ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 67/7157/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 2759/2 v bytovém domě č.p. 2759 a 2760 (bl. 323) včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 5247 a 5248, k.ú. Most II, v ulici Jaroslava Vrchlického v Mostě, okres Most, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 67/7157/2015
LV no.: 10764
Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 2759/2 v bytovém domě č.p. 2759 a 2760 včetně podílu na společných částech domu a podíl na pozemcích čís. parcel 5247 a 5248 , k.ú. Most II, v ulici Jaroslava Vrchlického v Mostě, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Jaroslava Vrchlického 2759/25, 434 01 Most Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
612 808 Kč
Market value Tržní hodnota
220 000 Kč
nestanovena Kč
Common price Obvyklá cena
220 000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
225 000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
1
Čísla parcel Parcel of land nr.
Main building: Hlavní stavba:
byt č. 2840/51 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)
Appurtenances: Příslušenství:
sklepní kóje
Size: Velikost
celkem 582 m2, podíl 5415/228004, tj. 13,82 m2
Location in the town: Poloha v obci:
obytná zóna
Type: Druh
zastavěná plocha a nádvoří
Infrastructure: Infrastruktura
úplná
Unit price: Jednotková cena
5247 a 5248 podíl 5415/228004
400 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
montovaný z panelových dílců plošných
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
54,15 m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Unit price: Jednotková cena:
Kč/m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
1961 50 %
-2-
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 10764 je bytová jednotka č. 2759/2 ve SJM Františka Masného a Marcely Masné, oba bytem Jaroslava Vrchlického 2759/25, 434 01 Most Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 10764 je vlastnické právo k bytu omezeno - zástavním právem smluvním ve výši 500.000,- Kč, budoucí pohledávky do výše 500.000,- Kč s příslušenstvím, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 14.5.2008 Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 10764 je evidováno následující věcné břemeno: - věcné břemeno užívání měřiče tepla v č.p. 2759 ve prospěch Statutárního města Most (IČ 00266094) ze dne 6.4.1999 Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 10764 je evidováno - zástavní právo smluvní ve výši 500.000,- Kč, budoucí pohledávky do výše 500.000,- Kč s příslušenstvím, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 14.5.2008 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: panelový dům - omezené možnosti parkování Strong points / silné stránky: - dům prošel rekonstrukcí - v docházkové vzdálenosti jsou objekty občanské vybavenosti vč. obchodních center Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 10764 pro k.ú. Most II a obec Most, prokazující stav evidovaný k datu 27.1.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Most II, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 23.2.2015 za účasti Marcely Masné.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního úz mí : Kód obce : Název ob e : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
699594 Most II 567027 Most 68000 01.01.2015 CZ0425 Most Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Město Most je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2000 je městem statutárním s 68 tisíci obyvateli a rozsáhlou infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Dopravní spojení města Most je velmi dobré, státními silnicemi I/13 ve směrech Chomutov a Ústí nad Labem, I/27 ve směru Žatec – Plzeň, I/15 ve směru Litoměřice – Praha, dále tratěmi ČD Ústí nad Labem – Most – Cheb a Most – Praha. Dálková silniční doprava je vedena obchvaty mimo zastavěné území města. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 2759 a 2760, v sekci č.p. 2759, ve zvýšeném nadzemním podlaží, umístěném na pozemcích čís. parcel 5247 a 5248, k.ú. Most II, v ulici Jaroslava Vrchlického v Mostě. Bytový dům č.p. 2759 a 2760 (místně označený blok 323) je samostatně stojící budova. Jde o lokalitu zastavěnou začátkem 60. let min. století převážně panelovými bytovými domy a stavbami občanské vybavenosti v rámci tehdejší tzv. komplexní bytové výstavby. Lokalita je dobře dostupná, nachází se v blízkosti centra Mostu. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován ve zvýšeném nadzemním podlaží, v sekci č.p. 2759 bytového domu č.p. 2759 a 2760, umístěném na pozemcích čís. parcel 5247 a 5248, k.ú. Most II. Bytový dům má 7 nadzemních podlaží (bytové jednotky) a 1 podzemní podlaží (sklepní kóje). K bytu náleží podíl o velikosti 5415/228004 na společných částech domu č.p. 2759 a 2760 a na pozemcích čís. parcel 5247 a 5248, k.ú. Most II . Oceňovaný byt o velikosti 1+2 se sestává z předsíně, 2 pokojů, kuchyně, koupelny, WC. K bytu náleží sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 54,15 m2, podle podílu na celkové podlahové ploše bytů v domě (podíl 5415/228004). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou panelové, z betonových dílců plošných, střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, okna bytu jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné dřevěné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. V každé sekci je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. K vybavení oceňovaného bytu ke dni prohlídky 23.2.2015 patří vnitřní dveře, sprchový kout, umyvadlo a záchod, kuchyňská linka, kombinovaný sporák, nerezový dřez, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny bukovými vlysy, plovoucí podlahou a keramickou dlažbou. Uvedené vybavení je v tomto rozsahu zahrnuto do stanovené obvyklé (tržní) hodnoty oceňovaného bytu.
