2015

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1128 /91/2015 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu exekuční řízení

Předmět ocenění Budova RD č.p. 16, LV č. 130 součátí pozemku parc.č. St. 2 pozemek parc.č. St. 2, LV č. 130 pozemek parc.č. 7, LV č. 130 pozemek parc.č. 302/3, LV č. 130 včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Zdešov Část obce dle LV Zdešov

Obec Ulice

Jarošov nad Nežárkou Zdešov

Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p. 197 38101 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí

Tel. E-mail IČ DIČ

380 711 410 [email protected] 662 54 132 CZ7412231882

Novák Mgr. Pavel - Jindřichův Hradec, Arch. Teplého 764, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 550328/1124

Zpracováno pro

exekutora

Vypracoval Licence číslo

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email: [email protected]

0845

Počet obyvatel 1115 č.p. 16

Počet stran textu 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže v domě Samostatné pozemky

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 733 698996 Počet stran příloh

126 m2 2 x 7600 m2

25.3.2015 23.3.2015 23.3.2015

12

8 600 Kč/m2 15 Kč/m2

1 083 600 Kč 150 000 Kč 114 000 Kč

1 350 000 Kč Jeden milion třistapadesát tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umožněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti a podlahové plochy určeny odhadem a s ohledem na internetovou inzerci.

-1-

Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 130. Zástavní právo smluvní - není zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Zemědělský půdní fond - zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti.

NE NE NE NE NE NE ANO

Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 130. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Mgr. Novák Pavel

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Dle mého názoru je stavba od roku 2009 nevyužívaná. Do nemovitosti nebyl umožněn vstup.

NE NE NE NE NE NE NE NE

Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku

-2-

NE NE NE NE NE NE

Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Rozsudek soudu o vypořádání SJM ze dne 28.3.2014. Nabývací titul nebyl předložen. Tento nabývací titul nemůže sloužit jako orientační bod pro určení obvyklé ceny nemovitosti. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Dohoda o vypořádání SJM ze dne 27.4.2009. Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 130, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec 2.3.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Zdešov, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 24.3.2015. Místní šetření s pořízením fotodokumentace , vyhotovil zpracovatel odhadu 23.3.2015. Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank 2.3.2015. Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš 3.3.2015. Datum předání kompletních podkladů 24.3.2015 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 130, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec 2.3.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Zdešov, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 24.3.2015. Místní šetření s pořízením fotodokumentace , vyhotovil zpracovatel odhadu 23.3.2015. Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank 2.3.2015. Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš 3.3.2015. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Jarošov nad Nežárkou patří do dřívějšího okresu Jindřichův Hradec a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Jindřichův Hradec. Obec Jarošov nad Nežárkou se rozkládá asi osm kilometrů severovýchodně od Jindřichova Hradce. Na území této středně velké vesnice žije trvale zhruba 1090 obyvatel. Jarošov nad Nežárkou se dále dělí na osm části, konkrétně to jsou: Hostějeves, Jarošov nad Nežárkou, Kruplov, Lovětín, Matějovec, Nekrasín, Pejdlova Rosička a Zdešov. Obec je vzdálená přibližně 20 km od rakouských hranic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu Oceňovaná nemovitost se nachází v části obce Zdešov. V obci naleznou děti školního věku jednu základní školu nižšího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku.. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hriště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů nízká frekvence spojů Nákupní možnosti dostupné v místě Ne

34 Km

Informace o nemovitosti Rodinný dům je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a s využitelném podkrovím se dvěma garážemi v objektu. Na pozemku p.č. St. 2 se nachází venkovní bazén zastřešený a 2 x dřevěný přístřešek. RD je zděná stavba ze smíšeného zdiva se dvěma bytovými jednotkami ??? Krov je dřevěný sedlový s krytinou bet. taška. Okna jsou dřevěná zdvojená a dřevěná špaletová. Vnější i vnitřní omítky jsou nejspíš vápenné ??? RD je napojen na el. síť, voda přivedena z vlastní studně a odpady jsou svedeny do vyvážecí jímky ??? Vytápění je ústřední na TP + krb + el.přímotopy ??? Do nemovitosti nebyl umožněn vstup, informace získány z místního šetření, dálkového náhledu do KN a z internetové realitní inzerce. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 12/20 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady.

-3-

Popis nemovitosti Počet PP 0

Počet NP

Počet bytových jednotek 2 Každá bytová jednotka má vlastní Celý RD má společné

1

Počet podkroví

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. vchod, vytápění měření elektro, měření vody

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba přístřešek

Ne

Ne

Popis dřevěný přístřešek vedle venk. bazénu s pultovou střechou s krytinou bet. taška venk. zapuštěný bazén se zastřešením dřevěný přístřešek se zpevněnou plochou se sedlovou střechou s krytinou bet. taška navazující na RD vedle vjezdu do garáže

bazén venkovní přístřešek

200 m2

Zastavěná plocha 1.NP

Výměra [m2] Stáří [roků] 17.0 30 30.0 12.0

15 30

Technický stav Budova RD

Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Střešní krytina částečně Bazén částečně Koupelna částečně 4 000 Kč/m3

Cena celkem

4 080 000 Kč

200 Kč/m2

Cena celkem

295 000 Kč

15 Kč/m2

Cena celkem

114 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 474 m2 Cena pozemků Samostatné pozemky Výměra 7 600 m2 Cena pozemků napojeno napojeno napojeno není není

Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem ??? konstrukce, stropy krytina střech betonová tašková

50 % nevykazuje

Rok provedení 2000 ??? 2000 ??? 2000 ???

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1 020 m3 Cena

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

odhadem 70

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

Konstrukce svislé konstrukce konstrukce střechy

úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata

vápenná omítka ??? obklad keramický ??? vchodové dřevěné ???

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna

povrch podlah

PVC + ker. dlažba ???

vytápění

-4-

není není není není není

Provedení zděné ze smíšeného zdiva v tloušťce ??? cm sedlová s krovem dřevěným pozinkované omítka vápenná hladká dřevěné ??? dvojitá dřevěná špaletová + dřevěná zdvojená ústřední s kotlem na pevná paliva + el.přímotopy + krb ???

elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

světelný rozvod

vnitřní vodovod

rozvod studené a teplé ???

svislé a vodorovné potrubí bojlerem ???

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

není není

Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo ???

1

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák elektrický, lednice s mrazákem ??? Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Mimořádná výbava Krb vnitřní Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností obývací pokoj, kuchyně, koupelna s WC, kotelna..? garáž garáž

plocha koeficient KZp započit. plocha 85.00 m2 1.0 85.00 m2 2 20.00 m 0.0 0.00 m2 40.00 m2 0.0 0.00 m2 145.00 m2

Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností 3 x pokoj, 2 x koupelna s WC, chodba, ...???

85.00 m2

plocha koeficient KZp započit. plocha 41.00 m2 1.0 41.00 m2 41.00 m2

Součet ploch za podlaží

41.00 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 23.3.2015 Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 115.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 295 000 Kč 10 % 1 166 000 Kč

406.0 m2 11000.0 m2 11 300 Kč/m2 10 100 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům s uzavřeným dvorem a pozemky o CP 11 000 m2 v obci Bednáreček. Zastavěná plocha 406 m2. Napojen na veřejný vodovod, vlastní studna, odpad řešen jímkou. Vytápění kotlem na tuhá paliva. Krytina: cementové tašky, krov ve výborném stavu. K domu náleží pozemek za domem 10 000 m2 a ovocný sad před domem 594 m2.

-5-

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: inzerce, datum změny inzerátu 7.3.2015 Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 130.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 395 000 Kč 10 % 1 256 000 Kč

400.0 m2 3290.0 m2 10 700 Kč/m2 9 700 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o zemědělskou usedlost po částečné rekonstrukci v klidné části obce Kamenný Malíkov. Celková plocha pozemku 3 290 m2. Dispozice 3+1, samostatné WC, koupelna. Podlahová plocha 130 m2. Zahrada 1950 m2, uzavřený dvůr o ploše 380 m2. K objektu náleží stodoly, chlévy, skleník a 2x sklep. Kanalizace řešena jímkou, voda samospádem ze studny. Vytápění kotlem na tuhá paliva. Teplá voda kombinovaným bojlerem.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 2.3.2015 Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 100.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 850 000 Kč 10 % 1 665 000 Kč

172.0 m2 6396.0 m2 18 500 Kč/m2 16 700 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost na okraji obce Popelín s obytnou částí 3+1 a sociálním zařízením. Nemovitost je částečně podsklepena s jedním nadzemním podlažím a bez využitelného podkroví s garáží v objektu o zast.ploše 50 m2. Topení v celém domě kotlem na tuhá paliva + radiátory (možno i vytápění plynem). Obecní vodovod + za chalupou na vlastním pozemku vydatná studna. Uzavřený dvůr, kolna, dílna, stáj pro koně. Okolo celého stavení vlastní pozemek navazující výběh pro zvířata 5 300 m2.

-6-

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

9 700 - 16 700 Kč/m2

1 166 000 - 1 665 000 Kč 8 600 Kč/m2

Obvyklou cenu nemovitosti č.p. 16 zapsané na LV č. 130 v katastrálním území Zděsov, obec Jarošov nad Nežárkou včetně pozemků p.č. St. 2, p.č. 7 a p.č. 302/3, vše zapsané na LV č. 130 v katastrálním území Zděsov odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na 8.600 Kč/m2 užitné plochy, tj. 1.350 mil.Kč. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti !!! Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo 0845

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov

podpis

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1128/91/2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č. 2015015. V Českém Krumlově dne 24.3.2015 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov

-7-

Fotodokumentace

Pohled na RD + garáž

Pohled na RD

Pohled na RD + dřevěný přístřešek + garáž

Pohled na RD

Pohled na bazén a dřevěný přístřešek

Pohled na RD

-8-

Fotodokumentace

Bazén

Dřevěný přístřešek

Pohled na zahradu

Pohled na zahradu

Půdorys 1.NP

Půdorys podkroví

-9-

Fotodokumentace

1.BJ - pokoj + balkon

1.BJ - koupelna s WC

1.NP - 2.BJ - kuchyně

1.NP - 2.BJ - obývací pokoj

1.NP - 2.BJ - koupelna s WC

Podkroví - 2.BJ - chodba s kk

- 10 -

Fotodokumentace

Podkroví - 2.BJ - pokoj

Podkroví - 2.BJ - koupelna s WC

Podkroví - 2.BJ - pokoj

- 11 -

Fotodokumentace - mapy

část obce Zděsov, Jarošov nad Nežárkou

Zdešov č.p. 16 - umístění nemovitosti v obci

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -