2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2350-89/2015 spoluvlastnického podílu : 2/3 na pozemcích st.p.č.264, p.č.2/10 s rodinným domem čp.99 a příslušenstvím v obci: Černolice, okres: Praha-západ.

Objednavatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Beroun - č.j. 015 EX 345/12 Palackého 31/2 266 01 Beroun

Účel znaleckého posudku:

nařízení exekuce

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 22.7.2015 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: [email protected]

Počet stran: 10 včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.

Ve Velké Dobré 17.11.2015

-2-

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu spoluvl.podílu: 2/3 na pozemcích st.p.č.264, p.č.2/10 s rodinným domem čp.99 v k.ú. a obec: Černolice, okres: Praha-západ; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům - spol.podíl: 2/3 Černolice 99 252 10 Černolice Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Černolice Katastrální území: Černolice Počet obyvatel: 372 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

č. V III

Pi 0,50 0,85

III

1,02

II

0,85

III V

0,90 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 763,90 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Obhlídka se zaměřením(částečným) byla provedena dne 22.7.2015.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - venkovní obhlídka a částečné zaměření(odhad) nemovitosti dne 22.7.2015 (vnitřní prohlídka ani venkovní zaměření nemovitosti mně nebylo umožněno, plotová vrátka byla uzamčena...) - fotodokumentace pořízená znalcem dne 22.7.2015 při venkovní obhlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne 25.6.2015 (č.j.015 EX 345/12) - zrušení předešlého usnesení ze dne 18.8.2015 - opětovné usnesení o ustanovení znalce ze dne 15.10.2015(č.j.015EX 345/12) - výpisy z KN ze dne 15.10.2015 a ze dne 25.6.2015 - snímek katastrální mapy ze dne 3.7.2015 - údaje zjištěné na OÚ Černolice dne 22.7.2015: a/ zjištěno přibližné stáří domu : postaveno cca v r.1930

-3-

- na MěstÚ v Mníšku pod Brdy zjištěno dne 22.7.2015 : žádné doklady ohledně rodinného domu čp.99 v Černolicích zde nejsou...! - současné porovnatelné nabídky celých RD (nikoliv spol.podílů...) k prodeji v této lokalitě - současné nabídky pozemků k prodeji v této obci

5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku.

6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl : 2/3 na pozemcích st.p.č.264, p.č.2/10 s rodinným domem čp.99 ve střední části obce Černolice, nedaleko fotbalového hřiště. Rodinný dům je přístupný pouze pěší, nezpevněnou cestou o šířce cca 2,30m.

7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.264, p.č.2/10

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Jedná se o spoluvlastnický podíl 2/3, jenž je vždy obtížně prodejný...! 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1

Index polohy

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II I

0,00 -0,04

II IV

0,00 1,00

-4-

Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd pouze jednostopým II -0,07 vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,03 špatná dostupnost centra obce II 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,838 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,804

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.264, p.č.2/10 Jedná se o pozemky přístupné po nezpevněné cestě o malé šířce (cca 2,30m) a s možností napojení pouze na elektroinstalaci; bez možnosti napojení na vodovod, kanalizaci, plynovod; na zahradě se nachází ovocné dřeviny (jsou zarostlé křovinami...).

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

-5-

5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,838 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,838 = 0,804 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 763,90 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st.264 2/10

Výměra [m2] 235,00 667,00 902,00

Index

Koef.

0,804

Upr. cena [Kč/m2] 614,18

Jedn. cena [Kč/m2] 614,18

Cena [Kč] 144 332,30

614,18

409 658,06 553 990,36

m

2

Ocenění staveb na pozemcích

Rodinný dům čp.99 Jedná se rodinný dům samostatně stojící čp.99, přízemní, se sedlovou střechou a taškovou krytinou(bobrovky); okna jsou dřevěná, špaletová; venkovní omítka je ve špatném stavu (opadává...), ve zdivu je znatelná trhlina, komín také ve špatném stavu. Při ocenění vycházím z předpokládaného, špatného vnitřního stavu objektu (prohlídka nemovitosti mně nebyla umožněna...!). Rodinný dům má pouze el.přípojku (v současné době odpojeno...). V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy minimálního rozsahu: dřevěné oplocení (ve špatném stavu...), plotová vrátka, el.přípojka. Zatřídění pro potřeby ocenění

-6-

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha - západ 85 let 5 823,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 5,60*10,20 Název podlaží 1.nadz.podl.:

Zastavěná plocha 57,12 m2

Konstrukční výška 3,20 m

Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (5,60*10,20)*(3,20) zastřešení: 5,60*10,20*(0,60+2,50/2)+3,50*2,0*2,50/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

57,12 m2

=

182,78 m3 114,42 m3 297,20 m3

= = =

57,12 m2 57,12 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 85 let: s = 1 - 0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12

č. I

Vi typ A

III III II I I

0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10

I I

-0,08 -0,10

I II II

0,00 -0,03 0,00

III III IV

0,01 0,00 0,65

-7-

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V13 * 0,600 = 0,273

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,838 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 5 823,- Kč/m3 * 0,273 = 1 589,68 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 297,20 m3 * 1 589,68 Kč/m3 * 0,960 * 0,838= 380 079,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

380 079,- Kč

Cena staveb celkem

=

380 079,- Kč

Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty na p.č.2/10 Jedná s o smíšené trvalé porosty v zarostlé, zanedbané zahradě; oceněno zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč m2 m2 Kč * =

371 132,00 667,00 300,00 166 925,94 0,065 10 850,00

Trvalé porosty na p.č.2/10 - zjištěná cena

=

10 850,- Kč

Cena porostů celkem

=

10 850,- Kč

+ =

380 079,- Kč 10 850,- Kč 390 929,- Kč 553 990,36 Kč 944 919,36 Kč

Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům čp.99 Trvalé porosty na p.č.2/10 Stavby, porosty na pozemku - celkem Pozemky - celkem Pozemky st.p.č.264, p.č.2/10 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky st.p.č.264, p.č.2/10 - zjištěná cena

* =

2/3 629 946,- Kč

-8-

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.264, p.č.2/10

629 946,- Kč

1. Ocenění pozemků celkem

629 946,- Kč

Celkem

629 946,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

629 946,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

629 950,- Kč

Závěr - stanovení obvyklé ceny(tržní hodnoty): Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji RD v této lokalitě, po zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi, po vyhodnocení skutečnosti obtížného prodeje spoluvl.podílu mohu konstatovat, že dle mého názoru je:

Tržní hodnota nemovitosti spoluvl.podílu: 2/3 na nemovitosti ....................................................600 000,-Kč (slovy: šestsettisícKč)

Jednotlivá práva a závady (např.věcná břemena, nájemní smlouvy) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré 17.11.2015

Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: [email protected]

-9-

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2350-89/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2350-89/2015.

E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti ze dne 22.7.2015 Situace - poloha obce Snímek katastrální mapy ze dne 3.7.2015 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.123 ze dne 15.10.2015 Porovnatelné nabídky k prodeji RD v této lokalitě ze dne 14.11.2015

počet stran A4 v příloze: 1 1 1 6 5