2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4423-222/2015 O ceně pozemku p.č.st.822, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 444 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.19 v obci Hošťálková, včetně příslušenství a pozemku p.č.92, zahrada, o velikosti 317 m2, vše zapsáno na LV č.1442 pro k.ú.Hošťálková

Objednatel znaleckého posudku:

QI investiční společnost, a.s. Rybná 682/14 110 05 Praha 1

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.9.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 15.9.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.822, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 444 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.19 v obci Hošťálková, včetně příslušenství a pozemku p.č.92, zahrada, o velikosti 317 m2, vše zapsáno na LV č.1442 pro k.ú.Hošťálková

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Hošťálková 19 756 22 Hošťálková Zlínský Vsetín Hošťálková Hošťálková 2 200

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 854,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) -2-

č. II IV IV

Pi 0,85 0,60 1,01

I

1,00

I

1,00

II

0,98

služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 431,10 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.9.2015 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1442 pro k.ú.Hošťálková - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - Odhad tržní hodnoty č.209/2011

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

695204/5859, Paní Jindřiška Daňová, Hošťálková 19, 75622 Hošťálková, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

695204/5859, Paní Jindřiška Daňová, Hošťálková 19, 75622 Hošťálková, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena

-3-

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný. Má sklonitou střechu, krytina je plechová, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je břízolitová, částečně obložená heraklitem s polystyrenem. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, PVC, palubek. Schody jsou železobetonové s dřevěnými nášlapy. V přízemí je byt dispozice 3+kk před rekonstrukcí. Vybavení kuchyně je minimální, sporák na pevná paliva, WC a koupelna jsou v rekonstrukci. V patře je byt dispozice 3+1, WC splachovací, koupelna s vanou, kuchyňská linka, elektrický sporák s varnou deskou. Vytápění v domě je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Stav domu je zhoršený, celkové vybavení je standardní až podstandardní. Dům je užíván od roku 1920, horní byt je po modernizaci. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, vlastní studnu, kanalizaci. Plyn je zaveden na pozemek. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby a porosty.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemky s rodinným domem

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

-5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Index trhu s nemovitostmi

č. III

Pi 0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,03 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 1,030

i=1

Index polohy pozemku

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,110 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,030 * 1,000 * 1,110 = 1,143 -6-

0,04 0,03 0,00 0,00 0,01 0,02 0,00 0,00 0,01 0,00

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 431,10

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st.822 92

Výměra [m2] 444,00 317,00 761,00

Index

Koef.

1,143 Jedn. cena [Kč/m2] 492,75 492,75 m2

Upr. cena [Kč/m2] 492,75 Cena [Kč] 218 781,156 201,75 374 982,75

Ocenění staveb na pozemcích

Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Zlínský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 95 let 1 975 1 649,- Kč/m3

-7-

Zastavěné plochy a výšky podlaží

1.PP: 1.NP: 2.NP: Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

= = = Zastavěná plocha 14,00 m2 120,00 m2 110,00 m2

14,00 m2 120,00 m2 110,00 m2

Konstrukční výška 2,20 m 2,76 m 2,80 m

Obestavěný prostor

obestavěný prostor: Obestavěný prostor - celkem:

= =

876,00 m3 876,00 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,03

120,00 m2 244,00 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové -8-

č. I

Vi typ B

III III II III V

0,00 0,00 0,00 0,02 0,08

III

0,00

7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stavby 40 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (40 + 15)= 0,725

IV

0,05

I IV II

0,00 0,04 0,00

II

0,00

III III

0,00 0,85

či rozsáhlejšími stavebními

12

Index vybavení

Σ Vi) * V13 * 0,825 = 0,834

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. III

Pi 0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,03 0,00 1,00

č. I

Pi 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,030 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku -9-

2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II III 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,04 0,03 0,00 0,00 0,01 0,02 0,00 0,00 0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,110 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 649,- Kč/m3 * 0,834 = 1 375,27 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 876,00 m3 * 1 375,27 Kč/m3 * 1,030 * 1,110= 1 377 375,26 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 377 375,26 Kč

Cena staveb celkem

=

1 377 375,26 Kč

Pozemky - celkem

+

374 982,75 Kč

Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena

=

1 752 358,01 Kč

- 10 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění pozemků 1 752 358,- Kč

1.1. Pozemky s rodinným domem 1. Ocenění pozemků celkem

1 752 358,- Kč

Celkem

1 752 358,- Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 752 358,- Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem

1 752 358,- Kč

1. Ocenění pozemků celkem

1 752 358,- Kč

Celkem

1 752 358,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 752 358,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmilionsedmsetpadesátdvatisíctřistašedesát Kč

- 11 -

1 752 360,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 1.100.000,- Kč a příslušenství - IT credit, s.r.o., Pernerova 494/48, Praha 8, Karlín, 186 02. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

Rodinný dům v obci Trnava. Dům je v dobrém udržovaném stavu. V přízemí se nachází obývací pokoj, kuchyně, pracovna, koupelna, WC, veranda, venkovní terasa s posezením. V patře jsou 3 pokoje a balkon. V suterénu je sklep a kotelna. Za domem je zděná garáž, stodola a zahrada. Pozemek má celkovou výměru 1305 m2, je mírně svažitý s jižní orientací. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Veřejný vodovod, odpady jsou svedeny do septiku, plynová přípojka se nachází na hranici pozemku. Vhodné pro rodinné bydlení. Obec Trnava leží v krásné přírodě na rozhraní Hostýnských a Vizovických vrchů. Nachází se zde základní i mateřská škola, knihovna, pošta, několik prodejen potravin, 2 restaurace, víceúčelové hřiště, tenisové kurty, 2 lyžařské vleky. Vzdálenost do Zlína je 15 km. Požadovaná cena 1.990.000,- Kč včetně provize RK.

- 12 -

rodinný dům v Liptále o zastavěné ploše 125 m2, Dům prošel celkovou rekonstrukcí. Střecha sedlová, materiál plech, okna plastová, zateplení celého domu. V přízemí se nachází prostorná hala s krbem s přímým vstupem do původního kamenného sklípku, kotelna, dílna a dvě skladové místnosti. Vytápění je kotlem na peletky který je velmi úsporný a ekologický. Požadovaná cena 2.200.000,- Kč.

- 13 -

rodinný dům, který je situován na slunném místě v okrajové části obce Kateřinice. V přízemí se nachází vestibul s krbem, kuchyň, dva pokoje, koupelna a vchod do sklípku. Vstup do 1 NP, kde je prostorná podkrovní místnost a WC s umyvadlem, je řešen schodištěm z masívu. Ohřev vody a vytápění je pomocí plynového kotle. Součástí RD je i garáž a udržovaná zahrada. Požadovaná cena 1 870 000 Kč za nemovitost, včetně provize.

- 14 -

Prodej rodinného domu s okrasnou zahradou, který je vhodný k bydlení i rekreaci, v krásném prostředí rekreační oblasti Rajnochovice,k.ú. Kunovice. Zastavěná plocha 88 m2, zahrada 932 m2. V 1. NP se nachází kuchyň, obývací pokoj, koupelna a WC. V.2. NP pak dva pokoje. Vytápění krbovými kamny na tuhá paliva. Parkování na pozemku pro dvě auta, jedno stání je zastřešeno. Požadovaná cena 1 950 000 Kč za nemovitost, včetně provize.

Obvyklou cenu vedlejších staveb a ostatního příslušenství určuji částkou 300.000,- Kč.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.050.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.050.000,- Kč. Slovy: Dvamilionypadesáttisíc Kč

V Tršicích 15.9.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14.

- 15 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4423-222/2015 znaleckého deníku.

- 16 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1442 ze dne 12.8.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 17 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 4 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

- 19 -

- 20 -

Mapa oblasti

- 21 -

- 22 -

- 23 -