-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2678-635/2015 o odhadu ceny obvyklé pozemku parc.č. 246/21, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrální území Velenov, obec Velenov, okres Blansko (LV č. 10244)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Jan Peroutka Exekutorský úřad Chomutov Revoluční 48 430 01 Chomutov
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 135 EX 75/14
Podle stavu ke dni 12. 12. 2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 23 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
V Ostravě dne 28. 12. 2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Okres: Obec: Katastrální území:
pozemek Blansko Velenov Velenov
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 12. 12. 2015 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný neumožnil znalci ani přes zaslanou výzvu prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10244 pro k.ú. Velenov ze dne 21. 10. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Jana Peroutky sp.zn. 135 EX 75/14-48 o ustanovení znalce ze dne 22.10.2015. Databáze znalce, informace z realitních serverů a inzerce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitosti je v KN na LV č. 10244 ke dni 21. 12. 2015 zapsán: Novák Jan, č. p. 37, 76833 Věžky Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Novák Jan Zahájení exekuce - Novák Jan Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek je situován v obci Velenov, okres Blansko, v okrajové části Velenova, poblíž obce Suchý, v rekreační lokalitě Sušského rybníka. Okolní zástavbu tvoří objekty k rekreaci. Přístup k pozemku je přes pozemky ve vlastnictví třetích osob (není právně ošetřeno). Ve Velenově je k dispozici pouze základní občanská vybavenost. Kompletní občanská vybavenost je k dispozici v Boskovicích, vzdálených cca 12 km od nemovité věci. Pozitiva nemovitosti: - Oblíbené místo k rekraci Negativa nemovitosti: -
Malá výměra pozemku s omezeným využitím Právně nezajištěn přístup k nemovité věci
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovitosti - Výpis z KN LV č. 10244
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 246/24
ostatní plocha – jiná plocha
o výměře 561 m2
Pozemek je rovinatý. Na pozemku se nachází ke dni ocenění stavba bez základů (zahradní chatka, která není pevně spojená se zemí) a trvalé porosty okrasné, různého druhu a stáří. Dle Územního plánu Velenova se jedná o pozemek, který je zařazen v „Pl – louky, pastviny“. Ve skutečnosti je pozemek užíván jako zahrada, takto je oceněn. B) součástí a příslušenství Stavba zahradní chatky bez základů: jedná se o přízemní zahradní domek dřevěné montované konstrukce s nízkým sedlovým krovem umožňujícím využití podkroví. Krytina střechy živičná. Podlaha dřevěná. Okna jednoduchá. Dveře dřevěné. V objektu je proveden rozvod elektřiny. Chatka zvyšuje cenu obvyklou pozemku (zohledněno v ceně obvyklé pozemku). Trvalé porosty: jedná se o trvalé porosty převážně náletového charakteru bez dopadu do ceny obvyklé.
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí obchoduje se zahradami omezeně. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí pozemky zahrad v rozmezí cca 140 – 350,Kč/m2. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci
lokalita
cena
korekce výměra ceny na pramen
redukovaná cena za m2
objektivizační koeficient, názor znalce
výsledná cena za m2
pozemek 1
Suchý, okr. Blansko
437 150
0,95
1 249
333
0,90
299,25
pozemek 2
Šebetov, okr. Blansko
149 000
0,95
800
177
1,00
176,94
pozemek 3
Vavřinec, okr. Blansko
220 000
0,95
1 128
185
0,95
176,02
pozemek 4
Brodek u Konice, okr. Prostějov
125 000
0,95
850 140 průměrná indexovaná hodnota
1,00
139,71
Výměra v m2 561
Srovnávací hodnota (orientační)
Průměrná indexovaná hodnota 197,98
197,98 Cena pozemku zjištěná srovnáním 111 066
111 066,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 111 000,- Kč. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
111 000,- Kč
-6-
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: pozemku parc.č. 246/21, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrální území Velenov, obec Velenov, okres Blansko (LV č. 10244), je stanovena ke dni 12. 12. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 111 000,- Kč.
-7-
C. Rekapitulace 1 ) Cena obvyklá nemovitých věcí - pozemku parc.č. 246/21, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrální území Velenov, obec Velenov, okres Blansko (LV č. 10244)činí
111 000,- Kč Slovy: jedno-sto-jedenáct-tisíc-korun-českých
2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
3) Nemovitá věc (ani žádná její část) není kulturní památkou ve smyslu ust. §13 zák. č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči
V Ostravě, 28.12.2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2678-635/2015 znaleckého deníku.
-8-
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z KN LV č. 10244
-9Příloha č. 1: Fotodokumentace
Pozemek s chatkou
Zahradní chatka na pozemku
Zahradní chatka na pozemku
Zahradní chatka na pozemku
Detail základů chatky
Interiér
Interiér
Interiér
- 10 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů
- 11 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Pozemek Suchý, okr. Blansko Cena: 437 150,- Kč Velikost pozemku: 1 249 m2 Stavební pozemek o celkové ploše 1249 m2 ve vyhledávané rekreační lokalitě Suchý. Na pozemku stojí uni buňka. Na pozemku je možné postavit chatu či umístit mobilheim.
Nemovitá věc č. 2 Zahrada, Šebetov, okr. Blansko Cena: 149 000,- Kč Velikost pozemku: 800 m2 Pozemek v krásné rekreační části obce Šebetov. Pozemek se nachází v klidné chatové oblasti a je vhodný pro stavbu chaty k celoročnímu obývání nebo rekreačnímu domku. Pozemek je cca 200m od koupaliště a je částečně ohraničen okolním lesem.
.Nemovitá
věc č. 3 Zahrada Vavřinec, okr. Blansko Cena: 220 000,- Kč Velikost pozemku: 1 128 m2 Zahrada v obci Vavřinec s ovocnými stromy a okrasnými dřevinami. Veškerá občanská vybavenost v nedaleké obci Sloup. Pozemek se nachází na kraji obce. Má obdélníkový tvar - 15 x 75m
Nemovitá věc č. 4 Zahrada Brodek u Konice, okr. Prostějov Cena: 125 000,- Kč Velikost pozemku: 850 m2 Oplocená zahrada o celkové výměře 850 m2. Pozemek se nachází na krásném slunném místě u lesa a je v mírném svahu.
