabec, Pavel Weidenhoffer  Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - Doc. Ing. Bradáč, Doc. JUDr Fiala  Soudní inženýrství - Albert Bradáč a kolektiv  Teorie oceňování nemovitostí 1.a 2.část - Doc. Ing. Bradáč  Katastr nemovitostí po novele - Ing. Kuba, Ing. Olivová  Malý lexikon obcí České republiky - ČSÚ

3.

C. Identifikační údaje a) Identifikace nemovitosti Vlastnické podíly: Katastrální území: Kostěnice LV č.: 154 Vlastnický podíl SJM

Jméno

Adresa

Rodné číslo

Rybenský Tomáš Rybenská Iveta

Kostěnice čp. 132

750825/3335 785822/3230


strana 4

Oceňované objekty:

Administrativní hodnota a) Objekty 1) Rodinný dům čp. 133 2) Studna b) Pozemky 1) Pozemky

Obvyklá hodnota a) Objekty 1) Rodinný dům čp. 133 2) Studna b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou

b) Poloha a charakteristika Oceňované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Kostěnice, obec Kostěnice, okres Pardubice. Jedná se o samostatně stojící přízemní rodinný dům čp. 133 s částečným podsklepením a s půdou, který je situován v zastavěné části obce nedaleko vlakového nádraží. Příslušenství tvoří studna. Původní dům byl značně starý dle sdělení zástupce majitelů. Po nákupu současnými majiteli byl dům od roku 2010 modernizován a rekonstruován – část byla odbourána a přistavěna nová část do zahrady včetně nové střechy, byla provedena vodorovná izolace-podřezání, tepelná izolace stropů, sádrokartony, nové rozvody elektro, vody a odpadů, nové vnitřní omítky, všechny nové betonové podlahy- v koupelně, WC a dvou pokojích s krytinou, vytápění – rozvody pro radiátory, nová koupelna, WC, nová plastová okna, vstupní dveře. Rodinný dům je téměř před dokončením – chybí kotel, radiátory, vypínače, podlaha v kuchyni a obývacím pokoji, vnitřní dveře, kuchyňská linka. Rodinný má sloužit pro bydlení jedné rodiny a je velikosti 3+1. Pozemek je téměř rovinatý. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Kostěnice jsou obec ležící na území okresu Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Pardubice. Obec Kostěnice se rozkládá asi osm kilometrů jihovýchodně od centra Pardubic. Na území této menší vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 500 obyvatel. V obci je obecní úřad, mateřská škola, sportovní hřiště. S okolím je obec spojena autobusovou dopravou i vlakovou dopravou. Obcí prochází hlavní železniční trať Pardubice – Ústí nad Orlicí. Vstup na pozemek je z cesty odbočující z průjezdné komunikace obcí. Zákres RD v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti.


strana 5

c) Popis a stav objektů Rodinný dům čp. 133 Jedná se o přízemní zděný objekt s částečným podsklepením a s půdou se sedlovou střechou na dřevěném krovu pokrytou původní taškovou krytinou a nad přístavbou novou taškovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou provedené z pozinkovaného plechu. Objekt je založen na kamenných a betonových základech, nosné konstrukce jsou zděné s vodorovnou izolací, stropy jsou s rovným podhledem, podlaha betonová pokrytá v části keramickou dlažbou a ve dvou pokojích plovoucí podlaha, v kuchyni a obývacím pokoji je pouze betonová podlaha. Schodiště je do suterénu betonové, na půdu je vstup pouze zvenčí po žebříku. Okna a balkonové dveře jsou nová plastové s izolačním sklem, vnitřní dveře nejsou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, s částečným obkladem keramickými obkládačkami v koupelně a WC. Vnější omítka není provedena. V suterénu je domácí vodárna a sklep. V přízemí se nachází vstupní chodba, dva pokoje, koupelna, WC, kuchyň, obývací pokoj a technická místnost. V podkroví je půda přístupná po žebříku zvenčí. Objekt je napojený na elektroinstalaci 220/380, vodovod z vlastní studny a kanalizaci. Zemní plyn je na hranici pozemku. Vytápění je podlahové a rozvody pro radiátory, není osazen kotel. V obývacím pokoji příprava pro krbová kamna, ohřev TUV není. Koupelna je dokončená s vanou a umývadlem, WC je dokončený. Studna Na pozemku je kopaná studna o hloubce 7,5 m s pitnou vodou. Kolna Přízemní kolna se sedlovou střechou sloužící jako sklad nářadí, apod.

d) Pozemky Katastrální území: Kostěnice LV č.: 154 Druh pozemku Zastavěná plocha

Číslo pozemku

Výměra (m2)

st. 127

301

519/12

745

Ostatní plochy Zahrada


strana 6

D. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 345/2015 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: 1 2

