2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1014/194/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, BJ č. 2380/11 v BD čp. 2380, 2381, 2382 na pozemku p.č. 3596, 3597, 3598 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemků o velikosti 3991/442615, vše v k.ú. Most II, obci Most, zapsané na LV č. 15848, 4973, vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Most, obec Most, k.ú. Most II Adresa nemovité věci: tř. Budovatelů 2380, 434 01 Most OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j. 040Ex 4747/12-23 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 17 stran

V Trutnově, dne 2.11.2015

147 000 Kč 28.10.2015

Stav ke dni :

Počet příloh: 5

Ing. Michal Danielis

28.10.2015 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 15848, 4973 ze dne 22.9.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 28.10.2015. Povinná Nováková Taťána byla řádně obeslána doručeným dopisem, doručenka se vrátila s poznámkou, že bylo dne 1.10.2015 vhozeno do schránky. Místního šetření se zúčastnila, zpřístupnila oceňovanou nemovitost a odpověděla znalci na otázky. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 4747/12-23 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Most (německy Brüx) je statutární město v severozápadních Čechách (Ústecký kraj), které leží na řece Bílina. S počtem obyvatel 67 tisíc (2011) je 14. největší město ČR. Historické město bylo v 70. a 80. letech 20. století téměř zcela zbořeno kvůli těžbě uhlí. Nejcennější stavbou a turistickým lákadlem je kostel Nanebevzetí P. Marie, roku 1975 přesunutý na současné místo, a hrad Hněvín na kopci nad městem. V blízkosti města Mostu se nachází tzv. Ervěnický železniční koridor, což je umělé zemní těleso se silnicí I/13 a železniční tratí 130 vedoucí z Chomutova do Mostu; trať i silnice pokračuje do Teplic. Dalšími významnými silnicemi jsou I/15 do Litoměřic a I/27 do Litvínova a Žatce. Železniční spojení má Most též ve směru Žatec (Trať 123 a Louny (Trať 126); -2-

směrem na Lovosice (Trať 113) je osobní přeprava prakticky zastavena). V letech 1885–1945 mělo město díky Moldavské horské dráze železniční spojení se saským Freibergem, využívané především k exportu uhlí. Ve městě jsou situovány čtyři mateřské školy, dále patnáct základních škol, z nichž jedna je speciální, jedenáct středních, vyšších a vyšších odborných škol (většina jich je v soukromém vlastnictví) s jedním gymnáziem (též sportovním). Je možné navštěvovat jednu vysokou školu – Vysoká škola finanční a správní a také detašovaná pracoviště dalších čtyř vysokých škol nebo univerzit. Pro umělecky talentované děti jsou určeny dvě základní umělecké školy. Město Most (vzhledem ke své neslavné minulosti dobývání uhlí) si zakládá na udržování čistého prostředí a snaží se intenzivně podporovat nejen čisté ovzduší, ale i občany v recyklaci odpadů. Most je okresním městem a také obcí s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem. Okres Most se skládá ze 26 obcí, ORP z 15 obcí.

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  ostatní  nákupní zóna Přípojky:  voda  kanalizace  plyn Přípojky:  voda  kanalizace  plyn  elektro  telefon  elektro  telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice  autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř  silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Okolí:

Celkový popis Nemovitost BD je situována v okrajové části města Most, v části zvané Podžatecká, v okolní zástavbě obdobných BD, v blízkosti sportovní haly, zimního stadionu, obchodního centra, přístupna z ulice tř. Budovatelů, ze zpevněné komunikace na pozemku p.č. 3602 ve vlastnictví města. Nemovitosti jsou vzdálené cca. 1,3 km od centra města a jeho komplexní občanské vybavenosti (kompletní síť úřadů, MŠ, ZŠ, pošta, nemocnice, kino, divadla, knihovna, autobusové a železniční nádraží, obchodní centra, sportoviště, restaurační zařízení) a cca. 300 m od autobusové a tramvajové zastávky, cca. 3 km od koupaliště. Území je kompletně zainvestované, budova je napojena na el. síť, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Parkovací možnosti jsou negarantované na nedostatku parkovacích míst v okolí.

