2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 166/2015 Rodinný dům, Rodinný dům

Účel ocenění:

Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)

Objednavatel :

Insolvenční správkyně dlužníka Zuzana Strašíková, Ing Martina Mitinová Škodova 96/11, 75002 Přerov

Zhotovitel:

Ing Ctibor Hošek Svépomoc IV 1749/18, 75002 Přerov IČ: telefon: +420602733228

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

e-mail: [email protected]

550 000 Kč 1.6.2015

Stav ke dni :

1.6.2015

Za přítomnosti: Ing. Růžičky

Počet stran:

14

stran

V Přerově, dne 11.6.2015

Počet příloh:

4

Ing Ctibor Hošek

Počet vyhotovení:

2

A. NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé za účelem insolventního řízení. Základní informace Katastrální údaje : Adresa nemovité věci:

Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Horní Město, k.ú. Skály u Rýmařova Skály 22, 793 44 Horní Město

Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

SJM Strašík Miroslav a Strašíková Zuzan, Jiráskova 22, 793 44 Horní Město, vlastnictví: výhradní SJM Strašík Miroslav a Strašíková Zuzan, Jiráskova 22, 793 44 Horní Město, vlastnictví: výhradní

Přehled podkladů - výpis z KN LV č. 10 pro k.ú. Skály u Rýmařova - snímek z KM - fotodokumentace Místopis Obec Horní Město je samostatnou obcí v Olomouckém kraji. V obci je základní občanská vybavenost ( obchod,restaurace,školka,škola 1-5st. hřiště). Současný stav Okolí: Přípojky: veř. / vl.

Budoucí stav

ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ý voda ý / ¨ kanalizace ý / ¨ plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ¨ telefon veř / vl.

¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ¨ MHD ¨ železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 670/5 Moravskoslezký kraj

ý autobus ý silnice II.,III.tř

Celkový popis: Předmětem hodnocení je nepodsklepený,přízemní RD s podkrovím v řadové zástavbě jako koncový. V domě je samostatná BJ 4+1 s příslušenstvím. V přízemí je kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelna, WC v podkroví dvě obytné místnosti. K domku jsou přistavěny dvě garáže. Silné stránky Obec se základní občanskou vybaveností s dobrým dosahem do města Rýmařova. Slabé stránky Zhoršená údržba a částečně morální opotřebení s nutností modernizace. -2-

Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo Komentář: Zástatvní práva uvedena na výpisu z KN nejsou v ceně obvyklé zohledněny. Ostatní rizika: nejsou

-3-

C. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Cena pozemků v obci Horní Město se pohybuje v rozmezí 300,- až 400,-Kč/m2 . Vzhledem k tomu, že nemovitost je situovaná mimo vlastní území obce je cena pozemků stanovena částkou 200,-Kč/m2 . Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a st.84 nádvoří zastavěná plocha a st.91 nádvoří zastavěná plocha a st.158 nádvoří zahrada 73/2 zahrada 73/10 ostatní plocha 73/12 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 95

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 200

Celková cena pozemku [Kč] 19 000

93

200

18 600

46

200

9 200

494 563 408 1 699

200 200 200 Hodnota pozemků celkem

98 800 112 600 81 600 339 800

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 89,28 m2 2,40 m 2 89,28 m 3,00 m

Název 1.pp 1.np Výčet místností: přízemí Užitná plocha celkem: podkroví

40,00 m2

1,00

40,00 m2 40,00 m2

89,28 m2

Obestavěný prostor

-4-

1,50 m

Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.pp (9,30*9,60)*(2,40) 1.np (9,30*9,60)*(3,00) podkroví (9,30*9,60)*(1,50)

= = =

[m3 ] 214,27 m3 267,84 m3 133,92 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.pp 1.np podkroví Obestavěný prostor - celkem:

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný osinkocementová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky chybí běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná špaletová prkenný povrch,beton,PVC keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn žumpa plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací chybí Ocenění -5-