Popis znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi Vlastnické vztahy

3

Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem. věci

4

Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) Povodňové riziko

5

6

Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce IV. Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku III. Pozitivní nebo stabilizovaná území v historických jádrech obcí, lázeňských a horských středisek II. Bez vlivu II. Bez dalších vlivů

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 –0,02 0,01

0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,990 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: 1 2 3 4

5 6 7 8

Popis znaku Druh a účel užití stavby Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Poloha pozemku v obci Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost k pozemku Osobní hromadná doprava

Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba II. Navazující na střed (centrum) obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí

II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku

Pi 1,01 0,03 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00


strana 7 II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,020 i=2

Ocenění

Administrativní hodnota a) Objekty a.1) Vyhláška 345/2015 Sb. a.1.1) Rodinný dům čp. 133 – § 35 Podlaží: Název 1.NP 1.PP Součet: Podlažnost:

Výška 3,00 m 1,60 m 4,60 m

Zastavěná plocha 17,5×8,7

158,10 / 152,25

=

152,25 m2 5,85 m2 158,10 m2

= 1,04

Obestavěný prostor (OP): Obestavěný prostor 5,85×1,6+11,5×8,7×(4,45+7,5)×0,5+6,0×8,7×(3,05+ 5,4)×0,5 =

827,70 m3

Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové základy s izolací 2. Zdivo – zdivo 3. Stropy – rovné 4. Střecha – sedlová 5. Krytina – tašková 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky – vápenné dvouvrstvé 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady – keramické obklady

Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 %

Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní

Znalecký posudek 2980-5/2016 Název, popis 11. Schody 12. Dveře 13. Okna – plastová 14. Podlahy obytných místností – plovoucí 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Podlahy ostatních místností – keramická dlažba Vytápění Elektroinstalace – světelná a třífázová Bleskosvod – Bleskosvod Rozvod vody – rozvod studené a teplé vody- plastové Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace – běžné rozvody Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení – WC, umyvadla, vana Záchod – splachovací Ostatní

strana 8 Obj. podíl Hodnocení Podíl 1,00 % Nevyskytuje se 3,20 % Standardní 25 % Nevyskytuje se 75 % 5,20 % Standardní 2,20 % Standardní 70 % Nevyskytuje se 30 % 1,00 % Standardní 5,20 % Nevyskytuje se 4,30 % Standardní 0,60 % Standardní 3,20 % Standardní 1,90 % Nevyskytuje se 0,50 % Nevyskytuje se 3,10 % Standardní 0,50 % Nevyskytuje se 4,10 % Standardní 0,30 % Standardní 3,40 % Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Kostěnice Počet obyvatel: 530 Základní cena (ZC): 1 650,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby příslušenství k RD celkem do 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

Vi A

0,00 0,00 0,00 0,01 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05 0,01 0,00 0,65*

Znalecký posudek 2980-5/2016 *

Rok výstavby / kolaudace: Rok celkové rekonstrukce: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

strana 9

1900 2010 21 0,895 12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,669

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy

3 Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko

1 103,85 Kč/m3

Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 II. Bez vlivu

0,00

II. Bez dalších vlivů

0,00

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu 1,00 záplav

5

Index trhu (IT = P5 × (1 +  Pi)):

1,000

i=1

Index polohy (IP): 1,020 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 827,70 × 1 103,85 × 1,000 × 1,020 Rodinný dům čp. 133 – zjištěná cena:

=

931 929,78 Kč 931 929,78 Kč

a.1.2) Studna – § 19 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 7,50 m Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,318


strana 10

Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m 2,50 m á 3 810,– Kč/m Základní cena:

+ + =

9 750,– Kč 9 525,– Kč 19 275,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena studny:

× × =

0,8000 2,3180 35 743,56 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 35 743,56 Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

25 020,49 Kč 10 723,07 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,990 Index polohy: IP = 1,020 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

10 723,07 Kč 1,010 10 830,30 Kč

Studna – zjištěná cena:

10 830,30 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům čp. 133 2) Studna Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

931 929,78 Kč 10 830,30 Kč 942 760,08 Kč 942 760,– Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 345/2015 Sb. b.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Kostěnice Název okresu: Pardubice Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v

Oi 0,65 0,60 1,01


strana 11

tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo 0,85 služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 1 400,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 379,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 1 046 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,991 Index trhu: IT = 0,990 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,020 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,010 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 379,3449 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 127 Zastavěná plocha a nádvoří 301 519/12 Zahrada 745 Součet: 1 046 Pozemky – zjištěná cena:

Cena [Kč] 114 182,81 282 611,95 396 794,76 396 794,76 Kč


strana 12

Obvyklá hodnota a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 345/2015 Sb. a.1.1) Rodinný dům čp. 133 – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,137 Podlaží: Název 1.NP 1.PP Součet:

Výška 3,00 m 1,60 m 4,60 m

Zastavěná plocha 17,5×8,7

=

Obestavěný prostor OP: Obestavěný prostor 5,85×1,6+11,5×8,7×(4,45+7,5)×0,5+6,0×8,7×(3,05+ 5,4)×0,5 = Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové základy s izolací 2. Zdivo – zdivo 3. Stropy – rovné 4. Střecha – sedlová 5. Krytina – tašková 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky – vápenné dvouvrstvé 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady – keramické obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna – plastová 14. Podlahy obytných místností – plovoucí

Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 %

152,25 m2 5,85 m2 158,10 m2

827,70 m3

Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní 25 % Nevyskytuje se 75 % 5,20 % Standardní 2,20 % Standardní 70 % Nevyskytuje se 30 %


15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Podlahy ostatních místností – keramická dlažba Vytápění Elektroinstalace – světelná a třífázová Bleskosvod – Bleskosvod Rozvod vody – rozvod studené a teplé vody- plastové Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace – běžné rozvody Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení – WC, umyvadla, vana Záchod – splachovací Ostatní

strana 13 Obj. podíl 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 8. Fasádní omítky –0,54 × 1,852 × 2,80 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 11. Schody –0,54 × 1,852 × 1,00 % 12. Dveře –0,54 × 1,852 × 3,20 % × 75 % 14. Podlahy obytných místností –0,54 × 1,852 × 2,20 % × 30 % 16. Vytápění –0,54 × 1,852 × 5,20 % 20. Zdroj teplé vody –0,54 × 1,852 × 1,90 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 1,852 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Podíl Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se

1,0000 – – – – – – – – – – =

0,0280 0,0050 0,0100 0,0240 0,0066 0,0520 0,0190 0,0050 0,0050 0,0340 0,8114

Ocenění: Základní cena ZC: 2 290,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8114 Polohový koeficient K5: × 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1370 3 176,62 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 827,70 m3 × 3 176,62 Kč/m3

=

2 629 288,37 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 40,000 % Odpočet opotřebení: 2 629 288,37 Kč × 40,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 051 715,35 Kč 1 577 573,02 Kč

Rodinný dům čp. 133 – zjištěná cena:

1 577 573,02 Kč


strana 14

a.1.2) Studna – § 19 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 7,50 m Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,318

Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m 2,50 m á 3 810,– Kč/m Základní cena:

+ + =

9 750,– Kč 9 525,– Kč 19 275,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena studny:

× × =

0,8000 2,3180 35 743,56 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 35 743,56 Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

25 020,49 Kč 10 723,07 Kč

Studna – zjištěná cena:

10 723,07 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům čp. 133 2) Studna Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

1 577 573,02 Kč 10 723,07 Kč 1 588 296,09 Kč 1 588 300,– Kč

b) Pozemky b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 345/2015 Sb. b.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Kostěnice Název okresu: Pardubice Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce

Oi 0,65 0,60


strana 15

obce 3 Poloha obce

IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment) Základní cena výchozí: ZCv = 1 400,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 379,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)

1,01

0,85 0,95 0,85

Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 1 046 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,991 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index cenového porovnání dle § 4: I = IO = 1,000 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 375,5890 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 127 Zastavěná plocha a nádvoří 301 519/12 Zahrada 745 Součet: 1 046 Pozemky – zjištěná cena:

Cena [Kč] 113 052,29 279 813,81 392 866,10 392 866,10 Kč


strana 16

c) Ocenění porovnávací metodou Rodinný dům, Kostěnice Jedná se o samostatně stojící rodinný dům 3+1 v klidné části centra obce Kostěnice.. Jedná se o stavbu ze smíšeného zdiva se sedlovou střechou, krytou taškami. Zastavěná plocha domu činí 591 m2, obytná je cca 80 m, ostatní jsou hospodářské plochy. Pozemek u domu je v současné době využíván k chovu koní. v Přízemí je zádveří, chodba, kuchyně, komora, obývací pokoj, ložnice, další obytná místnost, koupelna a toaleta. Na obyvatelnou část domu navazuje maštal, kterou lze taktéž přebudovat na obytnou plochu. Schodiště z přízemní části domu vede do půdních prostor s možností půdní vestavby. Nemovitost byla v roce 2005 rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci kuchyně, koupelna, toaleta. V roce 2009 byla osazena nová plastová okna. O vytápění domu je kotlem na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do jímky. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada o výměře 2 121 m2. Příslušenství tvoří kůlna, sklad, hospodářská budova.

