Obec: Lovosice
Znalecký posudek č.4862 - 103/2015 OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI ODHAD OBVYKLÉ CENY Nemovitá věc:
Pozemky s příslušenstvím (halami) zapsaný na LV č.6920 v k.ú. Lovosice
Katastrální území:
Lovosice
Vlastník:
MONED s.r.o., č.p.398, 40323 Velké Březno
Objednavatel:
Insolvenční správce Ing. Peter Režnický dlužníka MONED s.r.o. Bohumínská 788/61, 710 00 Ostrava provozovna Mírové náměstí 2/5 400 02 Ústí nad Labem
Vypracoval :
Účel ocenění:
zjištění obvyklé ceny (KSUL 85 INS 5058 / 2015)
Oceněno ke dni:
20.09.2015
Toto ocenění obsahuje 9 stran textu včetně strany titulní a 7 příloh a předává se ve třech vyhotoveních.
V Jirkově dne 08.10.2015.
2
A. Situace l. Nemovitá věc byla osobně prohlédnuta a zaměřena dne 20.09.2015 za účasti insolvenčního správce. 2. Podklady pro vypracování posudku: a) Výpis vyhotovený z LV č.6920 pro k.ú. Lovosice. b) Kopie smlouvy V- 5640/2012-506. c) Zákon č.151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. d) Databáze internetu. e) Databáze realitních kanceláří. f) Informace poskytnuté objednavatelem a realitními kancelářemi. 3. Charakteristika obce: obec Lovosice má 5683 obyvatel a má kompletní občanskou vybavenost. Ve městě je zdravotní středisko, zimní stadion, plavecký stadion, koupaliště a kulturní zařízení. Městská doprava je autobusy. Město má dobré spojení na Prahu a do krajského města Ústí nad Labem a následně do spolkové republiky Německo. 4. Zástavba v obci: objekty pro bydlení, průmyslové objekty, obchodní objekty. 5. Inženýrské sítě : elektropřípojka, veřejný vodovod, veřejná kanalizace, veřejný plynovod, 6. Pracovní možnosti v obci : omezené pracovní možnosti v místě. 7. Životní prostředí : běžný hluk a prach od dopravy. 9. Příslušenství pozemků : bez výrazného dopadu na cenu nemovité věci. 10. Typ stavby : zděná a betonový prefabrikovaný skelet 11. Obyvatelstvo : průměrná hustota obyvatel. 12. Rizika nemovité věci : z technického hlediska z provedeného šetření je zde riziko zřízení střechy na jedné hale 13. Věcná břemena – není 14. Omezení vlastnického práva: ano (insolvence – prohlášený konkurs) 15. Ocenění bude provedeno k datu 20.09.2015.
B. Nález 1. Znalecký úkol: Úkolem znalce je ocenění nemovitých věcí ve vlastnictví MONED s.r.o.., č.p.398, 40323 Velké Březno s uvedením ceny v daném místě a čase obvyklé, a její součásti, tj. co k ní podle povahy náleží. Předmětem ocenění jsou nemovité věci – pozemky zapsané na LV č.6920 pro k.ú. Lovosice. 2. Základní informace Adresa nemovité věci: Lovosice Kraj: Ústecký Okres: Litoměrice Obec: Lovosice 3. Metody zjištění ceny Obvyklá cena Cena pro toto ocenění byla zjištěna dle z§ 2 odst.1. zákona č.151/1997 Sb..
2
3
4. Vlastnické a evidenční údaje Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí jsou vlastníkem nemovitých věcí: MONED s.r.o.., č.p.398, 40323 Velké Březno Severočeské doly a.s.
