2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12117-15Ř7/2015

O ceně nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. 180/6 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: objekt bez čp/če, prům. obj (stavba stojí na pozemku p.č. 180/6), a dále pozemku p.č. 180/5 - ostatní plocha a pozemku p.č. 180/12 - ostatní plocha, vše v k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava, okres Opava. Objednavatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 09264/15-26

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 14.8.2015 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 21 stran a 16 stran příloh. V Praze, dne 4.11.2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 12117-1587/2015

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 30.6.2015 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 09264/15-26, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. 180/6 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: objekt bez čp/če, prům. obj (stavba stojí na pozemku p.č. 180/6), a dále pozemku p.č. 180/5 - ostatní plocha a pozemku p.č. 180/12 - ostatní plocha, vše v k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava, okres Opava. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 14.8.2015, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 14.8.2015 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Michaely Hrubanové. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka předmětu ocenění. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Informace, týkající se některých prvků vnitřního vybavení, jejich stavebně technického stavu a jejich rekonstrukcí byly z části sděleny sousedem. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. Zpracovatelem bylo zjištěno, že předmět ocenění je nabízen k prodeji realitní kanceláří RE/MAX Well. Pro potřeby zpracování tohoto znaleckého posudku byla využita fotodokumentace uveřejněná realitní kanceláří prostřednictvím realitního serveru Sreality.cz

stránka č. 3


3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 10686, pro k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava, okres Opava, vyhotovený objednavatelem dne 21.6.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava, okres Opava, vyhotovená objednavatelem dne 30.6.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Kupní smlouva ze dne 23.7.2012, která byla objednavatelem předložena dne 26.10.2015. Územní souhlas, souhlas se změnou stavby ze dne 19.12.2012, který byl objednavatelem předložen dne 4.11.2015. Rozhodnutí, stavební povolení ze dne 8.3.2013, které bylo objednavatelem předloženo dne 4.11.2015. Projektová dokumentace z 12/2012, terá byla objednavatelem předložena dne 4.11.2015. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. Fotodokumentace zveřejněná realitní kanceláří na realitním internetovém serveru.

stránka č. 4


4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Opava Opava-Předměstí (711578)

List vlastnictví číslo: 10686 Vlastník: Peculium Domus s.r.o. Italská 1580/26, Vinohrady, 12000 Praha 2

5. Celkový popis p edmětu ocenění Na základě požadavku objednavatele jsou předmětem ocenění nemovité věci sestávající z pozemku p.č. 180/6 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: objekt bez čp/če, prům. obj (stavba stojí na pozemku p.č. 180/6), a dále pozemku p.č. 180/5 - ostatní plocha a pozemku p.č. 180/12 - ostatní plocha, vše v k.ú. Opava-Předměstí, obec Opava, okres Opava. Dne 19.12.2012 vydal magistrát města Opavy, odbor výstavby, územní souhlas, souhlas se změnou stavby přístavba ke stávajícímu objektu Opava, Předměstí, Provaznická na pozemcích parc. č. 180/5, 180/6, 180/12 v katastrálním území Opava-Předměstí. Dne 8.3.2013 vydal magistrát města Opavy, odbor výstavby, rozhodnutí, stavební povolení na stavbu: přístavba a stavební úpravy stávajícího objektu sila na cukr a mouku spojené se změnou užívání na „Dětské centrum“ Opava, Předměstí, Provaznická na pozemku parc. č. 180/5, 180/6, 180/12 v katastrálním území Opava-Předměstí. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. Jedná se o objekt betonové k-ce se čtyřmi nadzemními podlažími pod plochou střechou krytou standardní krytinou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, centrální části města Opava, jako samostatně stojící. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 2960 - ostatní plocha a přes pozemek p.č. 2965/1 ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Statutární město Opava, Horní náměstí 382/69, Město, 74601 Opava a přes pozemek p.č. 180/9 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví jiného subjektu (přístup zajištěn věcným břemenem chůze a jízdy). Dle informací ČSÚ ve městě Opava je možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Objekt sestává z obchodních prostor. Přesná vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele cca přes 40 roků. Při místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že ke dni ocenění objekt prochází rozsáhlou rekonstrukcí prvků krátkodobých i dlouhodobých životností, která není stavebně, funkčně ani provozně dokončena. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem zpracovatele. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako dobrou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. stránka č. 5


Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - zpevněné asfaltové plochy - přípojky IS Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady, kromě níže uvedených věcných břemen. Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah znaleckého posudku

