2015

ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 228/7318/2015 Pozemky čís. parcel St. 458, St. 549, 485/12, rodinný dům č.p. 412 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Dolní Břežany, v ulici Ke Zlatníkům, v obci Dolní Břežany, okres Praha - západ, Středočeský kraj

________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], http://www.eniconsult.cz

ID (Surveyor´s Report): 228/7318/2015

LV no.: 1227

Name of subject / Předmět ocenění Pozemky čís. parcel St. 458, St. 549, 485/12, rodinný dům č.p. 412 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Dolní Břežany, v ulici Ke Zlatníkům, v obci Dolní Břežany, okres Praha - západ, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Ke Zlatníkům č.p. 412, 252 41 Dolní Břežany Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:

5.713.308 Kč

Market value Tržní hodnota

6.200.000 Kč

nebyla stanovena Kč

Common price Obvyklá cena

6.200.000 Kč

Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů:

Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):

6.231.000 Kč

LAND / POZEMEK

1 + garáž

Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost

Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství:

rodinný dům

Location in the town: Poloha v obci:

jihovýchodní okraj obce Dolní Břežany, v zástavbě obdobných rodinných domů

Type: Druh

Infrastructure: Infrastruktura

v obci Dolní Břežany základní, úplná v Hlavním městě Praha

Unit price: Jednotková cena

další stavby: přípojky IS (elektro, veř. voda, veř. kanalizace, plyn), venkovní terasa, venkovní bazén, dřevěný přístřešek, oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy

MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (obytná): Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:

nestanoveno Kč

St. 458, St. 549, 485/12 760 m2

zastavěná plocha a nádvoří, orná půda 2.300 Kč/m2

LEASE / PRONÁJEM

zděný 97,05 m2

Whole property: Celá nemovitost:

cca 222,00 m2

Resident area: Bytové plochy:

cca 187,00 m2

cca 187,00 m2

Storage area: Skladové a ostatní plochy:

garáž – cca 35,00 m2

710,31 m3

Other and manufacturing: Ostatní

m2

nestanovena Kč/m2

Income: Příjem:

Kč

2001

Cost: Náklady:

Kč

Capitalization rate: Kapitalizační míra:

%

17 %

-2-

Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 1227 ze dne 13.07.2015 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví pana Otakara Vrtílka, bytem Ke Zlatníkům č.p. 412, 252 41 Dolní Břežany. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 1227 ze dne 13.07.2015 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - 2x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 3x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 2x nařízení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č.1227. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 1227 ze dne 13.07.2015 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 1227 ze dne 13.07.2015 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno následujícími zástavními právy: - 2x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 412 evidován se způsobem využití jako rodinný dům. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - patrné zvýšené opotřebení částí prvků krátkodobé životnosti (klempířské konstrukce, vnější omítky) - situování při hlavní komunikaci v obci Strong points / silné stránky: - vhodné situování v rámci oblasti - dostatečná výměra pozemků ve funkčním celku - dostatečná obytná plocha - dobré dopravní spojení s okolními městy, zejména s Hlavním městem Praha Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1227 pro k.ú. Dolní Břežany, obec Dolní Břežany, prokazující stav evidovaný k datu 13.07.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Dolní Břežany vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ znalecký posudek č. 1949-73/2011, ze dne 22.12.2011, vyhotovený Ing. Jiřím Pleyerem d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě písemného oznámení od společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na 18.08.2015, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor rekreačního objektu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů, zejména dle údajů zjištěných ze znaleckého posudku č. 1949-73/2011, ze dne 22.12.2011, vyhotovený Ing. Jiřím Pleyerem.

-3-

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:

628794 Dolní Břežany 539210 Dolní Břežany 3800 01.01.2015 CZ020A Praha - západ Středočeský jihovýchodní okraj obce Dolní Břežany, v zástavbě obdobných rodinných domů

Infrastructure / Infrastruktura: Obec Dolní Břežany patří se svými 3800 obyvateli k větším obcím okresu Praha – západ. K Dolním Břežanům patří místní části Lhota, Zálepy a Jarov. Převážně rekreační Zálepy a Jarov se v posledních letech mění v oblasti, kde lidé začínají bydlet i trvale. Dolní Břežany sousedí s Prahou, zároveň však jsou přirozeným spádovým centrem pro obce nad vltavským údolím: Ohrobec, Točnou, Zlatníky, Hodkovice a Libeň, částečně také pro Zvoli, Březovou, Oleško a Cholupice. V současnosti dochází v Dolních Břežanech k rychlé výstavbě a rozvoji obce. Vzhledem k blízkosti Prahy se obec stává atraktivním místem k bydlení se snadnou dosažitelností hlavního města. Síť služeb a obchodů je v centru obce již dokončena. Dolní Břežany patří k sídlům s nejrychleji rostoucím počtem obyvatel, předpokládá se možnost zvýšení až na 4 tisíce obyvatel. Výstavba rodinných domů probíhá především v severní části obce nebo v místní části Lhota. Přímo v centru obce se však staví vícepodlažní bytové domy. Obec Dolní Břežany disponuje základní občanskou vybaveností (obecní úřad, mateřská škola, škola, zdravotní středisko, restaurace, obchody se základním sortimentem, sportoviště, služby). S rozšířenou působností jsou obyvatelé orientováni na obec Černošice (cca 15 km západním směrem) a úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na Hlavní město Prahu. Po dopravní stránce je obec dobře dostupná po silnicích třetích tříd, které navazují na silnici II/101 (Zbraslav – Dolní Břežany – Jesenice - Říčany) a na Pražský vnější okruh. V obci je zavedena autobusová doprava. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány na jihovýchodním okraji obce Dolní Břežany, v zástavbě obdobných rodinných domů, v ulici Ke Zlatníkům, která tvoří jednu z příjezdních komunikací do obce. Okolní zástavbu tvoří obdobné stavby rodinných domů. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů v příloze ocenění).

