ZNALECKÝ POSUDEK č. 3199/2015 O ceně nemovitosti - obvyklá cena bytové jednotky č. 1012/6 v objektu čp.1012/6, ulice Limuzská, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 2638/1 na katastrálním území Strašnice.
Objednatel znaleckého posudku:
Městská část Praha 10 Vršovická 1429/68 10138 Praha 10
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny nemovitosti elektronickou aukcí
pro
účely
prodeje
Podle stavu ke dni 15.6.2015 znalecký posudek vypracovala : Ing. Dagmar Marvanová Dačická 180 109 00 Praha 10 telefon: 603211818 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních.
V Praze 25.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol O ceně nemovitosti - obvyklá cena (též tržní) bytové jednotky č. 1012/6 v objektu čp. 1012/6, ulice Limuzská, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 2638/1 na katastrálním území Strašnice.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka č. 1012/6 Limuzská 1012/6 100 00 Praha 10 Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Strašnice 1 243 201
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.6.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku výpis z KN katastrálního úřadu LV č. 16846 ze dne 9.6.2015 skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti cenová mapa Prahy CMP 2015 pasport bytu vymezení jednotek v budově
5. Vlastnické a evidenční údaje Na LV č.16846 jsou uvedeni jako vlastníci : Hlavní město Praha Mariánské náměstí 2/2, Praha 1 Svěřená správa Městská část Praha 10, Vršovická 1429/68, Praha 10
6. Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno dle dat zjištěných na místě a zaměřených při prohlídce nemovitosti.
7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o samostatnou bytovou jednotku charakteru 2 + 1 o velikosti 78.90 m2 dle vymezení jednotek v budově. K bytové jednotce patří sklep k užívání o velikosti 4.0 m2, který není započítán do podlahové plochy bytové jednotky . Bytový dům je situovaný v ulici Limuzská jako samostatný dům v blízkosti frekventované křižovatky Černokostelecká Limuzská. Občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti drobné prodejny - ulice Černokostelecká, nejbližší nákupní centrum Skalka nebo směr centrum Flora. Zastávka tramvaje Černokostelecká, autobusová zastávka u domu. Nejbližší metro depo Hostivař a Skalka (dvě stanice tramvají nebo autobusem). Parkování v přilehlých ulicích špatné, zvláště ve večerních hodinách. Jedná se o okrajovou lokalitu centra. Objekt je zděné konstrukce, podsklepený se čtyřmi nadzemními podlažími, kde šesté podlaží tvoří podkroví, bez výtahu. Zastřešení sedlovou střechou s taškovou krytinou a klempířskými prvky z -2-
pozinkovaného plechu .Okna původní dřevěná špaletová, vstupní dveře původní dřevěné prosklené okénkem, zádveří tvoří teracová podlaha s teracovými schody, schody teracové, podlahy podest a chodeb teracové. Balkony na mezipodestách jsou přístupné částečně prosklenými původními dveřmi a prosvětlení jednoduchými dřevěnými původními okny. Na chodbě hasící přístroj. Fasáda domu v dobrém stavu . Stavebně technický stav objektu s běžnou údržbou. Objekt byl postaven v padesátých letech.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1012/6
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,01
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,990 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Výrobní V -0,10 objekty – (řemesla, sklady) nerušící okolí - v okolí nákladové nádraží Malešice, administrativní budova, autoservis, stavebniny, sklady, dům je v konečné části bytové zástavby 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,02 dostupnost centra obce -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - při frekventované Limuzské a v blízkosti velmi frekventované křižovatky Černokostelecká - Limuzská
I
-0,10
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,760 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,752
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1012/6 Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve třetím nadzemním podlaží čtyřpodlažního podsklepeného zděného objektu bez výtahu. Bytová jednotka sestává ze dvou pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC, komory a spíže. Okna dřevěná špaletová , dveře do pokojů a kuchyně hladké ze dvou třetin prosklené do ocelových zárubní (standardní novější) a do koupelny, WC, spíže a komory hladké do ocelových zárubní, vstupní dveře hladké původní do ocelové zárubně z interiéru polstrované koženkou s bezpečnostním zámkem. Podlahy - v předsíni a pokojích parkety, v koupelně a WC dlažby, v kuchyni, spíži a komoře PVC. Koupelna vybavena umyvadlem a vanou s obklady do úrovně dveří (2005) a pod stropní konstrukcí umístěn plynový závěsný kotel (2011), WC samostatné s mísou kombi s obklady stěn (2005). Kuchyň bez vybavení a obkladu stěny. Vytápění etážové s plynovým kotlem, tělesa Radik. Vedení topení po povrchu stěn. Bytová jednotka vyžaduje drobné stavební úpravy a opravy. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č. 2638/1 Oceňované pozemky se nachází na katastrálním území Strašnice a jsou oceněny dle platné cenové mapy Prahy CMP 2015 mapový list č. 62. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 2638/1
Výměra [m2] 281,00
Jedn. cena [Kč/m2] 4 620,00
281,00 m2
Cena [Kč] 1 298 220,1 298 220,-
Pozemek parc.č. 2638/1 - zjištěná cena
=
1 298 220,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č. 2638/1
=
1 298 220,-Kč 1 298 220,- Kč
-5-
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
1 298 220,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 10 65 let 35 452,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 10,50 * 1,00 = 3,50 * 1,00 = 1,00 * 1,00 = 21,00 * 1,00 = 20,60 * 1,00 = 17,00 * 1,00 = 1,30 * 1,00 = 4,00 * 1,00 =
Podlahové plochy bytu předsíň: koupelna: WC: pokoj: pokoj: kuchyň: spíž: komora v bytě: Započítaná podlahová plocha bytu:
10,50 m2 3,50 m2 1,00 m2 21,00 m2 20,60 m2 17,00 m2 1,30 m2 4,00 m2 78,90 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná – zděná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 3.NP bez výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled - severozápad do ulice Limuzské pokoj I., kuchyň a pokoj jihovýchod a komora jihozápad 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení - koupelna, WC 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje – sklep 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - ústřední 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - rozvod topení po povrchu stěn, bez kuchyňské linky a obkladu stěny k lince 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,08 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 65 let: s = 1 - 0,005 * 65 = 0,675 -6-
č. IV
Vi 0,10
I II II
-0,01 0,00 0,00
II
0,00
III
0,00
II
-0,01
III II
0,00 -0,05
III
0,85
či rozsáhlejšími stavebními
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,755 = 0,661
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,760 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 35 452,- Kč/m2 * 0,661 = 23 433,77 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 78,90 m2 * 23 433,77 Kč/m2 * 0,990 * 0,760= 1 391 130,76 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 391 130,76 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 298 220,- Kč Spoluvlastnický podíl: 789 / 4 688 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 298 220,- Kč * 789 / 4 688 = 218 493,08 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
218 493,08 Kč
Bytová jednotka č. 1012/6 - zjištěná cena
=
-7-
1 609 623,84 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1012/6
1 609 623,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 609 623,80 Kč
Celkem
1 609 623,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 609 623,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1012/6
1 609 623,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 609 623,80 Kč
Celkem
1 609 623,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 609 623,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 609 620,- Kč
slovy: Jedenmilionšestsetdevěttisícšestsetdvacet Kč
VÝNOSOVÁ METODA Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosažitelného v daném místě a čase ročního nájemného sníženého o roční náklad na provoz. Nájemné je stanoveno na základě průzkumu trhu nabízených pronájmů, vlastní databáze a publikace - Cenové mapy České republiky 1/2015 ing. Petr Ort PhD. Průměrný čistý pronájem bytové jednotky 2 + 1 dle cenové mapy české republiky činí v Praze 10 - 9 400,-Kč/měs.