1) Objekty a) Objekt bez čp/če - prům. obj 2) Pozemky a) Pozemky 3) Věcná práva a) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění ze dne 12.11.2003 b) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění ze dne 28.4.2004 c) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění ze dne 6.12.2004 d) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění ze dne 20.5.2013 4) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 6


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s maximálním negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je omezen věcným břemenem. Hodnocení znaku Pi Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní –0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,960 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí V. Výrobní objekty – (řemesla, sklady) pozemku a životní prostředí nerušící okolí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití pozemku nebo stavby hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,65 0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,01 0,05 0,00 0,00 0,00

stránka č. 7

ZNALECKÝ POSUDEK č. 12117-1587/2015 11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,722 i=2

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 1.b) Objekt bez čp/če - prům. obj – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: F. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: monolitická betonová tyčová Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 budovy pro službu a administrativu Koeficient změny ceny stavby: 2,097 Podlaží: Název I.NP II.NP III.NP IV.NP V.NP Součet:

Výška 3,97 m 3,97 m 3,97 m 3,97 m 3,28 m 19,16 m

Zastavěná plocha 16,57×12,41+16,33×6,94+9,21×9,79 16,57×12,41+9,21×7,76 16,57×12,41+9,21×7,76 16,57×12,41+9,21×7,76 4,49×12,41+9,21×7,76

= = = = =

409,13 m2 277,10 m2 277,10 m2 277,10 m2 127,19 m2 1 367,62 m2

= =

3,91 m 273,52 m2

Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 16,57×12,41×15,91+16,33×6,94×4,50+9,21×7,76×19,1 6+9,21×2,03×3,28+4,49×12,41×3,28 =

5 395,06 m3

Průměrná výška podlaží PVP: Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP:

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – betonové 8,20 % 2. Svislé konstrukce – betonové 17,40 % 3. Stropy – betonové 9,30 % 4. Krov, střecha – plochá 7,30 % 5. Krytiny střech 2,10 % 6. Klempířské konstrukce 0,60 % 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 % 8. Úprava vnějších povrchů – kontaktní zateplovací systém 3,30 % 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody – betonové

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní 1,80 % Standardní 2,90 % Standardní

Podíl

75 % 25 %

stránka č. Ř


11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Dveře Vrata Okna – plastová zdvojená Povrchy podlah – betonové Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 3,10 % 0,00 % 5,20 % 3,20 % 4,20 % 5,70 % 0,30 % 3,20 % 3,10 % 0,20 % 1,70 % 0,00 % 3,00 % 1,40 % 5,90 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Podíl Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se 1,0000 – 0,0030 = 0,9970

Ocenění:

Základní cena ZC: 2 807,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,1580 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9441 × 0,8371 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9970 × 1,1000 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0970 5 907,89 Kč/m3 = Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 5 395,06 m3 × 5 907,89 Kč/m3

=

31 873 421,02 Kč

Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 6. Klempířské konstrukce 0,60 % / 0,9970 × (100 – 90) % + 0,060 % 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 % / 0,9970 × (100 – 50) % + 3,460 % 8. Úprava vnějších povrchů 3,30 % × 25 % / 0,9970 × (100 – 90) % + 0,083 % 9. Vnitřní obklady keramické 1,80 % / 0,9970 × (100 – 50) % + 0,903 % 10. Schody 2,90 % / 0,9970 × (100 – 80) % + 0,582 % 11. Dveře 3,10 % / 0,9970 × (100 – 10) % + 2,798 % 14. Povrchy podlah 3,20 % / 0,9970 × (100 – 0) % + 3,210 % stránka č. ř


15. Vytápění 4,20 % / 0,9970 × (100 – 50) % 16. Elektroinstalace 5,70 % / 0,9970 × (100 – 50) % 18. Vnitřní vodovod 3,20 % / 0,9970 × (100 – 50) % 19. Vnitřní kanalizace 3,10 % / 0,9970 × (100 – 50) % 20. Vnitřní plynovod 0,20 % / 0,9970 × (100 – 50) % 21. Ohřev vody 1,70 % / 0,9970 × (100 – 50) % 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,00 % / 0,9970 × (100 – 10) % 24. Výtahy 1,40 % / 0,9970 × (100 – 50) % 25. Ostatní 5,90 % / 0,9970 × (100 – 0) % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby:

+

2,106 %

+

2,859 %

+

1,605 %

+

1,555 %

+

0,100 %

+

0,853 %

+

2,708 %

+

0,702 %

+ 5,918 % = 29,502 %

Úprava ceny: 31 873 421,02 Kč × 29,502 % Cena stavby:

– =

9 403 296,67 Kč 22 470 124,35 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 30,000 % Odpočet opotřebení: 22 470 124,35 Kč × 30,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

6 741 037,31 Kč 15 729 087,04 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,960 Index polohy: IP = 0,722 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

15 729 087,04 Kč 0,693 10 900 257,32 Kč

Objekt bez čp/če - prům. obj – zjištěná cena:

10 900 257,32 Kč

stránka č. 10


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Opava 2 Základní cena pozemku: ZC = 1 380,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,960 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Hodnocení znaku Popis znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů 6 Ostatní neuvedené 6

Index omezujících vlivů: IO = 1 + Index polohy: IP = 0,722

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

 Pi = 1,000

i=1

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,693 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 956,3400 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 180/5 Ostatní plocha 212 180/6 Zastavěná plocha a nádvoří 387 180/12 Ostatní plocha 428 Součet: 1 027 Pozemky – zjištěná cena:

Cena [Kč] 202 744,08 370 103,58 409 313,52 982 161,18 982 161,18 Kč

stránka č. 11


3) Věcná práva 3.a) Cenový předpis 3.a.1) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění ze dne 12.11.2003 – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění

Jedná se o ocenění věcného břemene chůze a jízdy, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 12.11.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 14.11.2003. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: - parcela: 180/12 - parcela: 180/6 - parcela: 180/5 a vázne na: - parcela: 180/9 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, §16b, zákona 151/1997Sb. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: Věcné břemeno jako užitek oprávněného Hodnota věcného břemene:

10 000,– =

Kč

10 000,– Kč

3.a.2) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění ze dne 28.4.2004 – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění

Jedná se o ocenění věcného břemene (podle listiny) oprávnění podle smlouvy, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 28.4.2004. Právní účinky vkladu práva ke dni 29.4.2004. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: - parcela: 180/12 - parcela: 180/6 - parcela: 180/5 a vázne na: - parcela: 180/4 - parcela: 182/1 - parcela: 182/2 - parcela: 182/3 - parcela: 180/9 - parcela: 180/17 - parcela: 180/18 - parcela: 180/19 - parcela: 180/1 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li stránka č. 12


takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, §16b, zákona 151/1997Sb. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: Věcné břemeno jako užitek oprávněného Hodnota věcného břemene:

10 000,– =

Kč

10 000,– Kč

3.a.3) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění ze dne 6.12.2004 – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění

Jedná se o ocenění věcného břemene (podle listiny) oprávnění podle smlouvy, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 6.12.2004. Právní účinky vkladu práva ke dni 8.12.2004. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: - parcela: 180/6 - parcela: 180/5 a vázne na: - parcela: 180/11 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, §16b, zákona 151/1997Sb. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: Věcné břemeno jako užitek oprávněného Hodnota věcného břemene:

10 000,– =

Kč

10 000,– Kč

3.a.4) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění ze dne 20.5.2013 – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění

Jedná se o ocenění věcného břemene zřizování a provozování vedení podzemní vedení NN a přípojka elektrická skříň NN, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o zřízení věcného břemene úplatná ze dne 24.4.2013. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.5.2013. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: - ČEZ Distribuce, a.s., Teplická 874/8, Děčín IV-Podmokly, 40502 Děčín a vázne na: - parcela: 180/6 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, §16b, zákona 151/1997Sb.

stránka č. 13


10 000,–

Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou:

Kč

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného

×

–1

Hodnota věcného břemene:

=

–10 000,– Kč

Ceny věcných práv – Cenový předpis: a) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění ze dne 12.11.2003 b) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění ze dne 28.4.2004 c) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění ze dne 6.12.2004 d) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění ze dne 20.5.2013 Cena věcných práv činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

10 000,– Kč 10 000,– Kč 10 000,– Kč –10 000,– Kč 20 000,– Kč 20 000,– Kč

4) Ocenění porovnávací metodou

Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků:

V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), stránka č. 14


-

rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)

