Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec
765 02 Otrokovice, Moravní 6224
mobil: +420 603 35 45 98
Znalecký posudek č. 5832 – 62/2015 o obvyklé ceně nemovité věci - RD čp. 3464 v katastrálním území a obci Hodoníně, okres Hodonín
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Olomouc Dr. Milady Horákové 496/27 779 01 Olomouc Usnesení č.j. 196 EX 2205/09-182 ze dne 10.3.2015
Účel posudku:
ocenění nemovité věci v exekučním řízení
Podle stavu ke dni 7. 4. 2015 posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice
Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních v listinné podobě a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 8. dubna 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 10.3.2015 č.j. 196 EX 2205/09-182. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovité věci ve vlastnictví osoby povinné se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány….“ Předmětem ocenění je nemovitá věc – rodinný dům čp. 3464 postavený na pozemku ve vlastnictví Města Hodonína parcelní číslo st. 5029 – zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Hodonín, obci Hodoníně, okrese Hodonín. 2. Informace o nemovitosti : Adresa nemovitostí Kraj Okres Obec Katastrální území
: 695 01 Hodonín, Zahradní 3464/14 : Jihomoravský : Hodonín : Hodonín : Hodonín
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 7. dubna 2015 znalcem, znalec předpokládá, že na zvonění nikdo neotevřel právě proto, že povinný byl obeslán a seznámen s datem šetření. Vzhledem k tomu, že pozemky kolem stavby náleží Městu Hodonínu, prohlídka byla provedená zvenčí právě z těchto pozemků. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Hodonín, LV 14233 informativní, 2) místní šetření znalce dne 7. dubna 2015, fotodokumentace, 3) kopie katastrální mapy dle cuzk.cz, 4) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí, 5) informace realitních kanceláří o prodeji a nájmu obdobných nemovitostí 5. Použitá literatura : 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 4) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999 6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí je podkladem ocenění jednak: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. -2-
Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. V daném případě nájem RD v místě není obvyklý, metoda nebude aplikovaná. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 14233 jsou manželé Ing. Radek, nar. 21.12.1968 a Sabina, nar. dne 11.1.1971 Koneční oba bytem 695 01 Hodonín, Zahradní 3464/14 vlastníky (SJM) oceňované nemovité věcí – rodinného domu čp. 3464 na pozemku parcelní číslo st. 5029 – zastavěná plocha a nádvoří (vlastník Město Hodonín) v katastrálním území Hodonín, obci Hodonín, okrese Hodonín. 8.Přírodní katastrofy, radonové riziko : V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Jihomoravský kraj, předpokládá se I. kategorie - nízké radonové riziko. 9. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou, není zde sjednán nájemní vztah (není zapsán v KN). Finanční závazky evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nezahrnují a to ani zástavní právo smluvní, které je zde evidováno. Prodej není vázán odvodem DPH. 10. Základní popis : Město Hodonín je bývalým okresním městem a náleží pod Jihomoravský kraj. Hodonín je také obcí s rozšířenou působností. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Stálý počet občanů tohoto středně velkého města činí cca 25300 obyvatel. Protéká zde řeka Morava. Obec je vzdálená přibližně 1 km od slovenských hranic. Jako bývalé okresní město Hodonín má velmi dobrou občanskou vybavenost, školky, školy včetně středních a učilišť, občané zde najdou komplexní zdravotní péči, možnosti sportovního i kulturního vyžití, v Hodoníně jsou i lázně zaměřené na pohybové ústrojí. Rodinný dům, který je předmětem ocenění, je postaven v atraktivní lokalitě zastavěné řadovými rodinnými domy, v širším okolí najdeme i domy bytové a právě nedaleko hodonínských lázní, přístup z ulice Zahradní. Jedná se o řadový dům krajní a tedy na rozdíl od vnitřních staveb v řadách kolem posuzované stavby lze projít na zahradu za domem. Do centra obce lze dojít pěšky během deseti minut, tam je soustředěná veškerá občanská vybavenost obce, přitom ale za zahradou u stavby je mateřská školka. Pozemek pod stavbou i související zahrada náleží Městu Hodonín, vlastníci stavby parcely plně využívají.
-3-
Dopravní dostupnost a parkování Objekt je dopravně dostupný po zpevněném povrchu ulice Zahradní, parkování je možné v garáži v domě nebo na vjezdu před garáží. Zastávka autobusu MHD je od domu vzdálená cca 200 m. V obci najdeme jak autobusové tak vlakové nádraží, jedná se o stanici železnice se zastávkou mezinárodních a rychlíkových linek. Účel využití Stavba je dle evidence určena k trvalému bydlení, objekt je plně využíván. 11. Pozemky Předmětem ocenění nejsou pozemky parcelní číslo st. 5029 – zastavěná plocha a nádvoří ani zahrada parcelní číslo 1810/9, které se stavbou tvoří jednotný funkční celek, jedná se o majetek Města Hodonína.
Kopie katastrální mapy
RD čp. 3464 v katastrálním území a obci Hodonín stojí na pozemku parcelní číslo st. 5029 ve vlastnictví Města Hodonína Obsah ocenění: RD č.p. 3464 na pozemku jiného vlastníka parcelní číslo st. 5029 v katastrálním území a obci Hodonín, okres Hodonín. 13. Popis nemovité věci: Rodinný dům č.p. 3464, katastrální území a obec Hodonín Posuzovaný rodinný dům čp. 3464 je domem řadovým krajním, staří pravděpodobně 40 let, objekt bezmála čtvercového půdorysu je stavbou dvoupodlažní, nepodsklepenou, zastřešenou plochou střechou. Okolní zástavbu tvoří obdobné rodinné domy, v širším okolí pak najdeme domy vicebytové. Posuzovaná stavba je přístupná jednak z ulice Zahradní, ovšem průchodem kolem domu po připloceném pozemku Města Hodonína vejdeme i na zahradu, což je příjemná vyjímka, běžně tuto možnost vnitřní domy řadové bez zadní obslužné komunikace nemají. Dům má izolované betonové pásové základy proložené kamenem, stavba je zděná, zdivo keramické tl. obvodových stěn 45 cm, strop s rovným podhledem nespalný, střecha pultová s vnějším spádem dešťových vod, střešní krytinu tvoří původní živičné pásy. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech, kompletní. Omítky vnitřní vápenné štukové, vnitřní obklady v běžném rozsahu, fasáda omítka cementová, probarvená. Schodiště betonové obložené. Výplně otvorů některé původní, dřevěná zdvojená okna a to v uličním průčelí, všechna okna na zahradu jsou pastová. Vnitřní vybavení v 1. NP. se předpokládá původní, byt ve 2. NP. je pravděpodobně modernizován. -4-
Stavba má hlavní vstup z uličního průčelí a to uprostřed, vpravo je garáž, za ní následuje technická místnost s francouzským oknem umožňující výstup na zahradu, na levé straně domu najdeme schodiště do 2. NP. dvora, zbytek 1. podlaží mimo vstupní chodby tvoří dolní malý byt. Ve 2. NP. pak najdeme rozlehlý cca sto metrový hlavní byt v domě. Stavba je napojená na plyn, odvod splašků do kanalizace, zdroj vody obecní vodovod, ohřev TUV pravděpodobně elektrický zásobník. Vytápění ústřední, kotel plynový, systém teplovodní. Příslušenství domu tvoří pouze přípojky inženýrských sítí, venkovní úpravy a porosty zjištěné na pozemku náleží vlastníku pozemku. Při prohlídce objektu byly zjištěny následující vady a nedodělky : Stavba rodinného domu je z části původní a to hlavně prostory v 1. NP., ve 2. NP. je pravděpodobně rozsáhlý byt s renovovaným příslušenstvím. Nová okna najdeme pouze ve východním průčelí, od ulice jsou ponechány okna původní. Hlavice komínu má opadanou omítku. Objekt je v technickém stavu v souladu se stářím a částečně prováděnou údržbou.
B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 199/2014 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“
1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. RD čp. 3464 na cizím pozemku parcelní číslo st. 5029 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Hodonín Výměry pro ocenění OP – obestavěný prostor: OP = (108,0 * 3,20) + (117,0 * 3,40) = 743,40 m3
Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky Situace na trhu III. velký zájem 0,06 Vlastnické vztahy I. rozdílní vlasntíci -0,03 Z měny v okolí III. bez vlivu 0,00 Vliv právních vztahů II. bez vlivu 0,00 Ostatní neuvedené I. energetický středně dobré -0,10 Povodňové riziko IV. zanedbatelné nebezpečí 1,00 It 0,93 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční nad 2000 obyvatel 1,00 2 Převažující zástavba II. rezidenční 0,04 3 Poloha v obci II. navazuje na střed 0,02 4 Možnost napojení I. všechny sítě 0,00 5 Občanská vybavenost I. je dostupná 0,00 6 Dopravní dostupnost VII. příjezd i parkování 0,01 7 Hromadná doprava III. do 200 m 0,00 8 Výhodnost pro komerci I. ne, jenom bydlení -0,01 9 Obyvatelstvo II. - 5 bezproblémové 0,00 10 Nezaměstnanost II. průměrná 0,00 11 Vlivy neuvedené II. bez vlivu 0,00 Ip 1,0600 1 2 3 4 5 6
Rodinný dům č.p. 3464 Obec Katastrální území Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2013 Kraj Základní cena příloha č. 24 ZC Kč/ m3 Obestavěný prostor OP m3 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis 1 Druh stavby II. řadový krajní 2 Provedení obv. stěn III. zdivo keramické 3 Tloušť ka obv. Stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. hodnota 2 5 Napojení na veř. sítě V. kompletní 6 Vytápění III. ústření plynové 7 Zákl. příslušenství IV. zdvojené 8 Ostatní vybavení I. bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. cizí vlasntictví 10 Vedlejší stavby II. cizí vlasntictví 11 Pozemky I. bez pozemku 12 Jiné kriterium III. bez vlivu
13
Stáří staby Stav
40 II.
Hodonín Hodonín cca 25300 Jihomoravský 2 042,00 743,4
s = 1-0,005*y dobrý stav Iv
V1 -0,01 0,00 0,00 0,01 0,08 0,00 0,05 0,00 -0,05 0,00 -0,01 0,00 0,07 0,80 1,00 0,86
It (viz výše)
0,93
Ip (viz výše)
1,06 1 280 975,65
Index trhu Index polohy Cena domu C = OP*ZC*Iv*It*Ip
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. – rekapitulace cen: pol. objekt b) RD čp. 3464 Cena celkem
kat. území Hodonín
obec Hodonín
Administrativní cena domu ke dni ocenění (zaokrouhleno)
jednotka Kč
=
cena 1 280 975,70 1 280 975,70
1 280 980,00 Kč
2. Zjištění hodnoty nemovité věci metodou porovnání Předmětem ocenění je řadový krajní rodinný dům bez pozemku a to ani pod stavbou, neboť ty náleží Městu Hodonín. Stavba cca 40 let stará obsahuje malý byt v přízemí a rozsáhlou bytovou jednotku v patře, najdeme zde i vestavěnou garáž a technickou místnost. Nutno přiznat, že v Hodoníně je široká nabídka rodinných domu, vybírám dvě nejlépe srovnatelné s objektem posuzovaným přitom v prvním případě zde není zahrada a stavba je umístěná ve stejné čtvrti: Příklad č. 1: nabízíme rodinný dům 3+1 v Hodoníně na ulici Marxova bez zahrady s garáží. Dům je útulný a velice pěkně řešený. Je po částečné rekonstrukci a dá se upravit na 4+1. Od roku 2002- 2006 na domě probíhali rekonstrukce - nová kuchyňská linka, nové schody, obložení stěn ve dřevě. V roce 2009 byla provedena nová střecha a zhruba před rokem ve spodním patře domu položeny nové vinylové podlahy. V domě jsou dva vstupy, buď přes garáž, která je součástí domu, nebo hlavním vchodem z ulice. Dispozice: při vstupu do domu vejdete do předsíně, kudy se zároveň dostanete i do garáže. Za předsíní je menší hala, kde se nachází jídelní kout a vchází se zde do kuchyně, velké koupelny s vanou a obývacího pokoje. Z haly vede dřevěné schodiště do prvního patra, kde se nachází prostorná místnost s krbem o -6-
velikosti cca 38m2, která se dá přepažit na dva dětské průchozí pokoje. Ložnice o velikosti 16 m2 je pěkně prosvětlená. Garáž je u domu velmi prostorná a vchází se z ní i do malého sklepa a komory na zavařeniny.
