ZNALECKÝ POSUDEK č. 679-36/2015 o ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 921 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Spořice a obec Spořice, a to pozemků p.č.724/83, 724/179, 724/181, 724/187, 724/188, 724/191 včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými.
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary
Účel znaleckého posudku:
exekuční řízení - prodej nemovitého majetku
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 28.5.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 7 stran přílohy. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení v tištěné formě a v 1 vyhotovení v elektronické formě včetně fotodokumentace z místního šetření.
V Praze 10.6.2015 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 1086/10 - 60 ze dne 16.1.2015 vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 921 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Spořice a obec Spořice, a to pozemků p.č.724/83, 724/179, 724/181, 724/187, 724/188, 724/191 včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stav pozemku z hlediska skutečného a možného využití, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je tedy posoudit ve smyslu u stanovení § 336a o.s.ř. stanovit cenu posuzovaných nemovitostí jako východiska pro určení výše nejnižšího podání ( § 336e odst.1 o.s.ř. ) tak, aby byly posuzované nemovitosti v nedobrovolné dražbě byly reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány.
2. Základní informace 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
pozemky Spořice 431 01 Spořice Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Spořice Katastrální území: Spořice Počet obyvatel: 1 437 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
č. III IV IV
Pi 0,75 0,60 1,01
I
1,00
II III
0,95 0,95
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 418,39 Kč/m2
2
3.Prohlídka nemovitostí Prohlídka pozemků byla provedena dne 28.5.2015 - pozemky jsou volně přístupné, povinná se na místní šetření nedostavila a neposkytnula údaje požadované ve Výzvě k místnímu šetření č. 26/2015 ze dne 20.2.2015. V návaznosti na ustanovení § 336 odst. 4 o.s.ř. je zřejmé, že znalec v takovémto případě ocení nemovitost podle dostupných písemných dokladů, které jsou obsahem spisu a pomocí podkladů, které získá sám, viz. např. stanovisko odvolacího Městského soudu v Praze, č.j. 14 Co 405/2014 ze dne 1.11.2014 .
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení Č.j. 55 EX 1086/10 - 60 ze dne 16.1.2015 požadující vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 921 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Spořice a obec Spořice, a to pozemků p.č.724/83, 724/179, 724/181, 724/187, 724/188, 724/191 včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2) Výpis z katastru nemovitostí číslo 921 vyhotovený bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK pro katastrální území Spořice a obec Spořice obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech - viz. Příloha posudku. 3 ) Údaje evidované o posuzovaných nemovitostech u ČÚZK. 4) Výřez z kopie katastrální mapy pro obec Spořice , katastrální území Spořice , obsahující identifikační polohové údaje o posuzovaných nemovitostech 5) Údaje zjištěné při místním šetření dne 28.5.2015 6) Údaje o srovnatelných cenách nemovitostí uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří a inzerci uváděné na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, Bezrealitky.c, Hledamreality.cz. , Severočeské raality.cz a Portálu dražeb.cz.
7) Údaje z územního plánu obce Spořice .
3
5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 921 vyhotoveném bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK pro katastrální území Spořice a obec Spořice obsahujícím identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech - ( viz. Příloha posudku) je jako výhradní vlastník těchto pozemků uvedena:
2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném u ČÚZK bezúplatně Ex.úřadem Karlovy Vary LV č. 921 pro katastrální území Spořice a obec Spořice, obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Lörincová Jana Zahájení exekuce - Lörincová Jana Zástavní právo exekutorské 3 ) Závady a práva Závady , které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly i nadále byly znalcem zjištěny v rozsahu jejich evidenčního stavu v KN v rozsahu : a) 8 x věcné břemeno práva chůze a jízdy a zřízení a provozování kanalizace, plynové přípojky a vodovodní přípojky b) 17 x věcné břemeno práva chůze a jízdy c) 1 x věcné břemeno zřizování a provozování vedení splaškové kanalizace d) 1 x věcné břemeno zřizování a provozování vedení vodovodního řadu e) 1 x věcné břemeno práva uložení stavby inženýrských sítí - přípojky vody a nově vybudovanou vodoměrnou šachtu f) 1x věcné břemeno zřizování a provozování vedení distribuční soustavy ČEZ distribuce ( vše - viz. oddíl C na LV č. 921 v příloze Posudku) Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. 4
6. Dokumentace a skutečnost Evidenčně jsou posuzované pozemky uvedeny v KN jako ostatní plocha ( dle způsobu využití jiná plocha ) – dle skutečného využití se jedná o plochy nezpevněné komunikace v nové zástavbě obce Spořice zastavěné rodinnými domy.
Dle územního plánu obce Spořice jsou posuzované pozemky určeny jako plochy nízkopodlažního bydlení .
7. Celkový popis nemovité věci
Posuzované pozemky tvoří plochy nezpevněné komunikace v intravilánu obce Spořice s tím, že v této komunikaci jsou rozvody inženýrských sítí , které jsou v majetku jednotlivých správců těchto uličních rozvodů vody, kanalizace,elektřiny a plynu a pro jejich umístění jsou zřízena věcná břemena k jejich zřízení a provozování. Komunikace jsou využity jako přístupové cesty k jednotlivým novostavbám rodinných domů, kdy pro přístup k jednotlivým stavebním parcelám jsou zřízena věcná břemena práva chůze a jízdy.
5
8. Stanovení způsobů ocenění Cena obvyklá ( tržní ) bude stanovena ve smyslu znění zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ V návaznosti na shora uvedené bylo zvoleno ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu Vyhl. č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., Důvod: - druh posuzované nemovitosti ( pozemky- ostatní plocha - dle skutečného využití místní komunikace ) v srovnatelných nemovitostech v dané nebo obdobné lokalitě nebyl přes veškerou snahu dohledán - oceňovací předpis byl od 1.10.2014 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé a vychází z přitom ze základní ceny pozemku, která je následně upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími vliv na jeho cenu - cena stanovená na základě tohoto oceňovacího předpisu je výchozí cenou pro finanční úřady při vyměřování daňových povinností a je zpravidla i v případě prodeje nemovitosti výchozí cenou k jednání, současně cena stanovená dle tohoto předpisu je zpravidla použita při výkupu pozemků komunikace státem. Znalec tedy takto stanovenou cenu shledává jako vhodnou pro stanovení nejnižšího podání při prodeji majetku v exekučním řízení.
6
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
Pi
-0,40
0,00 -0,05 0,00 0,60
4
I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,330
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 418,39 0,330 1,000 Typ
Název
§ 4 odst. 3 ostatní plocha § 4 odst. 3 ostatní plocha § 4 odst. 3 ostatní plocha § 4 odst. 3 ostatní plocha § 4 odst. 3 ostatní plocha § 4 odst. 3 ostatní plocha Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 724/83 724/179 724/181 724/187 724/188 724/191
Pozemky - zjištěná cena
138,07
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 390,00 138,07 109,00 138,07 1 850,00 138,07 41,00 138,07 28,00 138,07 341,00 138,07 2 2 759,00 m =
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
Upr. cena [Kč/m2]
Cena [Kč] 53 847,30 15 049,63 255 429,50 5 660,87 3 865,96 47 081,87 380 935,13 380 935,13 Kč
380 940,- Kč 7
Věcná břemena oceňovaná samostatně.
Oceňované pozemky, jež tvoří funkční celek místní komunikace jsou zatíženy závadami v rozsahu : (viz. oddíl C na LV č. 921 v příloze Posudku ) a) 8 x věcné břemeno práva chůze a jízdy a zřízení a provozování kanalizace, plynové přípojky a vodovodní přípojky b) 17 x věcné břemeno práva chůze a jízdy c) 1 x věcné břemeno zřizování a provozování vedení splaškové kanalizace d) 1 x věcné břemeno zřizování a provozování vedení vodovodního řadu e) 1 x věcné břemeno práva uložení stavby inženýrských sítí - přípojky vody a nově vybudovanou vodoměrnou šachtu f) 1x věcné břemeno zřizování a provozování vedení distribuční soustavy ČEZ distribuce Celkem 29 závad s nemovitostmi spojenými.
Tyto závady se týkají práv pro zřízení a provozování jednotlivých inženýrských sítí a práv chůze a jízdy pro přístup k jednotlivým stavebním parcelám s rodinnými domy . Vzhledem k tomu, že nelze jednoznačně určit roční užitek u těchto práv, budou v návaznosti na Zák.151/97 Sb.,§ 18 , odst.(5) tyto jednotlivá práva oceněny paušální částkou.
Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku 10 000,-Kč za každé zřízené věcné břemeno. Celkový počet věcných břemen = 28. Cena jednotlivého věcného břemene = 10 000,-Kč.
Hodnota věcných břemen ( závad ) celkem = 280 000,-Kč.
8
C. REKAPITULACE,
a to o ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 921 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Spořice a obec Spořice, a to pozemků p.č.724/83, 724/179, 724/181, 724/187, 724/188, 724/191 včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C.1. ) Cena obvyklá podle zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. činí
380 940,- Kč. slovy: Třistaosmdesáttisícdevětsetčtyřicet Kč. C.2. ) Závady a práva. C.2.1. Závady , které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly i nadále byly znalcem zjištěny v rozsahu jejich evidenčního stavu v KN ( viz. údaje v oddíle C na LV v příloze ) v rozsahu a) 8 x věcné břemeno práva chůze a jízdy a zřízení a provozování kanalizace, plynové přípojky a vodovodní přípojky b) 17 x věcné břemeno práva chůze a jízdy c) 1 x věcné břemeno zřizování a provozování vedení splaškové kanalizace d) 1 x věcné břemeno zřizování a provozování vedení vodovodního řadu e) 1 x věcné břemeno práva uložení stavby inženýrských sítí - přípojky vody a nově vybudovanou vodoměrnou šachtu f) 1x věcné břemeno zřizování a provozování vedení distribuční soustavy ČEZ distribuce
a cena těchto závad činí celkem 280 000,-Kč. C.2.2. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. C.3. Cena nemovitostí včetně práv a závad s nemovitosti spojenými = 90 940,-Kč. V Praze 10.6.2015
Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 679-36/2015 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 36/2015. E. Příloha: Výpis z katastru nemovitostí číslo 921 vyhotovený bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK pro katastrální území Spořice a obec Spořice obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech a identifikaci rozsahu věcných břemen .
9
10
11
12
13
14
15
16