Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 79/2015 O obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 1 na pozemku parc.č. St. 17 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 17, 117/3 vše v katastrálním území Zálužice nad Ohří, obec Zálužice, okres Louny, zapsáno na LV č. 76. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Vladimír Frýdl neumožnil vstup na nemovitost a do oceňovaného objektu rodinného domu. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst a informací získaných z předchozího znaleckého posudku č. 213-5135-2011 ze dne 29.9.2011 vypracovaného znaleckým Miroslavem Maťákem.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 2880/05. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 31.3.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 2.4.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 1 na pozemku parc.č. St. 17 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 17, 117/3 vše v katastrálním území Zálužice nad Ohří, obec Zálužice, okres Louny, zapsáno na LV č. 76. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
rodinný dům Zálužice 1 438 01 Zálužice Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Zálužice Katastrální území: Zálužice nad Ohří Počet obyvatel: 77 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn -2-
č. V IV V III
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 116,95 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 31.3.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.3.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 76; - kopie katastrální mapy; - informací získaných z předchozího znaleckého posudku č. 213-5135-2011 ze dne 29.9.2011 vypracovaného znaleckým Miroslavem Maťákem; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 1 na pozemku parc.č. St. 17 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 17, 117/3 vše v katastrálním území Zálužice nad Ohří, obec Zálužice, okres Louny, zapsáno na LV č. 76. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost stojící v rovinatém terénu v severozápadní části Zálužic, okres Louny. Při místním šetření bylo zjištěno, že se jedná o bývalou zemědělskou usedlost, která se skládá z rodinného domu, studny, stodoly, bývalých chlévků, chléva, skladu u domu, krytého posezení, venkovních úprav, trvalých porostů a pozemků. Povinný neumožnil vstup na nemovitost a do objektu oceňovaného rodinného domu. Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst s nepřímým zaměřením objektů laserovým dálkoměrem. Další informace o oceňované nemovitosti byly získány z předchozího znaleckého posudku č. 213-5135-2011 ze dne 29.9.2011 vypracovaného znaleckým Miroslavem Maťákem. Tyto informace nebylo možné ověřit. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, bylo zaměření provedeno pouze v rámci možností a je nutné uvažovat s užívanými rozměry a s vybavením staveb ve výpočtu jako s rozměry a informacemi přibližnými. Rodinný dům č.p. 1 - Jedná se o samostatně stojící přízemní rodinný dům stojící v areálu bývalé zemědělské usedlosti. Do domu mi nebyl umožněn přístup, proto bude oceněn dle dostupných rozměrů a dle předpokládaného vybavení domu, který je užíván k bydlení a proto předpokládám jeho obvyklé vybavení. Dům je pravděpodobně nepodsklepený s obytným podkrovím. Tímto vybavením jsou standardní podlahy, vápenné hladké omítky, dřevěná okna, jednoduché dveře, ústřední topení s kotlem na tuhá paliva, vybavení kuchyně el. sporákem, nebo sporákem na PB, rozvody teplé a studené vody, ohřev vody el. boilerem, koupelna s keramickými obklady stěn a vany, splachovací WC, standardní schodiště, tropy s rovnými podhledy, v podkroví částečně podbití krovu. Krov je sedlový s menší polovalbou s arkýři, krytina pálené tašky bobrovky, bleskosvod, oplechování žlaby a svody, fasáda vápenná hladká. Stáří stavby převzato z předchozího ocenění na 114 let. Dům zvenčí nevykazuje žádné závažné statické nedostatky. Příslušenství objektu č.p. 1 - Jedná se o stavbu stodoly do jejíž části je vestavěna kolna na stroje. Stavba je rozdělena vnitřní zdí není vzájemně průchozí. Předpokládané vybavení je podlahy z cihelné dlažby a z betonové mazaniny, stěny kamenné tl. 60 cm, omítky vápenné hrubé, v části jednoduchá okna, bez dveří, vrata dřevěná tesařsky opracovaná, zavedena elektřina, bez schodiště, bez dalšího vybavení. Krov je sedlový, krytina pálené tašky bobrovky, bleskosvod, bez -3-
oplechování, fasáda vápenná hrubá. Stáří převzato z předchozího ocenění na 114 let. - objekt chléva - Jedná se o přízemní částečně podsklepenou stavbu stojící v pravé části dvora, která dnes slouží jako sklad, garáž a domácí dílna. Podlahy jsou převážně z cihelných dlažeb, stěny kamenné tl. 85 cm, schody do sklepa cihelné, okna jednoduchá, dveře svlakové, omítky vápenné hrubé, v části je WC, stropy ve sklepě klenutý, v přízemí převážně s viditelnými trámy, el. 220 V. Krov je sedlový, krytina pálené tašky bobrovky, bez bleskosvodu, bez oplechování, fasáda vápenná hrubá. Stáří stavby převzato z předchozího ocenění na 114 let. Zastavěná plocha objektu: cca 19 m2. - zděné kůlny - Jedná se o jednoduchou přízemní nepodsklepenou stavbu stojící u chléva, která dnes slouží jako sklady. Stáří stavby odhadnuto na 50 let. Zastavěná plocha cca 20m2. - sklad u domu - Jedná se o jednoduchou přízemní nepodsklepenou stavbu, krov pultový, krytina vlnité osinkocementové desky, bez oplechování, bez bleskosvodu, fasáda vápenná hrubá. Stáří stavby je cca 50 let. Zastavěná plocha cca 38m2. - kryté posezení, oplocení pozemků, studna, zpevněné plochy, přípojky ing. sítí. Pozemky parc.č. St. 17 a 117/3 - tvoří se stavbou rodinného domu č.p. 1 s příslušenstvím jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako zahrada s trvalými porosty.