Pozemkové údaje a) katastrální území Lovosice – LV č.6920 Pozemky Výměra parc.č. (m2) 869/3 825 876/13 111 879/1 332 879/4 316 880 2077 881/1 2500 881/2 1581 881/3 154 881/5 291 881/6 691 881/7 15 882/1 4935 882/3 491 Celkem výměra
Druh pozemku ostatní plocha - dráha ostatní plocha - jiná plocha ostatní plocha – ostatní komunikace ostatní plocha – ostatní komunikace zastavěná plocha ostatní plocha – manipulační plocha zastavěná plocha zastavěná plocha ostatní plocha – manipulační plocha ostatní plocha – manipulační plocha zastavěná plocha ostatní plocha – manipulační plocha ostatní plocha – manipulační plocha 14319 m2
Stavby bez čp/če bez čp/če bez čp/če bez čp/če
prům.obj prům.obj prům.obj prům.obj
na parcele č.880 na parcele č.881/2 na parcele č.881/3 na parcele č.881/7
Ostatní zápisy v KN B1 - jiná práva - bez zápisu C - omezení vlastnického práva – ano (zástavní práva) D – jiné zápisy – bez zápisu E – Nabývací tituly a jiné podklady zápisu – Smlouva kupní ze dne 02.10.2012. Právní účinky vkladu 03.10.2012 (V-5640/2012-506)
5. Dokumentace a skutečnost
Jedná se o zastavěné pozemky a ostatní plochy na kterých stojí budovy (haly) bývalého areálu firmy SETUZA a.s., dnes MONED, s.r.o., , ve které byla v jedné z hal zřízena truhlárna a druhá hala byla nevyužita a v době ocenění byly objekty nevyužívány. Výrobní areál se situované v ulici U Zdymadel a nachází v průmyslové zóně ohraničený ze severní části řekou Labe, z východní části průmyslovými objekty, jižní části potokem Modla a ze západní části sportovním hřištěm. Dle platného územního plánu je tato lokalita zahrnuta do ploch výrob. Tato plocha je už v zátopovém území 5 leté vody (viz příloha č.5) a není chráněna vybudovanými protipovodňovými zábranami
3
4
(viz příloha č.6) a její další možné využití, jako nelepší možné se předpokládá pouze jako skladovací prostory. Jediný možný přístup pro dopravní prostředky do areálu není z veřejného pozemku, ale z pozemku jiného právního subjektu. Na tento pozemek není dle katastru nemovitostí zřízeno věcného břemene užívání. Technický stav objektů odpovídá stáří a velmi zanedbané údržbě, kdy na části haly (nevyužívané) je zřícena střešní konstrukce a na obou halách chybí konstrukce a vybavení (světlíky, klempířské konstrukce, elektroinstalace, kanalizace, vodovod, vrata, hygienické zařízení. Dále dle katastru nemovitostí jsou uvedeny ještě dva objekty a dle skutečnosti se jedná o demolice. 6. Věcná břemena, zátěže Věcná břemena se k oceňované nemovité věci nejsou a váží se pouze zástavní práva 7. Základní popis Předmětem ocenění je určení obvyklé ceny pozemků s příslušenstvím (stavbami) zapsané na LV č. 6920 v k.ú. Lovosice v ulici U Zdymadela situována v okrajové části města. Hlavní vstup do objektu je ze zpevněné komunikace a haly jsou odpojeny od inženýrské sítě včetně plynu. Haly bývalé truhlárny je přízemní objekt, kdy nosnou konstrukci tvoří železobetonový skelet s vyzdívkou a se sedlovou střechou s lepenkovou krytinou a provizorním světlíky z folie, bez klempířských prvků (okapy, svody), podlaha betonová, vrata plechová, omítky hrubé, bez elektroinstalace, vodovodu, kanalizace, oken, sociálního vybavení. Haly bývalé skladu je přízemní zděný objekt se sedlovou střechou v části už propadlou s eternitovou krytinou a světlíky, bez klempířských prvků (okapy, svody), podlaha betonová, omítky hrubé, bez vrat, dveří, elektroinstalace, vodovodu, kanalizace, oken, větrání a sociálního vybavení. Stav objektů odpovídá staří velmi zanedbané údržbě. Užitná plocha: Hala truhlárna na p.č.881/2– 1581 m2 Hala skladu na p.č.881/1 – 2500 m2 Pozemek – 14319 m2
C. Posudek Definice obvyklé ceny Obecně“ cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Dle zákona 151/1997 Sb. (v platném znění) : „cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,“
4
5
Pro oceňované nemovité věci byl proveden následující rozbor: Silné stránky nemovité věci: - nejsou - Slabé stránky nemovité věci: - omezení vlastnických práv (insolvence – konkurs) - nemožný přístup z veřejné komunikace (pouze pro pěší z cyklostezky) - není zřízeno věcné břemeno pro přístup přes pozemek jiného vlastníka - umístění v zátopovém území 5-ti leté vody - nezahrnuto do protipovodňových opatření - technický stav objektů - pro další využití je nutná rozsáhlá rekonstrukce (vysoké investiční náklady) - volně přístupná (není oploceno) - jsou zde černé skládky Ceny majetku zjištěné použitými metodami se podstatně liší. Cena zjištěná metodou věcné ceny a reprodukční ceny nemá vypovídající sílu, protože informuje pouze o technickém stavu a nákladové ceně majetku, nezohledňuje některé významné cenotvorné faktory, kterým jsou zejména lokalita a situace na trhu. Cena zjištěná výnosovou metodou informuje o výnosovém potenciálu za příkladu pronájmu celé budovy. Nejúplnější vypovídající schopnost má cena majetku zjištěná porovnávací metodou. Seznam oceňovaných nemovitých věcí 1) Nemovité věci zapsané na LV č.6920 v k.ú. Lovosice
Porovnávací metoda Tato metoda pro ocenění ceny nemovité věci (stavby) je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu prodeje nemovité věci včetně staveb. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Úkolem znalce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné obvyklé ceny. Porovnány mohou být nemovité věci stejného charakteru. Kvalitativní (cenotvorné) parametry zahrnují: - Polohu v lokalitě - Konstrukční systémy - Vybavenost - Opotřebení fyzické, funkční a ekonomické - Architektonické působení.
