Znalecký posudek č. 459 – 18/2015 O ceně nemovitosti – budova č.p. 89 včetně příslušenství, pozemku v obci Tvarožná Lhota, k.ú. Tvarožná Lhota, okres Hodonín, Jihomoravský kraj.
Objednatel posudku:
Dražbyprost
s.r.o.
Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552
Účel posudku:
stanovení
obvyklé
ceny
nemovitostí a příslušenství
Datum
místního
Datum, ke kterému
šetření :
je
17.11.2015
provedeno :
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 17. 11. 2015 posudek vypracoval:
Ing. Jindřich Hochman Školní 3215 697 01 Kyjov
Posudek obsahuje 15 stran včetně příloh. Objednateli se předává v 1 listinném vyhotovení v 1 elektronicky. V Kyjově,
17.11.2015
x
A.
Nález
1.
Znalecký úkol Úkolem č.p.89
znaleckého
posudku je stanovit obvyklou cenu
včetně příslušenství a pozemku
nemovitostí –
budova
p.č. 255 - zastavěná plocha a nádvoří, obec
Tvarožná Lhota, k.ú. Tvarožná Lhota, okres Hodonín, Jihomoravský kraj
2.
Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 17.11.2015 za přítomnosti Davida Holíka a Ing.Jindřicha Hochmana – znalce
3.
Podklady pro vypracování posudku Výsledky místního šetření ze dne 17.11.2015 Katastrální mapa Výpis z KN pro LV č. 201 ze dne 23.10.2015 Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, vyhláška MF ČR č. 279/1997
Sb., k provedení
některých
ustanovení
zákona č. 151/1997 Sb., vyhlášky č. 199/2014
Sb.
s účinností od 1.10.2014 Literatura : Teorie oceňování Doc.Ing.A.Bradáč Malý lexikon obcí ČR
4.
nemovitostí – CERM
vydaný Českým
statistickým úřadem
Vlastnické a evidenční údaje
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Jihomoravský Hodonín Tvarožná Lhota Tvarožná Lhota (771988)
List vlastnictví číslo: 201
Brno 1998,
pana
Vlastník: M & M reality holding a. s. Krakovská 1675/2, Nové Město, 11000 Praha 1
B :
5.
zastavěná plocha a nádvoří
p.č. 255
165 m2
Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla dohledána
6.
Celkový popis nemovitých věcí Oceňovaná nemovitost – a nádvoří
budova č.p. 89, pozemek p.č. 255 – zastavěná plocha
je situována v okrajové části obce Tvarožná Lhota. Jedná se o samostatně stojící
budovu se dvěma nadzemními podlažími, z části podsklepená, bez podkroví. Budova nemá žádnou vedlejší stavbu, venkovní úpravy jsou minimálního rozsahu. Příjezd k budově je po zpevněné komunikaci bez možnosti parkování.
7. a a)
Obsah posudku Budova Pozemky na LV číslo 201
B.
Posudek
dle vyhlášky č.199/2014
Sb.
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku.
Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy
3 4
5
6
Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) Povodňové riziko
Hodnocení znaku I.Poptávka nižší než nabídka
Pi –0,06
V.Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II.Bez vlivu nebo stabilizovaná území II.Bez vlivu
0,00
II.Bez dalších vlivů
0,00
IV.Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
1,00
0,00 0,00
5
Index trhu:
IT = P6 × (1 + ĺ Pi) = 0,940 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis Hodnocení Pi znaku znaku Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby I.Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I.Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III.Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na II.Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které jsou v obci v obci 5 Občanská vybavenost v okolí II.V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce
1,01 0,03 –0,01 –0,10 –0,02
6
Dopravní dostupnost k pozemku
7
Osobní hromadná doprava
8
Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti Obyvatelstvo Nezaměstnanost Vlivy ostatní neuvedené
9 10 11
11
Index polohy:
IP = P1 × (1 +
V.Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku II.Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce II.Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II.Bezproblémové okolí II.Průměrná nezaměstnanost I.Vlivy snižující cenu
–0,02
–0,04 0,00 0,00 0,00 –0,25
ĺ Pi) = 0,596
i=2
a
Budova – § 12
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č.201 měl být předmětem ocenění rodinný dům č.p. 89. Na základě místního šetření se nejedná o rodinný dům, ale o budovu se stejným č.p. 89. Předmětem ocenění je tedy samostatně stojící budova, která má na ½ zastavěné plochy dvě nadzemní podlaží, na druhé polovině jedno nadzemní podlaží, bez podkroví, z části podsklepená. Bývalý rodinný dům byl v roce 1995 přestavěn na budovu dle výroku majitele. Budova by zřejmě měla plnit funkci pohostinství. Kolaudační rozhodnutí nebylo dohledáno. Stáří
budovy je 25 let dle vyjádření majitele.
Veškeré svislé konstrukce jsou vyzděny na tl. 45 cm z pálených cihel. Střecha je sedlová, dřevěná vazba, krytina – pálená taška. Fasáda – vápenná. Vnitřní omítky jsou vápenné. Podlahy místností z betonové mazaniny a keramické dlažby. Vnější obklady – nejsou. Vnitřní obklad je z keramických obkladů. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře dřevěné, plné, hladké. V budově je rozvod studené a teplé vody. Zdroj teplé vody je z kombinovaného kotle. Kuchyň, koupelna a WC jsou odkanalizovány do septiku.Vytápění budovy je ústřední, kombinovaný kotel.Elektroinstalace je provedena na 220V a 380 V. Klempířské prvky jsou provedeny úplné z pozinkovaného plechu. Budova má plynovou přípojku na zemní plyn. Příjezd k budově je po zpevněné místní komunikaci bez možnosti parkování. Venkovní úpravy nejsou žádné, není zbudovaný řádný přístup do budovy z místní komunikace. Technický stav odpovídá stáří nemovitosti.
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: D. budovy pro společenské a kulturní účely Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1261 Budovy pro společenské a kulturní účely Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.16.3..1 budovy pro kulturní účely jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,078 Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:
=
2,60 m 94,82 m2
= 2,60 m Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP:
=
94,82 m2
Obestavěný prostor OP: 1.PP 8,5 × 5,26 × 2,3 = 102,83 m3 1.NP 1.část 9,0 × 5,26 × (4,75+0,25) 1.NP 2.část 6,01 × 7,9 × 2,95 2.NP 6,01 × 7,9 × 2,45 střecha 1.část 2,63 × 1,7 × 9,0 střecha 2.část 3,0 × 1,7 × 7,9 Obestavěný prostor – celkem:
= = = = = =
236,70 m3 140,06 m3 116,32 m3 40,24 m3 40,29 m3 676,44 m3
16,90 × 5,26 + 7,9 × 0,75
Průmě rná výška podlaž í PVP:
Vybavení: Název, Obj. podíl Hodnocení Podíl popis Název, popis 1.Základy včetně zemních prací – základové pasy s izolací 2.Svislé konstrukce – zděné tl. 45 cm 3.Stropy – s rovným podhledem 4.Krov, střecha – střecha sedlová,dřevěný krov 5.Krytiny střech – pálená taška 6.Klempířské konstrukce – úplné z pozinkovaného plechu 7.Úprava vnitřních povrchů – vápenná omítka 8.Úprava vnějších povrchů – vápenná omítka 9.Vnitřní obklady keramické – keramické obklady 10.Schody – betonové
6,30 %Standardní 17,20 %Standardní 8,20 %Standardní 5,90 %Standardní 2,80 %Standardní 0,60 %Standardní 7,00 %Standardní Nevyskytuje se 3,60 %Standardní Nevyskytuje se 2,10 %Standardní 3,30 %Standardní Nevyskytuje se
85 % 15 % 75 % 25 % 90 % 10 %
11.Dveře – dřevěné 12.Vrata 13.Okna – dřevěná zdvojená 14.Povrchy podlah – betonová mazania,keramická dlažba
3,90 %Standardní 0,00 %Neuvažuje se 5,70 %Standardní 3,20 %Standardní Nevyskytuje se 15.Vytápění – ústřední plynové 5,20 %Standardní 16.Elektroinstalace – světelný i motorový proud 5,90 %Standardní Nevyskytuje se 17.Bleskosvod – není 0,30 %Nevyskytuje se 18.Vnitřní vodovod – teplá a studená 3,20 %Standardní 19.Vnitřní kanalizace – odkanalizování z kuchyně,koupelny a WC 3,10 %Standardní 20.Vnitřní plynovod – zemní plyn 0,40 %Standardní 21.Ohřev vody – kombinovaný kotel 1,90 %Standardní 22.Vybavení kuchyní 0,00 %Neuvažuje se 23.Vnitřní hygienické vybavení – vana,umývadlo 3,40 %Standardní 24.Výtahy – není 1,40 %Nevyskytuje se 25.Ostatní – není 5,40 %Nevyskytuje se 26.Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 %Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Zákl adní koef icie nt K4: 1,0000 Úprava koeficientu K4: 7. Úprava –0,54 × 1,852 × – 0,0105 vnitřních 7,00 % × 15 % povrchů 8.Úprava vnějších povrchů –0,54 × 1,852 × 3,60 % × 25 % 10.Schody –0,54 × 1,852 × 3,30 % × 10 % 14.Povrchy podlah –0,54 × 1,852 × 3,20 % × 60 % 16.Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,90 % × 10 % 17.Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,30 % 24.Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,40 % 25.Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
– – – – – – – =
Ocenění: Zákl adní cena ZC: 2 611,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) :
× × ×
0,9390 0,9896 1,1077
40 % 60 % 90 % 10 %
0,0090 0,0033 0,0192 0,0059 0,0030 0,0140 0,0540 0,8811
Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 676,44 m3 × 3 936,54 Kč/m3
× × × =
0,8811 0,8000 2,0780 3 936,54 Kč/m3 = 2 662 833,12 Kč
Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 7 Úprava vnitřních povrchů 7,00 % × 85 % / 0,8811 × (100 – 85) % 8Úprava vnějších povrchů 3,60 % × 75 % / 0,8811 × (100 – 75) % 10Schody 3,30 % × 90 % / 0,8811 × (100 – 90) % 14Povrchy podlah 3,20 % × 40 % / 0,8811 × (100 – 40) % 16Elektroinstalace 5,90 % × 90 % / 0,8811 × (100 – 90) % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby:
+
1,013 %
+
0,766 %
+
0,337 %
+
0,872 %
+ =
0,603 % 3,591 %
Úprav –
95 622,34 Kč
Cena stavby:
=
2 567 210,78 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 80 roků Opotřebení: 100 × 20 / (20 + 80) = 20,000 % Odpočet opotřebení: 2 567 210,78 Kč × 20,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
513 442,16 Kč 2 053 768,62 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,940 Index polohy: IP = 0,596 Cena stavby určená nákla 2 053 768,62 Kč = Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
× =
0,560 1 150 110,43 Kč
Budova – zjištěná cena: 1 150 110,43 Kč
a)
Pozemky na LV číslo 201 – § 4
Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Tvarožná Lhota Název okresu: Hodonín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis Hodnocení Oi znaku znaku Popis znaku 1 Velikost obce IV.501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV.Ostatní obce obce 3 Poloha obce V.Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I.Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III.Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci III.Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Základní cena výchozí: ZCv = 1 350,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 360,13 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis Hodnocení Pi znaku znaku Popis znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II.Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV.Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III.Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I.Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I.Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II.Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů:
IO = 1 +
0,65 0,60 0,80 1,00 0,90 0,95
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
ĺ Pi = 1,000
i=1
Index polohy: IP = 0,596 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,560 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 201,6728 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] Cena [Kč] st. 255 zastavěná plocha a nádvoří
165
33 276,01
Pozem ky na LV číslo 201 – zjištěn á cena: 33 27
C.