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 1 - podíl 1/2 b) Stodola - podíl 1/2 c) Pozemky - podíl 1/2 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - ocenění podílu nemovitosti 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,570 i=1
-4-
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II I I
0,00 -0,04 -0,30
III
0,95
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce II 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,040 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,593
a) Rodinný dům č.p. 1 - podíl 1/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 114 let 1 654,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 20,2*7,8+1,65*3,6+3*0,7 Podkroví: 20*7,8 Název podlaží 1.NP: Podkroví:
Zastavěná plocha 165,60 m2 156,00 m2
Obestavěný prostor 1.NP: (20,2*7,8+1,65*3,6+3*0,7)*(2,90) Podkroví+zastřešení: (20*7,8)*(1+3,83/2) Obestavěný prostor - celkem: -5-
= =
165,60 m2 156,00 m2
Konstrukční výška 2,90 m 2,60 m
= = =
480,24 m3 454,74 m3 934,98 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,94
165,60 m2 321,60 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 114 let: s = 1 - 0,005 * 114 = 0,430 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č. I
Vi typ L
III III II II III
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,05
III III IV
0,01 0,00 0,65
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,600 = 0,417
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,570 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 654,- Kč/m3 * 0,417 = 689,72 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 934,98 m3 * 689,72 Kč/m3 * 0,570 * 1,040= 382 281,55 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Rodinný dům č.p. 1 - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= =
Rodinný dům č.p. 1 - podíl 1/2 - zjištěná cena
=
-6-
*
382 281,55 Kč 382 281,55 Kč 1/2 191 140,78 Kč
b) Stodola - podíl 1/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271
Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 31,8*11,85 1.NP
=
[m2] 376,83
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 376,83 m2 376,83 m2
Podlaží 1.NP Součet PVP = PZP =
Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 6,25 m
2 355,19 / 376,83 376,83 / 1
Součin 2 355,19 2 355,19 = 6,25 m = 376,83 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (31,8*11,85)*(6,25) 1.NP zastřešení (31,8*11,85)*(6,5/2)
= =
2 355,19 m3 1 224,70 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 2 355,19 m3 1 224,70 m3 3 579,89 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce
Obj. podíl [%] P P C S S C
13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 6,03 13,98 0,00 7,00 2,90 0,00
7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C P X C C P S C X S C X X X X X X X C X
3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
0,00 1,24 0,00 0,00 0,00 1,38 3,40 0,00 0,00 6,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 42,03 0,4203
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 13,10 100,00 0,46 6,03 14,35 114 134 85,07 1. Základy vč. zemních prací P 30,40 100,00 0,46 13,98 33,27 114 129 88,37 2. Svislé konstrukce S 7,00 100,00 1,00 7,00 16,65 114 116 98,28 4. Krov, střecha S 2,90 100,00 1,00 2,90 6,90 114 116 98,28 5. Krytiny střech P 2,70 100,00 0,46 1,24 2,95 114 116 98,28 8. Úprava vnějších povrchů P 3,00 100,00 0,46 1,38 3,28 50 52 96,15 12. Vrata S 3,40 100,00 1,00 3,40 8,09 50 52 96,15 13. Okna S 6,10 100,00 1,00 6,10 14,51 50 52 96,15 16. Elektroinstalace Opotřebení: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
Plná cena: 3 579,89 m3 * 844,09 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 92,5 % /100)
= * -8-
Opot. z celku 12,2075 29,4007 16,3636 6,7813 2,8993 3,1537 7,7785 13,9514
92,5 %
2 115,0,9390 0,9375 0,6360 0,4203 0,8000 2,1200 844,09 3 021 749,35 Kč 0,075
Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Stodola - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= * = = *
226 631,20 Kč 0,593 134 392,30 Kč 134 392,30 Kč 1/2
Stodola - podíl 1/2 - zjištěná cena
=
67 196,15 Kč
c) Pozemky - podíl 1/2 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,570 Index polohy pozemku IP = 1,040 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,570 * 1,000 * 1,040 = 0,593 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 116,95 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo St. 17
Výměra [m2] 2 426,00
Index
Koef.