Tato stavba má i sklep, to u posuzované stavby nenajdeme, jedná se rovněž o dům řadový krajní, požadovaná cena velmi atraktivní, neboť chybí zahrada. Další řadový dům krajní je ovšem nabízen s pozemky: Příklad 2: k prodeji v řadové zástavbě mimořádný dům s plochou střechou o 2 NP, v žádané klidové části města Hodonína, s výhledem do volné přírody. Dům je napojen na IS, ihned obyvatelný, se 2 balkony a terasou, o 6 místnostech a se samostatnou kuchyní, koupelnou, dvěma WC a šatnou. Celková plocha pozemku je 573 m2, užitná 290 m2. K RD náleží 2 garáže, kvelbený archivní sklep. Ústřední vytápění plynovým kotlem, ohřev vody el. boilerem. U domu je velmi příjemné posezení s grilem.
I tento dům obsahuje garáž, dokonce 2x, a klenbový sklep. Je objemově větší než stavba posuzovaná, objekt je umístěn dál od centra, ale v místě je supermarket, zajíždí zde linka MHD. Chybějící pozemek, má tedy značný vliv na výslednou cenu nemovitostí. A nelze očekávat, že obec prodá vlastníku stavby plochu za cenu nižší než obvyklou. S ohledem na výše uvedené určuji obvyklou cenu posuzovaného domu metodou srovnání a analýzy situace ve výši Cena nemovitostí určená srovnáním a analýzou situace
-7-
1 200 000,00 Kč
C) Závěr : Administrativní cena ……………………………………..…………………1 280 980,00 Kč Cena určená analýzou situace.. ……........……………………............ ……….1 200 000,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovité věci evidované na LV č. 14233 vedeném pro katastrální území Hodonín, obec Hodonín, okres Hodonín, tj. rodinného domu čp. 3464 na cizím pozemku parcelní číslo st. 5029 vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši:
1 200 000,00 Kč Slovy : jedenmiliondvěstětisíc korun českých
V Otrokovicích, dne 8. dubna 2015
Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5832 - 62/2015 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 67/15.
Mapové podklady:
Rodinný dům č.p. 3464 v Hodoníně stojí v ulici Zahradní, pozemky a venkovní úpravy náleží Městu Hodonínu.
-8-
Fotodokumentace:
Pohled na RD čp. 3464 z ulice Zahradní a z pozemku za domem, jedná se o řadový dům krajní, kolem domu lze projít až na zahradu, obec Hodonín, zahradní průčelí má všechny výplně otvorů plastové
průchod kolem domu na ulici
v technické místnosti je plynový kotel ÚT, prádelna
-9-
hlavice komínu má opadanou omítku
výplně otvorů v průčelí domu jsou dřevěná a to včetně schodišťových, směrem dd zahrady jsou všechny výplně plastové
List vlastnictví:
- 10 -
- 11 -
Pozemky náleží Městu Hodonín
- 12 -
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 71812143-177700-150409162436 že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 12 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu.
Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: Lucie Pernicová Vystavil: Valenta Jan, Mgr. - soudní exekutor V Olomouci dne 09.04.2015
71812143-177700-150409162436
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)