1) Objekt Ostrava - Vítkovice, okres Ostrava-město Funkční nemovitost, s vlastním parkovištěm. Nemovitost lze dále rozvíjet na byty, ubytování, kanceláře nebo ordinace - s možností vlastního vstupu. Součástí nemovitosti jsou další prostory : recepce; jídelna, kanceláře; technické místnosti; komerční prostory. Dobrý stav, výhodná poloha, pravidelný výnos z provozu pronajatých prostor. Další možné využití: Vybavenost centrálního charakteru, sloužící danému i širšímu území: administrativa, peněžnictví, soudnictví, obchod, služby, stravování, ubytování, hotely, hospic, zařízení kulturní, společenská, zábavní a zařízení pro volný čas; nájemní bytové domy (nad 3.N.P.) s vestavěnou občanskou vybaveností; Nerušící drobná výroba a služby. Nabídková CENA: 11 800 000,- Kč 2) Objekt Ostrava - Zábřeh, okres Ostrava-město Komerční objekt, který je po kompletní revitalizaci s možností širokého využití o celkové ploše 842 m2. Objekt je vhodný pro kanceláře, služby, fitcentrum, nebo sídlo firmy. Prostory jsou rozloženy ve dvou podlažích a je možné je upravovat podle potřeb. Budova se nachází nedaleko náměstí v Ostravě-Zábřehu s výbornou dostupností všech služeb. Na obou patrech sociální zařízení. Nabídková CENA: 13 500 000,- Kč 3) Objekt Ostrava - Vítkovice, okres Ostrava-město Budova se nachází v těsné blízkosti Místecké ulice (výborná dostupnost do centra Ostravy cca 3 minuty autem, přímo u domu MHD-bus, tram, Vítkovické vlakové nádraží do 2km). Budova prošla mezi roky 2009-2011 kompletní revitalizaci (fasáda, okna, nová kotelna, revitalizace kanceláří) má čtyři nadzemní podlaží. V přízemí se nacházejí výrobní prostory a technické zázemí budovy (kotelna, server a sklady). Hlavní využití budovy jsou kancelářské prostory. K budově náleží pozemek o celkové výměře 3.000 m2 přičemž na části pozemku je vybudováno parkoviště dostačující pro cca 40 automobilů. Pozemek vhodný pro rozšíření výrobních kapacit (v územním plánu - lehký průmysl). Objekt vhodný jak pro zřízení sídla společnosti ale vzhledem k aktuální vytíženosti a možnosti dalšího rozšíření také jako výhodná investiční příležitost. Nabídková CENA: 13 600 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:

Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

stránka č. 15


Kvantitativní porovnávací analýza:

Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - dopravní dostupnost města je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou, MHD - možnost napojení na kompletní IS - kompletní občanská vybavenost města Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. objekt administrativy, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (budoucí stav, po dokončení) je obchodovatelný (bez zohlednění váznoucích věcných břemen). Seznam porovnávaných objektů: Objekt Ostrava - Vítkovice, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 11 800 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 10 193 283,66 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 16


Objekt Ostrava - Zábřeh, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 13 500 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 12 857 142,86 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Ostrava - Vítkovice, okres Ostrava-město Výchozí cena (VC): 13 600 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 11 748 191,34 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota (budoucí stav, po dokončení):

10 193 283,66 Kč 11 599 539,29 Kč 12 857 142,86 Kč

× =

11 600 000,– Kč 1,00 11 600 000,– Kč 11 600 000,– Kč

stránka č. 17


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (v budoucím stavu, po dokončení) považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, která je uvažována jako obvyklá hodnota budoucí, po dokončení objektu. Tuto hodnotu je nutné upravit rozestavěností, která je dle výše uvedeného výpočtu 70,50%. V našem konkrétním případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění se dostáváme k hodnotě po zaokrouhlení 8 180 000,- Kč. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných práv Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem (budoucí stav, po dokončení) Movité věci Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. Závady váznoucí (věcná břemena) byly zjištěny, jsou.* Práva ve prospěch (věcná břemena, atd.) byla zjištěna.*

10 900 260,– 982 160,– 20 000,– 11 902 420,– 11 600 000,–

Kč Kč Kč Kč Kč

0,– Kč 0,– Kč - 10 000,– Kč

+ 30 000,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku. Věcná břemena která jsou evidována v oddíle B1 aktuálního výpisu z katastru nemovitostí č. 10686, pro k.ú. Opava-Předměstí a byla zřízena ve prospěch předmětu ocenění jsou již ve výsledných hodnotách zohledněna. stránka č. 1Ř


Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

8 180 000,– Kč(Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: osmmilionůjednostoosmdesáttisíc Kč

Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

8 170 000,-Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: osmmilionůjednostosedmdesáttisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Michaela Hrubanová Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Praze, dne 4.11.2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 1ř


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12117-1587/2015 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 20


E.

SEZNAM P ÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Kupní smlouva ze dne 23.7.2012 Územní souhlas, souhlas se změnou stavby ze dne 19.12.2012 Rozhodnutí, stavební povolení ze dne 8.3.2013

stránka č. 21

2015

Recommend Documents