Obestavěný prostor 214,27 m3 267,84 m3 133,92 m3 616,03 m3

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2 ] [m2 ] [m3 ] [Kč/m3 ] % [Kč/m3 ] [Kč]

89 130 616,03 3 834 100,00 3 834 2 361 867

roků roků % [Kč]

71 29 71,00 684 941

Výpočet porovnávací hodnoty

Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

130,00 m2 616,03 m3 89,28 m2 1 699,00 m2

Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům RD velikosti 3+1 s příslušenstvím. V přízemí kuchyň,dvě obytné místnosti, koupelna,WC v podkroví jedna obytná místnost. Lokalita Horní Město Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - není; Úvaha zpracovatele ocenění - není; -6-

Celkový koef. KC 0,85

Upravená j. cena Kč/m2 3 596

Užitná plocha

Výměra pozemku.

Celková cena

130,00 m2

500 m2

550 000 Kč

Jednotková cena 4 231 Kč/m2

Název: Rodinný dům Dispoziènì je rodinný dùm øešen jako 3+1, podsklepený s podkrovím. Konkrétnì se jedná o: dvì ložnice, obývací pokoj, kuchyò, koupelnu s vanou, chodbu, samostatné WC, verandu. V kuchyni byla nainstalována nová kuchyòská linka. Ve sklepení se nachází kotel na tuhá paliva, bojler a prostor s døívím na zátop. Podkroví není v souèasné dobì uzpùsobeno k bydlení. Interiér domu prošel v roce 2008 èásteènou rekonstrukcí – vnitøní omítky, rozvody vody, koupelna, výmìna oken za plastová Lokalita Horní Město Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,85 1,00 1,00 0,85 0,90 1,00 1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - není; Úvaha zpracovatele ocenění - není;

Celkový koef. KC 0,65

Užitná plocha

Výměra pozemku.

Celková cena

70,00 m2

700 m2

470 700 Kč

Upravená j. cena Kč/m2 4 372 Jednotková cena 6 724 Kč/m2

Název: Rodinný dům Prodej rodinného domu 2+1 o výmìøe 169 m2 po èásteèné rekonstrukci. Dùm lze zvìtšit na 3+1. Elektøina v mìdi, voda a odpad v plastu, okna pùvodní udržovaná a topení kotlem na tuhá paliva. K domu náleží garáže pro dvì auta, pøedzahrádka, sklep, kùlna, technická místnost a pùda. Je možnost si pronajmou od obce zahradu, která leží v blízkosti domu. V obci veškerá obèanská vybavenost.

-7-

Lokalita Horní město Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - není; Úvaha zpracovatele ocenění - není;

Celkový koef. KC 0,85

Užitná plocha

Výměra pozemku.

Celková cena

109,00 m2

200 m2

590 000 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

-8-

Upravená j. cena Kč/m2 4 601

Jednotková cena 5 413 Kč/m2

3 596 Kč/m2 4 190 Kč/m2 4 601 Kč/m2 4 190 Kč/m2 130,00 m2 544 700 Kč

D. REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

544 700 Kč 0 Kč 1 024 741 Kč 339 800 Kč

Obvyklá cena 550 000 Kč slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12

Komentář ke stanovení výsledné ceny Cena tržní je stanovena na základě informací o prodejích obdobných nemovitostí v daném místě a čase porovnávací metodou. U inzerovaných nabídkových cen, u nichž je předpoklad, že při vyjednávaní o prodeji bývají tyto ceny sníženy o 10-20% jsou ceny upraveny koeficientem pramene ceny 0,85. Cena obvyklá je včetně pozemků a příslušenství. V Přerově 11.6.2015 Ing Ctibor Hošek Svépomoc IV 1749/18 75002 Přerov telefon: +420602733228 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988 č.j. Spr4240/88 pro základní obor ekonomika,odvětví ceny a odahdy nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 166/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015/57.

-9-

E. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Skály u Rýmařova LV č. 10 ze dne 22.5.2015 Snímek katastrální mapy - dálkovým přístupem Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 10 -

počet stran A4 příloze 1 1 1 1

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -