2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5045-045/2015

o odhadu obvyklé ceny výrobního areálu tvořeného souborem staveb, pozemků a společně užívaných nemovitých věcí, v k.ú. Malé Svatoňovice, obec Malé Svatoňovice a v k.ú. Rtyně, obec Rtyně, vše okres Trutnov, kraj Královéhradecký.

Objednatel znaleckého posudku:

GAVLAS, spol. s r.o. Politických vězňů 1272/21 110 00 Praha 1

Účel znaleckého posudku:

stanovení ceny obvyklé pro dobrovolnou dražbu

Podle stavu ke dni 7.2. 2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Luděk Hůrka Veverkova 24 170 00 Praha 7 telefon: 602 373 102 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 7.2. 2015

-2-

ÚVOD 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o odhadu obvyklé ceny výrobního areálu tvořeného souborem staveb, pozemků a společně užívaných nemovitých věcí, v k.ú. Malé Svatoňovice, obec Malé Svatoňovice a v k.ú. Rtyně, obec Rtyně, vše okres Trutnov, kraj Královéhradecký, za použití poskytnutých podkladů a podle dispozic zadaných objednatelem. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

výrobní areál Malé Svatoňovice 315 Královéhradecký Trutnov Malé Svatoňovice, Rtyně v Podkrkonoší Malé Svatoňovice, Rtyně v Podkrkonoší 1525, 2 999

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.10. 2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z KN a LV č. 694 KÚ Trutnov pro k.ú. Malé Svatoňovice - výpisy z KN a LV č. 1640 KÚ Trutnov pro k.ú. Rtyně v Podkrkonoší - kopie katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem a p. Vasiljevem - znalecký posudek Jiřího Janouška č. 2288-99/2012 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Pro vypracování posudku byly použity tržní indikátory vybrané za použití následujících hodnotících norem : - Appraisal and Valuation Manual (RICS) - Approved European Property Valuation Standards (TEGoVA) - International Valuation Standards (IVSC) a další literatury s problematikou oceňování nemovitostí. 5. Vlastnické a evidenční údaje Ke dni ocenění byla jediným vlastníkem oceňovaných nemovitostí zapsaných na výpisech z KN a LV č. 1694 KÚ Trutnov pro k.ú. Malé Svatoňovice a č. 1640 KÚ Trutnov pro k.ú. Rtyně v Podkrkonoší : Protheus, a.s., Malé Svatoňovice 315 , identifikátor 253490040. 6. Dokumentace K oceňované nemovitosti nebyla předložena žádná další dokumentace.

-37. Obsah znaleckého posudku 1. IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI 2. POPIS NEMOVITOSTI, VYHODNOCENÍ PODKLADŮ, ZÁVADY 2.1. Popis nemovitosti 2.2. Vyhodnocení podkladů 2.3. Závady 3. OCENĚNÍ 3.1. Věcná hodnota 3.2. Výnosová hodnota 3.3. Porovnávací hodnota 4. ZÁVĚR A REKAPITULACE 5. PŘÍLOHY

-4-

1. IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI Nemovitosti k.ú. Malé Svatoňovice: Pozemky : Druh Pozemek p.č. Výměra (m2) ostatní plocha 505 247 Zapsáno na LV č. 694 KÚ Trutnov pro k.ú. Malé Svatoňovice.

Poznámka

Nemovitosti k.ú. Rtyně v Podkrkonoší: Pozemky: Pozemek p.č. Výměra (m2) St. 379 1001 St. 382/1 6529 St. 738 778 St. 739 28 St. 1240 1358 311 St. 1241 St. 1242 32 1046 St. 1324 53 St. 1325 45 St. 1326 267 St. 1327 46 St. 1328 74 St. 1329 St. 1330 119 St. 1445 68 1540/2 9908 1570/1 854 497 1572/1 732 1572/3 1572/10 295 1573/1 486 7603 1573/2 1586/2 551 1672 1877 1675/2 253 1675/3 478 1675/4 1364 1675/5 153 1675/6 82 3555/3 514 3578 603

Druh zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha

Poznámka

-5Budovy : Číslo budovy č.p. 315 bez č.p./č.e. bez č.p./č.e. bez č.p./č.e. bez č.p./č.e. bez č.p./č.e. bez č.p./č.e. bez č.p./č.e. bez č.p./č.e. bez č.p./č.e. bez č.p./č.e. bez č.p./č.e. bez č.p./č.e. bez č.p./č.e.

Způsob využití bydlení průmyslový objekt zemědělská stavba průmyslový objekt průmyslový objekt průmyslový objekt průmyslový objekt průmyslový objekt průmyslový objekt jiná stavba průmyslový objekt průmyslový objekt průmyslový objekt výroba

Na parcele p.č. St. 379 St. 382/1 St. 738 St. 739 St. 1240 St. 1242 St. 1324 St. 1325 St. 1326 St. 1327 St. 1328 St. 1329 St. 1330 St. 1345

Vše zapsáno na LV č. 1640 KÚ Trutnov pro k.ú. Rtyně v Podkrkonoší. Specifikace nemovitosti pro ocenění Předmětem ocenění jsou: Budova č.p. 315 na p.č. St. 379 Tovární komín zděný na p.č. St. 382/1 Kotelna na p.č. St. 382/1 Skládka paliva na p.č. St. 382/1 Stará kotelna na p.č. St. 382/1 Hala - „Sklad Hilton“ na p.č. St. 382/1 Hala na p.č. St. 1324 - skladování a sušení dřeva Hala na p.č. St. 1240 - zpracování dřeva Hala – „Remíza“ na p.č. St. 1241 Budova - zděná část pily na p.č. St. 1328 Hala - objekt pily - dřevostavba na p.č. St. 738 Budova - zděná přístavba pily na p.č. St. 738 Budova - přístavba pily - truhlárna, na p.č. St. 738 Sklad na p.č. St. 1326 Sušárna dřeva na p.č. St. 1445 Sklad na p.č. St. 1325 Skladový přístřešek u výrobní haly na p.č. St. 1240 Sklad na p.č. St. 1242 Přístřešek u ocelového sila na p.č. St. 739 Buňka „Vrátnice“ na p.č. 1675/5 Garáž na p.č. St. 382/1 vedle skladu „Hilton“ Silo na piliny na p.č. St. 1329 Ocelové čtyřboké silo na p.č. St. 1573/2 Násypka na uhlí na p.č. St. 382/1 Pozemky – dle příslušných LV

-6Společně užívané nemovité věci – součástí oceňovaného areálu jsou také společně užívané nemovité věci (trafostanice, areálový rozvod vody, areálové rozvody kanalizace, kanalizační šachty, vnitroareálové rozvody elektro, zpevněné plochy betonové, panelové, dlážděné a asfaltové, opěrné zdi betonové a oplocení, osvětlení, kolejové těleso železniční vlečky, jednoduché přístřešky, trvalé porosty apod.) – které nejsou samostatně oceňovány, k jejich hodnotě je však přihlédnuto při stanovení obvyklé ceny.

2. POPIS NEMOVITOSTI, ZÁVADY 2.1. Popis nemovitosti Popis lokality - poloha Oceňovaný soubor nemovitostí se nachází na rozhraní katastrálních území Malá Svatoňovice a Rtyně v Podkrkonoší. S vyjímkou jednoho pozemku pod částí železniční vlečky o ploše 247 m2 se všechny ostatní oceňované nemovitosti nacházejí na území k.ú. Rtyně v Podkrkonoší. Město Rtyně v Podkrkonoší má 3075 obyvatel, z toho 1766 v produktivním věku. Věkový průměr obyvatel je 38,6 roku. Ve městě je pošta, mateřská škola, dvě ordinace praktických lékařů, základní škola. Úřadovna PČR v městě není. Nachází se asi 18 km jihovýchodně od okresního města Trutnov, na silnici první třídy č. 14, spojující Náchod s Trutnovem. V obci je zbudována základní infrastruktura všech obvyklých inženýrských sítí (vodovod, elektřina, zemní plyn, kanalizace je ve výstavbě). Samotný areál je přímo napojen pouze na elektrickou energii stožárovou trasou VVN 35 kV do vlastní trafostanice. Vytápění části objektů je realizováno vlastní kotelnou, provozovanými na dřevní hmotu. Objekt disponuje rozvodem vody a kanalizací avšak trasu vodovodního potrubí, ani koncové zařízení a vyústění kanalizace nebylo možno identifikovat. Objekty tvořící oceňovaný areál se nacházejí v údolní nivě a na severním svahu terénní kotliny, kterou prochází železniční trať, souběžně s železniční vlečkou. Přístup k objektu z východní strany je z komunikace na pozemku p.č. 1572/5, která je však ve vlastnictví s.r.o. IDA PRO. Přístup k horní části areálu, ze severu, i k západní části je po komunikaci na pozemku p.č. 1542/9, po komunikacích na pozemcích p.č. 1540/5 1540/13, které jsou také ve vlastnictví s.r.o. IDA PRO. Žádné z těchto pozemků nejsou zatíženy věcným břemenem zajišťujícím vstup do oceňovaného areálu. Veškeré dotčené pozemky jsou však veřejně přístupnými účelovými komunikacemi, je možno je tedy podle § 19, odst. (1) zák. 19/1997 v platném znění, bezplatně užívat k účelu, ke kterému jsou určeny, to znamená, že na ně musí být zajištěn veřejný přístup, a její vlastník (tedy vlastník pozemku, na kterém se nachází) musí toto užívání strpět. Tím je de iure zajištěn přístup ke všem oceňovaným nemovitostem. Objekty stojící v areálu byly budovány v několika časových etapách, první práce na „Dědičné štole IDA“ začaly v roce 1846. V průběhu let byl důl rozšiřován a přejmenován na důl „Zdeněk Nejedlý I“, který byl uzavřen v roce 1991. V období mezi lety 1940 a 1969 fungovala v areálu dolu také elektrárna. V době ocenění byl celý areál nájemcem, protiplnění spočívá v provádění nezbytné údržby areálu.

-7Popis staveb Budova č.p. 315 na p.č. St. 379 Je zděný objekt, původně využívaný jako sociální zázemí s kancelářemi ve 2. N.P. Objekt je v době ocenění v částečně havarovaném stavu s nebezpečím samovolného zřícení. Technický stav neumožňuje provedení zaměření, ani prohlídku. Objekt je nutno odstranit. Náklady na demolici, odvoz a skládkování sutě nepochybně převyšují výnosy z prodeje použitelného stavebního materiálu. Tovární komín zděný na p.č. St. 382/1 Komín, který sloužil objektu bývalé kotelny je již částečně zbouraný, zbývá odstranit cca 10 m. Náklady na demolici, odvoz a skládkování sutě nepochybně převyšují výnosy z prodeje použitelného stavebního materiálu. Kotelna na p.č. St. 382/1 Zděná stavba s částečným podsklepením a dvěma nadzemními podlažími. Objekt zásobuje teplem areál, provoz je na dřevní hmotu. V suterénu je prostor pro manipulování s popelem, v 1 N.P. je kotelna, ve 2. N.P. jsou kancelářské a sociální prostory. Jedná se o zděný objekt založený na základových pasech, sedlová střecha s mírným sklonem s trapézovými plechy, hladké omítky, fasáda s nátěrem, stropy monolitický beton, dřevěná okna, dveře hladké typové. Stavba celkově neudržovaná a vlhká, na fasádě značné výkvěty. Přestavba původní stavby na konci dvacátého století. Obestavěný prostor 1358 m3. Opotřebení 60%. Využitelná podlahová plocha 330 m2. Skládka paliva na p.č. St. 382/1 Ocelová a zděná konstrukce na betonových základech tvořící boxy pro uložení paliva, dřevoštěpky. Štíty jsou jednostranně obity prkny. Stavba je celkově neudržovaná a značně zanedbaná, některé konstrukce již celkově dožívají - střecha, úpravy povrchů a další. Obestavěný prostor 2066 m3. Opotřebení 65%. Využitelná podlahová plocha 440 m2. Stará kotelna na p.č. St. 382/1 Objekt o třech nadzemních podlažích je v době ocenění neužíván z důvodu velmi špatného technického stavu. Stropy v provozních prostorách jsou částečně vybourané a poškozené. Stavba založená na základových pasech, zděná, izolace proti vodě nefunkční, stropy pouze ve schodišťovém traktu, zbývající jsou rozebrané a zbývá část nosníků, střecha rovná s atikou, omítky celkově dožilé a to jak vnější tak vnitřní, podlahy betonové, zbytky plechových ve výrobní části, okna nefunkční nebo chybí, část funkčních ve schodišťové části. Objekt je celkově v havarijním stavu. Obestavěný prostor 2066 m3. Opotřebení 85%. Využitelná podlahová plocha z důvodu špatného technického stavu 0 m2. Hala - „Sklad Hilton“ na p.č. St. 382/1 Objekt se dvěma N.P., v současnosti využívaný jako sklad. Do druhého podlaží lze zajet motorovým vozidlem včetně vysokozdvižných vozíků a nákladních aut. Stavba

-8postavená v polovině dvacátého století, mohutné zdivo, izolace proti vodě nefunkční, stropy konstruované na velkou zátěž, střechy pultová s velmi mírným sklonem, prosvětleno luxferami i okny, podlahy betonové, dlažby a litý asfalt, vrata křídlová, rozvody elektro světelné i motorové. Stavba se značně zanedbanou údržbou. Obestavěný prostor 9376 m3. Opotřebení 80%. Využitelná podlahová plocha 1080 m2. Hala na p.č. St. 1324 - skladování a sušení dřeva Ocelová hala s částečnou zděnou vestavbou, s nosnými sloupy na betonových základech, betonová podlahy, příhradové ocelové vazníky, střecha z trapézových plechů, žlaby a svody chybí. Obestavěný prostor 8150 m3. Opotřebení 40%. Využitelná podlahová plocha 780 m2. Hala na p.č. St. 1240 - zpracování dřeva Jednopodlažní hala s přístavbou rozvodny. Objekt je složen z více částí, má ocelovou konstrukci, s opláštěním z trapézových plechů. Stavba je z vnitřní strany vyzděna zdivem o síle 30 cm, má betonovou podlahu a sedlovou střechu s mírným sklonem. V objektu je elektrorozvod 230/400V, prosvětleno okny, vnitřní omítky hladké, vnější část hladká, část oplechovaná, hromosvod chybí. Obestavěný prostor 8004 m3. Opotřebení 45%. Využitelná podlahová plocha 1180 m2. Hala – „Remíza“ na p.č. St. 1241 Objekt pro opravy a údržbu lokomotivy, která obsluhovala železniční vlečku, kolejiště je zavedeno do objektu. Stavby obdélníkového půdorysu s nestejnými výškami do stropu a malou vestavbou uvnitř pro sklad a sociální část. Založeno na základových pasech a patkách, ocelová konstrukce s opláštěním z kovových zateplených profilů, ocelová okna, rovná střecha s vnitřními svody, živičná krytina, ocelová vrata. Obestavěný prostor 2700 m3. Opotřebení 45%. Využitelná podlahová plocha 295 m2. Budova - zděná část pily na p.č. St. 1328 Zděná přístavba u objektu pily, využívaná jako sklad a kanceláře, přístup do patra po venkovním ocelovém schodišti, pultová střecha s plechovou krytinou, zdivo o síle 30 až 45 cm, hladké vnitřní omítky, zdvojená okna. Obestavěný prostor 260 m3. Opotřebení 40%. Využitelná podlahová plocha 70 m2. Hala - objekt pily - dřevostavba na p.č. St. 738 Střední dřevěná část objektu - vlastní objekt pily, kde probíhá vlastní pořez dřeva, v této části je umístěn katr. Objekt s dřevěnou nosnou konstrukcí, který je z obou stran obestavěn zděnou stavbou, štíty jsou opatřeny jednostranným obitím, střecha

-9sedlová s plechovou krytinou, podlahy část prkna, na části je položena kolejová dráha pro vozíky na dřevo, rozvody elektrické energie světelné i motorové. Obestavěný prostor 2585 m3. Opotřebení 40%. Využitelná podlahová plocha 400 m2. Budova - zděná přístavba pily na p.č. St. 738 Přístavba dřevěné části stavby pily. Jednopodlažní objekt, ve kterém jsou pomocné části nutné k provozu pily. Objekt založený na základových pasech, zdivo o síle 30 cm, bez vnějších omítek, plechová pultová střecha, podlahy betony, prkna. Zanedbaná údržba. Obestavěný prostor 360 m3. Opotřebení 60%. Využitelná podlahová plocha 70 m2. Budova - přístavba pily - truhlárna, na p.č. St. 738 a p.č. 1573/2 Přístavba pily směrem k pozemku č. 1572/3. Jedná se o jednopodlažní zděnou stavbu, kde jsou umístěny dílny a další provozní prostory. Zděná stavba založená na základových pasech, zdivo o síle 30 cm, střecha sedlová s mírným sklonem, plechovou krytinou, hladké vnitřní omítky, fasáda škrábaný břízolit, dřevěná zdvojená okna. Objekt je v dobrém technickém stavu. Obestavěný prostor 1035 m3. Opotřebení 35%. Využitelná podlahová plocha 230 m2. Sklad na p.č. St. 1326 Zděná stavba ze škvárobetonových bloků, obdélníkového půdorysu se dvěma nadzemními podlažími, sedlovou střechou, zdivo o síle 30 cm, dřevěná zdvojená okna, schodiště betonové, prosvětlení luxferami, vnitřní omítky hladké, fasáda chybí, rozvody elektrické energie světelné. Stavba nemá hromosvod, údržba zanedbaná. Obestavěný prostor 240 m3. Opotřebení 35%. Využitelná podlahová plocha 100 m2. Sušárna dřeva na p.č. St. 1445 Ocelová konstrukce s oplechovanými stěnami na betonovém základu, posuvná vrata s ocelovou plechovou výplní. Napojeno na elektrické rozvody. Obestavěný prostor 410 m3. Opotřebení 35%. Využitelná podlahová plocha 70 m2. Sklad na p.č. St. 1325 Zděný objekt přistavěný ke štítu ocelové haly, zdi o síle 30 cm, hladké omítky, betonové podlahy. Údržba zanedbaná. Obestavěný prostor 213 m3. Opotřebení 35%. Využitelná podlahová plocha 40 m2. Skladový přístřešek u výrobní haly na p.č. St. 1240 a p.č. 1573/2 Ocelové sloupy s částečným jednostranným opláštěním z trapézových plechů, betonová podlahy, vrata i dveře chybí. Údržba zanedbaná.

- 10 Obestavěný prostor 1135 m3. Opotřebení 55%. Využitelná podlahová plocha 145 m2. Sklad na p.č. St. 1242 Zděná stavba, rovná střecha, plechové dveře, hrubá fasáda, hladké omítky. Objekt má obdélníkový půdorys, střechu pultovou s minimálním sklonem. Údržba zanedbaná. Obestavěný prostor 90 m3. Opotřebení 50%. Využitelná podlahová plocha 29 m2. Přístřešek u ocelového sila na p.č. St. 739 Ocelová konstrukce jednostranně oplechovaná vlnitým plechem, sedlová střecha, Betonový základ a podezdívka, křídlová ocelová vrata. Vedlejší stavba k provozu pily. Obestavěný prostor 120 m3. Opotřebení 70%. Využitelná podlahová plocha 25 m2. Buňka „Vrátnice“ na p.č. 1675/5 a p.č. 1675/2 Stavební buňka upravená na vrátnici je osazena u východního vjezdu do areálu. Obestavěný prostor 52 m3. Opotřebení 75%. Využitelná podlahová plocha 16 m2. Garáž na p.č. St. 382/1 vedle skladu „Hilton“ Stavba zapuštěná do břehu vedle skladu „Hilton“ a haly na sušení a skladování dřeva. Betonové stěny, mohutná strop do ocelových profilů, pojízdný. Podlahy betonové, vjezd je dvěma ocelovými trojdílnými vraty. Obestavěný prostor 420 m3. Opotřebení 60%. Využitelná podlahová plocha 95 m2. Silo na piliny na p.č. St. 1329 Ocelové silo na skladování pilin osazeno na betonový základ. Obestavěný prostor 435 m3. Opotřebení 50%. Využitelná podlahová plocha 43 m2. Ocelové čtyřboké silo na p.č. 1573/2 Ocelové silo o čtvercovém půdorysu vedle pily na pozemku p.č. 1573/2. Postaveno na betonových základech. Obestavěný prostor 98 m3. Opotřebení 80%. Využitelná podlahová plocha 13 m2. Násypka na uhlí na p.č. St. 382/1 Ocelová násypka na uhlí, momentálně bez využití. Obestavěný prostor 84 m3. Opotřebení 70%. Využitelná podlahová plocha 55 m2.

- 11 -

Popis pozemků Pozemky jsou převážně svažité k jihozápadu. Územní plán obce popisuje celý areál jako „opuštěné důlní dílo“ bez určení funkčního využití. Pozemky mají možnost napojení na veškeré inženýrské sítě (stav zásobování vodou a odkanalizování však s výhradou – viz bod 2.3. závady), podle dostupných informací nemá dosažitelný plynovodní řad k dispozici kapacitu pro další navýšení odběru. 2.2. Vyhodnocení podkladů Na základě místního šetření bylo zjištěno, že skutečný stav odpovídá údajům uvedeným v KN pouze částečně. Objekt č.p. 315 je v evidenci KN veden jako objekt bydlení, ve skutečnosti se jedná o sociálně – administrativní objekt, t.č. v havarijním stavu. Dále objekt pro údržbu, opravy a parkování lokomotivy, tzv. „Remíza“, nacházející se na pozemku p.č. St. 1241 není zapsán na žádném LV. Evidentně se jedná o administrativní pochybení, protože objekt byl vystavěn jako organická část společně s železniční vlečkou, z tohoto důvodu není vyjmut z ocenění. 2.3. Závady Za fyzickou závadu oceňovaného souboru nemovitostí je možno považovat nezjištěný průběh vodovodní a kanalizační sítě v areálu. Náklady na odstranění těchto vad, tj. provedení průzkumu současného stavu lze odhadnout na cca 50.000 Kč. Další fyzickou závadou je skutečnost, že celá severozápadní polovina železniční vlečky (včetně připojovacího místa do kolejiště nádraží v Malých Svatoňovicích), nacházející se v k.ú. Malé Svatoňovice, leží na pozemcích jiného vlastníka. Výjimku tvoří pouze pozemek p.č. 505 v k.ú. Malé Svatoňovice, který je součástí oceňovaného souboru nemovitostí. Jedná se o pozemky o celkové výměře 8.000 m2. Tato závada je odstranitelná za předpokladu odkupu příslušných pozemků, což prezentuje při obvyklé ceně 20 Kč/m2 celkový náklad 160.0000 Kč. Nikoliv závadou, ale komplikací, na kterou je třeba upozornit, je skutečnost, že uprostřed oceňovaného souboru nemovitostí se nachází pozemek p.č. 1573/3 o výměře 288 m2, který je ve vlastnictví dvou fyzických osob. Veškeré pozemky a objekty v areálu jsou ale dostupné i bez nutnosti vstupu na tento pozemek. Obdobný charakter má i situace s přístupovými cestami, která je popsána v bodě 2.1 tohoto posudku. Právní závady na objektu jsou v aktuálním stavu zapsány na příslušných LV, v době ocenění se jedná zejména o : Zástavní právo FÚ Trutnov Nařízení exekuce Tato právní omezení neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože zástavní práva, v souladu s § 299, odst. 2) zákona č. 182/2006 Sb. v platném znění, zpeněžením předmětu dražby zanikají. Rovněž účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce týkající se předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože, v souladu s § 285 odst. 1) zákona č. 182/2006 Sb. v platném znění, zpeněžením předmětu dražby zanikají.

- 12 -

3. OCENĚNÍ 3.1. Věcná hodnota Věcná hodnota staveb je zjištěna vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru (OP) jednotkovou cenou za 1 m3. Jednotková cena byla stanovena podle ukazatelů cen na měrnou a účelovou jednotku podle katalogu ÚRS Praha a.s. v CÚ 2014 a dopočtem 6 % DRN, uvažovaných pro ohodnocovanou stavbu umístěnou v dané lokalitě. Při stanovení jednotkové ceny bylo přihlédnuto ke konstrukci a provedení objektu, kvalitě stavebních prací a použitým materiálům. Opotřebení bylo stanoveno lineární metodou s přihlédnutím ke konstrukci, údržbě a způsobu užívání stavby. Hodnota pozemků vychází z právního stavu, zainvestovanosti a využitelnosti a ze zhodnocení místního trhu, případně z realizovaných prodejů. Pro objektivní stanovení směrné ceny pozemků byly využity mj. i podklady a informace spolupracujících odhadců a realitních kanceláří působících v daném regionu. Na základě těchto výchozích údajů byla směrná cena pozemků určena odborným odhadem.

VĚCNÁ HODNOTA STAVEB

Stavba

OP

jednotková cena opotřebení cena celkem

3

(m )

Budova č.p. 315 Komín Kotelna na p.č. St. 382/1 1 358 Skládka paliva na p.č. St. 382/1 2 066 Stará kotelna na p.č. St. 382/1 2 066 „Sklad Hilton“ na p.č. St. 382/1 9 376 Hala na p.č. St. 1324 8 150 Hala na p.č. St. 1240 8 004 Hala – „Remíza“ na p.č. St. 1241 2 700 260 Budova - zděná část pily Pila - dřevostavba na p.č. St. 738 2 585 Přístavba pily na p.č. St. 738 360 Truhlárna, na p.č. St. 738 1 035 Sklad na p.č. St. 1326 240 Sušárna dřeva na p.č. St. 1445 410 Sklad na p.č. St. 1325 213 1 135 přístřešek u na p.č. St. 1240 Sklad na p.č. St. 1242 90 Přístřešek u sila na p.č. St. 739 120 Buňka „Vrátnice“ na p.č. 1675/5 52 Garáž na p.č. St. 382/1 420 Silo na piliny na p.č. St. 1329 435 Čtyřboké silo na p.č. 1573/2 98 Násypka na uhlí na p.č. St. 382/1 84 Věcná hodnota staveb celkem zaokrouhleně

3

(Kč/m )

(%)

(Kč)

4 000 600 3 500 1 200 4 200 4 200 2 800 4 200 800 1 800 3 200 1 800 2 400 1 800 600 600 600 1 500 2 800 250 250 850

60% 65% 85% 80% 40% 45% 45% 40% 40% 60% 35% 35% 35% 35% 55% 50% 70% 75% 60% 50% 80% 70%

2 172 800 433 860 1 084 650 2 250 240 20 538 000 18 489 240 4 158 000 655 200 1 240 800 259 200 2 152 800 280 800 639 600 249 210 306 450 27 000 21 600 19 500 470 400 54 375 4 900 21 420 51 023 000

- 13 -

HODNOTA POZEMKŮ Druh pozemku

parc.

číslo zastav ěná plocha a nádv oří St. 379 zastav ěná plocha a nádv oří St. 382/1 zastav ěná plocha a nádv oří St. 738 zastav ěná plocha a nádv oří St. 739 zastav ěná plocha a nádv oří St. 1240 zastav ěná plocha a nádv oří St. 1241 zastav ěná plocha a nádv oří St. 1242 zastav ěná plocha a nádv oří St. 1324 zastav ěná plocha a nádv oří St. 1325 zastav ěná plocha a nádv oří St. 1326 zastav ěná plocha a nádv oří St. 1327 zastav ěná plocha a nádv oří St. 1328 zastav ěná plocha a nádv oří St. 1329 zastav ěná plocha a nádv oří St. 1330 zastav ěná plocha a nádv oří St. 1445 ostatní plocha 1540/2 ostatní plocha 1570/1 ostatní plocha 1572/1 ostatní plocha 1572/3 ostatní plocha 1572/10 ostatní plocha 1573/1 ostatní plocha 1573/2 ostatní plocha 1586/2 ostatní plocha 1672 ostatní plocha 1675/2 ostatní plocha 1675/3 ostatní plocha 1675/4 ostatní plocha 1675/5 ostatní plocha 1675/6 ostatní plocha 3555/3 ostatní plocha 3578 Pozemky celkem zaokrouhleně

výměra 2

(m ) 1 001 6 529 778 28 1 358 311 32 1 046 53 45 267 46 74 119 68 9 908 854 497 732 295 486 7 603 551 1 877 253 478 1 364 153 82 514 603 38 005

jedn. cena (Kč/m ) 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ CELKEM 52 136 000 Kč

2

Celkem cena (Kč) 50 050 326 450 38 900 1 400 67 900 15 550 1 600 52 300 2 650 2 250 13 350 2 300 3 700 5 950 3 400 198 160 17 080 9 940 14 640 5 900 9 720 152 060 11 020 37 540 5 060 9 560 27 280 3 060 1 640 10 280 12 060 1 113 000

- 14 3.2. Výnosová hodnota Výše nájmů je určena na základě informací regionálních realitních kanceláří o uzavřených obchodních případech, realizovaných ve srovnatelných podmínkách a obdobných lokalitách. Nákladové položky byly určeny odborným odhadem. Kapitalizační míra byla uvažována v bezrizikové složce ve výši 4% a rizikové složce (s ohledem na charakter nemovitosti a jejímu problematickému uplatnění na současném trhu) ve výši 6,5%.

VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Objekt Struktura ploch Kotelna na p.č. St. 382/1 výrobní plochy

výměra předpokládaný výnos m

Kč/m /rok

roční výnos Kč

330

360

118 800

Skládka paliva na p.č. St. 382/1 skladové plochy - přístřešky

440

60

26 400

Stará kotelna na p.č. St. 382/1 skladové plochy

100

120

12 000

„Sklad Hilton“ na p.č. St. 382/1 skladové plochy

1 080

120

129 600

Hala na p.č. St. 1324 výrobní plochy

780

360

280 800

Hala na p.č. St. 1240 výrobní plochy

1 180

360

424 800

Hala – „Remíza“ na p.č. St. 1241 skladovací plochy

295

120

35 400

Zděná část pily na p.č. St. 1328 výrobní plochy

70

360

25 200

Pila - dřevostavba na p.č. St. 738 výrobní plochy

400

240

96 000

Přístavba pily na p.č. St. 738 výrobní plochy

70

120

8 400

Pila - truhlárna, na p.č. St. 738 výrobní plochy

230

360

82 800

Sklad na p.č. St. 1326 skladové plochy

100

120

12 000

Sušárna dřeva na p.č. St. 1445 skladové plochy

70

120

8 400

Sklad na p.č. St. 1325 skladové plochy

40

120

4 800

2

2

- 15 -

přístřešek u haly na p.č. St. 1240 skladov é plochy - přístřešky

145

60

8 700

Sklad na p.č. St. 1242 skladov é plochy

29

120

3 480

Přístřešek u sila na p.č. St. 739 skladov é plochy - přístřešky

25

60

1 500

Buňka „Vrátnice“ na p.č. 1675/5 v ýrobní plochy

16

240

3 840

Garáž na p.č. St. 382/1 skladov é plochy

95

120

11 400

Silo na piliny na p.č. St. 1329 skladov é plochy

43

60

2 580

Čtyřboké silo na p.č. 1573/2 skladov é plochy

13

60

780

55 5 606

60

3 300

Násypka na uhlí na p.č. St. 382/1 skladov é plochy

Celkem nájemné za v šechny objekty Odhad ztráty nájemného (20%)

1 300 980 Kč 260 196 Kč

Příjmy celkem

1 040 784 Kč

Výdaje : pojistné daň z nemov itosti oprav y, údržba a správ a střádací odpisy pronájem pozemku

70 000 Kč 50 000 Kč 250 000 Kč 150 000 Kč

Výdaje celkem zaokrouhleně

520 000 Kč

Roční výnos zaokrouhleně Uv ažov aná míra kapitalizace Výnosová hodnota nemovitosti zaokrouhleně

521 000 Kč 10,50% 4 962 000 Kč

- 16 3.3. Porovnávací hodnota Pro širší porovnání cen bylo použito i nabídek realitních kanceláří ze širokého okolí, neboť v blízké minulosti nebyl v daném regionu prodej areálu obdobné velikosti a struktury realizován. Objekty byly použity pro porovnávací metodu s vědomím, že jejich ceny jsou nabídkové a nejsou zcela objektivní. Rekapitulace základních parametrů oceňované nemovitosti: Celková výměra výrobních a skladovacích ploch Celková výměra pozemků

5 606 m2 38 252 m2

Výrobně skladový areál Drážkov, okres Příbram Výrobně skladový areál o celkové užitné ploše 4195 m2. Oplocený areál se skládá ze sedmi samostatně stojících objektů. Dílna 337,6 m2, sklad a kanceláře přízemí 797 m2 a patro 286 m2, sklad 465 m2, bývalý kravín 1181 m2, sklad 430 m2, montovaná hala 695 m2 a přístřešek 441 m2. Objekty mají sociální a kancelářské zázemí. Součástí jsou manipulační a parkovací zpevněné plochy. Lze napojit na el. energii. cena : 2,849 mil. Kč nabízí : Realitní kancelář STING, Pražská 29, Příbram II, pod zn.: 67480 Průmyslový areál Adamov, Blansko Areál o celkové užitné ploše 16 935 m2 sestává se ze tří stavebně samostatných částí vzájemně propojených komunikacemi. Objekt č. 1 má pět nadzemních a jedno podzemní podlaží zahrnující výrobní a skladové prostory, energetické místnosti, kanceláře a sociální zázemí včetně šaten a obslužných místností o celkové podlahové ploše 8.452 m2. Objekt č. 2 o pěti nadzemních a jednom podzemním podlaží zahrnuje provozní a skladové a pomocné plochy, hygienická zázemí o celkové výměře 4.577 m2. Objekt č. 3 má pět nadzemních a jedno podzemní podlaží s výrobními a skladovacími prostorami, kancelářské plochy, sociální zázemí a prostory vývařovny a jídelny pro zaměstnance. Areál je oplocen a napojen na el. energii, vodu, kanalizaci a plyn. cena : 10,0 mil. Kč nabízí : Realitní kancelář STING, Milady Horákové 1, Brno, pod zn.: 55358 Výrobní areál Lipovka, Rychnov nad Kněžnou Hlavní halový objekt o celkové zastavěné ploše cca 3.000 m2 zahrnuje: hlavní halu (1.080 m2, výška 8,8 m), dílny (822 m2, výška až 4,8 m), kanceláře, kuchyni a jídelnu, šatny, umyvárny, WC. Zastavěné plochy celkem cca 5.000 m2; pozemky celkem cca 9.876 m2. cena : 4,0 mil. Kč nabízí : GENERA - průmyslové reality, Husova 1354/49, Liberec, pod zn.: 6978 S přihlédnutím k umístění nemovitosti, její velikosti, technickému stavu, vybavení, způsobu využití, na základě konzultací s realitními kancelářemi odhaduji srovnatelnou cenu oceňovaných nemovitostí na

5 000 000,- Kč

- 17 -

4. ZÁVĚR A REKAPITULACE Rekapitulace Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena

Kč Kč Kč Kč

52 136 000 4 962 000 5 000 000 5 000 000

Celkově se dá konstatovat, že v komoditě výrobních a skladovacích areálů této velikosti a technického stavu, je poměrně silný převis nabídky nad poptávkou. Oceňovaný areál se jeví jako problematický i z hlediska komplexní využitelnosti, protože struktura objektů je poměrně jednostranně koncipovaná a technické i morální opotřebení jednotlivých objektů je velmi vysoké. Celý areál je nutno považovat za nepřiměřený z hlediska velikosti i skladby ploch. Tato nepřiměřenost vyvolává reálné obavy nad racionální možností úplného využití areálu za běžných obchodních podmínek. Na základě výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti nezatížené zástavním právem ve výši :

5 000 000,- Kč Ocenění závad váznoucích na předmětu dražby (viz str. 4): -210 000,- Kč

Obvyklá cena po odpočtu závad váznoucích na předmětu dražby :

4 790 000,- Kč

slovy: Čtyřimilionysedmsetdevadesáttisíc Kč

V Praze 7.2. 2015

Ing. Luděk Hůrka Veverkova 24 170 00 Praha 7 telefon: 602 373 102 e-mail: [email protected]

- 18 -

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze dne 27.5.1992, č.j. Spr 197/91 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5045-015/2015 znaleckého deníku.

5. PŘÍLOHY -

soutisk katastrální mapy a ortofotomapy výřez územního plánu

- 19 -

Soutisk katastrální mapy s ortofotomapou

- 20 -

Výřez územního plánu