ZNALECKÝ POSUDEK č. 4473-272/2015 O ceně bytové jednotky č.722/10 v Brně, místní část Bystrc, ulice Laštůvkova 722/47, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5842/103784 na společných částech domu a pozemcích p.č.5862, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 174 m2 a p.č.5863, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 177 m2, vše zapsáno na LV č.4950 pro k.ú.Bystrc
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 384/15-68
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20.8.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 20.8.2015
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.722/10 v Brně, místní část Bystrc, ulice Laštůvkova 722/47, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5842/103784 na společných částech domu a pozemcích p.č.5862, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 174 m2 a p.č.5863, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 177 m2, vše zapsáno na LV č.4950 pro k.ú.Bystrc
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka č.722/10 Laštůvkova 722/47 635 00 Brno Jihomoravský Brno-město Brno Bystrc 377 508
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.8.2015 za přítomnosti znalce, povinného a vlastníka nemovitosti, p.Kauera.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4950 pro k.ú.Bystrc - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník stavby:
SJM Kauer Petr a Kauerová Alena, Laštůvkova 722/47, 635 00 Brno, vlastnictví: výhradní
Vlastník pozemku:
SJM Kauer Petr a Kauerová Alena, Laštůvkova 722/47, 635 00 Brno, vlastnictví: výhradní
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 4.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, do obložkových zárubní. Podlahy jsou z laminátu, dlažeb a koberců. WC je splachovací, koupelna s vanou a umyvadlem, obklady. Kuchyň je s linkou a plynovým sporákem. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Výtah v domě není. Schody jsou železobetonové s terasovým povrchem. Dům je z roku 1976. Před pěti lety proběhla revitalizace domu a rekonstrukce jednotky, vč.nového jádra. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.722/10
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Bytová jednotka č.722/10
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích
Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 5862 5863
Výměra [m2] 174,00 177,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 270,00
Cena [Kč] 394 980,-
2 270,00
401 790,-
351,00 m2
Pozemky - zjištěná cena
796 770,=
-4-
796 770,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích
Pozemky
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
796 770,-Kč 796 770,- Kč
=
796 770,- Kč
Vlastní ocenění jednotky
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Brno 4 39 let 32 128,- Kč/m2
koeficient dle typu podlahové plochy
Podlahové plochy bytu koupelna: kuchyň: obývací pokoj: chodba: WC: komora: sklepní koje: ložnice: zasklená lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:
3,19 * 10,95 * 16,3 * 7,13 * 0,95 * 2,85 * 2,24 * 14,64 * 4,51 *
-5-
1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,10 = 1,00 = 1,00 =
3,19 m2 10,95 m2 16,30 m2 7,13 m2 0,95 m2 2,85 m2 0,22 m2 14,64 m2 4,51 m2 60,74 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 39 let: s = 1 - 0,005 * 39 = 0,805
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
III
0,00
IV
0,04
III 0,00 III 0,00 I 1,05 či rozsáhlejšími stavebními
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,905 = 1,017
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu -6-
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,930 i=1
Index polohy pozemku
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,00 0,04 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,010 i=2
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 32 128,- Kč/m2 * 1,017 = 32 674,18 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 60,74 m2 * 32 674,18 Kč/m2 * 0,930 * 1,010= 1 864 162,67 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-7-
1 864 162,67 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku
Zjištěná cena pozemku: 796 770,- Kč Spoluvlastnický podíl: 5 842 / 103 784 Hodnota spoluvlastnického podílu: 796 770,- Kč * 5 842 / 103 784 = 44 850,17 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
44 850,17 Kč
Bytová jednotka č.722/10 - zjištěná cena
=
1 909 012,84 Kč
-8-
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.722/10
1 909 012,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 909 012,80 Kč
Celkem
1 909 012,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 909 012,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.722/10
1 909 012,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 909 012,80 Kč
Celkem
1 909 012,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 909 012,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliondevětsetdevěttisícdeset Kč
-9-
1 909 010,- Kč
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:
Na LV č.4950 k.ú.Bystrc ze dne 28.5.2015 nejsou zapsány žádné závady.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
- 10 -
byt o velikosti 2+1 na ul. Opálkova, Brno - Bystrc, který se nachází v těsné blízkosti přírody a zároveň ve snadné dostupnosti centra města Brna. Byt o PP 61 m2 s lodžií (3,52 m2) se nachází v 8. n.p. panelového domu s výtahem. V domě je nový výtah, zateplení, plastová okna, zasklená lodžie, nová střecha. Rozměry pokojů: kuchyň (13,3 m2) je zařízena kuchyňskou linkou vč. spotřebičů. Obývací pokoj (20,18 m2), ložnice (14 m2). Z ložnice je vstup na zasklenou lodžii (3,52 m2). Koupelna (4,6 m2), prostorná předsíň (9,1 m2) je vybavena vestavěnými šatními skříněmi. Plastová okna jsou opatřena žaluziemi a sítěmi proti hmyzu. V ložnici a obývacím pokoji je plovoucí podlaha položena na původních zachovalých parketách, v kuchyni lino, v chodbě a koupelně dlažba. K bytu náleží sklepní kóje. V domě je kočárkárna/kolárna a sušárna. Umístění v atraktivní lokalitě u Brněnské přehrady, v jednom z nejmalebnějších míst v okolí, zachovává si výhody krajského města, ale i rychlé dostupnosti do centra Brna. Asi 300m od domu je zastávka MHD. Požadovaná cena 2 090 000 Kč za nemovitost, + provize RK, včetně právního servisu (k jednání), tj.34.262,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, stavu 1,05. Jednotková cena po korekci 32.378,- Kč/m2.
- 11 -
byt OV 2+1 v Brně - Bystrci, na ulici Ondroušková. Jedná se o krásný kompletně zrekonstruovaný byt umístěný v 8. posledním patře zrevitalizovaného panelového domu obklopeného zelení. CP 58 m2, dispozice bytu: chodba 11,5 m2, obývací pokoj 16 m2, kuchyň 9,4 m2, ložnice 14,5 m2, koupelna 4 m2, WC 1 m2, balkon 2 m2, sklep 1,4 m2. V bytě je nově uděláno zděné jádro, samostatné WC s umyvadlem, v koupelně rohová vana, denní osvětlení prostřednictvím luxfer do kuchyně. Orientace světových stran: kuchyň a obývací pokoj na západ, ložnice na východ. V bytě nová kuchyňská linka se spotřebiči. Okna plastová, dům je zateplen, nová sedlová střecha, nový výtah, voda a odpad v plastu, měřiče tepla na radiátorech. Společenství vlastníků má kompletně doplacený úvěr na provedenou revitalizaci domu a naopak dostatečnou rezervu na případné další vylepšení. Z bytu a balkonu je nádherný výhled do zeleně a na Brněnskou přehradu. Veškerá občanská vybavenost v bezprostředním okolí. Požadovaná cena 2.400.000,- Kč, tj.41.379,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 1,0, stavu 1,0. Jednotková cena po
korekci 35.172,- Kč/m2.
- 12 -
prodej bytu 2+1 OV v Brně Bystrci, na ul. Kuršova, s lodžií, v 3.NP/8 panelového domu s výtahem. Celková plocha bytu je 63 m2, pokoje 18,9m2 a 16m2, kuchyň 9,2 m2, předsíň 8,5 m2, komora 2m2, koupelna 2,6, WC 1,3 m2, lodžie 3,5 m2.Byt je v původním stavu. Dům prošel celkovou revitalizací: plastové okna, nová střecha, stupačky, fasáda, zateplení domu, zasklené lodžie, nový výtah, vchodové dveře a schránky. V blízkosti vynikající občanská vybavenost i snadná dostupnost MHD. Požadovaná cena 2.000.000,- Kč, tj.31.746,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, stavu 1,1. Jednotková cena po
korekci 31.429,- Kč/m2.
Průměrná jednotková cena činí 32.993,- Kč/m2. S ohledem na konkrétní polohu, stav a vybavení stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 33.600,- Kč. Za celý byt 2.040.864,- Kč, po zaokrouhlení pak 2.040.000,Kč.
Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.040.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.040.000,- Kč. Slovy: Dvamilionyčtyřicettisíc Kč V Tršicích 20.8.2015
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4473-272/2015 znaleckého deníku.
- 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.4950 ze dne 28.5.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 15 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 16 -
- 17 -
Mapa oblasti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