5
6
Přímá metoda Pro stanovení porovnávací hodnoty oceňovaného majetku byly vybrány hodnoty ze skutečně realizovaných a nabízených srovnatelných nemovitých věcí v čase a místě. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících znalců a databáze ARK získané prostřednictvím Internetu. Pro zjištění ceny prodávaného majetku – nemovité věci je metoda zjištěná porovnávací metodou, která má nejúplnější vypovídající schopnost.
1) Nemovité věci zapsané na LV č.6920 v k.ú. Lovosice a) Prodej komerčního objektu, Terezín, Výroba, 13341 m2 Cena: 3 300 000 Kč Užitná plocha: 13341 m2 Konstrukce: Smíšená Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Stav objektu: Dobrý Energetická třída: G - Mimořádně nehospodárná Vytápění: Jiné Garáž: Ano Reality 11 Vám zprostředkují prodej areálu. Zvýhodněná cena na omezenou dobu. Cena za 1 m² pozemku vč. objektů pouze 246,- Kč. Původní cena 6.500.000 Kč, zvýhodněná cena: 3.300.000,- Kč. Areál velmi dobře dostupný z dálnice D8 (7km), Prahy (55km), Litoměřic (5 km, Roudnice n/L (14km) je situován na okraji města Terezín na pozemku o výměře 13441 m². V areálu zděné a ocelové objekty s betonovými podlahami, ocelové přístřešky a zpevněné plochy, vhodné k výrobním, skladovacím, servisním, obchodním i kancelářským účelům. Kamerový systém, užitková voda ze studny-2x, elektřina 220/380 V, el. přípojka s příkonem 2x120 kV, septik. Přístupy po asfaltových komunikacích a po zpevněných panelových plochách, vhodné i pro těžkou techniku. Všechny nemovitosti jsou pojištěné! Objekty s pozemky: objekt na parcele 354 m² – ocelový přístřešek vhodný i pro parkování nákladních vozidel. Objekt na parcele 342 m², truhlárna - zděná budova s kancel. prostory, soc. zařízením, sklady, dílnami, garáží, kotelnou, 3x WC, septik. Objekt na parcele 706 m² – ocelová sklad. zateplená hala - 10 vjezd. vrat, šířka 3,60 m a výška 8x3,60 m + 2x4,20 m, skladovací výška haly je 5 metrů, vnitřní prostor částečně rozdělen vyzděnými příčkami. Objekt na parcele 704 m² – ocelová skladovací zateplená hala (dílny, sklad) - 9 vjezdových vrat, šířka 3,60 m a výška 1x4,20 m, 1x2,70 m, 3x3,0 m, 4x3,6 m. Skladovací výška 5 metrů. Objekt na parcele 254 m² – ocelový přístřešek i pro nákl. automobily, objekt vrátnice vč. vybavení. Pozemky bez staveb částečně nezpevněné se 3 umělými rybníčky 200 m² a další pozemky jsou zpevněné betonovými panely a asfaltem – příjezdová a manipulační plocha. V roce 2013 místo zasaženo povodní z řeky Ohře. Možný prodej i včetně vybavení (vysokozdvižný vozík Desta, minibagr Kubota ad.), příp. jako celou firmu - dle dohody Ev. číslo: 9580.
6
7
Ocenění : 14319 m2 * 246 Kč/m2=
3522474,00 Kč
Polohový koeficient
*1,00
Korekce porovnání (vybavení)
*0,70
Korekce transakce (zdroj)
*0,80
Celkem
1972585,44 Kč
Zaokrouhlení
1973000,00 Kč
Porovnávací cena pozemků na LV č.6920 včetně příslušenství ke dni odhadu činí
1973000,00 Kč
b) Prodej výrobní haly, prostoru 59 000 m²Terezín, okres Litoměřice Cena :24000000 Kč (407 Kč za m²) Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rozlehlého areálu určenému ke komerčním účelům, na okraji města Terezín, okr. Litoměřice. V areálu jsou 3 železobetonové haly určné k lehké průmys. výrobě nebo skladování (cca 3300 m²) s toho je již jedna hala PRONAJATA. Dále 3 plechové haly (880 m²), obytná zděná vrátnice (134 m²) a 5 přístřešků ( 6570 m²), které jsou vhodné pro parkování a skladování. Na pozemku je přístřešek pro čerpací stanici a lapol. Celková rozloha areálu 5,9 ha včetně 3 ha odstavných zpevněných ploch. Komplex je osvětlen a oplocen, má vlastní trafostanici, obecní vodovod, studnu, vlastní asfaltové komunikace. Je zde výborná dopravní dostupnost (8 km od sjezdu z D8). Cena dle dohody. Pro více informací a možnost prohlídky, kontaktujte realitního makléře Ev. číslo: 567227.