0,593 Jedn. cena [Kč/m2] 69,35
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 117/3 345,00 69,35 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = -9-
Upr. cena [Kč/m2] 69,35 Cena [Kč] 168 243,10
23 925,75 192 168,85 192 168,85 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemky - podíl 1/2 - zjištěná cena
=
Rekapitulace administrativního ocenění 1/2 nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 1 - podíl 1/2 b) Stodola - podíl 1/2 c) Pozemky - podíl 1/2 Administrativní cena 1/2 nemovitosti činí celkem
- 10 -
= = =
1/2 96 084,43 Kč
191 140,- Kč 67 200,- Kč 96 080,- Kč 354 420,- Kč
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost
Nabízíme k prodeji patrový rodinného domu s celkovou dispozicí 3+1 v obci Postoloprty-Seménkovice. Přízemí: pokoj, kuchyně, koupelna. Patro: 2 ložnice. Dům je určený k celkové rekonstrukci. Parkovat lze na vlastním pozemku - dvoře. Jedná se o zděný dvoupodlažní objekt s částečným podsklepením. Objekt je napojen na elektro a vodu. Zastavěná plocha: 85m2. Užitná plocha 160m2, plocha pozemků 500m2. Nabídková cena RK: 490.000,- Kč. (3.063,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okresu Louny); uvedená nemovitost je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95, výrazně menší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 3.200,- Kč/m2 užitné plochy.
- 11 -
2. srovnatelná nemovitost
K prodeji rodinný dům 2+1 s velkou stodolou, 5km od Žatce, v obci Tvršice, okr. Louny. Dům má novou střechu, na půdě je ve štítu okno a je vhodná pro přestavbu. V domě je obývací pokoj, ložnice, kuchyň se sporákem, velká komora s oknem z která je možné udělat další místnost nebo koupelnu s toaletou. Dům je podsklepený. Na pozemku je prostorná stodola, která sousedí přímo s domem, dvůr je ze všech stran uzavřen tudíž poskytuje dostatek soukromí, na dvoře stojí další menší hospodářská stavení. V domě jsou dřevěné podlahy, které vyžadují rekonstrukci. V obci je železniční stanice. Zastavěná plocha: 140m2. Užitná plocha je 240m2, plocha pozemků 466m2. Nabídková cena RK: 599.000,- Kč. (2.496,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okresu Louny); uvedená nemovitost je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95, výrazně menší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 2.608,- Kč/m2 užitné plochy.
- 12 -
3. srovnatelná nemovitost
Nabízíme k prodeji rodinný dům v obci Postoloprty - Seménkovice, okres Louny, který je podsklepen, v přízemí se nachází kuchyň s jídelnou a obývacím pokojem, koupelna s wc a chodbička, v patře jsou 3 menší pokoje a koupelna s wc, okna jsou dřevěná původní,podlahy beton, topení krbová kamna, voda obecní, kanalizace žumpa, dům je vhodný k trvalému bydlení či využít jako chalupu, k domu patří garáž a zahrada. Zastavěná plocha: 95m2. Užitná plocha 140m2, plocha pozemků 639m2. Nabídková cena RK: 650.000,- Kč. (4.643,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okresu Louny); uvedená nemovitost je v lepším technickém stavu (částečné stavební úpravy a rekonstrukce, novější střešní krytina a klempířské prvky) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95, výrazně menší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 3.881,- Kč/m2 užitné plochy.
- 13 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 2.608,- až 3.881,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 3.230,- Kč/m2 užitné plochy 190m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rodinného domu) x 3.230,- Kč/m2 = 613.700,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
615.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/2 nemovitosti celkem: Výslednou „obvyklou hodnotu“ ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 615.000,- Kč x 1/2 x 0,9 = 276.750,- Kč 0,9 ... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti
280.000,- Kč
- 14 -
Rekapitulace Administrativní cena 1/2 nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
354.420,- Kč
Srovnávací hodnota 1/2 nemovitosti
280.000,- Kč
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
0,- Kč 0,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/2 nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 1 na pozemku parc.č. St. 17 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 17, 117/3 vše v katastrálním území Zálužice nad Ohří, obec Zálužice, okres Louny, zapsáno na LV č. 76, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Žatec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 31.3.2015 po zaokrouhlení na:
280.000,- Kč.
- 15 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 1 na pozemku parc.č. St. 17 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 17, 117/3 vše v katastrálním území Zálužice nad Ohří, obec Zálužice, okres Louny, zapsáno na LV č. 76, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Žatec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 31.3.2015 po zaokrouhlení na:
280.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo –
Nezjištěno.
Věcná břemena –
Nezjištěno.
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 1 na pozemku parc.č. St. 17 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 17, 117/3 vše v katastrálním území Zálužice nad Ohří, obec Zálužice, okres Louny, zapsáno na LV č. 76, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Žatec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 31.3.2015 po zaokrouhlení na:
280.000,- Kč. Slovy : dvěstěosmdesáttisíc korun českých V Hlučíně, 2.4.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 79/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 79/2015.
E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 11 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana.
- 16 -
Fotodokumentace
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
OZN.: Zálužice č.p. 1, okr. Louny.
OZN.: Zálužice č.p. 1, okr. Louny.
- 31 -