-3-

Budova je zděná, podsklepená (zazděná a zamřížovaná okna), s pěti nadzemními podlažími. Stavba je řadová krajní, se třemi sekcemi se samostatnými vchody a čp., s výtahem. Sekce s oceňovanou jednotkou je krajní a obsahuje 26 bytových jednotek a 1 nebytový prostor, dále společné prostory a sklepy v suterénu. Budova byla kolaudována cca. v r. 1940 jako obytný dům, zděné konstrukce, na betonových základech, střecha je sedlová s pálenou krytinou. Venkovní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnitřní omítku jsou vápenné. Stavba prošla částečnou revitalizací provedenou v r. 2007 - výměna oken za plastová. BJ je po částečné modernizaci koupelny provedené v r. 2004, s vyměněnými plastovými okny, kuchyně vybavena jednoduchou kuchyňskou linkou se spotřebiči (spotřebiče nejsou vestavěné, linka není na míru) a koupelna vybavena vanou, umyvadlem, WC splachovací. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí)  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Vlastnické právo Nováková Taťána, tř. Budovatelů 2380/52, 43401 Most Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Nováková Taťána Věcné břemeno užívání měřiče tepla v čp. 2381 ze dne 4.3.1998, zřízené ve prospěch Statutární měsot Most, Smlouvou o věcném břemeni V3 1149/1998 - povinnost k oceňované jednotce č. 2380/11- nemá vliv na hodnotu nemovitosti a je započteno v obyvklé ceně nemovitosti Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 02.11.2015 06:00:02.

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, byt užívá povinná.

-4-

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky v cenové mapě Pozemky p.č. 3596, 3597 s 3598 o celkové výměře 1094 m2 jsou zastavěny stavbou BD čp. 2380, 2381 a 2382, jsou kompletně zainvestovány sítěmi (NN, VV, VK, plyn) a jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci p.č. 3602, z ulice tř. Budovatelů. Užívání pozemku je v souladu s právním stavem. Obec má platnou cenovou mapu stavebních pozemků dle vyhlášky 7/2008 ze dne 18.12.2008, cenová mapa je platná od 9.1.2009 do 1.1.2100. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ

Parcelní číslo 3596

Název

§ 2 cen. mapa

Výměra [m2] 339,00

Jedn. cena [Kč/m2] 800,00

Cena [Kč] 271 200,-

zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a 3597 414,00 800,00 331 200,nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a 3598 341,00 800,00 272 800,nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 1 094,00 m2 875 200,= Pozemky v cenové mapě - výchozí cena pro výpočet vlastnického 875 200,- Kč podílu * 3 991 / 442 615 Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky v cenové mapě - zjištěná cena

=

7 891,56 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby BJ č. 2380/11 Bytová jednotka č. 2380/11 o velikosti 1+1 skládající se z chodby, 1x pokoje, koupelny, WC, kuchyně a nezpřístupněného sklepu, je umístěná ve 2 NP, po částečné modernizaci koupelny a s plastovými okny, vytápění ÚT dálkové, kuchyně vybavena jednoduchou kuchyňskou linkou se spotřebiči (linka není na míru, spotřebiče nejsou vestavěné). Parkování je negarantované, možné na nedostatku parkovacích míst v docházkové vzdálenosti. Vybavení: Dveře vnitřní, kuchyňská linka, vodovodní míchací baterie, otopná tělesa, poštovní schránka, WC mísa s nádrží, vana Součástmi bytu jsou: K vlastnictví jednotky patří podlahová krytina, nenosné vodorovné konstrukce, nenosné svislé konstrukce, vstupní a vnitřní dveře včetně zárubní a okna včetně okenních rámů příslušející k jednotce, veškeré vnitřní potrubní instalace v jednotce, tj. potrubní instalace vody za odbočnými ventily stoupacích vedení včetně všech zařizovacích předmětů, porubní vedení odpadní vody od -5-

zaústění do stoupacího vedení, vnitřní el. rozvody včetně zakončení (osv. tělesa, zásuvky, vypínače) včetně hlavního el. jističe pro jednotku a bytového rozvaděče el. proudu, listovní schránka, zvonek. Příslušenstvím bytu je sklep v suterénu a spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č.p. 2380, 2381 a 2382 a pozemku p.č. 2596, 2597 a 2598 ve výši 3991/442615. Společné části budovy: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody včetně vchodových dveří, schodiště, hromosvody, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, chodby, sušárna a místnost pro složení kol - pokud se vyskytují, domovní přípojky vody, kanalizace, elektřiny a plynu, výtahy, strojovny výtahů a výtahové šachty. St. tech. stav: Budova je zděná, podsklepená (zazděná a zamřížovaná okna), s pěti nadzemními podlažími. Stavba je řadová krajní, se třemi sekcemi se samostatnými vchody a čp. Sekce s oceňovanou jednotkou je krajní a obsahuje 26 bytových jednotek a 1 nebytový prostor, dále společné prostory a sklepy v suterénu. Budova byla kolaudována cca. v r. 1950 jako obytný dům, zděné konstrukce, na betonových základech, střecha je sedlová s pálenou krytinou. Venkovní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnitřní omítku jsou vápenné. Stavba prošla částečnou revitalizací provedenou v r. 2007 - výměna oken za plastová. BJ je po částečné modernizaci koupelny provedené v r. 2004, s vyměněnými plastovými okny, kuchyně vybavena jednoduchou kuchyňskou linkou se spotřebiči (spotřebiče nejsou vestavěné, linka není na míru) a koupelna vybavena vanou, umyvadlem, WC splachovací. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 J. domy vícebytové (typové) Budova: Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 4,7 * 1,00 = 2,91 * 1,00 = 1,19 * 1,00 = 17,15 * 1,00 = 10,15 * 1,00 = 3,8 * 0,10 =

