-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2591-548/2015 o odhadu ceny obvyklé (spoluvlastnického podílu ve výši ¼) pozemků parc.č. 701/3 a parc.č. 1209/3, v k.ú. Sklenov, obci Hukvaldy, okresu Frýdek-Místek (LV 207)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 070 Ex 2491/15
Podle stavu ke dni 9.11.2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 2.12.2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
zemědělské pozemky Moravskoslezský Frýdek-Místek Hukvaldy Sklenov
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 207 pro k.ú. Sklenov ze dne 5.11.2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala sp.zn. 070 Ex 2491/15-18 o ustanovení znalce. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 207 zapsán: Giňovská Dagmar, Dolní Sklenov 119, 73946 Hukvaldy
podíl ¼
Giňovský Zdeněk, Dolní Sklenov 119, 73946 Hukvaldy
podíl ¼
Matulová Ivana Mgr., J. Božana 3132, Frýdek, 73801 Frýdek-Místek
podíl ¼
Nos Vladislav, sídl. V Zátiší 1015, 27801 Kralupy nad Vltavou
podíl ¼
Omezení vlastnického práva na LV č. 207: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – podíl ve výši ¼ - Nos Vladislav Zahájení exekuce - Nos Vladislav Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu – Nos Vladislav Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu – Nos Vladislav
Oprávnění zapsána na LV č. 207: V části B LV č. 207 jsou zapsány tyto oprávnění: Věcné břemeno vozové cesty, honění dobytka a chůze, oprávnění pro parcelu č. 701/3, povinnost k pozemkům p.č.: 717/24, 717/10, 717/14, 717/15, 717/16. blíže viz LV v příloze
-35. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky se nachází v obci Hukvaldy, k.ú. Sklenov. Pozemky se nachází mimo zastavěné území, v lánu pole, cca 400 m severovýchodně od zastávky bus „Dolní Sklenov, škola“, za řekou Ondřejnicí. Jedná se o zemědělské pozemky. Na pozemcích se nenachází žádné stavby, venkovní úpravy, ani trvalé porosty. Výčet pozemků na LV 207 parc.č. 701/3 druhu orná půda parc.č. 1209/3 druhu orná půda Celková výměra pozemků činí 12 727 m2. 6. Obsah posudku Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 207
o celkové výměře 12 447 m2 o celkové výměře 280 m2
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Pro zjištění ceny obvyklé bylo použito srovnávací metody. Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku V současné době se v Hukvaldech obchoduje se zemědělskými pozemky omezeně. V okolí (cca 5 km) se běžně obchoduje se zemědělskými pozemky v rozmezí cca 20 - 50 Kč/m2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonitě, možného dalšího využití apod. Nabídka je v mírném převisu nad poptávkou. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci
lokalita
cena
korekce ceny na pramen
výměra
redukovaná cena za m2
objektivizační koeficient, názor znalce
výsledná cena za m2
pozemek 1
Štramberk
450 000
0,85
12 342
31
1,00
30,99
pozemek 2
Palkovice
378 400
0,85
7 805
41
0,70
28,85
pozemek 3
Tichá
250 000
0,85
6 000
35
0,70
24,79
pozemek 4
Skotnice
285 000
0,85
29
0,70
20,42
8 303 průměrná indexovaná hodnota
26,26
-5-
Výměra v m2 12 727
Srovnávací hodnota celkem:
Průměrná indexovaná hodnota 26,26
Cena pozemku zjištěná srovnáním 334 254
334 254,- Kč
Ocenění spoluvlastnického podílu: Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po menšinových podílech k nemovitým věcem prakticky není. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši ¼ tak stanovuji odborným odhadem ve výši 75 % z jeho podílové hodnoty. Cena obvyklá nemovitosti:
334 254,- Kč
Spoluvlastnický podíl 1/4:
83 563,50 Kč
Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu: 75% Spoluvlastnický podíl ve výši 1/4:
62 672,63 Kč
Spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 na LV 207 (zaokrouhleno):
62 700,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci - (spoluvlastnického podílu ve výši ¼) pozemků parc.č. 701/3 a parc.č. 1209/3, v k.ú. Sklenov, obci Hukvaldy, okresu Frýdek-Místek (LV 207), je stanovena ke dni 9. 11.2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou (spoluvlastnický podíl ve výši ¼) oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši (zaokrouhleno):
62 700,- Kč Ocenění jiných práv 1) Na LV 207 je uvedeno v části B věcné břemeno vozové cesty, honění dobytka a chůze, povinnost k pozemkům parc.č. 717/24, parc.č. 171/10, parc.č. 717/14, parc.č. 717/15, parc.č. 717/16, oprávnění pro pozemek parc.č. 701/3. Dle listiny: Usnesení soudu číslo deníku 1834/1938 Jelikož nelze určit roční užitek z tohoto typu věcných břemen je ocenění provedeno v souladu se zákonem paušální částkou ve výši
10 000,-Kč Ocenění jiných práv ve výši spoluvlastnického podílu ¼: 2 500,- Kč
-6-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá, nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši ¼) pozemků parc.č. 701/3 a parc.č. 1209/3, v k.ú. Sklenov, obci Hukvaldy, okresu Frýdek-Místek (LV 207) činí
62 700,- Kč Slovy: šedesát-dva-tisíce-sedm-set-korun-českých
2) Ocenění práv spojených s nemovitou věcí ve výši spoluvlastnického podílu ¼:
+ 2 500,- Kč Slovy: dva-tisíce-pět-set-korun-českých
Znalci nejsou známy žádné jiné práva a závady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
3) Výsledná cena obvyklá nemovité věci
65 200,- Kč Slovy: šedesát-pět-tisíc-dvě-stě-korun-českých
V Ostravě, 2. 12. 2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2591-548/2015 znaleckého deníku.
-7-
Přílohy: 1)Mapa širších vztahů 2) Srovnávané nemovité věci 2)Výpis z katastru nemovitostí LV č. 207
-8-
Příloha č.1: Mapa širších vztahů
-9Příloha č.2: Srovnávané
nemovité věci
Nemovitá věc č. 1 Prodej zahrady 12 342 m², Štramberk, okr. Nový Jičín 450 000,- Kč (36,- Kč za m²)
Pozemky ve Štramberku s krásným výhledem na Štramberskou Trúbu. pozemek parc. č. 2745/3 o výměře 9 766 m2 pozemek parc. č. 2744/2 o výměře 2 576 m2 Pozemek parc. č. 2745/3 je v územním plánu města Štramberk vedeny jako zahrady.
Nemovitá věc č. 2 Prodej louky 7 805 m², Palkovice, okr. Frýdek-Místek 378 400,- Kč (48,- Kč za m²) Dvě parcely nad sebou - 5035 m2 a 2770m2 s trvalý travní porostem. Pozemky se nachází v menším svahu s krásným výhledem na Beskydy.
Nemovitá věc č. 3 Prodej louky 6 000 m² Tichá, okr. Nový Jičín 250 000,- Kč (42 Kč za m²)
Pozemky o celkové rozloze 6.000 m2 v katastru obce Tichá. Pozemky se nacházejí v blízkosti hlavní silnice u Frenštátu p.R. na břehu řeky Lubiny. Vhodné využití jako louka, pastvina apod.
Nemovitá věc č. 4 Prodej pole 8 303 m², Skotnice, okr. Nový Jičín 285 000,- Kč (34 Kč za m²)
Zemědělský pozemek v obci Skotnice na parcelách o velikosti 2320m2,5027m2,832m2,124m2 tvořících jeden celek o celkové výměře 8.303m2. Pozemek je určen pro zemědělské účely.