Ocenění : 14319 m2 * 407 Kč/m2=
5827833,00 Kč
Polohový koeficient
*0,75
Korekce porovnání (vybavení)
*0,60
Korekce transakce (zdroj)
*0,80
Celkem
2098019,88 Kč
Zaokrouhlení
2100000,00 Kč
Porovnávací cena pozemků na LV č.6920 včetně příslušenství ke dni odhadu činí
2100000,00 Kč
7
8
c) Prodej výrobní haly v Lovosicích, okres Litoměřice Jedná se o uskutečněný prodej oceňované nemovité věci zapsané na LV č.6920 pro k.ú.Lovosice. Nemovitá věc byla v 10/2012 v rámci konkurzu firmy SETUZA a.s. dle kupní smlouvy (viz příloha č.3) prodána za 1.750.000 Kč.
Odhad obvyklé ceny Předpoklady a omezující podmínky pro určení obvyklé ceny Tento odhad byl vypracován v souladu s těmito obecnými podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné- zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části tohoto posudku, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 3) Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Výsledky této analýzy je možné použít k účelu uvedené v tomto posudku.
Obvyklá cena je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálné použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha a faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení obvyklé hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se obvyklá hodnota majetku stanovuje.
Na základě porovnání oceňované nemovité věci s realizovanými a připravovanými prodeji obdobných nemovitých věcí s inzercí realitních kanceláří na Litoměřicku a s nabízenými komerčními prostory na internetu (např.server SREALITY.cz, reality.cz) je pro určení obvyklé ceny nemovité věci použita cena (cena uvedená v bodě c porovnávací metody) z již prodané stejné nemovité věci, s tím že v ceně jsou zahrnuty aspekty zhoršeného technického stavu, velikosti nemovité věci, slabé stránky nemovité věci a časové rozlišení mezi prodejem a cenou k datu ocenění:
OBVYKLÁ CENA NEMOVITÉ VĚCI - POZEMKŮ VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ ODHADUJI NA 1.750.000 Kč Slovy: Jeden milion sedm set padesát tisíc korun českých.
8
9
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vyhotovil jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 26.10.1989, č.j. Spr 3994/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.4862 - 103/2015 znaleckého deníku. V Jirkově dne 08.10.2015. Ing. B o g u s k ý Pavel
9
10
Příloha č.1 Výpis z KN
10
11
Příloha č.2 Snímek pozemkové mapy
11
12
Příloha č.3 Kupní smlouva V-5640/2012-506
12
13
13
14
14
15
15
16
Příloha č.4 Územní plán
K. VYMEZENÍ PLOCH A KORIDORU ÚZEMNÍCH REZERV A STANOVENÍ MOŽNÉHO BUDOUCÍHO VYUŽITÍ, VCETNE PODMÍNEK PRO JEHO PROVĚŘENÍ (253) Územní plán vymezuje tyto plochy a koridory územních rezerv a určuje následující podmínky pro jejich proverení42: kód popis územní rezervy možné využití dotcené k.ú. podmínky pro proverení R 01 Rozšíření městského hřbitova OH Lovosice Podmínkou prověření rozšíření městského hřbitova je vyhodnocení postupného naplánování kapacity stávajícího hřbitova a prokázání potřebnosti dalšího plošného rozšíření hřbitova. R 02 Přestavba stávajícího areálu drobné a řemeslné výroby na bydlení hromadné BH Lovosice Podmínkou prověření přestavby stávajícího areálu drobné a řemeslné výroby na bydlení hromadné je vyhodnocení procesu postupného naplánování návrhových ploch pro bydlení hromadné vymezených v územním plánu a prokázání potřebnosti vymezení dalších návrhových ploch pro hromadné bydlení v dané lokalitě. 42 úplné
názvy možného využití ploch územních rezerv odpovídají jednotlivým kódům viz kapitola H – Stanovení podmínek pro využití ploch s rozdílným způsobem využití
16
17
Příloha č.5 Zátopové území Q5
17
18
Příloha č.6 Protipovodňové opatření
18
19
Příloha č.7 Foto
19