-8-
Inzerované nabídky pronájmů : Dětská 2+1 13 000,-Kč/měs
80 m2 , po rekonstrukci, v 2.NP bez výtahu, lodžie, vybavený , sklep, (163,-Kč/m2)
Mukařovská 2+1 bez výtahu 12 500,-Kč/měs
80 m2 po rekonstrukci, vybavený v 3.NP dům po rekonstrukci, sklep, (156,-Kč/m2)
Na Padesátém 2 + 1 76 m2 byt v dobrém stavu, v 2.NP bez výtahu, spíž, sklep, částečně vybavený (118,-Kč/m2) 9 000,-Kč/měs --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Průměrná cena za m2 v nabídce činí : 146,-Kč/m2 x kredukce pramenu ceny 0.85 = 124,-Kč/m2
Nutné je zohlednění stavebně technického stavu bytu a náklady spojené s vlastnictvím, (údržba, správa, daň z nemovitosti) . 78.90 m2
x 120,-Kč/m2 = 9 468,-Kč/měs
Čistý roční výnos za předmětnou bytovou jednotku za pronájem s ohledem na stavebně technický stav a vybavení je stanoven částkou 9 000,-Kč/měs. Matematicky vyjádřeno pro stanovení výnosové hodnoty je použit propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu. Z(čistý zisk) / úroková míra % kapitalizace x 100 % Čistý roční výnos s odpočtem nákladů : Cv = 108 000 /8
12 x
9 000,-Kč = 108 000,-Kč
x 100
= 1 350 000,-Kč
VÝNOSOVÁ METODA činí
: 1 350 000,-Kč
POROVNÁVACÍ METODA Tato metoda pro ocenění je založena na srovnání prodejní ceny obdobné bytové jednotky s jednotkou oceňovanou. Použití této metody je odvislé od fungujícího trhu daného segmentu. Použity jsou nabízené inzerované nemovitosti se zohledněním, že tyto ceny jsou nabídkové, tudíž nadhodnocené a ve většině případů obsahují provizi realitních kanceláří. V přímém porovnání je zohledněna lokalita, dopravní dostupnost, technologie provedení a stavebně technický stav bytové jednotky, standard, příslušenství a služby, atraktivita. Inzerované nabídky : Dětská 2 + 1 83 m2, v 4.NP výtah, po rekonstrukci, sklep, Objekt jako celek v dobrém stavu 4 500 000,-Kč (54 217,-Kč/m2) -9-
73 m2, v 2.NP bez výtahu, po rekonstrukci, sklep, dům v dobrém
Černokostelecká 2 + 1 stavu 2 900 000,-Kč V Olšinách 3 450 000,-Kč
2+1
(39 726,-Kč/m2) 77 m2 , v 2.NP, dobrý stav po částečné rekonstrukci, bez výtahu, sklep (44 805,-Kč/m2)
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Průměrná cena za m2 činí : 46 249,-Kč/m2 x k(redukce pramenu ceny) 0.85 = 39 312,-Kč/m2 Po zvážení všech aspektů a porovnání je cena stanovena částkou 36 000,-Kč/m2 36 000,-Kč/m2 x 78.90 m2 = 2 840 400,-Kč Dle cenové mapy České republiky 1/2015 průměrná cena za bytové jednotky charakteru 2+1 v Praze 10 2 500 000,-Kč.
POROVNÁVACÍ METODA
ANALÝZA CENY
2 840 400,-Kč
- stanovení obvyklé hodnoty
Ze zjištěných hodnot - výnosové, srovnávací a dle cenového předpisu platného ke dni ocenění použijeme metodu střední hodnoty, jejíž podstatou je aritmetický průměr. Dle cenového předpisu 199/2014 Sb. Výnosová metoda Porovnávací metoda CO =
1 609 624,-Kč 1 350 000,-Kč 2 840 400,-Kč
(1 609 624 + 1 350 000 + 2 840 400) /3
= 1 933 341,-Kč
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI činí :
1 933 000,-Kč
(slovy : jedenmiliondevětsettřicettřitisícKč)
V Praze 25.6.2015
- 10 -
Ing. Dagmar Marvanová Dačická 180 109 00 Praha 10 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.11.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.4.1995 č.j. Spr. 69/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3199/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3199/2015.
- 11 -