Podlahové plochy bytu chodba: koupelna: WC: pokoj: kuchyně: sklep(nepřístupný): Započítaná podlahová plocha bytu:

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

-6-

4,70 m2 2,91 m2 1,19 m2 17,15 m2 10,15 m2 0,38 m2 36,48 m2

Výpočet koeficientu K4 Obj. podíl [%]

Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S S S S

5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena:

36,48 m2 * 19 211,67 Kč/m2

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

= * * * * =

8 020,1,0370 1,0000 1,1000 2,1000 19 211,67

=

700 841,72 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 65 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 65 / 110 = 59,1 % Koeficient opotřebení: (1- 59,1 % / 100)

*

BJ č. 2380/11 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

=

-7-

Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70 100,00 1,0000

0,409 286 644,26 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Most BJ po částečné modernizaci Typ stavby Užitná plocha BD po částečné 36,48 m2 revitalizaci, zděné konstrukce

Podlaží

Dispozice 1+1

Celková cena 146 868 Kč

Jednotková cena 4 026 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – BJ o velikosti 1+1 po částečné modernizaci interiéru, v BD po částečné revitalizaci, situovaném v lokalitě sídlištní zástavby, v okrajové části města v blízkosti občanské vybaveností, dobrou dopravní dostupností a obslužností. Srovnatelné jednotky Název: BJ 1+1 byt 1+1, 39 m2, Ov, ul. W. A. Mozarta, v Mostě. Byt je po kompletní rekonstrukci, kuchyňská linka je rohová, prostorná, koupelna spojena s toaletou - sprchový kout, závěsné WC, obklady, dlažba, snížené stropy. V pokoji jsou renovované parkety, v chodbě dlažba, v kuchyni plovoucí podlaha, nové dveře, nové radiátory, žaluzie. K bytu náleží vnitřní komora a sklep. Pozemek u domu je oplocen. Dům prošel celkovou revitalizací, zateplení, střecha, plastová okna. Celková cena:330 000 Kč za nemovitost, Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:3. podlaží z celkem 3 Užitná plocha:56 m2 Plocha podlahová:56 m2 Lokalita: W. A. Mozarta, Most Podlaží: 3 Dispozice: 1+1 Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby

Užitná plocha 56,00 m2 Použité koeficienty:

Celková cena

Jednotková cena

330 000 Kč

5 893 Kč/m2

K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,85 0,97 1,00 0,94 0,95 1,00 1,00

Celkový koef. KC 0,74 -8-

Upravená j. cena Kč/m2 4 339

Název: BJ 1+1 byt v osobním vlastnictví o dispozici 1+1 nedaleko centra města Mostu. Byt je po částečné rekonstrukci (koupelna, WC, plovoucí podlahy, zánovní kuchyňská linka z masivu). V blízkosti domu je veškerá občanská vybavenost (obchody, škola, školka, zastávky MHD). Celková cena:210 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Centrum obce Podlaží:1. podlaží z celkem 5 Užitná plocha:40 m2 Plocha podlahová:40 m2 Lokalita: tř. Budovatelů, Most Podlaží: 5 Dispozice: 1+1 Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

210 000 Kč

5 250 Kč/m2


0,85 1,00 1,00 0,96 0,99 1,00 1,00

Celkový koef. KC 0,81


Název: BJ 1+1 byt v osobním vlastnictví o velikosti 1+1 42 m2 v třetím patře cihlového domu. Byt se nachází v centru města. Byt je v původním stavu, v celém bytě jsou plastová okna. V domě je k dispozici výtah. K bytu náleží sklep. Parkování před domem. Celková cena:177 500 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:3. podlaží z celkem 5 Užitná plocha:42 m2 Lokalita: tř. Budovatelů, Most Podlaží: 3 Dispozice: 1+1 Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

177 500 Kč

4 226 Kč/m2


0,85 1,00 1,00 1,04 1,02 1,00 1,00

Celkový -9-

Upravená j.

koef. KC 0,90

cena Kč/m2 3 810

Název: BJ 2+1 byt v centru města Most. Bytová jednotka 2+1, OV, 58 m2, se nachází ve 3. patře cihlového domu s výtahem. Byt je po částečných úpravách. Nová plastová okna. Kuchyň se zachovalou linkou a kombinovaným sporákem s troubou. Na podlaze dlažba, na které je lino. V prostorném obývacím pokoji a ložnici jsou na podlaze parkety. Koupelna s vanou a umývadlem, k dispozici je též úložná skříňka. Toaleta samostatně. Na chodbě je k dispozici botník s věšákem. K bytu náleží také sklepní kóje. Celková cena:280 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Centrum obce Podlaží:5. podlaží z celkem 7 včetně 2 podzemních Užitná plocha: 58 Lokalita: tř. Budovatelů, Most Podlaží: 5 Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

280 000 Kč

4 828 Kč/m2


0,85 0,99 1,00 0,97 0,98 1,00 1,00



Název: BJ 2+1 byt o dispozici 2+1 v osobním vlastnictví v Mostě, v ulici tř. Budovatelů. Byt se nachází v posledním sedmém podlaží cihlového domu s výtahem. Tento slunný byt prošel modernizací, v kuchyni je nová kuchyňská linka s myčkou nádobí a lednicí, ve zděné koupelně byly provedeny keramické obklady a sprchový kout, v pokojích je plovoucí podlaha Celková cena:319 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:7. podlaží z celkem 6 Užitná plocha:58 m2 Lokalita: tř. Budovatelů, Most Podlaží: 7 Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

319 000 Kč

5 500 Kč/m2

K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu

0,85 0,99

- 10 -

K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 0,95 0,98 1,00 1,00



Název: BJ 2+1 Byt je v osobním vlastnictví, nachází se v prvním patře cihlového domu. Byt je v původním stavu, vhodný k rekonstrukci. Sestává se z předsíně, koupelny, WC, kuchyně a dvou pokojů. Na podlahách položeno PVC, koberec a dlažba. Veškerá občanská vybavenost v blízkosti. Celková cena: 230 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Podlaží:1. podlaží z celkem 7 včetně 1 podzemního Užitná plocha:56 m2 Lokalita: tř. Budovatelů, Most Podlaží: 7 Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

230 000 Kč

4 107 Kč/m2


0,85 0,99 1,00 1,03 1,01 1,00 1,00



Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 3 000,-Kč do 5 000,-Kč/m2 - indikovaná hodnota je při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 3 595 Kč/m2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 4 026 Kč/m2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 4 339 Kč/m2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 4 026 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 36,48 m2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 146 868 Kč Popis: BJ po částečné modernizaci

- 11 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota

146 868 Kč

Věcná hodnota Hodnota pozemku

294 536 Kč 7 892 Kč

Obvyklá cena 147 000 Kč slovy: Jednostočtyřicetsedmtisíc Kč

Komentář ke stanovení výsledné ceny

Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. BJ 1+1, ve stavu po částečné modernizaci interiéru, s plastovými okny, s průměrným příslušenstvím a standardním vybavením, v BD po částečné revitalizaci (plastová okna), situovaném v okrajové části obce, v blízkosti občanské vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a obslužností - V dané lokalitě je poptávka výrazně nižší než nabídka, v lokalitě tř. Budovatelů a okolí cca 1 km je obdobných bytů na prodej cca. 40. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota

146 868,-Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 15848, 4973, zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 147 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených - Věcné břemeno užívání měřiče tepla v čp. 2381 ze dne 4.3.1998, zřízené ve prospěch Statutární město Most, Smlouvou o věcném břemeni V3 1149/1998 - povinnost k oceňované jednotce č. 2380/11- nemá vliv na hodnotu nemovitosti 0,-Kč

- 12 -

Závěr Odpověď na otázky dle usnesení: Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů indikuji obvyklou cenu nemovitostí - BJ č. 2380/11 v BD čp. 2380, 2381, 2382 na pozemku p.č. 3596, 3597, 3598 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemků o velikosti 3991/442615, vše v k.ú. Most II, obci Most, zapsané na LV č. 15848, 4973, vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most; se zohledněním práv a závad:

ve výši: 147 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).

V Trutnově 2.11.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1014/194/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 194.

- 13 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 15848, 3596 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o utanovení znalce Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz

- 14 -

počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 0

Snímek katastrální mapy

- 15 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

Mapa oblasti

- 17 -

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1014/194/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, BJ č. 2380/11 v BD čp. 2380, 2381, 2382 na pozemku p.č. 3596, 3597, 3598 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemků o velikosti 3991/442615, vše v k.ú. Most II, obci Most, zapsané na LV č. 15848, 4973, vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Most, obec Most, k.ú. Most II Adresa nemovité věci: tř. Budovatelů 2380, 434 01 Most OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j. 040Ex 4747/12-23 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 17 stran

V Trutnově, dne 2.11.2015

147 000 Kč 28.10.2015

Stav ke dni :

Počet příloh: 5

Ing. Michal Danielis

28.10.2015 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 15848, 4973 ze dne 22.9.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 28.10.2015. Povinná Nováková Taťána byla řádně obeslána doručeným dopisem, doručenka se vrátila s poznámkou, že bylo dne 1.10.2015 vhozeno do schránky. Místního šetření se zúčastnila, zpřístupnila oceňovanou nemovitost a odpověděla znalci na otázky. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 4747/12-23 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Most (německy Brüx) je statutární město v severozápadních Čechách (Ústecký kraj), které leží na řece Bílina. S počtem obyvatel 67 tisíc (2011) je 14. největší město ČR. Historické město bylo v 70. a 80. letech 20. století téměř zcela zbořeno kvůli těžbě uhlí. Nejcennější stavbou a turistickým lákadlem je kostel Nanebevzetí P. Marie, roku 1975 přesunutý na současné místo, a hrad Hněvín na kopci nad městem. V blízkosti města Mostu se nachází tzv. Ervěnický železniční koridor, což je umělé zemní těleso se silnicí I/13 a železniční tratí 130 vedoucí z Chomutova do Mostu; trať i silnice pokračuje do Teplic. Dalšími významnými silnicemi jsou I/15 do Litoměřic a I/27 do Litvínova a Žatce. Železniční spojení má Most též ve směru Žatec (Trať 123 a Louny (Trať 126); -2-

směrem na Lovosice (Trať 113) je osobní přeprava prakticky zastavena). V letech 1885–1945 mělo město díky Moldavské horské dráze železniční spojení se saským Freibergem, využívané především k exportu uhlí. Ve městě jsou situovány čtyři mateřské školy, dále patnáct základních škol, z nichž jedna je speciální, jedenáct středních, vyšších a vyšších odborných škol (většina jich je v soukromém vlastnictví) s jedním gymnáziem (též sportovním). Je možné navštěvovat jednu vysokou školu – Vysoká škola finanční a správní a také detašovaná pracoviště dalších čtyř vysokých škol nebo univerzit. Pro umělecky talentované děti jsou určeny dvě základní umělecké školy. Město Most (vzhledem ke své neslavné minulosti dobývání uhlí) si zakládá na udržování čistého prostředí a snaží se intenzivně podporovat nejen čisté ovzduší, ale i občany v recyklaci odpadů. Most je okresním městem a také obcí s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem. Okres Most se skládá ze 26 obcí, ORP z 15 obcí.

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  ostatní  nákupní zóna Přípojky:  voda  kanalizace  plyn Přípojky:  voda  kanalizace  plyn  elektro  telefon  elektro  telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice  autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř  silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Okolí:

Celkový popis Nemovitost BD je situována v okrajové části města Most, v části zvané Podžatecká, v okolní zástavbě obdobných BD, v blízkosti sportovní haly, zimního stadionu, obchodního centra, přístupna z ulice tř. Budovatelů, ze zpevněné komunikace na pozemku p.č. 3602 ve vlastnictví města. Nemovitosti jsou vzdálené cca. 1,3 km od centra města a jeho komplexní občanské vybavenosti (kompletní síť úřadů, MŠ, ZŠ, pošta, nemocnice, kino, divadla, knihovna, autobusové a železniční nádraží, obchodní centra, sportoviště, restaurační zařízení) a cca. 300 m od autobusové a tramvajové zastávky, cca. 3 km od koupaliště. Území je kompletně zainvestované, budova je napojena na el. síť, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Parkovací možnosti jsou negarantované na nedostatku parkovacích míst v okolí.

-3-

Budova je zděná, podsklepená (zazděná a zamřížovaná okna), s pěti nadzemními podlažími. Stavba je řadová krajní, se třemi sekcemi se samostatnými vchody a čp., s výtahem. Sekce s oceňovanou jednotkou je krajní a obsahuje 26 bytových jednotek a 1 nebytový prostor, dále společné prostory a sklepy v suterénu. Budova byla kolaudována cca. v r. 1940 jako obytný dům, zděné konstrukce, na betonových základech, střecha je sedlová s pálenou krytinou. Venkovní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnitřní omítku jsou vápenné. Stavba prošla částečnou revitalizací provedenou v r. 2007 - výměna oken za plastová. BJ je po částečné modernizaci koupelny provedené v r. 2004, s vyměněnými plastovými okny, kuchyně vybavena jednoduchou kuchyňskou linkou se spotřebiči (spotřebiče nejsou vestavěné, linka není na míru) a koupelna vybavena vanou, umyvadlem, WC splachovací. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí)  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Vlastnické právo Nováková Taťána, tř. Budovatelů 2380/52, 43401 Most Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Nováková Taťána Věcné břemeno užívání měřiče tepla v čp. 2381 ze dne 4.3.1998, zřízené ve prospěch Statutární měsot Most, Smlouvou o věcném břemeni V3 1149/1998 - povinnost k oceňované jednotce č. 2380/11- nemá vliv na hodnotu nemovitosti a je započteno v obyvklé ceně nemovitosti Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 02.11.2015 06:00:02.

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, byt užívá povinná.

-4-

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky v cenové mapě Pozemky p.č. 3596, 3597 s 3598 o celkové výměře 1094 m2 jsou zastavěny stavbou BD čp. 2380, 2381 a 2382, jsou kompletně zainvestovány sítěmi (NN, VV, VK, plyn) a jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci p.č. 3602, z ulice tř. Budovatelů. Užívání pozemku je v souladu s právním stavem. Obec má platnou cenovou mapu stavebních pozemků dle vyhlášky 7/2008 ze dne 18.12.2008, cenová mapa je platná od 9.1.2009 do 1.1.2100. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ

Parcelní číslo 3596

Název

§ 2 cen. mapa

Výměra [m2] 339,00

Jedn. cena [Kč/m2] 800,00

Cena [Kč] 271 200,-

zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a 3597 414,00 800,00 331 200,nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a 3598 341,00 800,00 272 800,nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 1 094,00 m2 875 200,= Pozemky v cenové mapě - výchozí cena pro výpočet vlastnického 875 200,- Kč podílu * 3 991 / 442 615 Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky v cenové mapě - zjištěná cena

=

7 891,56 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby BJ č. 2380/11 Bytová jednotka č. 2380/11 o velikosti 1+1 skládající se z chodby, 1x pokoje, koupelny, WC, kuchyně a nezpřístupněného sklepu, je umístěná ve 2 NP, po částečné modernizaci koupelny a s plastovými okny, vytápění ÚT dálkové, kuchyně vybavena jednoduchou kuchyňskou linkou se spotřebiči (linka není na míru, spotřebiče nejsou vestavěné). Parkování je negarantované, možné na nedostatku parkovacích míst v docházkové vzdálenosti. Vybavení: Dveře vnitřní, kuchyňská linka, vodovodní míchací baterie, otopná tělesa, poštovní schránka, WC mísa s nádrží, vana Součástmi bytu jsou: K vlastnictví jednotky patří podlahová krytina, nenosné vodorovné konstrukce, nenosné svislé konstrukce, vstupní a vnitřní dveře včetně zárubní a okna včetně okenních rámů příslušející k jednotce, veškeré vnitřní potrubní instalace v jednotce, tj. potrubní instalace vody za odbočnými ventily stoupacích vedení včetně všech zařizovacích předmětů, porubní vedení odpadní vody od -5-

zaústění do stoupacího vedení, vnitřní el. rozvody včetně zakončení (osv. tělesa, zásuvky, vypínače) včetně hlavního el. jističe pro jednotku a bytového rozvaděče el. proudu, listovní schránka, zvonek. Příslušenstvím bytu je sklep v suterénu a spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č.p. 2380, 2381 a 2382 a pozemku p.č. 2596, 2597 a 2598 ve výši 3991/442615. Společné části budovy: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody včetně vchodových dveří, schodiště, hromosvody, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, chodby, sušárna a místnost pro složení kol - pokud se vyskytují, domovní přípojky vody, kanalizace, elektřiny a plynu, výtahy, strojovny výtahů a výtahové šachty. St. tech. stav: Budova je zděná, podsklepená (zazděná a zamřížovaná okna), s pěti nadzemními podlažími. Stavba je řadová krajní, se třemi sekcemi se samostatnými vchody a čp. Sekce s oceňovanou jednotkou je krajní a obsahuje 26 bytových jednotek a 1 nebytový prostor, dále společné prostory a sklepy v suterénu. Budova byla kolaudována cca. v r. 1950 jako obytný dům, zděné konstrukce, na betonových základech, střecha je sedlová s pálenou krytinou. Venkovní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnitřní omítku jsou vápenné. Stavba prošla částečnou revitalizací provedenou v r. 2007 - výměna oken za plastová. BJ je po částečné modernizaci koupelny provedené v r. 2004, s vyměněnými plastovými okny, kuchyně vybavena jednoduchou kuchyňskou linkou se spotřebiči (spotřebiče nejsou vestavěné, linka není na míru) a koupelna vybavena vanou, umyvadlem, WC splachovací. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 J. domy vícebytové (typové) Budova: Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 4,7 * 1,00 = 2,91 * 1,00 = 1,19 * 1,00 = 17,15 * 1,00 = 10,15 * 1,00 = 3,8 * 0,10 =

Podlahové plochy bytu chodba: koupelna: WC: pokoj: kuchyně: sklep(nepřístupný): Započítaná podlahová plocha bytu:

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

-6-

4,70 m2 2,91 m2 1,19 m2 17,15 m2 10,15 m2 0,38 m2 36,48 m2

Výpočet koeficientu K4 Obj. podíl [%]

Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S S S S

5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena:

36,48 m2 * 19 211,67 Kč/m2

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

= * * * * =

8 020,1,0370 1,0000 1,1000 2,1000 19 211,67

=

700 841,72 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 65 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 65 / 110 = 59,1 % Koeficient opotřebení: (1- 59,1 % / 100)

*

BJ č. 2380/11 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

=

-7-

Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70 100,00 1,0000

0,409 286 644,26 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Most BJ po částečné modernizaci Typ stavby Užitná plocha BD po částečné 36,48 m2 revitalizaci, zděné konstrukce

Podlaží

Dispozice 1+1

Celková cena 146 868 Kč

Jednotková cena 4 026 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – BJ o velikosti 1+1 po částečné modernizaci interiéru, v BD po částečné revitalizaci, situovaném v lokalitě sídlištní zástavby, v okrajové části města v blízkosti občanské vybaveností, dobrou dopravní dostupností a obslužností. Srovnatelné jednotky Název: BJ 1+1 byt 1+1, 39 m2, Ov, ul. W. A. Mozarta, v Mostě. Byt je po kompletní rekonstrukci, kuchyňská linka je rohová, prostorná, koupelna spojena s toaletou - sprchový kout, závěsné WC, obklady, dlažba, snížené stropy. V pokoji jsou renovované parkety, v chodbě dlažba, v kuchyni plovoucí podlaha, nové dveře, nové radiátory, žaluzie. K bytu náleží vnitřní komora a sklep. Pozemek u domu je oplocen. Dům prošel celkovou revitalizací, zateplení, střecha, plastová okna. Celková cena:330 000 Kč za nemovitost, Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:3. podlaží z celkem 3 Užitná plocha:56 m2 Plocha podlahová:56 m2 Lokalita: W. A. Mozarta, Most Podlaží: 3 Dispozice: 1+1 Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

330 000 Kč

5 893 Kč/m2


0,85 0,97 1,00 0,94 0,95 1,00 1,00

Celkový koef. KC 0,74 -8-


Název: BJ 1+1 byt v osobním vlastnictví o dispozici 1+1 nedaleko centra města Mostu. Byt je po částečné rekonstrukci (koupelna, WC, plovoucí podlahy, zánovní kuchyňská linka z masivu). V blízkosti domu je veškerá občanská vybavenost (obchody, škola, školka, zastávky MHD). Celková cena:210 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Centrum obce Podlaží:1. podlaží z celkem 5 Užitná plocha:40 m2 Plocha podlahová:40 m2 Lokalita: tř. Budovatelů, Most Podlaží: 5 Dispozice: 1+1 Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

210 000 Kč

5 250 Kč/m2


0,85 1,00 1,00 0,96 0,99 1,00 1,00



Název: BJ 1+1 byt v osobním vlastnictví o velikosti 1+1 42 m2 v třetím patře cihlového domu. Byt se nachází v centru města. Byt je v původním stavu, v celém bytě jsou plastová okna. V domě je k dispozici výtah. K bytu náleží sklep. Parkování před domem. Celková cena:177 500 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:3. podlaží z celkem 5 Užitná plocha:42 m2 Lokalita: tř. Budovatelů, Most Podlaží: 3 Dispozice: 1+1 Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

177 500 Kč

4 226 Kč/m2


0,85 1,00 1,00 1,04 1,02 1,00 1,00

Celkový -9-

Upravená j.

