2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4422-221/2015 O ceně bytové jednotky č.508/2 v obci Zbýšov, Jiráskova č.p.508, vč.příslušenství a podílu o velikosti 426/11404 na společných částech domu a pozemku p.č.188, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1448 m2, vše zapsáno na LV č.1816 pro k.ú.Zbýšov u Oslavan

Objednatel znaleckého posudku:

Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 30.6.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.508/2 v obci Zbýšov, Jiráskova č.p.508, vč.příslušenství a podílu o velikosti 426/11404 na společných částech domu a pozemku p.č.188, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1448 m2, vše zapsáno na LV č.1816 pro k.ú.Zbýšov u Oslavan

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.508/2 Jiráskova 508 664 11 Zbýšov Jihomoravský Brno-venkov Zbýšov Zbýšov u Oslavan 3 841

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

č. II IV III

Pi 0,85 0,60 1,02

I

1,00

I

1,00

II

0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 938,02 Kč/m2

-2-

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.6.2015 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, p.Jindřicha Hamříka.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1816 pro k.ú.Zbýšov u Oslavan - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

SJM Hamřík Jindřich a Hamříková Marta, vlastnictví: výhradní Hamřík Jindřich, Jiráskova 508, 664 11 Zbýšov Hamříková MartaJ. A. Komenského 413, 664 11 Zbýšov

Vlastníci pozemku: SJM Hamřík Jindřich a Hamříková Marta, vlastnictví: výhradní Hamřík Jindřich, Jiráskova 508, 664 11 Zbýšov Hamříková MartaJ. A. Komenského 413, 664 11 Zbýšov odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 1+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a třemi nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, krytina je z tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou náplňové, podlahy jsou z PVC a koberců. WC je splachovací, koupelna je s vanou. Vytápění je plynové lokální, teplá voda je z boileru. Výtah v -3-

domě není. Schody jsou betonové s terasovým povrchem. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Bytový dům je ze 60.let 20.století. Byt je v mírně zhoršeném stavu, údržba je podstandardní.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.508/2

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka č.508/2

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky -5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III

0,00

4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I

0,00

I II

0,00 0,00

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce

Pi 1,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,900

i=1

Index polohy pozemku

-6-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

II I II

0,00 -0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,050 = 0,945

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 938,02

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 188

Index

Koef.

0,945

Upr. cena [Kč/m2] 886,43

Výměra [m2] 1 448,00

Jedn. cena [Kč/m2] 886,43

Cena [Kč] 1 283 550,64

1 448,00

m2

1 283 550,64

Pozemek - zjištěná cena

=

1 283 550,64 Kč

=

1 283 550,64Kč 1 283 550,64 Kč

=

1 283 550,64 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

-7-

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 50 let 19 328,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu pokoj: chodba: WC: kuchyň: koupelna: sklep - odhad: Započítaná podlahová plocha bytu:

16,79 * 4,66 * 1,01 * 10,18 * 2,12 * 2,0 *

1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,10 =

16,79 m2 4,66 m2 1,01 m2 10,18 m2 2,12 m2 0,20 m2 34,96 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje II 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn -8-

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 -0,01 -0,02

9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750

III III

0,00 0,85

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce

Pi 1,00

9

Index vybavení

Σ Vi) * V10 * 0,750 = 0,701

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy pozemku

-9-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

II I II

0,00 -0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 19 328,- Kč/m2 * 0,701 = 13 548,93 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 34,96 m2 * 13 548,93 Kč/m2 * 0,900 * 1,050= 447 618,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

447 618,71 Kč

Zjištěná cena pozemku: 1 283 550,64 Kč Spoluvlastnický podíl: 426 / 11 404 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 283 550,64 Kč * 426 / 11 404 = 47 947,44 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

47 947,44 Kč

Bytová jednotka č.508/2 - zjištěná cena

=

495 566,15 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

- 10 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.508/2

495 566,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

495 566,20 Kč

Celkem

495 566,20 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

495 566,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.508/2

495 566,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

495 566,20 Kč

Celkem

495 566,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

495 566,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Čtyřistadevadesátpěttisícpětsetsedmdesát Kč - 11 -

495 570,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo soudcovské k pohledávce ve výši 30.932,- Kč - Central system s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 11000 Praha 1. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

Prodej bytu 1+1 v přízemí, v obci Ivančice. Byt je v původním stavu, prostorný a udržovaný. Orientace na jihozápad. Vytápění ústředním topením. Využívána společná kotelna pro celé sídliště, která zajišťuje i ohřev vody. Stoupačky rekonstruovány před cca 10 lety (plast), elektřina je původní. Vybavení bytu lze částečně po domluvě s majiteli zanechat. K bytu náleží sklepní kóje. - 12 -

Klidná lokalita. Požadovaná cena 840.000,- Kč.

Cihlový byt s balkonem ve Zbýšově, koupelna po rekonstrukci, vhodný k modernizaci. Celková výměra 56 m2. Plastová okna, v plánu rekonstrukce balkonu, na domě nová střecha. Vytápění samostatným plynovým kotlem, ohřev vody bojlerem. Volný. Požadovaná cena 790.000,- Kč.

prodej bytu o dispozici 3+1 v Dolních Dubňanech, okres Znojmo. Jedná se o byt velikosti 78m2, v 3NP v cihlovém domě. Dispozice bytu: obývací pokoj 30m2, dva pokoje o velikosti cca 14m2, - 13 -

kuchyň 12m2, koupelna 4,5m2, WC 2m2, chodba 5m2, balkon 4,5m2, k bytu náleží zděný sklep o velikosti 7m2. Možnost okamžitého nastěhování. Dům, ve kterém se byt nachází, leží v klidné části obce. V domě kočárkárna. Parkování před i za domem. K bytu patří pozemek za domem kde je možnost postavit garáž. Obec Dolní Dubňany, leží 8km západně od Moravského Krumlova. Požadovaná cena 600.000,- Kč.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 520.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 520.000,- Kč. Slovy: Pětsetdvacettisíc Kč

V Tršicích 30.6.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12.

- 14 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4422-221/2015 znaleckého deníku.

- 15 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1816 ze dne 4.6.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 16 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 17 -

- 18 -

Mapa oblasti

- 19 -

- 20 -

- 21 -