-4-

Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 412: Rodinný dům č.p. 412 je stavba, která je součástí pozemku čís. parcely St. 458, k.ú. Dolní Břežany. Poznámka: Z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor je pro veškeré dispoziční a technické popisy čerpáno z doložené znaleckého posudku č. 1949-73/2011, ze dne 22.12.2011, vyhotovený Ing. Jiřím Pleyerem. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a podkroví, zastřešení je sedlovou střechou s polovalbou. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 5+1 s příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1. PP – sklep, chodba, schodišťový prostor 1. NP – zádveří, komora (plynový kotel), předsíň, koupelna, WC, kuchyně, pokoj, pokoj Podkroví – předsíň, pokoj, pokoj, pokoj, koupelna, komora, terasa (nad výklenkem) Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, základy tvoří betonové, stropy jsou s rovným podhledem, střešní konstrukce je dřevěná sedlového tvaru s polovalbou, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkového plechu, podlahy jsou betonové, podlahové krytiny jsou tvořeny keramickou dlažbou a plovoucí laminátovou podlahou. Okna jsou zdvojená dřevěná, v přízemí s mřížemi, francouzské okno v přízemí je opatřeno bezpečnostní žaluzií s elektropohonem, v podkroví střešní okna Velux. Dveře jsou hladké plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, v sociálních zázemích a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Rodinný dům je, respektive byl v roce 2011 vybaven v sociálních zázemích novodobými standardními zařizovacími předměty (2x WC, umývátko, 2x vana, 2x umývadlo). Vnější omítky jsou provedeny stěrkou na dodatečném zateplením, bez finální úpravy. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Rozvody vody a kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění je ústřední, plynovým kombinovaným kotlem s přípravou TUV, v sociálních zázemích je podlahové vytápění, v ostatních místnostech jsou radiátory deskové Radik. Zdroj teplé užitkové vody je v kombinaci se systémem vytápění. Kuchyně byla v roce 2011 vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem. Dále byl v roce 2011 rodinný dům vybaven krbovou vložkou a anténními rozvody. Stáří a stavební stav: Rodinný dům byl postaven a kolaudován v roce 2001, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 14 let. Rodinný dům je v dobrém stavebně technickém stavu, avšak je patrné zvýšené opotřebení částí prvků krátkodobé životnosti (klempířské konstrukce, vnější omítky). Ke dni ocenění nejsou zcela dokončené vnější povrchy stěn (chybí finální povrchová úprava) a střešní krytina na zastřešení přístřešku u vstupu. Stav vnitřního vybavení není z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor znám, předpokladem je vybavení v novodobém standardu. Dále je předpokladem provádění řádné údržby. Další stavby: Součástí oceňovaných pozemků jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemků. Stavba bez č.p./č.e. - garáž na pozemku čís. parcely St. 549: Jedná se o přízemní zděnou stavbu, se sedlovou střechou a taškovou krytinou, bez stropu a stropního podhledu. Podlahu tvoří cementový potěr. Omítky jsou hladké, okno zdvojené, dveře hladké, vrata rolovací s dálkovým elektrickým ovládáním. Venkovní bazén na pozemku čís. parcely 485/12: Jedná se o venkovní nezakrytý bazén. Dále se jedná o přípojky IS (elektro, veřejná voda, veřejné kanalizace a rozvod zemního plynu), venkovní terasu, dřevěný přístřešek, oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy. Další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny.

-5-

Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 458, St. 549, 485/12, k.ú. a obec Dolní Břežany. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, téměř rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely St. 458 je zcela zastavěn rodinným domem č.p. 412, který je součástí pozemku. Pozemek čís. parcely St. 549 je zcela zastavěn stavbou garáže bez č.p./č.e., která je součástí pozemku. Pozemek čís. parcely 485/12 tvoří zahradu okolo rodinného domu. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, a to elektrický proud, rozvod veřejné vody, veřejné kanalizace a zemního plynu. Přístup a příjezd k pozemkům je veden po zpevněné komunikaci (ulice Ke Zlatníkům), pozemku čís. parcely 501/1 (silnice/ostatní plocha), vlastník Středočeský kraj. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění.

-6-

HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 458, St. 549, 485/12, rodinného domu č.p. 412 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Dolní Břežany, v ulici Ke Zlatníkům, v obci Dolní Břežany, okres Praha - západ, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18. srpna 2015 (po zaokrouhlení)

6.200.000,- Kč Slovy: Šestmiliónůdvěstětisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 1227 ze dne 13.07.2015 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - 2x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 3x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 2x nařízení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č.1227. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny.

ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 228/7318/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda Jednatel

V Mostě, dne 21. srpna 2015

-7-