Rekapitulace
Ceny bez odpočtu opotřebení: Bud ov a 1 437 638,04 Kč Pozemky na LV číslo 201
a)
33 276,01 Kč
Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem:
1 470 914,05 Kč
Cena po zaokrouhlení podle § 50:
1 470 910,– Kč
Výsledné ceny včetně opotřebení: Bud 1 150 110,43 Kč b)
Pozemky na LV číslo 201
33 276,01 Kč
Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem:
1 183 386,44 Kč
Cena po zaokrouhlení podle § 50:
1 183 390,– Kč
II. Ocenění porovnávací
metodou
Stanovení porovnávací hodnoty je provedeno na základě srovnání oceňované nemovitosti s jinými podobnými budovami, s pozemky a jejich inzerovanými, popřípadě obvyklými cenami, pokud jsou odhadci známi. Údaje o srovnatelných nemovitostech byly zjištěny především z dostupných údajů z realitní inzerce a za použití vlastní databáze odhadce. Pro srovnání byly vybrány charakterem obdobné nemovitosti v daném místě či v blízkém okolí v regionu. Budova č.1 Vracov, okr Hodonín RD 4+1 k podnikání, velké úložné prostory Plocha parcely 533 m2 Dům prošel částečnou rekonstrukcí, nachází se v obci s občanskou vybaveností asfaltová příjezdová cesta, dobré parkování, technický stav dobrý Nemovitost je nabízena za cenu 1 500 tis. Kč v realitní inzerci Technický stav uvedené budovy je ve srovnání s oceňovanou nemovitostí ve srovnatelném stavu. Budova č.2. Ratíškovice, okr.Hodonín Budova k podnikání, dvě nadzemní podlaží, plocha parcely 986 m2, budova je situována blízko centra obce Technický stav nemovitosti je dobrý Nemovitost je napojena na všechny inženýrské sítě. Vytápění domu je ústřední plynové. Nemovitost je nabízena za cenu 1 400 tis. Kč v realitní inzerci Technický stav stavu.
uvedené budovy je ve srovnání s oceňovanou nemovitostí
Budova č.3 Žarošice, okr.Hodonín Budova k podnikání, zastavěná plocha 426 m2 , plocha parcely 969 m2. Budova je před rekonstrukcí, cihelné zdivo, napojení na inženýrské sítě Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkování Nemovitost je nabízena za cenu 1 690 tis. Kč v realitní inzerci
ve srovnatelném
Technický stav stavu.
uvedené budovy je ve srovnání s oceňovanou nemovitostí
ve srovnatelném
Budovač. 4 Bzenec, okr.Hodonín RD k podnikání, zastavěná plocha 98 m2 Budova bude vyžadovat rekonstrukci. Nemovitost je napojena na všechny inženýrské sítě. Technický stav dobrý, příjezd po zpevněné komunikaci, parkování na MK Nemovitost je nabízena za cenu 945 tis. Kč v realitní inzerci Technický stav stavu.
uvedené budovy je ve srovnání s oceňovanou nemovitostí
ve srovnatelném
Závěrečné vyhodnocení znalcem :
Ceny
nemovitostí porovnávací
metodou jsou uvedeny v kapitole II.
Cenu
výnosovou metodou není možné stanovit ( absence pronajatých nemovitostí)
Cena zjištěná podle cenového předpisu reálně vystihuje obvyklou cenu budovy včetně příslušenství a pozemku v daném čase a místě s využitím všech vlivů a činí
:
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce : 1 183 390,– Kč
Zjištěná cena: 1 183 390,– Kč
Cena slovy: jedenmilionjednostoosmdesáttřitisícetřistadevadesát Kč
V Kyjově,
17.11.2015
Ing. Jindřich Hochman Školní 3215 697 01 Kyjov
D.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.února 2000 č.j. Spr.3567/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod č. 459 - 18/2015 Znalečné účtuji podle připojené likvidace a na základě dokladu Fa č.18
V Kyjově,
17.11.2015
E. Seznam příloh
1. Výpis z KN 2.
Situace KN
3. Fotodokumentace
Ing.Hochman
Jindřich