-4-
Stáří a stavební stav: Bytový dům byl kolaudován v roce 1961, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 54 let. Bytový dům prošel rekonstrukcí, současný stavební stav domu je dobrý. Dům je běžně udržován. Oceňovaný byt je v dobrém stavu, byla provedena rekonstrukce koupelny a WC, nové nášlapné vrstvy, byla pořízena nová kuchyňská linka a kombinovaný sporák, interiérové dveře.
Pozemky: K oceňovanému bytu č. 2759/2 náleží podíl 5415/228004 na pozemcích čís. parcel 5247 a 5248, k.ú. Most II. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Mostu. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu podle zák.č. 72/1994 Sb. č. 2759/2 v bytovém domě č.p. 2759 a 2760 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 5247 a 5218, k.ú. Most II, v ulici Jaroslava Vrchlického, v Mostě, okres Most, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 10764 pro k.ú. Most II, obec Most u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Most, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 23.2.2015
220.000,- Kč Slovy: Dvěstědvacettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 10764 je evidováno: - zástavní právo smluvní ve výši 500.000,- Kč, budoucí pohledávky do výše 500.000,- Kč s příslušenstvím, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 14.5.2008 - věcné břemeno užívání měřiče tepla v č.p. 2759 ve prospěch Statutárního města Most (IČ 00266094) ze dne 6.4.1999 Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 6526. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 67/7157/2015.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 24. února 2015
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
67/7157/2015
LV no.:
10764
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment Build-up space asset" - TIA
Unit price
Built-up area
Pol.č.
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
m3
Kč/m3
m2
1
Název HIM
byt č. 2759/2
Unit price
Jednotková cena Výchozí cena Kč/m2
54
Starting price
22 400
Kč
1 212 960
Wear
Time price "TIA"
Comments
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
50,0
606 480
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
606 480
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
5247 a 5248
13,82
5 528 podíl o velikosti 5415/228004
400
2 3 4 5
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
5 528
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
612 008
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
Risk of loss of rent
Net rent
Riziko výpadku Čisté nájemné nájemného %
Kč
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Total price of residential / utility area
Price per object
Comments
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
Celková cena obytné / užitné plochy
Cena za objekt
Komentář
Kč
Kč/m2
m2
Kč
Kč/m2
1
BJ Most, ul. Jaroslava Vrchlického
230 000,00
II-15
58,00
2+1
3 966
0,90
207 000,00
3 569
1) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstukci, byt v původní stavu
2
BJ Most, ul. Jaroslava Vrchlického
220 000,00
V-13
54,00
2+1
4 074
0,95
209 000,00
3 870
2) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstukci, byt má novou kuchyňskou linku a rekonstruovanou koupelnu
3
BJ Most, ul. Hutnická
295 000,00
II-15
53,00
2+1
5 566
0,90
265 500,00
5 009
3) osob. vlastnictví, panelový dům má plastová okna, vnitřní rozvody, nový výtah, byt má rekonstruovanou koupelnu
Cost Value - Věcná hodnota
0,612
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,225
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,220
mil.Kč
1) aktuální nabídka realitní kanceláře Bydlete s námi s.r.o. Most
2) vydraženo společností EURODRAŽBY CZ 3) aktuální nabídka realitní kanceláře REKO Beroun
Byt č. 2759/2 v ulici Jaroslav Vrchlického v Mostě
Situace lokality
Fotomapa
Byt č. 2759/2 v ulici Jaroslava Vrchlického v Mostě
Bytový dům č.p. 2759 a 2760
Vchod do domu č.p. 2759
Komunikace u domu
Schodiště v domě
Vchod do bytu č. 2759/2
Pokoj
Pokoj
Kuchyně
Koupelna
Předsíň
-2-