Rodinný dům, Dolní Roveň Jedná se o rodinný dům, který se nachází v obci Dolní Roveň. Dům má užitnou bytovou plochu 80m2, navazující stodolu cca 20 m2. Do obytné části jsou dva vstupy a jsou zde tři samostatné místnosti. Dům je vhodný k celkové rekonstrukci, je provedena oprava komínového tělesa, střecha a její konstrukce je v pořádku, v přízemí domu jsou nutné opravy. Dům stojí na vlastním pozemku s výměrou 500 m2, a součástí zahrady je dlouhodobě pronajatý pozemek od obce. Do domu je zavedena elektřina a obecní vodovod, plyn je vyveden na okraji pozemku, stejně tak obecní kanalizace, v tuto chvíli řešeno septikem. Dům stojí na vzdálenějším okraji pozemku od silnice a je vstupem otočen k jihu. V obci je veškerá občanská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost do Pardubic i Holic.

Rodinný dům, Zminný Jedná se o přízemní rodinný dům se 3 obytnými místnostmi s klenutými stropy, s koupelnou a možností podkrovní vestavby, s velkou stodolou, prostory pro skladování a bývalými chlévy. Obytná a hospodářská část nemovitosti je ve tvaru písmene L. Oba domy jsou zachovalé, nicméně vyžadují stavební úpravy. Do objektu je zavedena elektřina a voda. Ostatní sítě na hranici pozemku /plyn, kanalizace/. WC suché. Kanalizace v obci zatím pouze dešťová, vybudování splaškové kanalizace v r. 2015. Na zahradě o ploše 212 m2 kopaná studna. Veškerá občanská vybavenost v obci Dašice.


strana 17

Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta

Kstav

Kvybav.

Rodinný dům, Kostěnice 1,00 1,00 1,00 Rodinný dům, Dolní Roveň 1,00 1,00 1,00 Rodinný dům, Zminný 1,00

1,05

0,95

Kpozemky

Kvelikost

1,10

0,80

0,95

0,80

1,00

1,00

Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 780 000,– Kč 11 079,55 Kč 690 000,– Kč 11 348,68 Kč 1 600 000,– Kč 11 539,64 Kč

Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

Množství (M) Váha (V) 80,00 m2 1,0 80,00 m2 1,0 139,00 m2 1,0 11 079,55 Kč 11 322,62 Kč 11 539,64 Kč

× =

Výsledná porovnávací hodnota:

11 322,62 Kč 125,00 m2 1 415 327,50 Kč 1 415 330,– Kč

E. Rekapitulace Administrativní hodnota Administrativní cena zjištěná dle platného cenového předpisu, tj. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ze dne 17.6.1997 a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhlášky MF č. 199/2014 Sb. činí ke dni : Cena objektů podle cenového předpisu Cena pozemků podle cenového předpisu

942 760,– Kč 396 790,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

1 340 000,– Kč Cena slovy: Jedenmiliontřistačtyřicettisíc Kč


strana 18

Obvyklá hodnota Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod. tj. metody věcné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro návrh obvyklé hodnoty byla použita srovnávací metoda založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům oceňované nemovitosti Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod. tj. metody věcné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: Silné stránky nemovitosti: - oceňovaný RD vje po téměř dokončené rekonstrukci - lokalita není zatížena přímými průmyslovými exhalacemi - samostatný RD s odpovídajícím pozemkem Slabé stránky nemovitosti: - nedokončená rekonstrukce Pro návrh obvyklé hodnoty byla použita srovnávací metoda založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům oceňované nemovitosti Obvyklá hodnota navržená na bázi srovnávací metody založené na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům oceňované nemovitosti činí ke dni : Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1 588 300,– 392 870,– 1 981 170,– 1 415 330,–

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

1 415 000,– Kč Cena slovy: Jedenmiliončtyřistapatnácttisíc Kč

Kč Kč Kč Kč


strana 19

F. Závěr Cílem znaleckého posudku č.2980-5/2016 je návrh tržní hodnoty rodinného domu čp. 133 včetně vybraného příslušenství a pozemků v obci Kostěnice, katastrální území Kostěnice dle LV č. 154 v souladu s platnými předpisy. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu, je navržena tržní hodnota nemovitosti ve výši

1 415 000,– Kč Cena slovy: Jedenmiliončtyřistapatnácttisíc Kč Administrativní cena zjištěná dle platného cenového předpisu, tj. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ze dne 17.6.1997 a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhlášky MF č. 345/2015 činí ke dni 8.2.2016:

1 340 000,– Kč Cena slovy: Jedenmiliontřistačtyřicettisíc Kč

V Hradci Králové, 9.2.2016 Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566


strana 20

G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 25.10.1996, č.j. Spr. 3951/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady podniků a vklady majetku do společnosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2980-5/2016 znaleckého deníku.

V Hradci Králové, 9.2.2016

Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566

2015

Recommend Documents