koef. KC 0,90

cena Kč/m2 3 810

Název: BJ 2+1 byt v centru města Most. Bytová jednotka 2+1, OV, 58 m2, se nachází ve 3. patře cihlového domu s výtahem. Byt je po částečných úpravách. Nová plastová okna. Kuchyň se zachovalou linkou a kombinovaným sporákem s troubou. Na podlaze dlažba, na které je lino. V prostorném obývacím pokoji a ložnici jsou na podlaze parkety. Koupelna s vanou a umývadlem, k dispozici je též úložná skříňka. Toaleta samostatně. Na chodbě je k dispozici botník s věšákem. K bytu náleží také sklepní kóje. Celková cena:280 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Centrum obce Podlaží:5. podlaží z celkem 7 včetně 2 podzemních Užitná plocha: 58 Lokalita: tř. Budovatelů, Most Podlaží: 5 Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

280 000 Kč

4 828 Kč/m2


0,85 0,99 1,00 0,97 0,98 1,00 1,00



Název: BJ 2+1 byt o dispozici 2+1 v osobním vlastnictví v Mostě, v ulici tř. Budovatelů. Byt se nachází v posledním sedmém podlaží cihlového domu s výtahem. Tento slunný byt prošel modernizací, v kuchyni je nová kuchyňská linka s myčkou nádobí a lednicí, ve zděné koupelně byly provedeny keramické obklady a sprchový kout, v pokojích je plovoucí podlaha Celková cena:319 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:7. podlaží z celkem 6 Užitná plocha:58 m2 Lokalita: tř. Budovatelů, Most Podlaží: 7 Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

319 000 Kč

5 500 Kč/m2

K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu

0,85 0,99

- 10 -

K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 0,95 0,98 1,00 1,00



Název: BJ 2+1 Byt je v osobním vlastnictví, nachází se v prvním patře cihlového domu. Byt je v původním stavu, vhodný k rekonstrukci. Sestává se z předsíně, koupelny, WC, kuchyně a dvou pokojů. Na podlahách položeno PVC, koberec a dlažba. Veškerá občanská vybavenost v blízkosti. Celková cena: 230 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Podlaží:1. podlaží z celkem 7 včetně 1 podzemního Užitná plocha:56 m2 Lokalita: tř. Budovatelů, Most Podlaží: 7 Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

230 000 Kč

4 107 Kč/m2


0,85 0,99 1,00 1,03 1,01 1,00 1,00



Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 3 000,-Kč do 5 000,-Kč/m2 - indikovaná hodnota je při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 3 595 Kč/m2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 4 026 Kč/m2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 4 339 Kč/m2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 4 026 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 36,48 m2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 146 868 Kč Popis: BJ po částečné modernizaci

- 11 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota

146 868 Kč

Věcná hodnota Hodnota pozemku

294 536 Kč 7 892 Kč

Obvyklá cena 147 000 Kč slovy: Jednostočtyřicetsedmtisíc Kč

Komentář ke stanovení výsledné ceny

Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. BJ 1+1, ve stavu po částečné modernizaci interiéru, s plastovými okny, s průměrným příslušenstvím a standardním vybavením, v BD po částečné revitalizaci (plastová okna), situovaném v okrajové části obce, v blízkosti občanské vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a obslužností - V dané lokalitě je poptávka výrazně nižší než nabídka, v lokalitě tř. Budovatelů a okolí cca 1 km je obdobných bytů na prodej cca. 40. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota

146 868,-Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 15848, 4973, zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 147 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených - Věcné břemeno užívání měřiče tepla v čp. 2381 ze dne 4.3.1998, zřízené ve prospěch Statutární město Most, Smlouvou o věcném břemeni V3 1149/1998 - povinnost k oceňované jednotce č. 2380/11- nemá vliv na hodnotu nemovitosti 0,-Kč

- 12 -

Závěr Odpověď na otázky dle usnesení: Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů indikuji obvyklou cenu nemovitostí - BJ č. 2380/11 v BD čp. 2380, 2381, 2382 na pozemku p.č. 3596, 3597, 3598 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemků o velikosti 3991/442615, vše v k.ú. Most II, obci Most, zapsané na LV č. 15848, 4973, vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most; se zohledněním práv a závad:

ve výši: 147 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).

V Trutnově 2.11.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1014/194/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 194.

- 13 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 15848, 3596 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o utanovení znalce Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz

- 14 -

počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 0

Snímek katastrální mapy

- 15 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

Mapa oblasti

- 17 -

2015

Recommend Documents